Tribunal judiciaire, 07 août 2025. 25/00434

N° RG 25/00434 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NYDF Minute N° 2025/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 07 Août 2025 ----------------------------------------- S.A.S. HIBISCUS C/ S.C.I. PARIS LUCE 2017 --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 07/08/2025 à : la SCP CALVAR & ASSOCIES - 28 la SELARL PARTHEMA AVOCATS - 49 copie certifiée conforme délivrée le 07/08/2025 à : dossier copie électronique délivrée le 07/08/2025 à : L’expert MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ([Localité 7]-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 19 Juin 2025 PRONONCÉ fixé au 07 Août 2025 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.S. HIBISCUS (RCS [Localité 8] n°531 496 107), dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Maître François PROCUREUR de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.C.I. PARIS LUCE 2017 (RCS [Localité 10] n°830 347 092), dont le siège social est sis [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART N° RG 25/00434 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NYDF du 07 Août 2025 PRESENTATION DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 11 février 2013, la S.C. POUR L'EXPANSION AUTOMOBILE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. HIBISCUS des locaux comprenant bureau boutique, sanitaire, réserves et vestiaire, auvent métallique, pistes pour véhicules de tourisme et de poids lourds, sur un terrain d'environ 3 500 m², dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] en bordure de la RN23 à [Localité 12], pour une durée de 9 ans, à destination de vente de fleurs coupées, compositions florales, plantes vertes et fleuries, moyennant un loyer annuel de 39 845,80 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance. Suivant acte de commissaire de justice du 17 septembre 2021, la S.A.R.L. HIBISCUS a fait signifier à la S.C.I. PARIS LUCE 2017, venant aux droits du bailleur depuis le 7 septembre 2017, une demande de renouvellement du bail. Faute de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, la S.A.R.L. HIBISCUS, se prévalant du renouvellement du bail, a saisi le juge des loyers commerciaux en vue de réclamer la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Par jugement du 11 mars 2024, une expertise avant dire droit a été ordonnée. Suite au dépôt du rapport d'expertise par M. [K] le 16 octobre 2024, la S.C.I. PARIS LUCE 2017 a notifié par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 l'exercice de son droit d'option en s'opposant au renouvellement du bail et en proposant le versement d'une indemnité d'éviction. Soutenant qu'il importe de rechercher le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur par suite de l'exercice du droit d'option par le bailleur et l'indemnité d'occupation due le cas échéant par le preneur et soulignant que l'expert a estimé la valeur locative à 16 640 € par an à compter de février 2022, la S.A.S. HIBISCUS a fait assigner en référé la S.C.I. PARIS LUCE 2017 par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 afin de solliciter l’organisation d'une expertise, la fixation provisoire de l'indemnité d'occupation à 1 386,66 € par mois à compter du 11 février 2022, la condamnation de la défenderesse au paiement d'une provision de 118 022,49 € au titre du trop-perçu de loyer entre février 2022 et mars 2025, l'autorisation de séquestrer le montant de l'indemnité d'occupation sur le compte CARPA de l'avocat de la défenderesse dans l'attente du rapport d'expertise et le paiement d'une provision ad litem de 3 500 €. La S.C.I. PARIS LUCE 2017 ne s'oppose pas à la demande d'expertise et conclut au débouté de la S.A.S. HIBISCUS du surplus de ses demandes, en objectant que le rapport d'expertise de M. [K] ne permet pas de retenir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, en ce qu'il est contraire à de nombreux principes élémentaires relatifs à la pondération des surfaces, la qualité exceptionnelle du local par rapport à ceux de comparaison, dont ne peut rendre compte l'application d'un coefficient de majoration de 50 %. La S.A.S. HIBISCUS maintient l'ensemble de ses prétentions, en soulignant que : - le bailleur se contente de reprendre les termes de son dire émis pendant l'expertise, alors qu'elle a personnellement communiqué son bail concernant un autre local situé [Adresse 11] justifiant l'évaluation retenue, - elle est fondée à réclamer une provision sur les loyers trop perçus et à séquestrer le montant de l'indemnité d'occupation provisoire, - il serait inéquitable de laisser à sa charge l'avance des frais de la nouvelle expertise, qui vont être dus par le bailleur conformément aux dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise : La S.C.I. PARIS LUCE 2017 a notifié son droit d'option pour donner congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction. Les parties n'ont pas réussi, pour l'instant, à trouver un accord sur le montant de l'indemnité d'éviction. L’avis d’un spécialiste des baux commerciaux permettra donc d’aider à résoudre ce litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande. Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Sur la demande de fixation provisionnelle de l'indemnité d'occupation : La demanderesse fonde sa demande de fixation provisionnelle de l'indemnité d'occupation sur la base de la valeur locative estimée par l'expert [K], précédemment désigné en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé. Si le juge n'est pas tenu par un avis d'expert et que la S.C.I. PARIS LUCE 2017 fait valoir une argumentation contestant l'avis de l'expert, cette dernière ne produit aucune évaluation de technicien venant contredire l'estimation de l'expert qui est fondée sur une pondération prudente des locaux mis à disposition et une valeur de voisinage cohérente avec les valeurs proches des locaux, mais également avec celle d'un autre bail pour des locaux plus grands et bien situés dans un autre secteur. La S.C.I. PARIS LUCE 2017 ne verse pas non plus aux débats des baux de commerces de comparaison qui dégageraient des valeurs supérieures et son affirmation selon laquelle le bien loué bénéficierait d'un emplacement hors toute comparaison n'est pas étayée par un constat quelconque sur un plan. L'expert a tenu compte de l'argumentation pertinente de l'avocat du bailleur au sujet des différences notables entre les types de commerces exercés dans le voisinage et du très bon emplacement des locaux, en majorant considérablement la valeur dégagée par les commerces situés à proximité. En tout état de cause, même si l'application des règles statutaires peut apparaître inique pour le bailleur, il ne serait pas possible de motiver une valeur équivalente à celle des commerces du centre-ville de [Localité 8] pour un local situé dans une zone périphérique, et la différence constatée n'est que le prix de la liberté du bailleur. Il convient donc de fixer provisionnellement l'indemnité d'occupation à la valeur dégagée par l'expert, soit 1 386,66 € par mois. Sur la demande de provision : Sur la base de la différence entre le loyer payé depuis le mois de février 2022 jusqu'au mois de mars 2025 et l'indemnité d'occupation pouvant être réclamée jusqu'au 10 avril 2025 (3 ans et 2 mois), une provision de 115 249,17 € sera accordée au titre du trop-perçu. Sur la demande de séquestre des indemnités d'occupation à échoir : Rien ne justifie de séquestrer les indemnités d'occupation qui sont dues au bailleur tant que le preneur se maintient dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Sur la demande de provision ad litem : Compte tenu de l'exercice du droit d'option, le bailleur devra supporter l'ensemble des frais de procédure, de sorte que si le preneur devra faire l'avance des frais d'expertise, ceux-ci devront être remboursés par le bailleur, si bien que la demande de provision ad litem à hauteur de 3 500 € apparaît justifiée. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons une expertise confiée à M. [L] [I], expert près la cour d’appel de [Localité 10], demeurant [Adresse 2], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 9]. : 06.01.13.59.77, Mél. : [Courriel 5] avec mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport, * se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui, * décrire avec précision les éléments susceptibles d'être pris en compte afin d'estimer l'indemnité compensatrice de préjudice visée à l'article L 145-14 du code de commerce, * donner son avis sur le caractère transférable ou non du fonds, * proposer le calcul de la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession en indiquant les critères pris en compte, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, et tout autre trouble commercial induit par l'éviction, * donner son avis sur l'indemnité d'éviction en fonction de la possibilité ou non de transférer le fonds, * préciser tous les éléments d'appréciation aux fins d'évaluer l'indemnité d'occupation qui est due à compter de l'échéance du bail et jusqu'à la date de libération effective des locaux dans les conditions de l'article L 145-28 du code de commerce, * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige, Disons que la S.A.S. HIBISCUS devra consigner avant le 7 octobre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert, Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026, Fixons à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. HIBISCUS à la S.C.I. PARIS LUCE 2017 à 1 386,66 € par mois depuis le 11 février 2022, Condamnons la S.C.I. PARIS LUCE 2017 à payer à la S.A.S. HIBISCUS une somme de 115 249,17 € à titre de provision sur les sommes trop perçues entre le 11 février 2022 et le 10 avril 2025 et une somme de 3 500,00 € à titre de provision ad litem, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse. Le greffier, Le président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE