Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/04614

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 27 JUIN 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04614 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMLY Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de MELUN - RG n° 21/03019 APPELANTE Madame [U] [F] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Ketty DALMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1510 INTIMEE Madame [S] [Z] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Nicolas BOUSQUET, avocat au barreau de MELUN, toque : P0119 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Madame Muriel PAGE, Conseiller Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 août 2018, Mme [S] [Z] a donné en location à Mme [U] [F] un logement meublé situé [Adresse 2], [Localité 3], de deux pièces et d'une surface de 27 m2, moyennant un loyer mensuel de 520 euros outre 50 euros mensuels de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [S] [Z] a fait délivrer à Mme [U] [F], le 23 février 2021, un commandement de payer la somme de 2.360,24 euros en principal, visant la clause résolutoire figurant au bail. Les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois, Mme [S] [Z] a fait assigner Mme [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, par acte d'huissier du 11 mai 2021 aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, résiliation judiciaire, expulsion, condamnation à payer la somme de 3.500,24 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 6 avril 2021, terme d'avril 2021 inclus et une indemnité d'occupation. A l'audience, Mme [S] [Z] a actualisé sa créance ,précisé que la locataire réside dans les lieux avec de nombreux animaux, dont une dizaine de chiens, et ne règle pas les loyers depuis novembre 2019. Mme [U] [F], comparant en personne, a fait état de l'insalubrité du logement et s'est dit victime de harcèlement et de menaces de mort. Par jugement contradictoire entrepris du 9 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué : Constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 16 août 2018 entre Mme [S] [Z] et Mme [U] [F] sur les lieux situés [Adresse 2] [Localité 3] à la date du 24 avril 2021 ; Ordonne l'expulsion de Mme [U] [F] et tous occupants de son chef, conformément aux dispositions de l'article L411 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de le signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; Condamne Mme [U] [F] à payer à Mme [S] [Z] la somme de 6.350,24 euros en principal au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités, terme de septembre 2021 inclus ; Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux au montant du loyer courant augmenté des charges, soit 570 euros, et indexée selon les dispositions contractuelles ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne Mme [U] [F] à régler à Mme [S] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] [F] aux dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit à titre provisoire ; Ordonne la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au préfet. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 25 février 2022 par Mme [U] [F] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 mars 2024 par lesquelles Mme [U] [F] demande à la cour de : CONSTATER le caractère insalubre du logement donné à bail ; CONSTATER l'absence d'acquisition de la clause résolutoire ; En conséquence INFIRMER le jugement du 9 novembre 2021 [en substance] en ce qu'il a -constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 16 août 2018 conclu entre Madame [S] [Z] et Madame [U] [F] sur les lieux situés [Adresse 2] [Localité 3] à la date du 24 avril 2021 ; - 'condamne Madame [F] a ordonné l'expulsion' de Madame [U] [F] et tous les occupants de son chef, conformément aux dispositions de l'article L411 du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; -condamné Madame [U] [F] à payer à Madame [S] [Z] la somme de 6350,24 euros en principal au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités, terme de septembre 2021 inclus ; -fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer courant augmenté des charges, soit 570 euros, et indexées selon les dispositions contractuelles ; -condamné Madame [U] [F] à régler à Madame [S] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné Madame [U] aux dépens ; CONDAMNER Madame [Z] 'a versé' à Madame [F] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER Madame [S] [Z] à payer à Madame [U] [F] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de la procédure civile ; CONDAMNER Madame [S] [Z] aux dépens Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 juillet 2022 au terme desquelles Mme [S] [Z] demande à la cour de : Rejeter les demandes et prétentions de Mme [F] confirmer le Jugement du 9 novembre 2021, sauf sur le montant des condamnation de Mme [F] statuer à nouveau sur ce seul chef et : -' Condamné ' Mme [F] à payer à Mme [Z] la somme de 9950,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités Vu l'article 700 du Code de procédure civil ; Condamner Mme [F] à payer à Mme [Z] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du CPC Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur l'insalubrité du logement et l'acquisition de la clause résolutoire Mme [U] [F] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail pour loyers impayés, sans répondre à son moyen tiré de l'insalubrité et de l'indécence du logement. Elle estime que la clause résolutoire ne peut être acquise dans ces conditions. Mme [S] [Z] demande la confirmation du jugement et fait notamment observer que le commandement de payer est bien antérieur à l'arrêté préfectoral d'insalubrité dont se prévaut l'appelante et qu'en tout état de cause Mme [U] [F] est responsable de la dégradation des lieux, soutenant qu'elle a elle même détérioré les installations électriques, les revêtements et les gouttières du logement pour tenter d'échapper à son expulsion. Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d'usage et de réparation ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, à l'aération et à l'évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale. L'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral ; cette notion ne pouvant être confondue avec celle d'indécence. Pour mémoire, s'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation (3 civ 15 octobre 2013 n 12-20.993) ; mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations. En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est, pour sa part, tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d'indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers. Il est aussi tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. En l'espèce, Mme [U] [F] n'a pas réglé les causes du commandement de payer du 23 février 2021 dans le délai de deux mois, ce qu'elle ne conteste pas. L'insalubrité invoquée résulte de l'arrêté préfectoral du 18 février 2022 pris sur le fondement, notamment, des articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique, le logement litigieux faisant l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ; cet acte constate que le plan local d'urbanisme de la ville place exclusivement cette zone en terrain à usage agricole local. La situation observée est, selon l'arrêté, de nature à engendrer plusieurs risques sanitaires chez les occupants, tels qu'atteintes psychologiques, risque de survenue ou d'aggravation de pathologies, risque de maladies infectieuses et parasitaires, risque d'incendie et d'électrocution. Cependant cet arrêté est postérieur d'un an au commandement de payer et ne saurait justifier les impayés de loyers antérieurs à ce dernier. S'agissant de l'indécence invoquée, Mme [U] [F] ne produit aucune pièce démontrant l'état des locaux loués avant le commandement de payer. L'état des lieux d'entrée mentionne, à l'été 2018, soit moins de 3 ans auparavant, que le logement a, pour partie, été refait à neuf et qu'il se trouve, pour le surplus, en bon état, ce que confirme le locataire précédent (pièce 6 de l'intimée). Il résulte des pièces produites, notamment le rapport de l'enquête de salubrité mise en oeuvre par la mairie après visite du 22 juin 2021 et l'arrêté précité, qu'une pièce est de surface insuffisante (7 m2), que les revêtements intérieurs sont dégradés par l'humidité, les infiltrations et les moisissures, que l'installation électrique n'est pas sécurisée et qu'il existe un problème de réseau des eaux usées et pluviales. Si ces constatations sont certes postérieures aux impayés de loyers et au commandement de payer précités, elles révèlent, pour partie, des désordres structurels s'agissant de l'insuffisance de superficie de l'une des pièces et du réseaux des eaux usées. La cause précise et objective de l'humidité et de la dégradation des revêtements intérieurs, des désordres concernant l'électricité et les gouttières, constatés lors de la visite de juin 2021 n'est en revanche pas établie devant la cour ; en outre, selon le rapport de visite de l'inspection de salubrité « 10 chiens, 7 oiseaux en cage et 3 ou 4 types de rongeurs (lapins, souris) » se trouvent dans les lieux et 'la pièce principale est encombrée, les murs manquent d'entretien'; ces circonstances imputables à l'occupante des lieux n'ont pu que dégrader le logement. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que seul certains des désordres observés dans les lieux caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent. Il n'est cependant pas établi qu'ils aient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Mme [U] [F] ne peut donc se prévaloir de ces points d'indécence pour justifier les impayés de loyers objet du commandement de payer du 23 février 2021. Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à la date du 24 avril 2021. Il sera également confirmé en tous ses chefs de dispositif subséquents, relatifs à l'expulsion de Mme [F] et au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, qui ne sont pas particulièrement critiqués dans la partie Discussion des conclusions de l'appelante. Celle-ci se borne à indiquer que « La cour est priée de constater l'absence d'acquisition de la clause résolutoire et d'en tirer toutes conséquences », sans dire lesquelles. Aucune prétention, ne serait-ce que de rejet des prétentions adverses, ne saisit d'ailleurs la cour à ce sujet, dans le dispositif de ces mêmes conclusions. Sur la dette locative Mme [S] [Z] demande la réactualisation de sa créance à hauteur de 9.950,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 juillet 2022. Mme [U] [F] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 6.350,24 euros arrêtée au mois de septembre 2021 inclus, sans saisir la cour d'une prétention de rejet (la demande d'infirmation de ce chef de dispositif ne pouvant s'y substituer) ni critiquer particulièrement cette somme. Il résulte du décompte produit par Mme [S] [Z], qui n'est pas contesté par Mme [U] [F], laquelle ne fait pas état de paiements qui n'auraient pas été pris en compte, qu'elle reste devoir la somme de 9.950,24 euros arrêtée au 31 juillet 2022. Au vu de ces éléments et des pièces produites le jugement sera confirmé, sauf à réactualiser la dette locative, conformément à la demande de Mme [S] [Z]. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [U] [F] Mme [U] [F] demande à la cour de condamner Mme [S] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, en réparation du préjudice subi du fait de l'indécence et de l'insalubrité du logement loué, ayant favorisé l''aggravation d'un état psycho-dépressif lourd chez elle', et des 'nombreux acte de harcèlement moral de la part de la propriétaire, contribuant ainsi fortement à la détérioration de son état mental'. Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, ' Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' Mme [U] [F] ne saurait invoquer le préjudice subi du fait d'une insalubrité constatée par un arrêté postérieur de plusieurs mois à la résiliation du bail, alors que, la clause résolutoire étant acquise, elle ne pouvait elle même se maintenir dans les lieux dont elle a été déclarée occupante sans droit ni titre. En outre, à partir de la date de résiliation du bail aucun manquement contractuel ne saurait être reproché à Mme [S] [Z] et donner lieu à réparation. Mme [U] [F] ne démontre pas que Mme [S] [Z] aurait commis une faute de nature non contractuelle lui ayant causé un préjudice et justifiant l'octroi de dommages-intérêts; le harcèlement moral invoqué ne résulte pas des pièces produites ; il résulte au contraire des pièces produites par l'intimée que Mme [U] [F] a eu un comportement agressif envers la bailleresse et les voisins ; la main courante déposée auprès de la gendarmerie nationale par Mme [S] [Z] le 10 août 2020 et le courrier de 18 pages que Mme [U] [F] a adressé à Mme [S] [Z] le 31 mai 2022 témoignent notamment de cette agressivité. Cependant, il résulte des motifs développés plus haut que le logement loué à Mme [U] [F] a présenté des éléments d'indécence avant même la résiliation du bail, ayant occasionné un trouble de jouissance qu'il convient de réparer. Le préjudice subi doit toutefois être apprécié en tenant compte des conditions d'occupation et d'entretien des lieux par la locataire et du fait qu'ayant reçu les lieux en bon état, elle n'établit pas avoir informé la bailleresse de dysfonctionnements nécessitant des travaux ou une quelconque intervention de sa part. Par ailleurs l'intéressée n'apporte aucune preuve de l'aggravation alléguée de son état psychologique. Au vu de l'ensemble de ces éléments il convient de condamner Mme [S] [Z] à payer à Mme [U] [F] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Sur l'article 700 du code de procédure civile Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative; Condamne Mme [U] [F] à payer à Mme [S] [Z] la somme de 9.950,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 juillet 2022; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [S] [Z] à payer à Mme [U] [F] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne Mme [U] [F] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. Le greffier, Le Président,