Cour d'appel, 19 mai 2022. 21/11146

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 19 MAI 2022 N° 2022/ 224 Rôle N° RG 21/11146 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3NR [E] [Z] C/ E.P.I.C. 13 HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphanie BAGNIS Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de SALON DE PROVENCE en date du 11 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 112000092. APPELANTE Madame [E] [Z] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009779 du 10/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant 110 rue du Commandant Sibour Le Passage des Arts - 13300 SALON DE PROVENCE représentée par Me Stéphanie BAGNIS de la SELARL BAGNIS DURAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE E.P.I.C. 13 HABITAT, demeurant 80 rue Albe - BP 31 - 13234 MARSEILLE CEDEX représentée par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 16 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 juillet 2016, la société 13 HABITAT a donné à bail d'habitation à Madame [E] [Z] un appartement sis 110 rue du Commandant Sibour à Salon-de-Provence, moyennant un loyer mensuel de 296, 99 euros. Par acte d'huissier du 17 juin 2020, le bailleur a fait assigner sa locataire aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, au motif que cette dernière violerait son obligation d'user paisiblement des lieux loués. Par jugement contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal de proximité de Salons-de-Provence a statué en ces termes : 'PRONONCE la résiliation du bail liant Madame [E] [Z] à la société 13 HABITAT aux torts exclusifs de Madame [Z] ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Madame [E] [Z] demeurant 110 rue du Commandant Sibour ' Cité 772 LE PASSAGE DES ARTS - Bât. 3 - Entrée 3 ' Etage 4 à 13300 SALON DE PROVENCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré 1'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de 1'année suivante, prolongée au 1er juin 2021 (suivant ordonnance 2021-141 du l0 février 2021 prise en application de l'article 10 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant 1a prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire)' à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille », DEBOUTE la société 13 HABITAT de sa demande de suppression des délais prévus par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Madame [E] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant et charge du loyer actuel à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu'à libération effective des lieux, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'artic1e 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens de l'instance, DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, conformément aux dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire'. Le premier s'est appuyé sur un rapport d'enquête privée du 26 juillet 2019, sur les réclamations et témoignages d'autres locataires et sur un procès-verbal d'huissier du 10 décembre 2019 pour prononcer la résiliation du bail, en raison des manquements de Madame [Z] à son obligation d'user paisiblement des lieux loués. Il a relevé les doléances des autres locataires qui font état des nuisances provoquées par les nombreux chats possédés par la locataire. Il a fait état du défaut d'entretien de son appartement qui créait des nuisances olfactives. Le 22 juillet 2021, Madame [Z] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, à l'exception de celui qui déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La société 13 HABITAT a constitué avocat. Par conclusions notifiées le 23 septembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [Z] demande à la cour de statuer en ce sens : 'REFORMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de salon de Provence en date du 11 mai 2021 en ce qu'il a : - prononcé la résiliation du bail liant Madame [E] [Z] à la Société 13HABITAT aux torts exclusifs de Madame [Z] ; - ordonné à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Madame [Z], demeurant 110 Rue du Commandant Sibour Cité 772 LE PASSAGE DES PARTS ' Bat 3 - Entrée 3 ' Etage 4 a SALON DE PROVENCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré 1'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, prolongée au 1er juin 2021 (suivant ordonnance 2021-41 du 10 février 2021 prise en application de l'article 10 de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire) , à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille >> ; - condamné Madame [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant et charge du loyer actuel à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné Madame [Z] aux dépens de l'instance ; -DEBOUTER purement et simplement la société 13 HABITAT de l'ensemble de ses demandes, pièces et conclusions à l'encontre de Madame [E] [Z]. CONDAMNER la société 13 HABITAT à payer à Madame [E] [Z] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens'. Elle expose ne plus faire l'objet d'aucune réclamation depuis le 19 décembre 2017. Elle note que seule une personne se plaint de la mauvaise odeur qui existe dans les escaliers et qui serait en lien avec le manque d'entretien de son logement. Elle relève que la cage d'escalier est dans un état déplorable et qu'elle n'en est pas responsable. Elle s'oppose en conséquence à la demande de résiliation judiciaire du bail. Par conclusions notifiées le 21 septembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la société 13 HABITAT demande à la cour de statuer en ce sens : 'CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2021 par le Tribunal de Proximité de Salon-de-Provence, EN CONSEQUENCE, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [Z], ORDONNER son expulsion, ainsi que celle tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force publique, CONDAMNER Madame [Z] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours à compter du jugement du 11 mai 2021 et, ce, jusqu'à parfaite libération des lieux, CONDAMNER Madame [Z] à verser à l'Etablissement 13 HABITAT la somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel' Elle expose que Madame [Z], en dépit des sollicitations qui lui ont été faites, a manqué à son obligation d'user paisiblement des lieux loués, de façon grave et répétée, en raison d'un défaut d'hygiène de son logement et de la présence de nombreux chats qui ont entraîné des nuisances olfactives dans les parties communes. La clôture de l'affaire a été prononcée le 16 mars 2022. MOTIVATION Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d''user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Selon l'article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Madame [Z] est locataire depuis le 27 juillet 2016 d'un logement de 45 m² situé au 4ème étage d'un bâtiment qui appartient à un seul et même bailleur social. Celui-ci doit également assurer la jouissance paisible des lieux à ses autres locataires. Selon l'état des lieux d'entrée, le logement était neuf lors de sa prise de possession. Le bailleur démontre avoir reçu plusieurs réclamations de quatre locataires du même immeuble (entre le mois d'août 2017 et le mois de mai 2019), deux d'entre eux (Madame [V] et Madame [T]) s'étant plaints à plusieurs reprises de troubles de jouissance émanant de Madame [Z]. Pour l'essentiel, ces locataires se plaignaient de bruits diurnes et nocturnes et de la présence de divagation d'animaux, avec la présence d'un chien et de plusieurs chats. Deux locataires évoquent plus précisément les problèmes liés à la présence d'animaux et Madame [V], à plusieurs reprises, a indiqué que le palier était souillé en raison des animaux de Madame [Z] et qu'il existait de fortes nuisances olfactives. Le 26 juillet 2019, le bailleur a mandaté une enquêtrice qui s'est rendue sur dans ce bâtiment les 08 juillet, 18 juillet et 23 juillet 2019. Elle a entendu trois locataires différents qui, de façon concordante, se sont plaints des mauvaises odeurs provoquées par les chats de Madame [Z] et du fait qu'elle n'acceptait aucune remarque. Deux locataires se sont également plaints de tapage nocturne. L'enquêtrice, qui est entrée chez Madame [Z], a fait état d'une 'odeur nauséabonde d'urine de chats', de la présence d'environ quinze chats (Madame [Z] ignorant le nombre d'animaux détenus), de sols sales avec des tâches d'urine, de la présence de poils et d'excréments, de la présence d'un sommier tombant en lambeaux à cause des coups de griffes et d'un matelas des tâches 'immondes'. L'enquêtrice amentionné qu'il existait des bacs de litière partout et qu'interrogée sur l'odeur d'urine de chats, Madame [Z] répondait ne rien sentir. Madame [Z] déclarait également à l'enquêtrice : 'concernant l'hygiène, comme vous pouvez le constater, je vide les litières souvent et je fais mon ménage. Bon, sauf aujourd'hui car je n'ai pas eu le temps'. L'enquête était accompagnée de photographies qui témoignent d'un défaut d'entretien majeur du logement. Madame [Z] a été mise en demeure de remédier aux difficultés d'hygiène, de nuisances olfactives, de tapages nocturnes et de comportement à l'égard de ses voisins (menaces et insultes), par lettre du 30 juillet 2019. En dépit de cette mise en demeure, il ressort d'un procès-verbal du 10 décembre 2019 que l'huissier de justice, entrant dans le logement de Madame [Z], a été 'pris par une forte odeur d'urine de chats'. L'huissier a relevé que Madame [Z] ignorait le nombre de chats qu'elle détenait ; il a indiqué avoir pu en dénombrer huit; il a relevé que le sol de la chambre n'était pas nettoyé et que des litières de chats dont certaines n'étaient pas nettoyées, se trouvaient dans la salle de bain. Il a précisé que Madame [Z] estimait n'avoir rien à se reprocher. Il ressort de ces éléments que depuis plusieurs années, Madame [Z] viole son obligation d'user paisiblement des lieux loués en recueillant dans son petit logement plusieurs chats qui créent d'importantes nuisances olfactives; elle viole également son obligation d'entretenir les lieux loués puisqu'il apparaît que le sol est sale, toujours en raison de la présence des chats. En dépit des constatations faites par l'enquêtrice et l'huissier de justice sur les nuisances olfactives et de la mise en demeure qui lui a été adressée, Madame [Z] n'a pas pris les mesures pour remédier aux difficultés qui lui sont reprochées. Même confrontée aux désordres créés par la présence de ces animaux, elle ne reconnaît pas les difficultés dont elle est à l'origine. Elle ne produit aucune pièce probante permettant d'écarter les pièces de son bailleur qui témoignent des désordres dont elle est à l'origine, désordres qui ne sont pas uniquement révélés par les autres locataires mais également constatés par une enquêtrice et un huissier de justice. L'attestation de sa soeur, qui affirme que le logement de Madame [Z] est très bien entretenu est sujette à caution du fait du lien familial ; ce témoignage est en outre isolé par rapport aux pièces adverses. Il en est de même du témoignage de Madame [R] qui, outre le fait qu'elle n'indique pas quand elle s'est rendue dans le logement de Madame [Z], relève qu'il est bien tenu et 'qu'il est normal de sentir des odeurs étant donné qu'il y a des animaux et des litières'. Les photocopies de tickets de caisse ne permettent pas de conclure que Madame [Z] entretiendrait bien son logement. Enfin, Madame [Z] ne rapporte pas la preuve que les odeurs dont se plaignent les autres locataires au niveau de son palier seraient le fait du bailleur qui n'entretiendrait pas les parties communes, alors que les autres occupants évoquent avec précision des mauvaises odeurs provenant de ses chats. Compte tenu de ces éléments, alors que les manquements de Madame [Z] à son obligation d'entretien et d'usage paisible du logement sont graves et répétés, il convient, et en application de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions (résiliation du bail; expulsion et modalités de celle-ci; condamnation à une indemnité d'occupation dont le montant répare intégralement le préjudice du bailleur), y compris en ce qu'il a condamné Madame [Z], succombante, aux dépens de première instance et qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Madame [Z] est succombante en appel. Elle sera condamnée aux dépens de cette instance. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour des raisons tirées de l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'établissement HABITAT 13 sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens de la présente procédure. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,