Cour d'appel, 03 mars 2023. 21/12940

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 03 MARS 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12940 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAZG Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 avril 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 19/01814 APPELANTS Monsieur [T] [K]-[B] né le 23 Octobre 1963 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 5] Madame [D] [J] épouse [K]-[B] née le 26 octobre 1970 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 assistés de Me Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182 INTIMÉS Madame [C] [S] [Adresse 4] [Localité 6] née le 20 Août 1960 à [Localité 7] Monsieur [H] [S] [Adresse 4] [Localité 6] né le 30 Novembre 1961 à [Localité 7] Monsieur [F] [S] [Adresse 4] [Localité 6] né le 05 Juillet 1955 à [Localité 10] Tous trois représentés par Me Victor STEINBERG-COULAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0596 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 janvier 2023en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ****** Le 26 juin 2015, [G] [U] a vendu à Monsieur [T] [K]-[B] et son épouse Madame [D] [J] un appartement, une cave et un parking sis au [Adresse 3] avec réserve à son bénéfice du droit d'usage et d'habitation au prix de 150 000 euros comptant, complété par une rente annuelle viagère de 6 600 euros. Mme [G] [U] est décédée le 8 juillet 2018, laissant pour lui succéder ses neveux et nièce, [F], [H] et [C] [S]. Par actes d'huissier du 10 décembre 2018, MM. [F], [H] Mme [C] [S] (ci-après les consorts [S]) ont assigné M. [T] [K]-[B] et Mme [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, de voir prononcer la nullité de la vente, subsidiairement, requalifier la vente en donation et condamner les acquéreurs à leur verser en les sommes suivantes: - 36 426 euros pour des retraits d'argent indus sur le compte de la défunte, - 7 560 euros pour des charges de copropriété payées indûment par la défunte, - 264 089 euros pour le manque à gagner en raison de la vente à faible prix, - 80 000 euros pour le préjudice moral subi par la défunte, - 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du le 29 avril 2021, le tribunal a : - prononcé la nullité de la vente en litige portant sur les lots 117, 251 et 384 dépendant d'une copropriété sise [Adresse 3] et cadastrée section AR [Cadastre 2] ; - condamné in solídum M. et Mme [K]-[B] à verser à [F], [H] et [C] [S] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - débouté les consorts [S] ont été débouté de leurs autres demandes ; - condamné les époux [K]-[B] à verser à M. et Mme [K]-[B] une somme de 169 800 euros outre les intérêts légaux à compter du 3 septembre 2020 ; - débouté M. et Mme [K]-[B] de leurs autres demandes ; - condamné in solidum M. [K] [B] et Mme [J] aux dépens. Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que : - la vente était nécessairement à l'avantage des acquéreurs et ne comportait aucun aléa en sorte que la rente viagère et le transfert de propriété sont également nuls comme la vente elle-même ; - la vente étant annulée, les demandes indemnitaires des époux [K]-[B] devaient être rejetées. M. [K] [B] et Mme [J] ont régulièrement interjeté appel partiel de cette décision. Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 7 octobre 2021, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente du 26 juin 2015 et rejeté leurs demandes et les a condamnés au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau de : - condamner les consorts [S] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à remettre les clés de l'appartement objet de la vente du 26 juin 2015 et à libérer les lieux sous la même astreinte de leurs personnes, d'éventuels occupants et de tous biens ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par les consorts [S] ; - condamner les intimés, in solidum, à leur payer une indemnité d'occupation de 1 000 euros par mois à compter du 1er août 2018 jusqu'au jour de la remise les clés et de la livraison de l'appartement vendu ; - condamner les consorts [S] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [S] de toutes leurs demandes indemnitaires ; Très subsidiairement, en cas de confirmation du jugement quant à la nullité de la vente, condamner in solidum les consorts [S] à leur payer : * la somme principale de 169 800 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du 26 juin 2015, en tous cas sur la somme de 150 000 euros avec capitalisation des intérêts ; * la somme de 11 477,91 euros au titre des charges de copropriété qui auraient été alors indûment payées, augmentée des intérêts à compter du jour de la demande. En tous cas, condamner in solidum les consorts [S] à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'instance et d'appel, avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Les consorts [S] ont constitué avocat mais n'ont pas conclu. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2023. Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour. SUR CE: Sur le vil prix et l'annulation de la vente Au soutien de leur appel M. et Mme [K]-[B] font valoir qu'ils sont acquéreurs de bonne foi et ne sont ni à l'initiative ni les instigateurs de cette vente en viager et encore moins de ses conditions qui ont été décidées et arrêtées par le notaire de la de cujus, dont les facultés mentales n'étaient pas altérées. Ils ajoutent que dans un contrat de vente en viager, l'une ou l'autre des parties en tire le plus souvent un bénéfice sans pour autant que ce bénéfice constitue une cause de nullité de la vente. Les consorts [S] font valoir que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet et qu'en l'espèce, il existe deux moyens sur lesquels fonder une absence de cause : l'absence d'aléa dans le contrat de rente viagère et la cause illicite du contrat de rente viagère. Le prix constitue la cause du contrat de vente. L'article 1591 du Code civil prévoit que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il s'en déduit qu'il n'y a pas de vente sans prix, que le prix doit être sérieux et que le vendeur ou ses ayants droit ont la possibilité de solliciter l'annulation d'une vente s'il démontrent le caractère dérisoire ou inexistant du prix, lequel est laissé à l'appréciation souveraine des juges du fond. Dans un contrat viager, le caractère dérisoire ou inexistant du prix ne correspond pas à ce qui est effectivement payé mais est déterminé par rapport à la valeur de l'aléa, c'est-à-dire la somme que représenterait la capitalisation de la rente, notamment d'après l'âge et le sexe du crédirentier. Dans le cas présent, il est constant que la vente conclue est une vente aléatoire dès lors qu'une partie du prix est prévue sous forme de rente viagère, si bien que la totalité du prix versé à ce titre est un paramètre qui dépend de la durée de vie du créditrentier. Le montant évalué de cette rente viagère était de 170 000 euros. Or, il est constant que pour atteindre une telle somme, il aurait fallu que Madame [U], âgée de 84 ans au moment de la conclusion du contrat de vente, vive presque 26 années supplémentaires, soit jusqu'à 110 ans alors que l'espérance, au jour de la vente, était de 8 années selon la table de mortalité dressée par l'INSEE pour la période 2012-2016. Un tel événement, s'il n'était donc effectivement pas théoriquement impossible, présentait une probabilité tellement faible qu'il doit être regardé comme pratiquement irréalisable. Ainsi, l'estimation effectuée par l'agence immobilière « Estimmo », entre 315 000 euros et 325 000 euros (pièce n°10 du dossier des intimés) ne pouvait être atteint. Au surplus, les consorts [S] versent aux débat l'ordonnance de placement sous tutelle de Mme [U] du 29 mars 2018 motivée pour partie en ces termes : 'Attendu qu'il résulte par ailleurs des pièces communiquées par Mme [N] [V] qu'alors que l'acte de vente en viager prévoit que Madame [U] devra régler les charges locatives, Monsieur [K] sollicite de Madame [U] chaque trimestre le paiement de l'intégralité des charges de copropriété, privant ainsi Madame [U] d'une part importante du bénéfice de la rente qui lui est servie. Attendu en outre que l'examen des comptes bancaires de Madame [U] présente des irrégularités nombreuses alors que Monsieur [E] [K] [B] détenait jusqu'à la désignation de Madame [V] son carnet de chèques et sa carte bancaire.' (pièce n°11 du dossier des intimés). M. et Mme [K]-[B] ne sont pas fondés à soutenir que seul M. [E] [K]-[B] est visé par la tenue du compte bancaire de Mme [U] alors que sont également produits des relevés bancaires de Madame [U] qui font apparaître que des chèques ont été débités du montant exact des charges appelées par le syndic de copropriété. Or, il est établi que la tutrice a récupéré un échange d'emails entre Monsieur [T] [K]-[B] et son père, [E] [K]-[B] par lequel il lui demander « pourras-tu m'indiquer le numéro de chèque que tu auras récupéré et mis à l'encaissement sur mon compte ' » (pièce n° 8 du même dossier). Il en résulte que du fait du paiement de l'intégralité des charges de copropriétés du lot correspondant au bien vendu alors qu'elle ne devait payer en droit et au vu de l'acte de vente que les charges locatives, la venderesse ne jouissait pas pleinement de l'opération de vente en viager. Il en résulte que le caractère dérisoire du prix est établi en l'espèce, fait disparaître l' aléa et démontre le vil prix. En conséquence, la nullité de la vente conclue le 26 juin 2015 entre Mme [G] [U] et [T] [K]-[B] et [D] [J], portant sur les lots 117, 251 et 384 dépendant d'une copropriété sise [Adresse 3] et cadastrée section section AR [Cadastre 2], est encourue ; il convient donc de confirmer le jugement entrepris de ce chef et par voie de conséquence en ce qu'il a débouté M. et Mme [K]-[B] de leurs demande de condamnation des consorts [S] à leur verser des dommages et intérêts, une indemnité d'occupation et à leur remettre les clés de l'immeuble. Sur les demandes de remboursement des sommes versées et de dommages et intérêts présentées par M. et Mme [K]-[B] Les appelants sollicitent le remboursement du prix payé de 169 800 euros augmenté des intérêts de droit à compter du 26 juin 2015 avec capitalisation des dits intérêts ainsi que des charges de copropriété payées pour un montant de 11 477,91 euros. Les intimés ne développent aucun moyen sur ces points. L'annulation a pour conséquence que les parties doivent être placées dans la situation où elles auraient été si la vente n'avait pas été conclue. En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont condamné les consorts [S], chacun à proportion de leur vocation successorale, à verser M. et Mme [K]-[B], du fait de l'annulation de la vente, la somme versée soit 169.800 euros. En revanche, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal non pas à compter de la demande des époux [K]-[B] présentée, à titre subsidiaire, dans leurs conclusions de première instance, mais à compter du présent arrêt qui est déclaratif de droit . S'agissant de la demande de remboursement des charges de copropriété, dont la cour constate qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel, il y a lieu, en tout état de cause, au vu de ce qui précède, concernant le remboursement opéré sur le compte bancaire de Mme [U] au profit des acquéreurs des charges qu'ils devaient acquitter, de les débouter de cette prétention et ce, par ajout au jugement déféré. Enfin, l'action des consorts [S] étant accueillie, la demande en dommages et intérêts pour abus de droit des acquéreurs doit être rejetée également par confirmation du jugement. Sur l'appel incident des consorts [S] En premier lieu, M. et Mme [K]-[B] ne sont pas fondés à demander le remboursement des charges payées indûment par Madame [U] sur le compte de M. et Mme [K]-[B] alors que par l'effet de l'annulation de la vente, les charges demeuraient à sa charge puis à celle de la succession et que le débouté de la demande présentée à ce titre par les appelants permet de rétablir le paiement par Mme [U] par remboursement de ce que les acquéreurs avaient eux-mêmes payés à la copropriété. Le jugement est confirmé sur ce point. En deuxième lieu, si les consorts [S] versent aux débats des attestations montrant la présence du père de M. [T] [K]- [B] auprès de Mme [U] et si un plainte pour abus de faiblesse a été déposée, ils ne rapportent pas la preuve que [T] [K]-[B] a fait des retraits d'espèces ou émis des chèques sur le compte bancaire de la défunte. La demande des consorts [S] au titre d'un remboursement de la somme de 36 426 euros au titre du préjudice économique résultant des retraits d'argent indus sur le compte de leur tante est en conséquence, par confirmation du jugement, rejetée. En troisième lieu, comme jugé par le tribunal, la vente étant annulée, les consorts [S] ne sont pas fondés à faire valoir l'existence d'un préjudice consécutif au caractère éventuellement précipité de la vente et à son éventuel faible prix. Enfin, les consorts [S] sollicitent la réparation de leur préjudice moral lié au fait qu'ils ont développé un sentiment de culpabilité de n'avoir pas mesuré l'abus de faiblesse dont leur tante était victime et de n'avoir pas 'uvré pour l'interrompre à temps. Aucun préjudice n'étant établi à ce titre, il convient de débouter les intimés de cette demande par confirmation du jugement déféré et substitution de motif. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement est confirmé en ses dispositions sur la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En raison des circonstances de l'espèce, il apparaît équitable d'allouer aux consorts [S] une indemnité en réparation de tout ou partie de leurs frais irrépétibles engagés en cause d'appel dont le montant sera fixé au dispositif. PAR CES MOTIFS: La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris sauf sur le point de départ des intérêts, Statuant de ce seul chef infirmé, Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 169.800 euros courront à compter du présent arrêt avec capitalisation. Ajoutant Déboute Monsieur [T] [K]-[B] et son épouse Madame [D] [J] de leur demande de remboursement des charges de copropriété ; Condamne solidairement Monsieur [T] [K]-[B] et son épouse Madame [D] [J] à payer à [F] [S], [H] [S] et [C] [S] la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne solidairement Monsieur [T] [K]-[B] et son épouse Madame [D] [J] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,