Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 20/10459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 20/10459 N° Portalis 352J-W-B7E-CTBYU N° MINUTE : 4 Assignation du : 23 Octobre 2020 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 22 Février 2024 DEMANDEURS Monsieur [M] [K] [Adresse 5] [Adresse 5] Madame [Z] [D] épouse [K] [Adresse 5] [Adresse 5] représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436 DEFENDERESSE S.A.R.L. FPP SAINT HONORE [Adresse 8] [Adresse 8] représentée par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0120 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 07 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 6 janvier 1995, Monsieur [M] [K] a donné à bail à la société CESARE, aux droits de laquelle est venue la société PASCAL-FRANCK, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8] au rez-de-chaussée pour une durée de neuf années à compter du 24 août 1994, moyennant un loyer annuel de 64.952 francs (9.901,87 euros) en principal et à destination de " salon de coiffure ". Par jugement du 23 octobre 2006, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 24 août 2003 à la somme de 25.487 euros par an en principal. Par acte extrajudiciaire en date du 26 septembre 2016, Monsieur [M] [K] a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 31 mars 2017 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 63.000 euros. Par jugement du 31 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la société PASCAL-FRANCK au profit de la société FPP SAINT-HONORE. Par un mémoire en demande notifié le 29 mars 2019, Madame [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.200 euros en principal. Par acte d'huissier du 23 octobre 2020, Madame [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] ont assigné la société FPP SAINT-HONORE devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : A titre principal, - fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 48.200 euros par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er avril 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d'application, - condamner la société FPP SAINT HONORE à payer à Monsieur et Madame [K], les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter des présentes et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, - ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, A titre subsidiaire, - désigner un expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux loués, - fixer, dans ce cas, le loyer provisionnel à la somme de 48.200 euros par an, en principal, pendant la durée de l'instance pour ce renouvellement au 1er avril 2017, En toute hypothèse, - condamner la société FPP SAINT HONORE aux entiers dépens. Par jugement avant dire droit en date du 25 février 2021, le juge des loyers commerciaux a, en substance : - Constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 26 septembre 2016 par Madame [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K], le bail concernant les locaux situés au rez de chaussée du [Adresse 8], s'est renouvelé à compter du 1er avril 2017 ; - Ordonné une mesure d'expertise en commettant l'expert judiciaire [X] [U] ; - Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; - Réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2021 concluant à une valeur locative de 33.908 euros par an hors taxe hors charge à compter du 1er avril 2017 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires. Dans leur dernier mémoire notifié le 20 novembre 2023, Monsieur et Madame [K] demandent au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis [Adresse 8] (RDC sur rue), loués a la société FPP SAINT HONORE à la somme de 48.400 euros par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er avril 2017, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°20 14-626 dite " PINEL" du 18 juin 2014 et de son décret d'application ; - Condamner la société FPP SAINT HONORE à payer à Monsieur et Madame [K], les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du mémoire et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, conformément aux dispositions de l'article 1 155 du code civil. - Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ; - Condamner la société FPP SAINT HONORE à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 de code de procédure civile ; - Condamner la société FPP SAINT HONORE aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise. Dans son dernier mémoire en réplique, notifié le 23 mars 2023, la société FPP SAINT-HONORE demande au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de : - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2017 à la somme annuelle de 23.063,62 euros hors charges, par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application, - Laisser à la charge de chaque partie a l'instance les frais irrépétibles qu'elle ont engagés pour faire valoir leurs droits lors de la présente instance (en ce, inclus, les frais de l'expertise judiciaire). MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2017. L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) Les caractéristiques du local considéré ; 2) La destination des lieux ; 3) Les obligations respectives des parties ; 4) Les facteurs locaux de commercialité ; 5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L'article L.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Sur la valeur locative Sur les caractéristiques des locaux considérés Selon le rapport d'expertise judiciaire les locaux commerciaux sont situés au rez-de-chaussée sur rue, [Adresse 8], rue secondaire à sens unique, en limite des 1er et 8ème arrondissements, et proche de la place de [Localité 13]. Les lignes de métro " [12] " (290 m) et "[14] " (150m) desservent le quartier. Les parkings publics "[12]", "[15]" compensent les difficultés de stationnement. C'est un quartier mixte à dominante de bureaux et de commerces. Selon le rapport d'expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée surélevé et six étages, le dernier mansardé dans les combles. La façade sur rue, en maçonnerie enduite et peinte, présente un ravalement en bon état d'usage. Les lieux loués se composent, comme suit : - une boutique : zone en façade sur rue ; - une boutique : zone arrière ; - un sous-sol non relié (non visité, faute de clef) L'expertise relève que les locaux sont bien configurés, d'un seul tenant, mais en contre haut de quelques marches, donc sans accès pour les personnes à mobilité réduite, et à effet d'enseigne " réduit " du fait de vitrines étroites. Ils disposent d'une climatisation réversible. La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties. La surface pondérée du local commercial a été estimée par l'expert judiciaire à 34,60 m² P, calculée à partir d'une surface utile de 53 m². Les deux parties sont en désaccord sur la pondération des locaux : les consorts [K] demandant que soit retenu dans le calcul de la surface utile de la première zone 5,1 m² d'escalier d'une part, et de prendre en considération la surface des coffrages et placards de 4 m² et non uniquement à hauteur de 2 m² comme l'a fait l'expert. Il en résulterait pour celle-ci une surface utile de 60,10m². La société FPP SAINT-HONORE adhère à la surface utile proposée par l'expert. En l'espèce, l'expertise a fait une juste appréciation de la surface utile en excluant les 5,1m² non pas de l'escalier comme le soulignent à tort les consorts [K], mais du trémie d'escalier intérieur, qui est donc l'espace vide nécessaire au passage de l'escalier qui ne saurait correspondre à un espace de travail au sens de la méthodologie relative au calcul de la surface utile dans la charte de l'expertise en évaluation immobilière. Par ailleurs, c'est à tort que les consorts [K] souhaitent intégrer 2m² de coffrage dans la surface utile, alors qu'il ressort du rapport d'expertise que cette surface est condamnée, et ne saurait donc être qualifiée d'espace de travail au sens de la méthodologie précité. En conséquence, la surface utile de 53m² proposée par l'analyse expertale sera retenue. Les pondérations sont en outre contestées. Les bailleurs sont en accord avec le coefficient de pondération de 0,90 pour la première zone, quant le preneur estime que celle-ci devrait être fixé à 0,80 compte tenu de l'absence d'accès PMR, des étroites baies vitrées, surélevées qui limite, selon eux, la visibilité de l'intérieur du commerce et diminue donc son attractivité. S'agissant de la deuxième zone des locaux, l'expert judiciaire retient un coefficient de 0,70 et les consorts [K] soutiennent que le coefficient préconisé par la Charte de l'expertise se trouve compris dans une fourchette de 0,80 à 1, et souhaitent le voir fixer à 0,80. La société FPP SAINT-HONORE adhère au surplus des pondérations. Dans le cas d'espèce, la pondération de 0,90 pour la première zone doit être confirmée, en raison du manque d'accès PMR, et de l'étroitesse des vitrines, ces éléments étant cependant insuffisants pour réduire le coefficient d'une première zone au seuil plancher d'une deuxième zone, comme le prétendait la société FPP SAINT-HONORE. S'agissant de la deuxième zone, l'expert ne donne aucun élément permettant d'apprécier les raisons qui l'ont conduit à descendre en dessous du seuil plancher de 0,80, mais il ressort cependant du descriptif, des photos et des plans que cette zone est très pauvre en lumière naturelle, en raison de l'absence d'ouvertures. L'estimation expertale de 0,70 doit donc être confirmée. En conséquence, la surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 34,60 m² P. Sur les prix pratiqués dans le voisinage L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires. Il en résulte des loyers judiciaires évoluant de 1.100 euros le m² P au 1er octobre 2013 pour un commerce de bijouterie, accessoires, maroquinerie situé au [Adresse 2] ; de 1.300 euros le m² P au 1er avril 2015 pour un commerce d'optique, sis [Adresse 6]. Il en résulte des loyers de renouvellement amiables de 636 euros par m² P, en 2012 pour un commerce de décoration situé au [Adresse 3] ; de 720 euros le m² P en 2014 pour une bijouterie située [Adresse 1] ; de 795 euros m² P en 2017, pour un restaurant, situé [Adresse 4] ; de 886 euros m² P en 2015, pour un restaurant, situé [Adresse 7]. L'expert propose des loyers de locations nouvelles de douze commerces distincts allant de 678 euros le m²P (hors cession) en 2015 pour un commerce de prêt-à-porter au [Adresse 10] à 2.756 euros le m²P pour une activité de prêt-à-porter situé au [Adresse 9] en 2016. Avec cession, les montants en renouvellement s'échelonnent de 1.030 euros m²P en 2016 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 2] à 3.923 euros m²P en 2018 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 11]. L'expert retient un prix unitaire de 1.000euros/m²P et une valeur locative avant abattement de 34.600 euros par an hors taxe hors charge. Sur la valeur locative avant abattement Au regard du plan produit et de leur distance par rapport aux locaux mis à bail, il y a lieu de considérer les référence produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l'article L.145-33 du code de commerce. Ainsi, il n'y a pas lieu d'écarter la référence de loyer pour un commerce sis au [Adresse 9], alors qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les locaux mis à bail sont proches de la place de [Localité 13] et que le métro " [14] " est à 150 mètres. En revanche, seront exclus les références du prix pratiqués couramment dans le voisinage en nouvelle location avec cession, dès lors qu'il n'est pas donné au juge des loyers les moyens d'apprécier les éléments pris en compte lors de cette cession et que tout élément exogène à la valeur locative au sens des textes précités doit être exclus, comme le rappelle, à juste titre, la société FPP SAINT-HONORE. Doit en outre être écartée la référence de loyers postérieure à la date de renouvellement, soit la référence de loyer de 3.923 euros m²P en 2018 pour un commerce de prêt-à-porter sis [Adresse 11]. Compte tenu de ce qui suit : - la situation géographique : l'emplacement est très favorable à l'exploitation d'un commerce de coiffeur, profitant d'un quartier très central, tertiaire et touristique, commercialement très actif, et à un pouvoir d'achat élevé ; d'une bonne desserte par les transports en commun, et de facilité de stationnement ; - des caractéristiques des locaux : première zone boutique, deuxième zone boutique notamment, bien configurés, d'un seul tenant, mais en contre haut de quelques marches, donc sans accès pour les personnes à mobilité réduite, et à effet d'enseigne " réduit " du fait de vitrines étroites ; - de la destination des lieux : salon de coiffure ; - des obligations respectives des parties résultant du bail ; - des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage (dont exclusion des références susmentionnées); Le prix unitaire doit être fixé à 950 euros le m² P ; ce qui fixe la valeur locative annuelle globale au principal à 32.870 euros (950 euros le m² P x 34,60 m² P = 32.870 euros ), Sur l'abattement Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. En l'espèce, la clause de mise en conformité prévue dans le bail transfère bien au preneur une obligation incombant au bailleur, en ce qu'elle n'exclut pas la prise en charge par le preneur d'une mise en norme impliquant des travaux de nature structurelle. Toutefois, le montant de l'abattement est apprécié sur la base de coûts effectivement supportés, et non pas in abstracto. La société FPP SAINT-HONORE sera donc déboutée de sa demande d'abattement pour le bail renouvelé, en ce qu'elle ne produit aucun justificatif de travaux. Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative de 32.870 euros annuels au principal, à compter du 1er avril 2017. Sur les autres demandes La société FPP SAINT-HONORE sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus, avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation. Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Sur les dépens et les frais d'expertise La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. Sur l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [X] [U] ; Fixe à 32.870 euros en principal par an à compter du 1er avril 2017 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre Madame [Z] [D] épouse [K], Monsieur [M] [K] et la société FPP SAINT-HONORE pour les locaux situés [Adresse 8] (au rez-de-chaussée rue) à [Localité 16], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; Condamne la société FPP SAINT-HONORE à payer à Madame [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ; Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire ; Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à PARIS, le 22 février 2024. LA GREFFIERELE PRESIDENT C. BERGER J-C. DUTON