Cour d'appel, 07 juin 2022. 20/01723

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 07 juin 2022 N° RG 20/01723 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FPZW -PV- Arrêt n° [L] [N], [P] [J] / S.C.I. [Adresse 3] Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 13 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00302 Arrêt rendu le MARDI SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [L] [N] et Mme [P] [J] [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Maître Clémence POINAS-FREYDEFONT de la SCP FREYDEFONT-LALOY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTS ET : S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Non représentée INTIMEE DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur. ARRÊT : PAR DÉFAUT Prononcé publiquement le 07 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par M. VALLEIX, président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant une convention conclue sous seing privé le 15 septembre 2018, la SCI [Adresse 3] a consenti à M. [L] [N] et Mme [P] [J] un bail d'habitation en logement meublé sur l'appartement n°1 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 740,00 € outre provisionnement mensuel de charges de 50,00 €, avec versement d'un dépôt de garantie d'un montant total de 1.480,00 €, avec prise d'effet du contrat au 15 septembre 2018. M. [N] et Mme [J] ont établi le 26 août 2019 à l'intention de leur bailleur un constat amiable de dégâts des eaux, signalant que de l'eau s'écoulait depuis leur appartement jusque dans l'entrée de l'immeuble depuis le 23 juillet 2019, plus précisément des écoulements d'eaux usées comprenant des matières fécales ou de consistance savonneuse à partir de leurs toilettes. Ils indiquent qu'un plombier contacté par leurs soins les a informés qu'il s'agissait d'un bouchon dans la canalisation générale de l'immeuble et qu'il convenait de procéder à un hydrocurage moyennant un coût de l'ordre de 1.200 €. Le débouchage de cette canalisation a été effectué le 14 août 2019, antérieurement donc à la formalisation de ce constat amiable de dégâts des eaux renseigné et signé uniquement par M. [N] et Mme [J]. Compte tenu de ces événements extrêmement désagréables, M. [N] et Mme [J] ont décidé de rompre ce contrat de bail, un état des lieux de sortie ayant été effectué le 30 septembre 2019. Cet appartement a donc été libéré et restitué par M. [N] et Mme [J] à compter de cette dernière date. C'est dans ces conditions qu'ils ont, par acte d'huissier de justice signifié le 5 août 2020, assigné la SCI susnommée devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de : - constater que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible du logement ayant fait l'objet de ce bail et les dispenser en conséquence du règlement des loyers d'août et septembre 2019 ; - condamner le bailleur à leur restituer la somme de 1.480,00 € correspondant au dépôt de garantie, majorée de la pénalité légale de 10 % ; - condamner le bailleur à leur payer la somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice ; - ordonner au bailleur de produire les justificatifs des charges locatives et à défaut de rembourser la somme de 500,00 € correspondant aux provisions en la matière ; - assortir l'ensemble des obligations mis à la charge du bailleur d'une astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner le bailleur à leur payer une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le bailleur aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût d'un constat d'huissier de justice du 22 août 2019. Suivant un jugement n° RG-20/00302 rendu de manière réputée contradictoire le 13 novembre 2020, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a : - rejeté les demandes de M. [N] et Mme [J] aux fins de dispense de paiement des loyers des mois d'août et de septembre 2019, de restitution du dépôt de garantie et de paiement de dommages-intérêts ; - ordonné à la SCI susnommée de mettre à la disposition de M. [N] et Mme [J] les pièces justificatives des charges locatives relatives au bail susmentionné, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et à charge d'une astreinte provisoire de 5,00 € par jour de retard jusqu'au 31 mars 2021, avec possibilité à défaut d'exécution de solliciter du Juge de l'exécution la liquidation de cette astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive ; - condamné la SCI susnommée à payer au profit de M. [N] et Mme [J] une indemnité de 300,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; - débouté M. [N] et Mme [J] du surplus de leurs demandes ; - condamné la SCI susnommée aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration formalisée par le RPVA le 26 novembre 2020, le conseil de M. [L] [N] et Mme [P] [J] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'intégralité de la décision à l'exception de l'exécution provisoire et des dépens. Cette déclaration d'appel a été signifiée à la SCI [Adresse 3] par acte d'huissier de justice du 5 février 2021 n'ayant pu faire l'objet d'une remise à son destinataire (remise de l'acte en l'étude de l'huissier de justice instrumentaire). La présente décision sera en conséquence rendue par défaut. ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 9 février 2021 et ayant fait l'objet de la même signification non remise à son destinataire par acte d'huissier de justice susmentionné du 5 février 2021, M. [L] [N] et Mme [P] [J] ont demandé de : ' réformer le jugement précité du 13 novembre 2020 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ; ' dire et juger que la SCI propriétaire a manqué à ses obligations de délivrer un logement décent et en bon état d'entretien et d'en assurer la jouissance paisible à son locataire au sens des dispositions de l'article 1719 du code de procédure civile ; ' les dispenser en conséquence à titre principal du règlement des loyers dus pour les mois d'août et septembre 2019, par défaut condamner la SCI susnommée à leur payer la somme de 1.580,00 € correspondant aux loyers dus pour les mois d'août et septembre 2019 en raison du fait qu'ils n'ont pu occuper leur appartement pendant cette période, avec dès lors compensation entre ces deux créances ; ' condamner la SCI susnommée à leur restituer le dépôt de garantie d'un montant de 1.480,00 € avec une pénalité d'un montant de 10 % du montant du loyer initial par mois de retard commencé, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, par défaut ordonner la restitution de la somme de 740,00 € correspondant à un mois de loyer que la SCI n'est pas fondée à conserver à titre de garantie ; ' condamner la SCI susnommée à leur payer : * la somme de 4.000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ; * la somme de 500 € correspondant aux provisions sur charges reçues depuis la conclusion du bail et non justifiées ; ' assortir les obligations qui précèdent d'une astreinte de 30 € par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir ; ' condamner la SCI susnommée à leur payer une indemnité de 2.500 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner la SCI susnommée aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat d'huissier de justice susmentionné d'un montant de 384,09 €. ' La SCI [Adresse 3] n'a pas constitué avocat en qualité d'intimé et n'a donc fait valoir aucun moyen de défense au fond. Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par la partie appelante à l'appui de ses prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION. Par ordonnance rendue le 10 février 2022, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 7 avril 2022 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, le conseil de la partie appelante a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 7 juin 2022, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : M. [N] et Mme [J] ont quitté les lieux précédemment loués sans régler les loyers et provisions de charges afférents aux mois d'août et de septembre 2019, représentant un montant total de 1.580,00 €. C'est le motif pour lequel le premier juge, faisant application des dispositions de l'article 7 de la loi précitée du 6 juillet 1989 imposant au locataire comme première obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, a rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie correspondant au même montant. Le premier juge a par ailleurs considéré que M. [N] et Mme [J] ne rapportaient pas la preuve de l'ensemble des préjudices qu'ils ont allégué comme consécutif au dégât des eaux susmentionné. Il résulte des dispositions de l'article 1719 du Code civil que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : / 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; / 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; / 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; / 5° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ». L'article 1720 du Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. / Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ». L'article 6 alinéa 1er de la loi précitée du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toutes infestations d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. / (') ». L'obligation pour le bailleur de délivrer en permanence un logement décent et habitable constitue donc une notion fondamentale d'ordre public dans les rapports locatifs. Il apparaît d'abord tout à fait établi que M. [N] et Mme [J] ont eu à déplorer dans leur appartement loué au titre du bail susmentionné un sinistre occasionné par de récurrentes et fréquentes remontées d'eaux usées provenant de la colonne centrale d'évacuation des eaux usées desservant l'ensemble de l'immeuble, celles-ci ayant afflué depuis la cuvette de WC de leurs toilettes entre le 23 juillet 2019 et le 14 août 2019, date de l'hydrocurage par un prestataire spécialisé de cette colonne centrale d'évacuation des eaux usées qui était bouchée. Le constat qu'ils ont fait établir le 22 août 2019, soit après cette opération d'hydrocurage, par un clerc habilité de Me [R] [M], Huissier de justice à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), est particulièrement accablant quant aux conséquences dommageables de ce sinistre sur cet appartement. Ainsi, quelques jours après ce curage mettant un terme à ces remontées d'eaux usées, l'huissier de justices missionné par M. [N] et Mme [J] a-t-il constaté la présence d'une odeur d'humidité dans l'appartement et celle d'un dépôt au sol de matières de couleur brune s'étendant des WC jusqu'à la porte d'entrée de l'habitation à partir de la cuvette des WC, allant par ailleurs jusque dans un placard à proximité des WC. Ces matières brunâtres, qui sont de toute évidence d'origine fécale, sont mêlées de papier toilette dégradé et ont provoqué par capillarité des moisissures noires dans les parties basses de l'entrée et des murs de ce placard. Les 11 clichés photographiques annexés à ce constat sont carrément nauséeux. Il est dès lors indéniable que ces dégradations ont rendu cet appartement totalement insalubre, indécent et inhabitable jusqu'à sa libération le 30 septembre 2019, y compris après le profond nettoyage ayant dû être effectué et ayant laissé subsister de persistantes odeurs du fait des matières fécales qui se sont imprégnées dans les parties basses des murs et des produits ayant été nécessaires pour effectuer l'opération de nettoyage et de désinfection qui s'imposait. Le premier juge a donc effectivement commis une erreur d'appréciation en ne reconnaissant pas cette situation de force majeure rendant l'ensemble de l'habitat loué par la SCI susnommée à M. [N] et Mme [J] totalement impropre à sa destination dès le 23 juillet 2019. Compte tenu de la gravité et de la fréquence de ces remontées de matières fétides et immondes et du temps de rémanence de ses conséquences dommageables au-delà de l'opération de nettoyage ayant été effectuée, il n'apparaît pas sérieusement contestable que cet appartement a été effectivement totalement inhabitable jusqu'au 30 septembre 2019, date à laquelle M. [N] et Mme [J] en ont pris officiellement congé. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [N] et Mme [J] aux fins de dispense de paiement des loyers et provisions de charges des mois d'août et septembre 2019 pour un montant total de 1.580,00 € [soit : (740,00 € x 2) + (50,00 € x 2)] ainsi que de restitution du dépôt de garantie d'un montant total de 1.480,00 €. La restitution de ce dépôt de garantie sera accompagnée de la pénalité mensuelle de 10 % qui lui est applicable en application de l'article 22 de la loi précitée du 6 juillet 1989, du 30 octobre 2019 (un mois après la date du 30 septembre 2019 de libération des lieux) jusqu'à parfait paiement. La demande subsidiaire formée par M. [N] et Mme [J] aux fins de condamnation de la SCI susnommée à leur payer la somme précitée de 1.480,00 € avec compensation avec les deux loyers d'août et septembre 2019 de montant identique devient dès lors sans objet. Il en est de même en ce qui concerne leur demande subsidiaire portant sur la restitution de la somme de 740,00 €. Entre la date du 23 juillet 2019 de première survenance de ce désordre et celle du 14 août 2019 de l'hydrocurage réalisé sur commande du propriétaire, M. [N] et Mme [J] ne justifient d'aucune mise en demeure adressée à leur bailleur afin de lui signaler ce désordre et le rappeler le cas échéant à ses obligations. Ils ne sont dans ces conditions pas en mesure d'objectiver la mauvaise foi de la société bailleresse pour une éventuelle inertie ou mauvaise volonté à remplir son obligation de délivrance et d'assurer une jouissance paisible des lieux loués, étant rappelé que la situation de force majeure rendant possible la dispense des deux derniers mois de loyer n'est pas davantage imputable au preneur qu'au bailleur. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] et Mme [J] de leur demande distincte de dommages-intérêts. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 décembre 2019, le conseil de M. [N] et Mme [J] a notamment demandé à la SCI susnommée de lui adresser tous justificatifs des charges locatives, cette dernière n'ayant visiblement jamais répondu à ce courrier. Ce poste de demande a fait l'objet en première instance d'une condamnation de la SCI susnommée à justifier de ses charges locatives sous astreinte provisoire de 5,00 € par jour de retard jusqu'au 31 mars 2021 à peine de liquidation de cette astreinte et de prononcé d'une astreinte définitive. En l'occurrence, M. [N] et Mme [J] ne précisent pas s'ils ont mis en 'uvre cette voie d'exécution forcée par astreinte à l'échéance précitée du 31 mars 2021. Dans ces conditions, leur demande de condamnation de la SCI susnommée à leur payer la somme de 500 € correspondant au remboursement des provisions de charges payées depuis la conclusion du bail sera rejetée. Il n'apparaît pas utile d'assortir les condamnations qui précèdent d'une mesure d'astreinte, les voies usuelles d'exécution forcée pouvant suffisamment pourvoir à une éventuelle résistance ou inertie de la partie condamnée. Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de M. [N] et Mme [J] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 2.500,00 €. Enfin, la SCI [Adresse 3] supportera les entiers dépens des deux procédures de première instance et d'appel auxquelles elle succombe, en rappelant que le coût du constat de huissier de justice susmentionné ne peut être inclus dans les dépens et ne relève en conséquence que de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement et par défaut, INFIRME le jugement n° RG-20/00302 rendu le 13 novembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans l'instance opposant M. [L] [N] et Mme [P] [J] à la SCI [Adresse 3] en ce qu'il a : - rejeté la demande de M. [N] et Mme [J] aux fins de dispense de paiement des loyers et provisions de charges des mois d'août et septembre 2019 pour un montant total de 1.580,00 € [soit : (740,00 € x 2) + (50,00 € x 2)] au titre du bail d'habitation susmentionné ; - rejeté la demande de M. [N] et Mme [J] aux fins de restitution à leur profit du dépôt de garantie d'un montant total de 1.480,00 € afférent au bail d'habitation susmentionné ; CONFIRME ce même jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [N] et Mme [J] aux fins de dommages-intérêts et en ce qui concerne l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ; Statuant de nouveau. JUGE que M. [L] [N] et Mme [P] [J] sont dispensés par cas de force majeure du paiement des loyers et provisions de charges des mois d'août et septembre 2019 pour un montant total de 1.580,00 € [soit : (740,00 € x 2) + (50,00 € x 2)] au titre du bail d'habitation susmentionné. CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au profit de M. [L] [N] et Mme [P] [J] la somme de 1.480,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie se rapportant au bail d'habitation susmentionné, avec pénalité mensuelle de 10 % sur la somme précitée de 1.480,00 € de la date du 30 octobre 2019 jusqu'à celle de parfait paiement. REJETTE la demande formée par M. [L] [N] et Mme [P] [J] aux fins de remboursement des provisions de charges. REJETTE la demande d'astreinte formée par de M. [L] [N] et Mme [P] [J]. CONDAMNE la SCI [Adresse 3] à payer au profit de M. [L] [N] et Mme [P] [J] une indemnité de 2.500,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance. Le greffier Le président