Cour d'appel, 01 février 2024. 22/00198

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 01 Février 2024 N° RG 22/00198 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G474 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON LES BAINS en date du 04 Janvier 2022, RG 21/01337 Appelant M. [T] [L] né le 26 Août 1975 à [Localité 4] - EGYPTE, demeurant [Adresse 3] Représenté par Me Paul-Marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS Intimée Mme [E] [N] épouse [I] née le 27 Janvier 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 14 novembre 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er mai 2011, Mme [E] [N] épouse [I] a consenti un bail à M. [T] [L] et à Mme [Z] [G] son épouse portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros outre les charges. Les mensualités n'ayant pas été régulièrement honorées, Mme [I] a fait notifier aux époux [L], par acte du 23 février 2021, un commandement de payer la somme de 6 407,59 euros au titre des loyers et charges impayés. Faute de règlement, Mme [I] a fait assigner les époux [L], par acte du 6 juillet 2021, devant le juge des contentieux de la protection, en vue d'obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion des preneurs et leur condamnation au paiement des loyers et des charges restant dus. Par jugement réputé contradictoire du 4 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - constaté la résiliation du bail à compter du 24 avril 2021, - dit qu'à défaut pour les époux [L] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement les époux [L] à payer à Mme [I] la somme de 9 758,64 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation au 23 février 2021, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021 sur la somme de 6 407,59 euros et à compter du jugement pour le surplus, - condamné solidairement les époux [L] à payer à Mme [I] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 23 novembre 2021 jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, - dit que le bailleur sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, - condamné in solidum les époux [L] à verser à Mme [I] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les époux [L] aux entiers frais et dépens. Par acte du 4 février 2022, M. [L] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] demande à la cour de : - réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, - déclarer que Mme [I] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et habitable, - déclarer que la bailleresse est fautive en ce qu'elle a refusé de remettre des quittances locatives à ses locataires, - déclarer que les décomptes produits ne sont ni fidèles et ni sincères à la situation financière des locataires, compte tenu notamment de l'absence d'imputation des versements de la CAF, - déclarer que la bailleresse ne justifie pas d'une créance certaine, liquide et exigible, - condamner Mme [I] au paiement de la somme de 9 758,64 euros à titre de dommages et intérêts au manquement à ses obligations de délivrance à l'encontre des locataires et à titre d'indemnisation de leur préjudice, - condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive, - condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la même aux entiers dépens. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 27 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [I] demande à la cour de : - dire et juger M. [L] mal fondé en son appel, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner M. [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [L] aux entiers frais et dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version au jour de la signature du bail, prévoit en ce sens que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas, b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Selon l'article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est pour sa part tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Au soutien de ses prétentions, M. [L] met en exergue le fait que le logement pris à bail présentait de nombreux défauts en terme d'isolation, d'équipement (évier absent / serrures défectueuses / plomberie à rénover) et de canalisation (fuite d'eau). Il affirme encore que plusieurs loyers ont été payés en espèces, que la bailleresse aurait manqué de diligences concernant l'accomplissement de formalités auprès de la Caisse d'allocations familiales et qu'un versement d'APL de 2 844 euros aurait dû lui revenir ou être décompté de sa dette. Il importe toutefois de relever que M. [L] ne verse aux débats aucune pièce (état des lieux, constat, photographie, témoignage, reçu de paiement en espèces, etc...) susceptible d'étayer ses allégations, à l'exception de la copie de trois chèques et d'un relevé de droits de la Caisse d'allocations familiales, en date du 12 octobre 2020, mentionnant un versement de 2 844 euros adressé au bailleur. Or, il échet de constater que le décompte de la bailleresse mentionne expressément ce versement (en colonne octobre 2020) lequel a donc été imputé de la dette locative revendiquée. Pour le surplus, les copies de chèques produites en annexe de sa pièce n°3 sont insuffisantes pour démontrer la matérialité d'un paiement entre les mains du bailleur, étant par ailleurs observé que l'effectivité du versement du dépôt de garantie n'est pas davantage démontré et que M. [L] n'établit aucunement avoir infructueusement sollicité la délivrance d'une quittance pour le paiement d'un loyer échu et régulièrement réglé. Enfin, la clause prévoyant l'accomplissement de travaux à la charge du preneur en contrepartie d'une minoration du loyer s'avère conforme à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sus-reproduit de sorte que M. [L] ne saurait valablement exciper d'une quelconque faute de la bailleresse à ce titre. Dans ces conditions, faute d'élément probant permettant de donner crédit aux allégations de l'appelant sur lequel pèse la charge de la preuve des défauts allégués et des paiements invoqués, la décision déférée doit être confirmée. M. [L], qui succombe en son appel, est condamné aux dépens. Il est en outre condamné à payer à Mme [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [T] [L] de l'intégralité de ses demandes, Condamne M. [T] [L] aux dépens d'appel, Condamne M. [T] [L] à payer à Mme [E] [N] épouse [I] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé publiquement le 01 février 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente