Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00193 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ4Q
NAC : 30B
JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
AUDIENCE DU 21 Mars 2024
DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son Syndic, TOQUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le n° 429 251 218, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEURS
M. [J] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [S] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 22 Février 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Jugement prononcé le 21 Mars 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assist de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BENOITON délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] sont propriétaires du lot n°1 de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 1].
La société Toquet Immobilier a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 31 août 2022.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] .
Une mise en demeure de payer leur a été notifiée le 31 août 2022.
Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er octobre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant total de 13 877,53 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré à personne les 20 et 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic Toquet Immobilier a fait assigner Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] (à étude) devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 21 874,22 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, ainsi que les appels de fonds à échoir.
Par décision du 5 octobre 2023, la juridiction a soulevé d’office le moyen tiré de la prescription d’une partie des demandes, certaines sommes réclamées datant de l’année 2006.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 18 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande à la juridiction de:
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 13 877,53 € correspondant aux charges de copropriété impayées au 1 er octobre 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 534,25 € euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 12 juillet 2022, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 281,78 euros correspondant au montant de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] une indemnité de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
- ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.
En réponse au moyen soulevé d’office par la juridiction, il fait valoir que seules les charges antérieures au 19 mars 2013 seraient prescrites.
En défense, Monsieur [J] [B] , aux termes de ses dernières conclusions du 15 novembre 2023, demande à la juridiction de:
- DECLARER prescrites les charges de copropriété issues des années 2006 à 2017 inclus ;
- JUGER qu’il n’est redevable que de la somme de 3 651,42 euros au titre de ses charges de copropriété ;
- ACCORDER des délais de paiement de sa dette à Monsieur [B] avec un étalement sur deux années à compter du 1er mois suivant la signification de la decision à intervenir, le paiement devant intervenir le 10 de chaque mois ;
- REJETER toutes demandes de condanmation faites par le demandeur sur l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les demandes antérieures à l’année 2018 sont prescrites. Il demande à bénéficier de délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, expliquant ne pas avoir les moyens de régler sa dette actuellement mais avoir mis son appartement en vente.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.
Madame [X], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas constitué avocat.
A l’audience du 22 février 2024, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription:
Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, à la date du 25 novembre 2018, les actions entre un copropriétaire et le syndicat sont soumises, non plus à un délai spécial de prescription de dix années, mais au délai de prescription de droit commun de cinq années, en vertu du premier alinéa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Conformément aux dispositions de l’article 2222 du code civil, lorsque la loi réduit la durée d’une prescription, la prescription réduite commence à courir du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Ainsi, en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée les 20 et 24 mars 2023, l’action se trouve prescrite pour les seules charges échues avant le 20 mars 2013.
- sur le fond des demandes en paiement au titre des arriérés de charges et de provisions non encore échues:
Le syndicat des copropriétaires entend mettre en oeuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.
L'article 14-2-1 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.
En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l'absence de modalités différentes fixées par l'assemblée générale.
Faute de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la même loi qui prévoit qu’ “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.”
Compte tenu de l'articulation du texte, la mise en demeure exigée doit concerner une provision exigible.
Cette procédure permet d'obtenir l'exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échues du budget provisionnel adopté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d'une provision à sa date d'exigibilité après une mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des arriérés de charges antérieures.
Il reste à examiner si les demandes de paiement au titre des arriérés de charges de copropriété et de provisions exigibles jusqu’à l’exercice 2021 inclus sont fondées.
Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, à savoir :
- celui de l’AG du 28 août 2018, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017,
- celui de l’AG du 27 août 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018,
- celui de l’AG du 4 mai 2021 ayant apprvoué les comptes de l’exercice 2019 et 2020,
- celui de l’AG du 31 août 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, voté le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023,
et au regard également du relevé de compte produit en pièce 11, qui démontre que la mise en demeure délivrée les 5 et 9 septembre 2022 est restée infructueuse dans un délai de trente jours, la demande est fondée en ce qui concerne la somme de 6 662,86 euros d’arriérés de charges impayées pour les années 2017 à 2022 et de provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour les années 2022 et 2023.
A été déduite du décompte la somme totale de 1967,75€, qui ne correspond nullement à des charges impayées, mais à diverses sommes relevant soit des dépens soit de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit de l’article 700 du code de procédure civile (sommes libellées mise en demeure, relance, Bourbon avocat, prise d’hypothèque, etc.)
Par conséquent, il y a lieu de condamner les défendeurs, in solidum (en l’absence de tout fondement à une quelconque solidarité légale) au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal, à compter du 9 septembre 2022 pour 4 373,18€ (somme due à la date de la mise en demeure) et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.
Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l'espèce, il y a lieu d'écarter l’ensemble des sommes antérieures à la mise en demeure du 31 août 2022, ainsi que les sommes demandées au titre des frais de contentieux, en l’absence de la justification de diligences exceptionnelles du syndic pour constituer le dossier.
Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge des défendeurs s’élèvent à la somme de 91,20 euros correspondant au coût des mises en demeure par LRAR (celles du 31 août 2022).
Sur la demande de dommages et intérêts
Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.
Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.
Sur la demande de délais de paiement:
L’article 1343-5 du code civil dispose: “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
En l’espèce, le défendeur sollicite un délai de deux années pour régler sa dette, et n’apporte pour seul élément au soutien de sa demande un mail adressé au syndic évoquant le projet de vente de son appartement, mais aucun compromis ni aucune attestation du potentiel acquéreur.
Par conséquent, il sera débouté de sa demande.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l’espèce, les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1 500 euros au demandeur de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,
DECLARE prescrites les demandes portant sur les sommes antérieures au 20 mars 2013,
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 6 662,86 € (six mille six cent soixante deux euros et quatre-vingt six centimes) d’arriérés de charges impayées pour les années 2017 à 2022 et de provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour l’année 2023,
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 9 septembre 2022, pour 4 373,18€ (quatre mille trois cent soixante treize euros et dix huit centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 91,20 € (quatre-vingt onze euros et vingt centimes) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [J] [B];
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] aux entiers dépens de l’instance;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
