Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/07163

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [P] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aurélie FAURE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XNB N° MINUTE : 6 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDERESSE Association ONLE-OFFICE NATIONAL POUR LE LOGEMENT ETUDIANT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1190 DÉFENDERESSE Madame [P] [M], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT,Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07163 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XNB EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 16 mars 2022, faisant suite à un bail verbal, l'association ONLE Residence [Adresse 2] a donné à bail à Madame [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 462, 71 euros hors charges. Une sommation de payer a été transmise par voie d' huissier le 10 mars 2023, pour paiement de la somme de 2729, 77 euros. Par acte d'huissier en date du 26 mai 2023, l'association ONLE Residence [Adresse 2] a fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : prononcer la résiliation du bail liant les parties, aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [M] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2470, 39, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamne la défenderesse à leur payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens et les frais d'exécution à venir. A l'audience du 8 décembre 2023, l'association ONLE Residence [Adresse 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 2431, 35 euros au 28 novembre 2023, octobre 2023 compris en faisant observer que les manquements contractuels justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et en précisant s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Madame [M] [P] demande à se maintenir dans les lieux, fournit un bulletin de salaire et un contrat de travail et propose un échéancier de 70 euros mensuels pour apurer la dette, indiquant que le bail a effectivement été signé. Elle explique qu'un dossier FSL a été introduit avec une assistante sociale. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 6 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'association ONLE Residence [Adresse 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le prononcé de la résiliation judiciaire Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'association ONLE Residence [Adresse 2] que les impayés de loyers s'élèvent à 2431, 45 euros, représentant moins de 5 échéances. L'historique de compte montre que le locataire a repris le paiement des loyers. Il sera relevé par ailleurs que le bailleur a choisi d'assigner son locataire en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail alors même qu'un bail a été signé, ne transmettant qu'une simple sommation de payer. Ce choix procédural ne permet pas d'octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels auraient pu lui être accordés compte tenu de la qualité de la bailleresse et du montant de la dette permettant un apurement en 36 mois. En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. L'association ONLE Residence [Adresse 2] sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement Madame [M] [P] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail. En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'association ONLE Residence [Adresse 2] que les impayés de loyers s'élèvent à 2431, 35 euros au 28 novembre 2023, octobre 2023 compris. Pour la somme au principal, Madame [M] [P] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. L'échéancier proposé par la défenderesse sera accepté. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Madame [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,   DEBOUTE l'association ONLE Residence [Adresse 2] de sa demande de résiliation du bail conclu le 8 octobre 2014 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ; CONDAMNE Madame [M] [P] à verser à l'association ONLE Residence [Adresse 2] la somme de 2431, 35, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Madame [M] [P] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 70 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24éme mensualité étant majorée du solde de la dette, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, DEBOUTE l'association ONLE Residence [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens, à l'exclusion des frais d'exécution. RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection