Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/01437

SB/IC [D] [P] C/ [T] [K] [M] [K] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2èmechambre civile ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 20/01437 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FSMM MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 06 novembre 2020, rendue par le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon - RG : 51-19-0002 APPELANT : Monsieur [D] [P] né le 24 Avril 1955 à BOULOGNE-SUR-SEINE (92) domicilié : [Adresse 1] [Localité 3] non comparant, représenté par Me François-Xavier MIGNOT, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81 INTIMÉS : Madame [T] [K] née le 14 août 1970 à [Localité 5] (71) domiciliée : Lieudit '[Adresse 6]' [Localité 2] Monsieur [M] [K] né le 8 décembre 1964 à [Localité 4] (71) domicilié : Lieudit '[Adresse 6]' [Localité 2] non comparants, représentés par Me Vincent BARDET, membre de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de MACON COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président, Michèle BRUGERE, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2022, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS,PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 6 janvier 1992, M. [D] [P] a consenti à bail à M. [K] [M] et à M. [K] [G] une exploitation agricole située [Adresse 6], comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation, cours, jardins, prés, pâtures et friches d'une superficie totale de 109 ha 72 a et 15 ca, moyennant un fermage annuel de 104 quintaux métriques de blé de première qualité et 3 160 kg de b'uf de première qualité poids net. Le bail a commencé à courir le 11 novembre 1991 et s'est tacitement renouvelé depuis, jusqu'au 11 novembre 2018. Par un avenant du 16 novembre 1995, M. [K] [G] a résilié sa participation au bail et Mme [K] [T] née [F] et devenue, à partir du 1er décembre 1995, co-titulaire du bail. Par requête du 25 janvier 2019, M. [D] [P] a demandé la convocation de M. [K] [M] et Madame [K] [T] née [F] pour voir fixer le prix du fermage en désignant, à ses frais avancés, un expert judiciaire autre que M. [O]. En l'absence de conciliation, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon a, par jugement du 14 juin 2019 : - ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. [V] [W] aux fins notamment de déterminer la valeur locative des biens affermés, aux frais avancés de M. [D] [P],  - réservé les autres prétentions des parties notamment le sort des dépens et des frais irrépétibles. L'expert a déposé son rapport le 30 septembre 2019. M. [P], représenté par son conseil, a demandé de voir : - homologuer parte in qua le rapport d'expertise, - fixer le fermage dû par les époux [K] à compter du 11 novembre 2018 aux sommes suivantes : habitation : 4 375, 80 euros, bâtiments d'exploitation : 4 702 euros, parcelles : 1 200 euros, soit un total de 21 077, 80 euros. - débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes, - les condamner à lui payer la somme de 309, 38 euros au titre des impôts fonciers récupérables sur le preneur, avec intérêts de droit à compter des mises en demeure adressées par lettre recommandée avec accusé de réception pour chaque année, - les condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées et la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, - ordonner l'exécution provisoire. M. [K][M] et Mme [K] [T] née [F], représentés par leur conseil, ont demandé de voir : - débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes, - fixer le fermage à compter du 11 novembre 2018 à la somme de 18 636 euros, - reconventionnellement, condamner M. [P] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à la réalisation de travaux de mise aux normes du système électrique, d'échanges de vieilles huisseries et de remise en état de la toiture, selon devis des entreprises [S] et Lacombre, - condamner le même au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts, - en tout état de cause, condamner le même à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'audience du tribunal, les époux [K], représentés par leur conseil, ont accepté de régler la somme réclamée par M. [P] au titre des impôts fonciers récupérables. Par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon a : - fixé le montant du fermage à compter du 11 novembre 2018 à la somme de 19 634 euros, se décomposant comme suit : * 3 713 euros pour la partie habitation * 4 411 euros pour la partie bâtiment * 11 510 euros pour les terrains ; - condamné M. [D] [P] à faire réaliser les travaux de remplacement des menuiseries extérieures de la maison d'habitation, conformément au devis de l'EURL LACOMBE MENUISERIES du 24 juin 2020 produit par M. [K] [M] et Mme [K] [T] née [F], dans un délai de 2 mois à compter de la décision ; Passé ce délai, condamné M. [D] [P] à payer à M. [K] [M] et Mme [K] [T] née [F] une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ; - condamné M. [K] [M] et Mme [K] [T] née [F] à payer à M. [D] [P] la somme de 309,38 euros au titre du solde des impôts fonciers récupérables, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et que les frais d'expertise judiciaire (1 800 euros) seront partagés par moitié, M. [D] [P] en payant la moitié d'une part, M. [K] [M] et Mme [K] [T] née [F] en payant l'autre moitié, d'autre part ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu essentiellement : - Sur la fixation du fermage des biens affermés : Si M. [P] a pu exprimer des critiques quant aux conclusions du rapport d'expertise réalisé par M. [W], estimant que ce dernier n'avait procédé qu'à une visite partielle de certaines parcelles, le tribunal a relevé qu'il n'avait cependant sollicité aucun nouveau déplacement sur les lieux et que l'expert avait répondu au dire de M. [P], en modifiant certaines de ses appréciations. Le jugement critiqué a également considéré que « (') l'appréciation de l'expert qui a détaillé chaque îlot en précisant notamment sa catégorie, sa valeur locative par hectare et sa valeur locative par îlots doit être retenue à hauteur de la somme de 105,33 euros par hectare, soit pour 109,7215 hectares, la somme globale arrondie de 11 510 euros, en application de l'arrêté préfectoral du 30 janvier 2018 (') ». Concernant les divergences relatives aux bâtiments d'exploitation, le premier juge a observé que l'expert avait retenu que la stabulation relève de la catégorie C pour l'ancien bâtiment et la stabulation logettes relève de la catégorie B. L'expert a confirmé cette appréciation après avoir répondu au dire de M. [P]. S'agissant des améliorations apportées par les preneurs, le jugement attaqué a précisé qu'il résultait de la doctrine de la Cour de cassation que l'amélioration culturale devait être appréciée en fin de bail et ne pouvait être prise en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé. Le tribunal a, en conséquence, entériné les valeurs estimées par l'expert pour les bâtiments d'exploitation, soit la somme globale de 4 411 euros. Relativement au bâtiment d'habitation, le premier juge a retenu que l'expert avait décrit une habitation très vétuste, dont le bailleur ne pouvait ignorer l'état. L'expert a précisé que la toiture présente des signes réels de faiblesse, qu'il avait omis le changement de deux fenêtres et de la porte d'entrée par le bailleur, que le chauffage a été installé par le fermier, qu'il existe un problème de luminosité, et que s'il n'a pas fait établir de diagnostic de l'installation électrique, celle-ci ne paraît pas correspondre à l'ensemble des normes en vigueur. Le tribunal a souligné que l'expert avait déduit à juste titre un classement en catégorie C pour une surface corrigée de 132, 6 mètres carrés et un prix du mètre carré de 28 euros par an au vu de l'état du bien loué, soit un loyer annuel de 3 713 euros. Prenant compte de l'ensemble des conclusions expertales, le tribunal, par le jugement attaqué, a fixé le fermage annuel global à 19 634 euros à compter du 11 novembre 2018, date du dernier renouvellement du bail, selon ventilation du prix en fonction des espaces habitation, bâtiments d'exploitation et terrain. - Sur les demandes de travaux formées par les époux [K] : Le jugement attaqué a rejeté la demande de réfection totale de la toiture, estimant que l'expert n'avait relevé qu'une faiblesse de cette dernière, sans fuite détectable. De la même façon, le jugement querellé a constaté que les époux [K] ne fournissaient aucun devis relatif à la mise aux normes de l'installation électrique, et les a ainsi déboutés de leur demande en ce sens. S'agissant des huisseries, le tribunal a rappelé que l'expert avait noté la grande vétusté de l'ensemble, à l'exception de deux fenêtres et de la porte d'entrée, remplacées par le bailleur. Relevant que M. [P], bien que critique, ne soumettait aucun devis aux fins de remplacement des huisseries, le premier juge a retenu qu'il devait se référer à celui produit par les époux [K] établi par l'entreprise Lacombre Menuiseries le 24 juin 2020. - Sur les impôts fonciers récupérables : L'accord des époux [K] pour le paiement de la somme de 309, 38 euros à ce titre a été acté par le jugement déféré. - Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] : Le tribunal n'y a pas fait droit, retenant que M. [P] ne caractérisait pas le préjudice moral qu'il invoquait en affirmant que les époux [K] ne payaient pas leur fermage à échéance, ne réglaient pas leur part d'impôts fonciers et tenaient sur lui des propos ironiques et mensongers. - Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [K] : Cette demande de réparation financière a été rejetée par le tribunal, ce dernier considérant que l'expert n'avait pas mis en évidence l'insalubrité des locaux donnés à bail, mais la vétusté de certaines installations. Appel général a été interjeté par M. [D] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue au greffe le 3 décembre 2020. L'appel a été enregistré le 4 décembre 2020. Par ses conclusions transmises le 4 mai 2022, M. [D] [P] demande à la cour d'appel de : - dire et juger recevable et bien-fondé M. [P] en son appel. - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : - fixé la valeur locative à la somme de 19 634 euros - condamné M. [P] à réaliser les travaux de remplacement des menuiseries extérieures - condamné sous astreinte à réaliser lesdits travaux à hauteur de 50 euros par jour de retard courant dans les 2 mois du prononcé du jugement - dit n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile Statuant à nouveau, -fixer la valeur locative à compter du 11 novembre 2018 des biens pris à bail à hauteur de 21 077,80 euros Vu la réalisation des travaux de menuiseries extérieures, - dire et juger n'y avoir lieu à astreinte. - confirmer le jugement entrepris pour le surplus. - condamner M. [K] et Mme [K] née [F] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - les condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel comprenant le coût du rapport d'expertise. L'appelant limite de fait son appel à certains chefs du jugement attaqué, ainsi qu'il suit : - Sur le loyer de l'habitation M. [P] ne conteste que le loyer de l'habitation pour solliciter la fixation de celui-ci à la somme de 4 375,80 euros aux lieu et place de la valeur retenue par l'expert à hauteur de 3 713 euros. Il expose que l'expert a refusé de fixer le loyer à sa valeur au motif de l'existence d'huisseries vétustes alors qu'une porte et 2 fenêtres avaient été changées aux frais du bailleur compte tenu de leur état ; qu'il l'a relevé et n'a pour autant pas modifié la valeur préconisée au titre du bail portant sur l'habitation. M. [P] mentionne s'être rapproché d'une entreprise qui est intervenue dès que son planning le lui a permis et qu'une facture a été établie après la réalisation des travaux, en date du 30 janvier 2021; qu'il a assumé à ce titre un coût de 5 294,37 euros. L'appelant estime que compte tenu de cet élément de confort supplémentaire, il conviendra de réformer le jugement entrepris sur la question du loyer d'habitation et de fixer celui-ci à la somme de 4 375,80 euros. - Sur l'astreinte L'appelant fait valoir que la décision ayant ordonné l'astreinte à compter de 2 mois faisant suite à la date de celle-ci, a été rendue le 6 novembre 2020 ; que la commande des travaux est intervenue au plus tard le 21 décembre 2020, date à laquelle a été réglé le 1er acompte à la SARL LUTMANN ; qu'un second acompte a été réglé lors de la fin des travaux le 15 février 2021 ; que dans la mesure où le jugement a été exécuté sans délai de bonne foi dans le cadre des contraintes rencontrées avec l'entreprise en termes de délai d'exécution, il y a lieu de supprimer l'astreinte provisoire ordonnée, de sorte que la cour d'appel procèdera à la réformation à ce titre. L'appelant estime également qu'il apparaît équitable de laisser à la charge des consorts [K] l'intégralité des dépens y compris ceux de première instance et d'expertise dans la mesure où l'absence de celle-ci leur a profité pendant de nombreuses années (sic). Par leurs conclusions transmises le 15 mars 2022, M. [K] [M] et Mme [K] [T] née [F] demandent à la cour d'appel de : « Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de MÂCON le 6 novembre 2020. Y ajoutant, Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Condamner M. [P] à régler aux époux [K] une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner M. [P] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ». En réplique aux prétentions de l'appelant, les époux [K] soutiennent ce qu'il suit : Il est d'abord relevé que M. [P] abandonne toutes contestations relatives à la valeur locative des terres/prés et des bâtiments d'exploitation à hauteur d'appel. - Sur le loyer de l'habitation : Les intimés rappellent que le bail renouvelé est considéré comme une location nouvelle. Ainsi, lors de la fixation du prix du bail renouvelé, il est admis et acquis que le juge doit se placer à la date du renouvellement pour l'application et l'appréciation des critères. En l'espèce, c'est à la date du 11 novembre 2018 qu'il faut se placer, et non à celle du 5 mai 2022. A cette date, aucune des huisseries n'était remplacée. Au surplus, le loyer du bail renouvelé fixé par décision de justice prend rétroactivement effet au jour du renouvellement. Retenir la thèse du bailleur reviendrait à faire payer aux époux [K] un fermage majoré tenant compte du remplacement des huisseries depuis le 11 novembre 2018, alors même qu'elles n'ont été remplacées qu'au 15 février 2021. Les intimés observent encore que le fermage ne peut être majoré que si le bailleur a investi au-delà de ses obligations légales. Or, font ils remarquer en l'espèce, le remplacement des huisseries vétustes relève d'une obligation normale du bailleur. - Sur l'astreinte : Les intimés constatent que M. [P] demande à la cour d'appel de « supprimer » cette astreinte, motif pris qu'elle n'aurait plus d'utilité compte tenu de la réalisation des travaux. Ils considèrent qu'il appartiendra au seul juge de l'exécution, si toutefois il était saisi d'une demande de liquidation de l'astreinte, de la supprimer ou de la modifier. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures signifiées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, - Sur la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail : La cour relève que M. [P] ne conteste dans ses dernières écritures que la valeur locative estimée par l'expert judiciaire relativement aux locaux d'habitation. Il ne soulève aucune critique et ne propose aucun moyen quant à l'évaluation du loyer pour les bâtiments dédiés à l'activité agricole ou les parcelles de terre. S'agissant de la partie habitation de l'ensemble donné à bail, M. [P] fait grief au jugement attaqué de n'avoir pas retenu le fait que deux fenêtres ainsi que la porte d'entrée avaient été remplacées par lui à neuf et que, s'empressant de faire procéder aux travaux de rénovation des huisseries ordonnés par le tribunal avec exécution provisoire, pour une valeur de 5 294,37 euros, les preneurs se trouvaient désormais bénéficiaires d'un logement doté de nouveaux éléments de confort. Il en conclut que le loyer de la partie habitation, tel que proposé par l'expert, ne tient pas compte de ces améliorations et qu'il convient ainsi que ledit loyer soit porté à la somme de 4 375,80 euros aux lieu et place de la valeur retenue par l'expert à hauteur de 3 713 euros. Cependant, comme le relèvent avec pertinence les intimés, c'est à la date du 11 novembre 2018, soit à la date de renouvellement du bail par tacite reconduction, qu'il convient de se reporter pour évaluer le loyer dû par les preneurs et non à la date où les travaux de rénovation des huisseries ont été effectivement réalisés, conformément aux prescriptions du jugement critiqué, assorti de l'exécution provisoire. En d'autres termes, les preneurs à bail ne bénéficient aucunement des améliorations de confort depuis le 11 novembre 2018, mais seulement depuis février 2021, ce que ne conteste d'ailleurs pas le bailleur en l'espèce. De surcroît, le remplacement d'éléments de gros 'uvre défectueux ou vétustes, comme par exemple les huisseries, constitue une obligation légale pour le bailleur. Dès lors, c'est à bon droit que le premier juge, se fondant sur les conclusions de l'expert judiciaire, a souligné que ce dernier avait déduit à juste titre un classement en catégorie C pour une surface corrigée de 132, 6 mètres carrés et un prix du mètre carré de 28 euros par an au vu de l'état du bien loué, soit un loyer annuel de 3 713 euros. Le jugement querellé mérite confirmation sur ce point. - Sur la demande de « suppression » de l'astreinte formée par M. [P] : Il n'y a pas lieu d'ordonner mainlevée de l'astreinte prononcée par le premier juge pour assurer l'exécution des travaux ordonnés, ainsi que le requiert M. [P] au motif qu'il a fait procéder aux améliorations dans des délais raisonnables. Il appartiendra, le cas échéant, au juge de l'exécution d'examiner une éventuelle requête aux fins de liquidation de l'astreinte. M. [P] sera ainsi débouté de ce chef de prétention. - Sur les mesures accessoires : Par infirmation du jugement entrepris, M. [D] [P] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Il n'est pas inéquitable de le condamner à payer la somme globale de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel aux époux [K]. PAR CES MOTIFS, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les dépens ; Statuant à nouveau sur ce point, Condamne M. [D] [P] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Condamne M. [D] [P] à payer la somme globale de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel aux époux [K]. Le Greffier, Le Président,