Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/09857

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivier BOHBOT Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [J] [X] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09857 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUL N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDERESSE La société civile immobilière [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE DÉFENDEUR Monsieur [J] [X] demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] comparant en personne, assisté de Me Fabienne COTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1380 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09857 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SUL EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 mai 1998, à effet au 1er juin 1998, [B] [V] a donné à bail à [J] [X], un appartement situé [Adresse 1], [Localité 3]. Par exploit d'huissier en date du 16 juillet 2021, les consorts [V]-[Z] ont fait délivrer à [J] [X] un congé pour vendre, à terme le 31 mai 2022, avec offre de préemption au prix de 305.000 euros, net vendeur. Par exploit en date du 7 décembre 2021, les consorts [V]-[Z] ont informé monsieur [X] d'une baisse du prix de vente. [J] [X] est demeuré dans les lieux au-delà du terme du congé, sans indiquer souhaiter acquérir le bien. Par acte authentique en date 12 janvier 2023, les consorts [V]-[Z] ont cédé le bien occupé à la société civile immobilière (SCI) [Adresse 1]. Par exploit d'huissier en date du 11 septembre 2023, la société civile immobilière [Adresse 1] a fait assigner [J] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. A l'audience du 23 janvier 2024, la société civile immobilière [Adresse 1], représentée, a maintenu ses demandes et sollicité de la juridiction qu'elle : - constate la validité du congé du 16 juillet 2021, prononce la résiliation du bail et constate que [J] [X] est occupant sans droit, ni titre depuis le 1er juin 2022; - ordonne l'expulsion de [J] [X] et de tous les occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, et ordonne la séquestration des biens et objets mobiliers s'y trouvant; - condamne [J] [X] à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer quotidien, charges et taxes en sus, que le défendeur aurait dû régler en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter du 1er juin 2022, date de résiliation du bail, jusqu'à complète libération des lieux par la remise des clés ; - condamne [J] [X] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation et des actes subséquents, ainsi que la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société civile immobilière [Adresse 1] expose agir sur le fondement du congé signifié le 16 juillet 2021, arrivé à terme le 31 mai 2022, tout en précisant avoir acquis le bien le 12 janvier 2023, en connaissance de l'occupation des lieux. [J] [X] a comparu, sollicitant du juge des contentieux de la protection qu'il : - prononce la nullité du congé du 16 juillet 2021, - condamne la société civile immobilière [Adresse 1] aux dépens, - à titre subsidiaire, lui accorde des délais pour quitter les lieux. [J] [X] expose qu'en application des dispositions de l'arrêté du 13 décembre 2017, le congé n'est pas valable pour ne pas respecter le délai de détention minimale depuis le changement de propriétaire, soit à raison de la propriété de [D] [V], soit à raison de celle de la société civile immobilière [Adresse 1]. La décision, contradictoire en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du congé En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d'avis de réception ou signifié par exploit d'huissier. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Cet article dispose également qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé: «— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours; «— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours; «— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.» «En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.» En l'espèce, l'acte authentique du 12 janvier 2023 indique que [B] [F] est décédée le 17 août 2013 et que [D] [V] est décédé le 3 décembre 2019. Or, [I], [C], [S] et [E] [V] viennent aux droits de [D] [V]. Il convient de considérer que c'est à la date du décès de [D] [V] que [I], [C], [S] et [E] [V] sont devenus propriétaires indivis avec [A] [Z] et [O] [Z] et [Y] [V] des lieux objets du litige. Dès lors, le terme du contrat de bail, le 31 mai 2022, intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, à laquelle équivaut la dévolution successorale. Dans ces conditions, le congé pour vendre ne pouvait pas intervenir avant la première reconduction tacite ou le premier renouvellement du contrat de location. Le congé pour vente du 16 juillet 2021 sera donc déclaré non valide. [J] [X] ne saurait donc être déclaré occupant sans droit, ni titre. La société civile immoblière [Adresse 1] sera déboutée de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation de [J] [X] au paiement d'indemnités d'occupation. La demande de délais pour quitter les lieux de [J] [X] apparaît sans objet, à défaut d'expulsion des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile La société civile immoblière [Adresse 1], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [J] [X] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner la société civile immoblière [Adresse 1] à lui payer la somme de 500 euros en application des disposition de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, - Constate la nullité du congé signifié à [J] [X], le 16 juillet 2021, pour les lieux situés au [Adresse 1], [Localité 3]; - Constate que le bail du 25 mai 1998 s'est donc reconduit tacitement à compter du 1er juin 2022; - Déboute la société civile immoblière [Adresse 1] de sa demande de validation du congé du 16 juillet 2021 et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation de [J] [X] au paiement d'indemnités d'occupation; - Déboute la société civile immoblière [Adresse 1] du surplus de ses demandes; - Déboute [J] [X] du surplus de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux ; - Condamne la société civile immoblière [Adresse 1] aux dépens de l'instance; - Condamne la société civile immoblière [Adresse 1] à payer à [J] [X] la somme de 500 euros (cinq cents euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection