Cour d'appel, 05 mars 2024. 22/01900

ARRET N° du 05 mars 2024 R.G : 22/01900 N° Portalis DBVQ-V-B7G-FH3I 1) [L] [D] 2) [Z] [U], épouse [D] c/ 1) [M] [V] 2) [E] [O], épouse [V] Formule exécutoire le : à : la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 5 MARS 2024 APPELANTS : d'un jugement rendu le 8 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de TROYES. 1) Monsieur [L], [H], [N], [T] [D], né le 4 juillet 1966, à [Localité 8] (NORD), de nationalité française, demeurant : [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Me Didier LEMOULT, avocat au barreau de l'AUBE (SCP LR AVOCATS & ASSOCIES), 2) Madame [Z], [X] [U], épouse [D], née le 25 avril 1965, à [Localité 9] (AUBE), de nationalité française, demeurant : [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Didier LEMOULT, avocat au barreau de l'AUBE (SCP LR AVOCATS & ASSOCIES), INTIMES : 1) Monsieur [M], [R], [S] [V], né le 31 décembre 1978, à [Localité 6] (DOUBS), de nationalité française, demeurant : [Adresse 5] [Localité 2] Non constitué, non comparant ni représenté bien que régulièrement assigné, 2) Madame [E], [A], [P] [O], épouse [V], née le 3 décembre 1980, à [Localité 7] (DOUBS), de nationalité française, demeurant : [Adresse 5] [Localité 2] Non constituée, non comparante ni représentée bien que régulièrement assignée, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller, Madame Sandrine PILON, conseiller, GREFFIER : Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, lors des débats, Madame Jocelyne DRAPIER, lors de la mise à disposition, DEBATS : A l'audience publique du 30 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024, ARRET : Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Suivant acte dressé le 22 mars 2018 par la SCP [K], notaires à [Localité 9], M. [M] [V] et Mme [E] [O], épouse [V] ont fait l'acquisition auprès de M. [L] [D] et de Mme [Z] [U], épouse [D], d'un terrain à bâtir sis [Adresse 3] d'une superficie de 3 a et 9 ca, cadastré section BS n° 799, moyennant le prix de 90 000 euros payé comptant. Le 20 décembre 2018, les consorts [V] ont obtenu un permis de construire une maison d'habitation sur la parcelle acquise. La société Armasol a réalisé une étude géotechnique qui a révélé la présence d'une cuve en béton enterrée ainsi que d'un remblai dont la présence nécessitait une adaptation importante du système de fondation. Sur la base de cette étude, les entreprises sélectionnées par les consorts [V] pour les lots maçonnerie et terrassement ont réactualisé leur devis générant une hausse tarifaire. Par assignation du 8 janvier 2021, M. et Mme [V] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins de réduction du prix de vente sur le fondement de l'article 1644 du code civil et leur condamnation au paiement de dommages et intérêts. M. et Mme [V] ont exposé que l'existence de la cuve en béton remblayée constituait un vice caché dès lors qu'elle diminuait fortement l'usage du terrain, impliquant la mise en 'uvre de fondations spéciales augmentant de près de 30 % son prix d'acquisition. Ils ont ajouté que s'ils avaient eu connaissance de l'existence de ce vice, ils n'auraient pas acquis le terrain ou n'en auraient donné qu'un moindre prix en tenant compte du surcoût lié à la nécessité de réaliser les fondations spéciales. Ils ont soutenu que les consorts [D] ne pouvaient se retrancher derrière la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente dès lors qu'en tant qu'associés et dirigeants de la société SP IMMO, société de marchand de biens, ils étaient eux-mêmes considérés comme professionnels de l'immobilier. Ils ont donc sollicité la condamnation des consorts [D] au remboursement des travaux supplémentaires nécessités par la présence de la cuve en béton. M. et Mme [D] leur ont opposé le fait qu'ils exerçaient une activité ayant trait à la danse (commerce de gros d'articles de danse), qu'ils avaient créé la société SP IMMO, entité familiale, à la suite de la cession de la SAS Vermont, qu'ils avaient souhaité diversifier leurs placements mais qu'ils n'en étaient pas pour autant des professionnels de l'immobilier. Ils ont précisé qu'ils ignoraient eux-mêmes la présence de cette cuve en béton. Ils ont ajouté que les consorts [V] avaient, avant l'acquisition du terrain, tenté de négocier le prix mais que, n'y étant pas parvenus, ils tentaient maintenant d'obtenir une réduction de celui-ci par le biais d'une action judiciaire à leur encontre. Ils en ont conclu qu'ils devaient bénéficier de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. Par jugement en date du 8 juillet 2022, le tribunal a : - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [V] la somme de 30 745,91 euros en réduction du prix versé par M. et Mme [V] pour l'acquisition du terrain à bâtir, - condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à M. et Mme [V] la somme de 1 735,84 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté les consorts [V] de leurs autres demandes, - condamné solidairement M. et Mme [D] à verser à M. et Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement M. et Mme [D] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Le premier juge a considéré que les vendeurs étaient des professionnels de l'immobilier et qu'ils ne pouvaient donc se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. Par déclaration reçue le 3 novembre 2022, M. et Mme [D] ont interjeté appel de la décision. Par conclusions notifiées le 30 janvier 2023, les appelants demandent à la cour de : - réformer le jugement, - débouter M. et Mme [V] de leurs demandes, - condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Ils soutiennent qu'ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier et font valoir qu'en matière de vente immobilière, est considéré comme vendeur professionnel soit un technicien de la construction, soit une personne dont l'activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles, ce qui n'est pas leur cas. Ils ajoutent que la cession a eu lieu non pas au nom d'une société mais à titre personnel au nom de M. et Mme [D], que le bien a été mis en vente par une agence immobilière qui l'a commercialisé et que s'ils étaient des professionnels de l'immobilier, ils se seraient abstenus de faire appel à une agence immobilière. La déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des appelants ont été signifiées à M. et Mme [V] le 1er février 2023 à étude d'huissier. Ils n'ont pas constitué avocat. Par arrêt avant dire droit du 9 janvier 2024, auquel il sera renvoyé pour plus ample informé, cette cour a réouvert les débats aux fins que les appelants versent l'acte de vente du 22 mars 2018, fondement du litige, et les pièces versées en première instance par M. et Mme [V] qu'ils visent dans leurs conclusions notifiées le 30 janvier 2023. M. et Mme [D] ont transmis à la cour l'intégralité des pièces que M. et Mme [V], défaillants à la procédure d'appel, avaient produites en première instance. MOTIFS DE LA DECISION : La clause d'exclusion de garantie des vices cachés : L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 dispose également que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Enfin, aux termes de l'article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il ressort des pièces versées aux débats que le vice affectant le terrain à bâtir, soit l'existence d'une cuve en béton remblayée dans le sol, est antérieur à la vente et qu'il diminue tellement son usage que M. et Mme [V] n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus, la présence de cette cuve ayant nécessité une adaptation importante du système de fondation de l'immeuble construit sur ce terrain avec les frais y afférents. Il n'est par ailleurs pas contesté que les vendeurs M. et Mme [D] ignoraient le vice affectant le terrain à bâtir qu'ils ont vendu à M. et Mme [V]. Le litige porte donc sur la qualité de professionnels de l'immobilier de M. et Mme [D] que le premier juge a retenue pour écarter l'application protectrice pour les vendeurs de la clause de non-garantie. Il ressort de l'acte notarié de vente dressé par Maître [G] le 22 mars 2018 qu'y figure une clause d'exclusion de garantie des vices cachés ainsi libellée : s'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : . si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, . s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Il convient tout d'abord de relever que M. et Mme [D] ont vendu le bien à titre personnel et non en qualité de représentants d'une société immobilière. S'il est établi au vu de l'extrait Kbis qu'ils versent aux débats que Mme [D] a été présidente de la SAS SP IMMO de 2011 à 2014, société ayant pour activité principale celle de marchand de biens et le cas échéant de promotion immobilière, et que M. [D] lui a succédé en qualité de président, il n'est également pas contestable que Mme [D] est depuis 2007 gérante d'un magasin d'articles de danse et que son époux dirige depuis 2012 la société SP CORP dont l'activité est le commerce de gros d'articles de danse. Outre le fait qu'il n'est pas démontré que le fonctionnement de la SAS SP IMMO ait été encore véritablement actif au moment de la vente du bien litigieux en 2018, il est établi que l'activité principale des vendeurs était à cette époque étrangère à toute activité immobilière ou de marchand de biens et à cet égard, c'est à juste titre que les appelants font valoir que s'ils avaient été des professionnels de l'immobilier, ils n'auraient pas pris la peine de faire appel à une agence immobilière pour mettre leur bien en vente. La qualité de professionnel de l'immobilier ou de marchand de biens doit s'entendre comme constituant une activité principale et pérenne, ce qui n'est pas le cas de M. et Mme [D]. Compte tenu de ces éléments, ils sont en droit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente. La décision sera infirmée et M. et Mme [V] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires. L'article 700 du code de procédure civile : La décision sera infirmée. L'équité commande qu'il soit alloué à M. et Mme [D] la somme de 2 000 euros à ce titre. Les dépens : La décision sera infirmée. M. et Mme [V] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut ; Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Troyes. Statuant à nouveau ; Déboute M. [M] [V] et Mme [E] [O], épouse [V], de l'intégralité de leurs demandes. Y ajoutant ; Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [E] [O], épouse [V], à payer à M. [L] [D] et Mme [Z] [U], épouse [D], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne in solidum M. [M] [V] et Mme [E] [O], épouse [V], aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente de chambre,