Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00936

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 FEVRIER 2023 N° RG 22/00936 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAF7 AFFAIRE : M. [G],[P] [R] C/ M. [D] [B] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 11-21-527 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07/02/23 à : Me Dominique REGNIER Me Christel THILLOU DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [G],[P] [R] né le 18 Avril 1975 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Dominique REGNIER, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003475 du 10/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** Monsieur [D] [B] né le 24 Décembre 1972 à [Localité 7] de nationalité Française Chez Mme [E] [B] [Adresse 4] [Localité 3] Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 - N° du dossier 513992 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er février 2015, M. [D] [B] a consenti à M. [G] [R] un bail portant sur un logement situé [Adresse 1]. Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2020, M. [B] a donné congé au locataire pour le 31 janvier 2021 pour reprise des lieux pour son usage personnel. Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mars 2021, M. [B] a assigné M. [R] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - son expulsion sans délai des lieux loués avec, si nécessaire, le concours de la force publique, - la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer actualisé augmenté des charges à compter du 1er février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - sa condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, - sa condamnation au paiement de la somme de 496 euros au titre des régularisations de charges des années 2018, 2019 et 2020, - sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a : - déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en remboursement des frais de constats de commissaire de justice formée par M. [R], - constaté que le bail consenti à M. [R] sur le logement situé [Adresse 1] (95) a pris fin le 31 janvier 2021, - ordonné, faute de départ volontaire de M. [R] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - condamné M. [R] à payer à M. [B] une indemnité d'occupation mensuelle de 378,57 euros augmentée des charges à compter du 1er février 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné M. [B] à payer à M. [R] la somme de 270 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2018, 2019 et 2020, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [R] aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2022, M. [R] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 octobre 2022, il demande à la cour : - d'infirmer le jugement dont appel des chefs expressément critiqués, statuant à nouveau, de : - prononcer la nullité du congé délivré le 28 octobre 2020, - confirmer le jugement en ses autres dispositions, - débouter M. [B] de toutes demandes plus amples ou contraires, - condamner M. [B] à lui payer une somme 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [B] aux dépens qui seront recouvrés par Me Dominique Regnier, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 octobre 2022, M. [B] demande à la cour de : - débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du tribunal de proximité de Gonesse du 12 décembre 2021 en ce qu'il a : * déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en remboursement des frais de constat de commissaire de justice formée par M. [R], * constaté que le bail consenti à M. [R] sur le logement situé [Adresse 1] (95) a pris fin le 31 janvier 2021, * ordonné, faute de départ volontaire de M. [R] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, * condamné M. [R] aux entiers dépens, - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Gonesse du 12 décembre 2021 en ce qu'il : * a fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle mise à la charge de M. [R] à la somme de 378,57 euros augmentée des charges à compter du 1er février 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, * l'a condamné à verser à M. [R] la somme de 270 euros au titre des régularisations de charges pour les années 2018 à 2020, * a rejeté ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, de : - condamner M. [R] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération effective des lieux, - condamner M. [R] à lui verser la somme de 496 euros au titre des régularisations de charges des années 2018, 2019 et 2020, - condamner M. [R] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner M. [R] à lui payer les sommes de 1 500 euros s'agissant des frais irrépétibles de 1ère instance et 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [R] aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction sera prononcée le 1er décembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [R]. - Sur la validité du congé. Au soutien de son appel, M. [R], après avoir rappelé les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, conteste le motif réel et sérieux du congé que lui a fait délivrer M. [B]. Il fait essentiellement valoir que le bailleur ne démontre pas la réalité et la nécessité de reprendre le logement pour y habiter, qu'il appartient à M. [B] de justifier de son adresse actuelle par des documents plus récents que ceux produits en première instance et notamment par sa dernière déclaration d'impôt sur les revenus mentionnant son adresse personnelle. L'appelant s'étonne encore que M. [B] veuille reprendre le logement meublé qu'il lui a donné à bail; alors même qu'il s'agit d'un local meublé, que sa surface habitable n'est que de 15 m², que l'état dégradé des lieux a conduit, par jugement du 10 février 2020 à sa condamnation pour manquement aux normes de décence, et qu'il est propriétaire dans le même immeuble de logements dont certains sont disponibles, plus grands et en meilleur état. M. [B] réplique que M. [R] se borne à reprendre la même argumentation que celle développée devant le premier juge, qu'il n'explique pas en quoi le tribunal de proximité de Gonesse aurait commis une erreur d'appréciation en relevant que le congé qu'il fait signifier à M. [R] est régulier. M. [B] estime qu'il justifie suffisamment du motif réel et sérieux du congé par les nombreuses pièces qu'il verse aux débats. Sur ce, L'article 25-8-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce dispose que : '(....) Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par une décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur e le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (....)'. En l'espèce, la régularité formelle du congé n'est pas mise en cause, M. [R] se bornant à contester le caractère réel et sérieux du motif du congé. En cause d'appel, M. [B] produit un grand nombre de documents lui permettant de justifier du motif légitime et sérieux du congé notifié à M. [R]. Pour justifier sa domiciliation chez sa soeur, outre deux avis de dégrèvement et de restitution d'impôts pour les années 2019 et 2020 déjà remis devant le premier juge, M. [B] communique en cause d'appel son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021, ainsi que ses taxes foncières 2022 qui lui ont été envoyées à l'adresse de sa soeur à [Adresse 4]. M. [R] qui reconnaît être 'multipropriétaire' démontre que l'ensemble des autres biens qui lui appartiennent sont indisponibles. C'est ainsi qu'il produit : * l'intégralité des baux en cours qu'il a consentis à d'autres locataires dans le même immeuble que celui où est situé le studio donné à bail à M. [R], ainsi que les baux consentis dans la maison qu'il a acquise à [Adresse 8], divisée en plusieurs appartements, * un arrêté daté du 20 novembre 2017 portant changement d'usage de l'appartement sis à [Localité 6] dont il est propriétaire avec sa soeur, à savoir que les locaux initialement à usage d'habitation sont désormais en location saisonnière, * les différents contrats de collaboration libérale qu'il a conclus, en qualité d'infirmier, avec d'autres infirmiers, le cabinet d'infirmiers ayant été installé dans son ancienne résidence principale sise à [Adresse 5]. M. [B] démontre que le logement qu'il a donné à bail à M. [R] est suffisant pour lui, dès lors qu'il est célibataire et sans enfant, et qu'il limitera sa perte financière dans la mesure où parmi l'ensemble des biens qu'il a donnés en location, il s'agit de celui dont le montant du loyer est le plus faible. En tout état de cause, la cour rappelle qu'il ne peut y avoir annulation d'un congé au motif que le bénéficiaire de la reprise dispose déjà d'un logement conforme à ses besoins ou qu'il dispose d'appartements libres et disponibles dans le même immeuble ou ailleurs. En revanche, s'il s'avère que la reprise par M. [B] du studio loué est frauduleuse, M. [R] dispose de la faculté d'agir à son encontre pour rechercher sa responsabilité. En l'espèce, le caractère frauduleux du congé litigieux n'est nullement démontré. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'après avoir constaté que le motif du congé est sérieux, il a constaté que le bail consenti à M. [R] sur le logement situé [Adresse 1] (95) a pris fin le 31 janvier 2021 et qu'il a ordonné, faute de départ volontaire de M. [R] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique. - Sur le montant de l'indemnité d'occupation. M. [B] poursuit l'infirmation du jugement déféré à la cour en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme fixe de 378,57 euros augmentée des charges, à compter du 1er février 2021 et jusqu'à libération effective des lieux. Il fait valoir en substance que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. Sur ce, L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas. En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers. Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. - Sur la demande de régularisation des charges impayées. M. [B] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a été débouté de sa demande de condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 270 euros au titre de la régularisation des charges des année 2019 et 2020, bien que le premier juge ait reconnu que les charges liées à l'entretien des parties communes et à l'évacuation des déchets constituent des charges récupérables restant à la charge du locataire. M. [B] prétend parfaitement justifier de sa créance. Sur ce, Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est notamment de payer le loyer et les charges aux termes convenus. L'article 23 de la même loi dispose que : 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, 2°des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (....). Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent dans ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, et lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (....)'. En l'espèce, M. [B] prétend justifier de sa demande en remboursement du solde en sa faveur au titre de la régularisation des charges 2019 et 2020 par les lettres qu'il a adressées à M. [R] aux termes desquelles il indique lui communiquer les justificatifs relatifs aux charges des années concernées, ainsi que les modalités de calcul des régularisations. Or, aux courriers qu'il produit aux débats ne sont annexés aucuns justificatifs des dépenses, et les modalités de calcul ne sont pas explicites de sorte qu'il est impossible pour la cour de vérifier que le montant de la somme sollicité par M. [B] est justifié. En outre, M. [B] explique que, compte tenu du refus de M. [R] de participer à la 'corvée' des poubelles' au même titre que les autres locataires, à tour de rôle, il a demandé à un autre locataire de le faire aux lieu et place de M. [R] moyennant une diminution de son loyer. Cependant, M. [B] qui ne justifie nullement des frais engagés à ce titre n'est pas fondé à imputer cette charge récupérable à M. [R]. Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a été débouté M. [B] de sa demande de ce chef. Sur la demande reconventionnelle de M. [B] en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive. M. [B] sollicite la condamnation de M. [R] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, pour résistance abusive du locataire à quitter les lieux. Cependant, M. [R] a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, et ce, d'autant que M. [B] a été débouté d'une première action en validation de congé par jugement rendu le 10 février 2020. Dans ces conditions, M. [B] doit être débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts, le jugement étant également confirmé sur ce point. Sur les mesures accessoires. M. [R] doit être condamné aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de M [B] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant M. [R] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf celles ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation et ayant débouté M. [B] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant des chefs infirmés, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation à celui du loyer indexé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi, Condamne M. [R] à son paiement à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou par l'expulsion, Y ajoutant, Condamne M. [R] à verser à M. [B] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,