Cour d'appel, 15 février 2024. 21/05897

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 15/02/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05897 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T66M Jugement (N° 11-21-328) rendu le 15 novembre 2021 par le tribunal de proximité de Tourcoing APPELANTE L'ASL [Adresse 2] représenté par son syndic, la société Safir Immo Investissement ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Gabriel Denecker, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE La SCOP SA Altereos prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 2] - [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me François-Xavier Wibault, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 18 décembre 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 février 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 novembre 2023 **** La société coopérative à forme anonyme à capital variable Altereos est propriétaire d'un immeuble situé au sein [Adresse 2] dont la gestion des espaces et services communs est confiée à une association syndicale libre (ASL). Par exploit du 26 mai 2021, l'ASL du [Adresse 2], représentée par son syndic, la Sarl Safir Immo Investissement, a fait assigner la société Altereos devant le tribunal de proximité de Tourcoing aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 5 669,18 euros au titre des charges de copropriété impayées, celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 15 novembre 2021, le tribunal de proximité de Tourcoing : - a dit 'le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sarl Safir immo investissement, irrecevable en son action, - a condamné celui-ci aux dépens, - l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - a débouté les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires. L'ASL [Adresse 2], représentée par son syndic, a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 8 septembre 2022, demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, au visa de ses statuts et des dispositions de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et de son décret d'application n° 2006-504 du 3 mai 2006, de condamner la société Altereos : - au paiement de son arriéré de charges arrêté au 1er avril 2022 à la somme de 12 356,26 euros, avec intérêts au taux judiciaire depuis la date d'arrêté du compte précité ; - à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire ; - aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient principalement que le contrat de syndic de la société Safir investissement en date du 29 juin 2018, portant sur une durée de deux ans, devait expirer le 29 juin 2020, soit dans le délai prévu par l'article 22 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et au contrats de syndic de copropriété, et qu'il a dès lors été renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic, lequel a été conclu le 19 juillet 2021, à l'occasion de l'assemblée générale visant à clôturer les comptes de l'année 2020. Elle souligne par ailleurs que le contrat de syndic devant prendre fin lors de l'assemblée générale d'approbation des comptes de l'exercice 2020, il était en tout état de cause toujours applicable et opposable aux parties à la date de l'acte introductif d'instance. Sur le fond, elle fait valoir qu'elle justifie de sa créance et souligne que l'intimée a approuvé les comptes présentés par le syndic, le budget prévisionnel, les appels de fonds sur budget prévisionnel, tout en s'opposant avec la plus grande mauvaise foi au règlement d'une quelconque charge. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 9 décembre 2022, la société Altereos demande à la cour, au visa des articles 10, 15, 18, 19-2 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 1er, 45-1 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et des articles 32, 118, 119, 122, 124 et 480 et suivants du code de procédure civile, de débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes et, en conséquence, de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - condamner l'appelante, outre aux dépens, à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle conclut essentiellement à l'irrecevabilité des demandes présentées par la société Safir immo investissement ès qualités de syndic de l'ASL pour défaut de qualité et d'intérêt à agir dès lors que le contrat de syndic, conclu pour une durée déterminée de deux ans à compter du 29 juin 2018, sans possibilité de tacite reconduction, était donc expiré au 29 juin 2020 et qu'en conséquence, au jour de l'acte introductif d'instance intervenu le 26 mai 2021, la société Safir investissement ne disposait plus de la qualité pour représenter l'ASL du parc des activités des peupliers dans le cadre de cette instance. Subsidiairement sur le fond, elle soutient essentiellement que la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance de charges invoquée par la société Safir investissement ès qualités de syndic n'est pas rapportée et fait valoir une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée d'une ordonnance de référé en date du 11 janvier 2019 ayant débouté 'le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sarl Safir immo, de sa demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2018". L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 27 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera précisé que la partie demanderesse en première instance, appelante dans le cadre de la présente instance, n'est pas, ainsi que l'a indiqué à tort le premier juge, un syndicat de copropriétaires mais une association syndicale libre, régie à ce titre non pas par les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, mais par les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, celles de son décret d'application n° 2006-504 du 3 mai 2006 et par ses statuts. Aux termes de l'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée, peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue (...) de mettre en valeur des propriétés. L'article 2 de ce texte précise que les associations syndicales de propriétaires sont libres, autorisées ou constituées d'office et que les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé régies par les dispositions du titre II de l'ordonnance. L'article 5 ajoute que les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice. L'article 7 dispose que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit ; que les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement ; qu'ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. En vertu de l'article 9, l'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association. Il convient ici de préciser que ce syndicat (ou conseil syndical) ne doit pas être confondu avec le syndicat des copropriétaires prévu par la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce, les statuts de l'ASL [Adresse 2] stipulent, en leur article 11, que l'assemblée générale des membres de l'association syndicale est souveraine pour toutes les questions rentrant dans l'objet de cette association, qu'elle peut notamment, sous différentes conditions de quorum en fonction du caractère extraordinaire ou ordinaire des décisions à prendre, décider de l'institution d'un conseil syndical, en désigner les membres, modifier les statuts, désigner un syndic et examiner les comptes annuels. Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 126 du même code précise que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; qu'il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance. En l'espèce, l'article 15 des statuts de l'ASL [Adresse 2] stipule que le syndic assure ou fait assurer sous son contrôle, la gestion commune, l'administration courante et la représentation de l'association pour tous actes juridiques en général ; que toutefois, il ne peut, sauf à titre conservatoire, intenter ou soutenir aucun procès sans une autorisation spéciale de l'assemblée générale. Il résulte par ailleurs de l'article 2 du contrat de syndic en date du 29 juin 2018 conclu entre l'ASL du [Adresse 2], désignée improprement dans l'acte ' syndicat des copropriétaires de l'ASL le parc des peupliers' et la Sarl Safir immo, que le contrat est conclu pour une durée de deux ans non renouvelable par tacite reconduction, prenant effet le jour de sa signature et fin avec l'assemblée clôturant les comptes 2020. Ces dispositions contractuelles doivent être interprétées en ce sens que le contrat de syndic devait en principe prendre fin le 29 juin 2020 ou, au plus tard, lors de l'assemblée clôturant les comptes de l'exercice 2020. Or, du fait de l'épidémie de COVID 19, l'assemblée générale des membres de l'association syndicale n'avait pas encore pu se réunir au 29 juin 2020, que ce soit aux fins de renouveler le contrat de syndic ou aux fins d'approuver les comptes de l'exercice 2020, lequel n'était au demeurant pas terminé. Si une telle assemblée s'est tenue le 30 septembre 2020, c'est pour notamment approuver les comptes de l'exercice 2019 et la modification des budgets prévisionnels des exercices 2020 et 2021, et non pour approuver les comptes de l'exercice 2020. Le contrat de syndic n'a d'ailleurs pas été renouvelé à cette occasion. Ce n'est que lors de l'assemblée générale ordinaire du 19 juillet 2021 que les comptes de l'exercice 2020 ont été approuvés et que le cabinet Safir Immo a été renouvelé dans ses fonctions de syndic, le nouveau contrat de syndic étant signé le même jour par le président de l'ASL, spécialement mandaté à cette fin par l'assemblée générale. Cependant, compte tenu des explications qui précèdent, et sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions l'article 22 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, dont il n'est pas indiqué qu'il s'applique aux associations syndicales libres, il doit être considéré que le précédent contrat de syndic n'a pris fin que lors de cette assemblée et qu'en conséquence, à la date de l'acte introductif d'instance, la Sarl Safir Immo avait bien la qualité de syndic en exercice de l'ASL [Adresse 2], la cour précisant à toutes fins utiles que le syndic avait obtenu l'approbation de l'assemblée générale du 30 septembre 2020 après l'avoir informée de ce qu'elle envisageait une action en justice en recouvrement des charges impayées par la société Altereos. Il convient donc d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré 'le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic, la Sarl Safir immo investissement' irrecevable en son action et, statuant à nouveau, de déclarer l'ASL [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice, la Sarl Safir Immo investissement, recevable en son action . Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, quand bien même l'intimée l'évoque dans son argumentation, la cour n'est pas saisie par le dispositif de ses dernières conclusions d'une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance de référé du 11 janvier 2019 ayant débouté 'le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sarl Safir immo, de sa demande en paiement formée à titre provisionnel au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 juillet 2018". Il sera au demeurant rappelé qu'en vertu des articles 484 et 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire qui n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Sur le fond Au termes de l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. En l'espèce, l'article 6 des statuts de L'ASL [Adresse 2] dispose que les frais et charges de l'association syndicale comprennent les dépenses entraînées par l'exécution des décisions valablement prises, soit par l'assemblée générale, soit par le syndic ainsi que les dépenses de toute nature imposées par les lois, textes et règlements de l'autorité publique. L'article 7 des statuts précise que les frais et charges de l'association syndicale sont répartis entre les syndicataires au prorata de la surface totale hors oeuvre brute (S.H.O.B.) des bâtiments situés sur le terrain leur appartenant, SHOB de laquelle est déduite la surface des auvents et que le tableau des surfaces hors oeuvre brutes (S.H.O.B.) et de répartition des voix est annexé aux statuts et est mis à jour par le président de l'association en cas de changement de propriétaire. L'article 8 dispose que l'assemblée générale annuelle fixe les sommes présumées nécessaires pour les dépenses de l'exercice, que ces sommes sont mises en recouvrement par trimestre et d'avance, au moyen d'états arrêtés par le syndic désigné par la première assemblée générale ; que le montant des versements provisionnel reste inchangé jusqu'à l'année suivante ; que les comptes définitifs de l'année sont arrêtés dans les premiers mois de l'année suivante ; que si les versements provisionnels se révèlent excédentaires, l'excédent est considéré comme à valoir sur la provision de l'année suivante ; que si, au contraire, les dépenses excèdent le versement provisionnel, le solde est immédiatement mis en recouvrement ; que quinze jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée, le syndicataire qui n'est pas à jour dans le paiement de ses cotisations cesse de pouvoir jouir des privilèges attachés à la qualité de membre de l'association syndicale ; que les intérêts courent sur les sommes dues par lui au double du taux légal en matière civile. Au soutien de sa demande en paiement de charges formée à l'encontre de la société Altereos, l'association syndicale libre produit : - le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2019, portant approbation des comptes de l'exercice 2018 (résolution n°4), modification du budget prévisionnel 2019 (résolution n°5) et approbation du budget prévisionnel de l'exercice 2020 (résolution n°6) et comportant en annexe n°1 un état financier après répartition au 31 décembre 2018, faisant état d'une dette de la société Altereos de 3 726,69 euros au 15 février 2019 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 septembre 2020, portant approbation des comptes de l'exercice 2019 (résolution n° 4), modification des budgets prévisionnels des exercices 2020 et 2021 (résolution n° 5), évocation de la situation des comptes des propriétaires, faisant état d'une dette de la société Altereos de 5 337,06 euros au 31 décembre 2019 ; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juillet 2021, portant approbation des comptes de l'exercice 2020 (résolution n°4) et du budget prévisionnel 2022 (résolution n°6) ; - les convocations à ces assemblées générales adressées à la société Altereos par lettres recommandées avec accusés de réception comportant les ordres du jour, les budgets prévisionnels, les états financiers après répartition, les comptes de gestion, le journal des répartitions des charges en provisoire, la liste des dépenses, les projets de résolutions à adopter et le contrat de syndic (pour l'assemblée du 17 juillet 2021) ; - le relevé de compte propriétaire de la société Altereos au 23 novembre 2021, mentionnant un solde restant dû de charges de 8 105,42 euros au 1er octobre 2021 ; - les avis d'échéance de charges de la société Altereos pour la période du 20 juillet 2015 au 31 octobre 2021, le dernier avis d'échéance mentionnant un solde restant dû de charges de 9 606,42 euros au 1er octobre 2021 ; - un avis d'échéance de charges du 1er janvier 2022 mentionnant un solde restant dû de 11 323,98 euros et un avis d'échéance du 1er avril 2022 mentionnant un solde restant dû de 12 356,26 euros'; - le plan parcellaire de la Zac des peupliers et l'état parcellaire de l'ASL [Adresse 2] réalisé par la Selarl Cornille Filez (géomètres experts). Il résulte des documents produits que la société Altereos est propriétaire des lots n° 5, 10 et 903 [Adresse 2], représentant 8 381/39 155 tantièmes ; qu'elle a été destinataire de plusieurs relances par lettre simple et d'une relance par lettre recommandée du 29 décembre 2020, portant sur la somme de 6 815,86 euros ; que sa dette de charges a continué d'augmenter malgré la procédure judiciaire engagée à son encontre par acte d'huissier du 26 mai 2021. Les dettes invoquées étant de même nature et leur caractère certain, liquide et exigible résultant suffisamment des pièces versées, l'association syndicale libre [Adresse 2] est recevable et bien fondée à actualiser sa demande en paiement devant la cour d'appel de céans, de sorte qu'il convient de condamner la société Altereos à lui payer la somme de 12 356,26 euros suivant décompte arrêté au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 669,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, l'association syndicale libre ne démontrant pas subir un préjudice distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant la condamnation en paiement, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. La société Altereos, partie perdante en appel, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à l'association syndicale libre la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elle sera enfin déboutée de sa demande à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour Infirme la décision entreprise, Statuant à nouveau, Déclare l'association syndicale libre [Adresse 2], représentée par son syndic la Sarl Safir Immo investissement, recevable en son action en paiement à l'encontre de la société Altereos ; Condamne la société Altereos à payer à l'association syndicale libre [Adresse 2] la somme de 12 356,26 euros au titre de son arriéré de charges, suivant décompte arrêté au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 669,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; Déboute l'association syndicale libre [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne la société Altereos aux dépens de première instance et d'appel ; La condamne à payer à l'association syndicale libre [Adresse 2] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La déboute de sa demande à ce titre. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet