Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 24/00112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WDF N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 15 mai 2024 DEMANDERESSE ASSOCIATION PARME, [Adresse 2] représentée par Maître Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0207 DÉFENDERESSE Madame [J] [O] [Y], demeurant [Adresse 5], comparante en personne assistée de Mme [Z] [T] pour la traduction COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré DATE DES DÉBATS : 05 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 15 mai 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 15 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00112 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WDF EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 octobre 2019, l'Association PARME a consenti un contrat de résidence à Madame [J] [O] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice signifié le 22 août 2023, elle a délivré à Madame [J] [O] [Y] un commandement de payer la somme principale de 2765,40 euros au titre de l'arriéré de redevances impayées, visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, l'Association PARME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation du contrat de résidence, subsidiairement voir prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [O] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double de celui de la redevance courante, révisable, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu'à libération des lieux, -2739,80 euros au titre de l'arriéré de redevances impayées arrêté au 5 octobre 2023, -1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 5 février 2024, l'Association PARME a maintenu ses demandes actualisées à la somme de 2467,41 euros mais a donné son accord au bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au profit de la défenderesse. Madame [J] [O] [Y] a comparu et sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [J] [O] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte notamment de l'application d'une clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 25 octobre 2019 contient une clause résolutoire en cas d'inexécution d'une obligation du contrat de résidence (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a régulièrement été adressé au défendeur le 22 août 2023, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 2765,40 euros. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement de payer correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d'arriéré de redevances et que Madame [J] [O] [Y] n'a pas réglé cette somme dans le délai d'un mois. L'Association PARME est donc bien fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 23 septembre 2023, un mois après la signification du commandement de payer le 22 août 2023. Bien que le contrat ne soit pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, eû égard à l'accord de l'Association PARME, la résiliation du contrat d'occupation sera toutefois suspendue au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause de résiliation sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de résidence pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant la redevance et les prestations obligatoires et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de résidence sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au résident ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, l'Association PARME sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette de redevances impayées En l'espèce, l'Association PARME verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Madame [J] [O] [Y] lui devait la somme de 2447,41 euros, terme de janvier 2024 inclus, frais de procédure déduits. En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à l'Association PARME. Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [O] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation due dans l'hypothèse de la résiliation du bail L'occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d'occupation. En l'espèce, en application du contrat de résidence conclu entre les parties, le résident déchu de tout droit d'occupation doit verser au bailleur une indemnité d'occupation du double du montant de la redevance. Cette clause du bail est constitutive d'une clause pénale susceptible de modération par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil. Or le paiement d'une telle indemnité revêt un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par la demanderesse de sorte qu'il convient en application de l'article 1231-5 du code civil de réduire le montant de l'indemnité d'occupation à celui de la redevance et des prestations obligatoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [J] [O] [Y] , qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette des redevances impayées visée dans le commandement de payer du 22 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 octobre 2019 entre l'Association PARME, d'une part, et Madame [J] [O] [Y] , d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 septembre 2023, CONDAMNE Madame [J] [O] [Y] à payer à l'Association PARME la somme de 2447,41 euros au titre de l'arriéré de redevances arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, AUTORISE, conformément à l'accord donné par l'Association PARME, Madame [J] [O] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 100 euros, en plus de la redevance courante et prestations obligatoires, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le paiement de la redevance et le 10ème jour de chaque mois au plus tard, SUSPEND conformément à l'accord de l'Association PARME les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [J] [O] [Y] , DIT en conséquence que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance courante outre les prestations obligatoires ou de l'arriéré, resterait impayée, -le contrat de résidence sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la demanderesse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [J] [O] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Madame [J] [O] [Y] sera condamnée à verser à l'Association PARME une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance et prestations obligatoires qui aurait été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, et ce de la résiliation du contrat jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE toutes les autres demandes des parties, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'Association PARME de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [J] [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 11 octobre 2023 et du commandement de payer du 22 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge