Cour d'appel, 30 avril 2024. 22/05506

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 AVRIL 2024 N° RG 22/05506 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VMRD AFFAIRE : S.A.R.L. MEKTOUB (MKTB IMB) C/ M. [D], [C] [M], [E] [L] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Juillet 2022 par le Tribunal de proximité de Sannois N° RG : 11-22-230 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/04/24 à : Me Mamadou KONATE Me Nathalie KERDREBEZ- GAMBULI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. MEKTOUB (MKTB IMB) N° SIRET : 488 464 223 RCS ORLEANS Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Mamadou KONATE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 263 APPELANTE **************** Monsieur [D], [C] [M], [E] [L] né le 06 Mai 1964 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Nathalie KERDREBEZ-GAMBULI de la SCP KERDREBEZ-GAMBULI ET BATI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 152 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, la SCI Amélie XXIII a donné à bail à M. [L] un appartement sis [Adresse 1]) pour un loyer initial mensuel de 494, 23 euros outre 35,30 euros à titre de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2022, la Sarl Mektoub Mktb Imb venant aux droits de la SCI Amélie XXIII a assigné M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé pour motifs réels et sérieux, délivré le 5 mai 2021 par la Sarl Mektoub Mktb Imb , - ordonner l'expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef en application des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de condamner M. [L] à lui payer une indemnité d'occupation égale d'un montant de 920 euros à compter de la signification du jugement à venir jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner M. [L] à lui payer la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 28 juillet 2022, le tribunal de proximité de Sannois a : - constaté que le congé délivré le 5 mai 2021 à M. [L] est nul, - dit que le bail convenu entre la société Amélie XXIII, aux droits de laquelle vient Sarl Mektoub Mktb Imb, et M. [L] n'est pas expiré du fait de la délivrance du congé frappé de nullité, - condamné la Sarl Mektoub Mktb Imb à payer à M. [L] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Sarl Mektoub Mktb Imb aux entiers dépens de l'instance, - rejeté toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe en date du 19 août 2022, Sarl Mektoub Mktb Imb a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 novembre 2022, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il : - dit que le congé délivré le 5 mai 2021 à M. [L] est nul, - dit que le bail convenu entre la société Amélie XXIII, aux droits de laquelle vient la Sarl Mektoub Mktb Imb , et M. [L] n'a pas expiré, du fait du congé délivré, - condamné la Sarl Mektoub Mktb Imb à payer à M. [L] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Sarl Mektoub Mktb Imb aux entiers dépens de l'instance, - rejeté toute autre demande. Statuant à nouveau : - déclarer que le congé délivré le 5 mai 2021 à M. [L] pour motif légitime et sérieux est valable, - déclarer que le bail convenu entre la société Amélie XXIII aux droits de laquelle vient la Sarl Mektoub Mktb Imb et M. [L] a expiré le 31 décembre 2021 du fait de la délivrance du congé, - ordonner l'expulsion de M. [L] des lieux qu'il occupe dans l'immeuble situé [Adresse 1], - condamner M. [L] au paiement d'une indemnité d'occupation de 920 euros jusqu'à son départ définitif des lieux, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, soit sur place, soit dans un garde-meuble, au choix du requérant, et aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie des loyers, indemnité d'occupation et réparations locatives qui resteraient dus, - confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts, - condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [L] aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 novembre 2023, M. [L], intimé, demande à la cour de : - juger M. [L] recevable et bien fondé en ses conclusions et en son appel incident, - confirmer le jugement attaqué à l'exception de ses dispositions rejetant la demande de dommages et intérêts de M. [L] pour préjudice moral, Statuant à nouveau : - juger que la Sarl Mektoub Mktb Imb a failli à son obligation d'exécuter de bonne foi le bail au préjudice de M. [L], - condamner la Sarl Mektoub Mktb Imb à verser à M. [L] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, -condamner la Sarl Mektoub Mktb Imb à verser à M. [L] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, - condamner la Sarl Mektoub Mktb Imb aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé La Sarl Mektoub Mktb Imb a fait délivrer à M. [D] [L] un congé pour motif réel et sérieux le 5 mai 2021 pour le 31 décembre 2021, date d'expiration du bail en cours. Il fait grief au premier juge d'avoir déclaré nul le congé litigieux pour défaut de motif réel et sérieux. La Sarl Mektoub Mktb Imb ne remet pas en cause l'occupation paisible des lieux par M. [L] mais fait état de la nécessité de réhabiliter le logement pour justifier sa demande de congé. M. [L] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul le congé lui ayant été delivré pour défaut de nécessité d'effectuer des travaux dans l'appartement qu'il occupe à [Localité 4]. Sur ce, L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un Pacs à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Il résulte des pièces versées aux débats que la Sarl Mektoub Mktb Imb a fait délivrer à M. [D] [L] un congé pour motif réel et sérieux le 5 mai 2021 pour le 31 décembre 2021, date d'expiration du bail en cours. La Sarl Mektoub Mktb Imb fait état de la nécessité de réhabiliter le logement en raison de sa vétusté pour justifier sa demande de congé. Elle soutient qu'elle doit réaliser des travaux de rénovation et de restauration importants, qu'elle entend isoler les murs, les plafonds et les sols de l'appartement, qu'elle entend rénover la cuisine, la salle de bains et les toilettes ayant subi des dégradations, notamment des infiltrations au niveau du sol, des plafonds et des murs et que ces travaux ne peuvent avoir lieu en présence d'un locataire dans les lieux. La volonté du bailleur d'effectuer des travaux fait partie des motifs légitimes et sérieux de congé, peu important la nature des travaux, dès lors que ces travaux ne peuvent être réalisés dans un appartement occupé ; il peut s'agir de travaux de démolition, de restructuration, de rénovation, de réhabilitation. Le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien en le rénovant intégralement. La seule obligation qui pèse sur le bailleur est d'être en mesure de prouver son intention réelle d'exécuter les travaux et de permettre d'en apprécier leur ampleur et leur portée . En l'espèce, un congé a été délivré le 5 mai 2021 à Monsieur [D] [L], pour motif légitime et sérieux en vue de réaliser des travaux de rénovation et de restauration. Un procès-verbal descriptif établi le 10 mai 2019 par Me [U] [Z], commissaire de justice, montre l'état de vétusté des lieux, prouvant la nécessité de réaliser des travaux. Les photographies prises par le commissaire de justice et insérées dans son procès-verbal du 10 mai 2019 en pages 4, 5, 6 et 7 démontrent à elles-seules l'état de vétusté des lieux nécessitant la réalisation de travaux. Un rapport d'expertise amiable commandé par l'appelant et réalisé en novembre 2022 par la société Delfy vient confirmer l'état de vétusté du logement constaté par commissaire de justice et explicite les désordres qui l'affectent. Dans ses constatations, l'expert amiable relève que : - le logement renferme des phénomènes d'humidité, notamment dans les cueillies et autour de l'évier. L'étanchéité autour des appareillages sanitaires est défaillante, - les parois en contact avec l'extérieur, par la défaillance de l'isolation thermique, sont froides, d'où les risques de condensation et d'apparition des phénomènes d'humidité, - le système de ventilation général et continu est dysfonctionnel. Le logement comporte des conflits de système entre naturel et mécanique, - l'installation électrique comporte des anomalies et des défauts de sécurité : fils suspendu, tableau à fusible, installation près du volume de la baignoire, présence de douilles de raccordement, absence de protections mécaniques des fils par endroits, absence de la terre, absence d'appareillages, etc. - l'installation plomberie est en état de vétusté avancée, le mitigeur de la baignoire est cassé, le siphon de la machine à laver n'est pas fixé, - les portes intérieures sont dysfonctionnelles à cause de leur déformation. La poignée de la fenêtre est cassée, - les éléments de cuisine sont en état de vétusté avancée. La plaque de cuisson présente une surchauffe, - les revêtements au sol comportent des anomalies : absence par endroits, déformations, dégradation et vétusté avancée, - le système de chauffage est par convecteur énergivore (transmission de l'énergie par l'air), d'où le risque de l'aggravation des phénomènes d'humidité. L'appareil dans la chambre comporte une déformation par choc. Dans ses conclusions l'expert indique que : - le logement nécessite l'engagement de travaux de rénovation lourde en vue d'être en conformité avec le règlement sanitaire départemental et les normes d'habitabilité. Ces travaux concernent : - la réfection et la mise en conformité du réseau de plomberie et des appareillages sanitaires ; - la mise en conformité des installations électriques qui doivent être conformes aux normes NF C 14-100 et C 15-100 ; - la réparation de la menuiserie intérieure ainsi que les poignées cassées ; l'installation d'une nouvelle cuisine et appareillage de cuisson ; la pose d'une isolation thermique pour supprimer l'effet de paroi froide ; - le changement du système de chauffage ; - la mise en conformité du système de ventilation général et continu pour le renouvellement d'air et la suppression des phénomènes d'humidité ; - la rénovation des revêtements au sol. Il ressort de cette expertise amiable que le logement ne dispose pas d'un système de ventilation général et continu, alors qu'il s'agit d'une installation obligatoire. L'arrêté du 24 Mars 1982 modifié le 28 octobre 1983 fixe des exigences de débits d'air extrait minimum en pièces de service et autorisent la modulation des débits. L'air doit pouvoir circuler librement des pièces principales vers les pièces de service. Outre le rapport d'expertise qui confirme les désordres et l'état de vétusté des lieux, la Sarl Mektoub Mktb Imb a confié à des entreprises le soin d'établir des devis en vue de réaliser les nombreux travaux de rénovation préconisés par la société d'expertise Delfy, prouvant ce faisant son intention réelle d'exécuter les travaux et permettant d'en apprécier leur ampleur et leur portée dans leur globalité quant à leur nature et à leur coût. Il ressort ainsi de ce constat, de cette expertise amiable et de ces devis descriptifs que le logement est affecté de désordres et se trouve dans un état de vétusté, nécessitant l'engagement de travaux importants que la Sarl Mektoub Mktb Imb a fait chiffrer. Le bailleur justifie ainsi devant la cour, du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, de son intention réelle d'exécuter les travaux, de l'ampleur des travaux qui ne peuvent être réalisés en site occupé. En conséquence, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu'il a déclaré nul le congé que la Sarl Mektoub Mktb Imb fait délivrer par acte de commissaire de justice à son locataire. Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé. M. [L] étant déchu de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 31 décembre 2021, il est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis, [Adresse 1]) , avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, Il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. L'indemnité mensuelle d'occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s'était poursuivi. M. [L] doit être condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 31 décembre 2021 jusqu'à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l'expulsion de l'occupant. - Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [L]. M. [L] soutient que la la Sarl Mektoub Mktb Imb a agi de mauvaise foi en voulant reprendre le bien, en exerçant des pressions à son encontre afin qu'il libère les lieux pour les relouer ultérieurement à un prix plus élevé. Il fait pour ce faire état d'un commandement de quitter les lieux, délivré le 4 janvier 2022 sans titre exécutoire. Il apparaît cependant des pièces produites que dès le 20 janvier 2022, la Sarl Mektoub Mktb Imb par le truchement de son avocat, a écrit au juge de l'exécution que ce commandement avait été délivré par erreur et qu'il était nul. Par ailleurs, la Sarl Mektoub Mktb Imb a fait délivrer auparavant un congé dès le 5 mai 2021, manifestant ainsi son intention de reprendre les lieux. II se déduit de ces circonstances que la mauvaise foi de la Sarl Mektoub Mktb Imb n'est pas établie et que la demande de dommages et intérêts de M. [L] ne saurait prospérer. M. [L] doit, de ce fait, être débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral et le jugement déféré confirmé de ce chef. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. M. [L] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées. La somme qui doit être mise à la charge de M. [L] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la Sarl Mektoub Mktb Imb peut être équitablement fixée à 1500 euros. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme partiellement le jugement rendu le 28 juillet 2022 par le tribunal d'instance de Sannois, Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé, Valide le congé que la Sarl Mektoub Mktb Imb a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 5 mai 2021 à M. [D] [L], Déclare M. [D] [L] déchu de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 31 décembre 2021, Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1]), avec le cas échéant, le concours de la force publique et d'un serrurier, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, Dit n'y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s'était poursuivi, Condamne M. [D] [L] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 1 er janvier 2022 jusqu'à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris, Y ajoutant Déboute M. [D] [L] de la totalité de ses demandes, Condamne M. [D] [L] à verser à la Sarl Mektoub Mktb Imb la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [L] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,