Cour d'appel, 07 décembre 2022. 22/02880

N° RG 22/02880 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OH6W Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON en référé du 28 mars 2022 RG : S.A.S. [K] C/ S.A.R.L. HOMERE IMMOBILIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 07 Décembre 2022 APPELANTE : La société [K], SAS, exploitant sous l'enseigne L'ARISTIDE, inscrite au RCS de LYON sous le numéro 819 865 726, dont le siège est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège. Représentée par Me Nadia BOUMEDIENE de la SELAS NB CONSEILS, avocat au barreau de LYON, toque : 1297 INTIMÉE : La société HOMERE IMMOBILIER, SARL inscrite au RCS de LYON sous le numéro 530 997 279, dont le siège social est [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 02 Novembre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Novembre 2022 Date de mise à disposition : 07 Décembre 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * Exposé du litige Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2013, Madame [Z] a donné à bail commercial, à la société Mamn, un local commercial dans un immeuble situé au [Adresse 1], le montant du loyer étant de 7 000 € hors taxes et et hors charges, payable par trimestre d'avance. Concernant les charges, il était prévu, aux termes du contrat de bail, le paiement d'un acompte provisionnel de 320 € à chaque échéance de loyer, avec réglement du solde lors de la régularisation annuelle. Le 29 avril 2016, la société [K] a acquis le fonds de commerce de la société Digisa, venant aux droits de la société Mamn, et y exploite depuis cette date un bar restaurant, sous l'enseigne 'l'Aristide'. La société Européenne d'investissements immobiliers est venue aux droits de l'ancienne propriétaire, puis, au mois de juillet 2021, a vendu l'ensemble immobilier, comprenant les locaux loués à la société [K], à la société Homère Immobilier. Aux motifs qu'il existait un arriéré de loyers, la société Homère Immobilier a délivré en date du 18 août 2021 à la société [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant en principal de 5 897,43 €. Contestant la régularité du commandement délivré, notamment en ce que le décompte des sommes réclamées serait erroné et incomplet, la société [K], par exploit du 22 septembre 2021, a assigné la société Homère Immobilier devant le devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir notamment ordonner la suspension de la clause résolutoire. Par ordonnance du 28 mars 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon, a : Constaté qu'à la suite du commandement en date du 18 août 2021, le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la société Homère Immobilier à compter du 19 septembre 2021 ; Dit que la société [K] et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu'ils occupent sis [Adresse 1], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ; Condamné la société [K] au paiement de la somme provisionnelle de 3 869,11 € au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 11 janvier 2022, loyer du premier trimestre 2022 inclus, outre intérêts à compter du commandement ; Condamné la société [K] à verser à la société Homère Immobilier une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er avril 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Débouté la société [K] de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Condamné la société [K] à verser à la société Homère Immobilier la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer. Le juge des référés retient en substance : que le décompte produit par le bailleur, qui prend en compte les versements opérés par le preneur, n'est aucunement incomplet ou erroné ; que la société [K] n'est pas fondée à se prévaloir, en raison de l'épidémie de covid 19, d'un cas de force majeure, alors qu'une obligation pécuniaire, par nature, est toujours suceptible d'être exécutée et qu'elle n'est pas plus fondée à invoquer une destruction partielle des locaux loués, dès lors que la chose louée n'a été détruite ni en totalité, ni en partie et qu'il n'existe donc aucune contestation sérieuse de nature à légitimer une demande d'exonération du paiement des loyers ; que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentées par la société [K] doivent être rejetées, la société [K] n'ayant pas profité du délai qui lui a déjà été accordé pour apurer sa dette, ce qui caractérise sa mauvaise foi et ne produisant aucun élément comptable pour justifier de sa solvabilité. Par acte régularisé par RPVA le 19 avril 2022, la société [K] a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance de référé du 28 mars 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le12 juin 2022, la société [K] demande à la cour de : Infirmer l'ordonnance de référé du 28 mars 2022 ; Juger que le décompte de la société Homère Immobilier est erroné, incomplet, en l'absence de la totalité des versements effectués et de la franchise de loyers promise par écrit par le propriétaire ; Juger que la prétendue créance dont se prévaut la société Homère Immobilier est en toute hypothèse incertaine en son principe et en son montant ; Juger que la société [K] sera exonérée du règlement des loyers durant les périodes de fermeture administrative, liée au covid pour cause de force majeure ; Juger que la société [K] sera exonérée du règlement des loyers durant les périodes de fermeture administrative, liée au covid pour cause de perte de jouissance ; A tout le moins, juger qu'il existe des contestations sérieuses sur la demande de paiement de la société bailleresse ; Juger que tout effet de la clause résolutoire est suspendu ; Rejeter l'ensemble des demandes formées par la société Homère Immobilier ; Juger que la société [K] disposera des plus larges délais de paiement pour le règlement du solde débiteur à définir ; Condamner la société Homère Immobilier au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens. L'appelante expose : qu'elle a dû fermer son bar durant l'épidémie de covid 19 et que les seuls loyers impayés se situent durant cette période, durant laquelle la régie lui a expressément accordé une remise de loyers ; que dans le courant de l'année 2021, l'ancien propriétaire, qui voulait vendre l'immeuble, lui a proposé le versement d'une indemnité d'éviction qu'elle a refusée car étant insuffisante au regard de la valeur du fonds et qu'en juillet 2021, l'immeuble a été vendu à la société Homère Immobilier ; qu'il lui a été alors délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 août 2022, fondé sur un décompte erroné, dans un contexte où le nouveau propriétaire veut rénover l'immeuble aux fins de vendre les différents lots. L'appelante soutient en premier lieu être fondée en sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, en ce que : elle a dû fermer son établissement du 15 mars 2020 au 18 juin 2020, puis du 29 octobre 2020 jusqu'au 9 juin 2021 en raison des mesures gouvernementales prises du fait de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19, ce qui constitue un cas de force majeure, au sens de l'article 1228 du Code civil et justifie qu'elle bénéficie d'une suspension de son obligation à paiement des loyers et charges à compter du 15 mars 2020 ; en effet, son absence de trésorerie et le fait qu'elle n'a pu bénéficier d'aucune aide justifient d'une impossibilité d'exécuter son obligation de règlement des loyers, et démontre le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19 ; à tout le moins, du fait de l'interdiction de recevoir du public, elle a subi une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir ni en user durant les périodes de fermeture administrative, au sens de l'article 1722 du Code civil, et qu'il existe donc une contestation sérieuse sur son obligation au paiement de l'intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du restaurant. Elle ajoute : que la somme réclamée par le bailleur aux termes du commandement de payer est inexacte, car ne tenant pas compte de l'intégralité des versements qu'elle a effectués et de la franchise de loyer que lui avait accordée la régie durant le confinement. La société [K] demande en second lieu des délais de paiement, au visa des articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, faisant valoir : que d'une part elle a démontré les difficultés rencontrées liées à la crise du Covid, que d'autre part sa bonne foi n'est plus à démontrer puisqu'elle effectue des règlements réguliers et a repris le paiement des loyers courants dès la réouverture de son établissement et qu'elle a notamment réglé la totalité des loyers pour 2022, outre un supplément pour combler l'arriéré ; qu'en revanche, la mauvaise foi du propriétaire est prouvée, celui-ci ayant tenté, par voie de sommation interpellative, de faire obstruction à la jouissance paisible des lieux en indiquant que la cave ne ferait pas partie du bail commercial avant de se raviser après qu'elle ait fait établir un constat d'huissier établissant que cette cave faisait bien partie des locaux loués. Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 8 juillet 2022, la société Homère Immobilier demande à la Cour de : Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Lyon le 28 mars 2022, Et, en tant que de besoin : Constater l'acquisition de la clause résolutoire faute pour la société [K] de s'être acquittée des causes du commandement de payer les loyers signifié le 18 août 2021 ; Ordonner la libération des lieux loués par la société [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner la société [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à l'entière libération des lieux ; Condamner à titre provisionnel la société [K] au paiement de la somme de 4 196,38 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2022 ; Rejeter les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la société [K]. Dans tous les cas, Condamner la société [K] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais du commandement du 18 août 202. L'intimée expose : que la société Européenne d'investissements immobiliers a acquis l'immeuble dans lequel le local commercial de la société [K] est exploité et a entrepris des négociations avec le preneur pour obtenir une résiliation anticipée du bail, qui n'ont pas abouti ; que c'est dans ces conditions qu'elle a acquis l'immeuble de la société Européenne d'investissements immobiliers, avec reprise de la dette locative de la société [K]. La société Homère Immobilier fait valoir en premier lieu que l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée, alors que : la société [K] n'est pas à jour du règlement de ces loyers, son compte locataire étant débiteur au 14 avril 2022 de la somme de 6 270,43 €, le loyer du 2ème trimestre 2022 n'ayant notamment pas été réglé ; en outre les impayés de loyer ne concernent pas uniquement la période de crise sanitaire ; le débiteur d'une obligation contractuelle d'une somme d'argent ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, une obligation de nature pécuniaire étant toujours susceptible d'être exécutée, la société [K] étant ainsi redevable des loyers échus pendant la période de crise sanitaire ; la société [K] ne peut pas plus se prévaloir de la perte de la chose louée pendant la fermeture de son établissement durant la crise sanitaire, le bien loué n'ayant pas été détruit, que ce soit en totalité ou en partie, ce qui a d'ailleurs été confirmé dans trois arrêts de principe rendus par la Cour de cassasion le 30 juin 2022 ; la société [K] ne peut soutenir que sa créance n'est pas justifiée alors que le décompte annexé au commandement est parfaitement clair et fait état de loyers impayés pour le 3ème trimestre 2021 et de loyers antérieurs, à hauteur respectivement de 2 138,33 € HT et 3 750,45 € HT et que les versements opérés par la société [K] ont bien été pris en compte ; l'arriéré locatif ayant augmenté depuis juin 2021 et même depuis janvier 2022, alors que les périodes de confinement et de fermeture administrative ont cessé, la mauvaise foi du preneur étant dès lors patente, ce qui justifie que ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire soient rejetées. L'intimée ajoute que la société [K] reste débitrice à ce jour de la somme de 4 196,38 € et que la société [K] doit donc être condamnée à lui verser à titre provisionnel la somme sus-visée. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, les demandes de l'une ou l'autre partie tendant à voir la Cour " juger " ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci 1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La Cour rappelle que le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire mentionnée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Dans ce contexte, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, Enfin par application de l'article L 145-41 du Code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il est constant que la société Homère Immobilier a délivré le 18 août 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société [K], aux termes duquel il lui était réclamé la somme de 5 897,43 € au titre d'un arriéré de loyers et charges. Y était joint en annexe un décompte, lequel mentionnait au titre des sommes dues : la somme de 2 138,33 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2021. la somme de 4 750,45 € au titre d'un 'retard impayés de loyers et charges pour l'année 2020', la somme de 8,65 € au titre de 'frais de relance impayés'. La cour constate qu'il a été omis de déduire des sommes réclamées dans ce commandement un virement de 1 000 € qui avait été effectué par la société [K] le 13 juillet 2021, qui figure en revanche sur le décompte du 11 janvier 2022 que verse aux débats la société Homère immobilier (pièce 9 intimée). La cour constate également que le décompte annexé au commandement, qui se limitait à faire état du montant total des sommes dues au titre de l'année 2020, ne comportait aucun détail sur la nature des sommes réclamées et sur les périodes qu'elles concernaient. La cour constate enfin que la somme de 2 138,33 € au titre du loyer du 3ème trimestre 2021 a été réglée par la société [K] le 6 septembre 2021, soit avant expiration du délai d'un mois imparti par le commandement. (Pièce 9 intimée) Or, dans la mesure où le commandement de payer du 18 août 2021 ne contient pas de décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur, où ce commandement omet par ailleurs de mentionner un virement qui avait été effectué, ce qu'a justement relevé l'appelante, il ne peut être considéré que le bailleur ait fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en oeuvre de la clause résolutoire, sa demande se heurtant dès lors à une contestation sérieuse. Dans ces conditions, la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et rejeté la demande du preneur s'y opposant ne saurait être confirmée, comme le sollicite le bailleur, et la cour en conséquence : infirme la décision déférée en ce qu'elle a déclaré la clause résolutoire acquise au 19 septembre 2021, ordonné à la société [K] de quitter le lieux dans le délai d'un mois et à défaut ordonné son expulsion, et condamné la société [K] à verser au bailleur une indemnité d'occupation ; Et statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Homère Immobilier visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société [K] est dès lors sans objet. 2) Sur la demande provisionnelle de la société Homère Immobilier L'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile autorise le juge des référés à accorder une provision au créancier dès lors que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le premier juge a condamné la société [K] au paiement de la somme provisionnelle de 3 869,11 € au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 11 janvier 2022. L'intimée sollicite, outre la confirmation de cette décision, que la société [K] soit condamnée à lui régler la somme provisionnelle actualisée de 4 196,38 €, sur la base d'un décompte du 7 juillet 2022, ce montant intégrant le loyer du troisième trimestre 2022. (Pièce 9 intimée) La cour observe que ce décompte mentionne toujours une somme de 4 750,45 € au titre d'un retard de loyers et charges correspondant à l'année 2020 sans pour autant comporter le détail des sommes réclamées. Si ce montant se retrouve sur un décompte arrêté au 8 juin 2021 du bailleur précédent (pièce 7 intimée), force est de constater que la cour n'est pas en mesure de contrôler le caractère certain et incontestable des sommes réclamées sur ce décompte : qui fait état en première opération d'une somme de 8 367,91 € 'restant à devoir' au 30 octobre 2020 sans pour autant que soit détaillé à quoi correspond ce montant ; qui fait état au 15 décembre 2020 puis au 9 février 2021 de sommes de 2 000 € et 1 899,67 € au crédit du compte au titre d'un 'solde débiteur sur compte restant à devoir [K]' sur lequel n'est donné aucune explication et dont on ne sait à quoi elle correspond. En outre, le décompte du 7 juillet 2022 comporte les frais de commandement qui n'ont pas à y figurer car ne faisant pas partie de la dette locative. La cour en déduit que le décompte produit ne permet aucunement de vérifier la légitimité de la dette locative. Il ne peut, certes, être fait abstraction de ce que la société [K] semble contester le versement des loyers durant la période Covid. A ce titre, la cour observe : que c'est à tort que l'appelante soutient que la crise sanitaire constitue un cas de force majeure l'exonérant du paiement des loyers, dès lors que, comme l'a retenu à raison le premier juge, une obligation de nature pécuniaire est toujours susceptible par sa nature d'être exécutée et qu'il n'y a donc pas irrésistibilité ; que c'est également à tort que l'appelante soutient devoir être exonérée du paiement des loyers durant la crise sanitaire en raison d'une destruction partielle de la chose louée, alors que l'impossibilité d'exploitation ne peut être assimilée à une destruction au sens de l'article 1722 du Code civil, ce qu'a retenu à raison le premier juge. Pour autant, outre que la société [K] fait état de versements qui n'auraient pas été comptabilisés, la cour ne peut se prononcer sur un montant précis de créance provisionnelle dès lors que les éléments produits par le bailleur ne permettent aucunement de déterminer les montants qui seraient dus, ne serait ce qu'a minima. Dès lors, la demande de provision de la société Homère immobilier se heurte, au stade du référé, à une contestation sérieuse qu'il appartiendra au seul juge du fond de trancher. La cour en conséquence infirme la décision déférée qui a condamné la société [K] à payer à titre provisionnel à la société Homère Immobilier la somme de 3 869,11 € au titre des loyers et charges impayés au 11 janvier 2022, outre intérêts et, statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la société Homère Immobilier. 3) Sur les demandes accessoires La société Homère Immobilier succombant, la cour infirme la décision déférée qui a condamné la société [K] aux dépens de la procédure de première instance, comprenant le coût du commandement de payer et l'a également condamnée à payer à la société Homère Immobilier la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et statuant à nouveau : Condamne la société Homère Immobilier aux dépens de la procédure de première instance et rejette la demande présentée par la société Homère Immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance. La cour condamne la société Homère Immobilier, partie perdante, aux dépens à hauteur d'appel et à payer à la société [K] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme la décision déférée dans son intégralité et, Statuant à nouveau : Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Homère Immobilier visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la société Homère Immobilier au titre de l'arriéré de loyers et charges ; Condamne la société Homère Immobilier aux dépens de la procédure de première instance ; Rejette la demande présentée par la société Homère Immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance ; Condamne la société Homère Immobilier aux dépens à hauteur d'appel ; Condamne la société Homère Immobilier à payer à la société [K] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT