Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/07510

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 545 N° RG 21/07510 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPNT S.C.I. [S] C/ [Z] [J] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Constant SCORDOPOULOS Me Grégoire ROSENFELD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/1585. APPELANTE S.C.I. [S] dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Me Constant SCORDOPOULOS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [Z] [J] [Y] né le 19 Juin 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Grégoire ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé daté du 5 juin 2014, la SCI [S] a donné à bail à Monsieur [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] (13 500), moyennant paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 1 350 €. Monsieur [Y] a notifié un congé à la SCI [S] par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 7 octobre 2018, et aurait quitté les lieux le 10 novembre 2018 à l'issue de son préavis. Il a déposé les clés dans la boîte aux lettres de l'agence immobilière le 4 février 2019 et un état des lieux, dressé par huissier de justice, a été réalisé le 7 février 2019. La SCI [S] a alors fait assigner Monsieur [Y] devant le Tribunal de proximité de MARTIGUES, par acte en date du 2 octobre 2019, afin d'obtenir le règlement de la somme totale de 6 466,74 € au titre du solde des loyers et des charges, outre l'indemnisation des travaux locatifs à réaliser. Par jugement en date du 23 février 2021, le Tribunal de proximité de MARTIGUES a condamné la SCI [S] à rembourser à Monsieur [Y] la somme de 875,92 €, avec intérêts au taux légal, débouté les parties de toutes autres demandes et dit que chacune d'entre elles conserverait la charge de ses dépens. Par déclaration au greffe en date du 19 mai 2021, la SCI [S] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme de 8 909,75 € au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure. A l'appui de son recours, elle fait valoir : que l'affirmation de Monsieur [Y] selon laquelle elle ne détaillerait pas les chefs de jugement critiqués dans sa déclaration d'appel est inexacte. que Monsieur [Y] est redevable des loyers dus jusqu'à la remise des clés, qui doit se faire en mains propres et non par simple dépôt dans une boîte aux lettres, à la date du 7 février 2019 car il est erroné de considérer qu'elle s'est mise elle-même dans la situation de ne pas pouvoir reprendre possession des lieux en s'abstenant de répondre aux sollicitations du locataire ou de le contacter. que Monsieur [Y] n'était pas à jour du paiement de ses loyers et que le premier juge n'a pas répondu à cette demande concernant les arriérés de loyers antérieurs au 10 novembre 2018. que l'état des lieux de sortie, dressé le 7 février 2019, fait état de dégradations et que les travaux à effectuer pour nettoyer et remettre en état le logement sont à la charge de Monsieur [Y]. Monsieur [Y] conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il a mis à sa charge la somme de 474,08 € au titre des travaux de reprise consécutifs aux dégradations constatées dans le logement. A titre principal, il demande à la Cour de déclarer irrecevables les demandes formées par la SCI [S], faute pour elle de détailler dans le dispositif de ses conclusions les chefs de jugement critiqués. A titre subsidiaire, il lui demande de déclarer la demande de la SCI [S] partiellement irrecevable car nouvelle, de rejeter les autres demandes formées par la société bailleresse, de la condamner au paiement de la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. Il soutient : que dans le dispositif de ses conclusions, la SCI [S] ne détaille pas les chefs de jugement qu'elle entend critiquer et que dans ces conditions la Cour d'appel ne peut que confirmer le jugement entrepris. que la SCI [S] n'avance aucun moyen de nature à justifier l'augmentation, à hauteur de 38 %, des sommes réclamées par rapport à la demande qu'elle a formulée en première instance, que cette demande doit donc être considérée comme nouvelle et, en tant que telle, être déclarée irrecevable. que la SCI [S] ne produit aucun décompte détaillé de nature à justifier les sommes réclamées au titre de l'arriéré locatif. qu'il n'est redevable que des loyers et charges dus au 9 novembre 2018 et qu'il a réglé la somme correspondante, le 26 août 2020. que la SCI [S] n'a pas répondu à sa demande de rendez-vous destinée à établir un état des lieux de sortie et a décidé de son propre chef de mandater un huissier, ce qui empêche de le considérer comme redevable des loyers jusqu'au 7 février 2019. que le constat d'huissier dressé le 7 février 2019 ne saurait valablement fonder une demande d'indemnisation liée à de prétendues dégradations locatives dans la mesure où la SCI [S] n'explique pas en quoi un état des lieux amiable était impossible. L'ordonnance de clôture a été rendu le 3 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que, par acte sous seing privé daté du 5 juin 2014, la SCI [S] a donné à bail à Monsieur [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] ( 13 500 ), moyennant paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 1350 € ; Que Monsieur [Y] a notifié un congé à la SCI [S] par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 7 octobre 2018 et aurait quitté les lieux le 10 novembre 2018, à l'issue de son préavis ; Qu'il a déposé les clés dans la boîte aux lettres de l'agence immobilière le 4 février 2019 et qu'un état des lieux, dressé par huissier de justice, a été réalisé le 7 février 2019 ; Que la société bailleresse a, par la suite, considéré que son locataire n'avait pas réglé toutes les sommes dues au titre des loyers et charges et devait supporter des réparations locatives destinées à remédier aux désordres constatés lors de l'état des lieux de sortie ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 562 du Code de procédure civile, l'appel défère à la Cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent ; Que l'article 901 du même Code dispose que la déclaration d'appel est faite par acte contenant l'indication des chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf s'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet de l'appel est indivisible ; Que l'article 954 du Code de procédure civile précise que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties récapitulées dans le dispositif ; Que la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ; Attendu que la SCI [S], dans sa déclaration d'appel du 19 mai 2021, détaille expressément dans la partie « Objet / Portée de l'appel » les chefs de jugement qu'elle entend critiquer, à savoir sa condamnation à verser à Monsieur [Y] la somme de 875,92 €, le débouté des parties de toutes leurs autres demandes et le maintien des dépens à la charge des parties les ayant engagés ; Que cette déclaration d'appel est donc régulière en ce qu'elle indique les chefs de jugement expressément critiqués ; Attendu que, dans le dispositif de ses conclusions, la SCI [S] demande à la Cour d'infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 février 2021 ; Que cette demande signifie que la SCI [S] entend obtenir l'infirmation du jugement c'est-à-dire la réformation en toutes ses dispositions et critique donc l'ensemble des chefs du jugement entrepris ; Que cette formulation est cohérente au vu de la déclaration d'appel, dans laquelle la SCI [S] indique vouloir critiquer l'ensemble des chefs du jugement entrepris ; Que la SCI [S] a détaillé les chefs de jugement expressément critiqués dans sa déclaration d'appel et précisé qu'elle entendait obtenir l'infirmation du jugement rendu par le Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 février 2021, en toutes ses dispositions, dans ses conclusions d'appel, ce qui a pour conséquence que la Cour est valablement saisie et peut statuer sur cette demande ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait ; Que sur le fondement des dispositions de l'article 565 du même Code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; Attendu que, dans ses écritures remises à l'audience devant le Tribunal de proximité de MARTIGUES, la SCI [S] sollicitait la condamnation de Monsieur [Y] à lui verser la somme de 6 466,74 € au titre des loyers et charges impayés lors du départ du locataire des lieux et des réparations locatives ; Attendu que, dans ses conclusions d'appelant, la SCI [S] entend obtenir la condamnation de Monsieur [Y] à lui payer la somme de 8 909,75 € au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives ; Attendu que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu'elles tendent à la même fin ; Que les demandes formulées par la SCI [S] en première instance et en cause d'appel tendent à obtenir le remboursement des loyers et charges non payés par le locataire et l'indemnisation des dégradations locatives constatées dans le logement ; Que malgré la variation de la somme réclamée par la société bailleresse, la demande de condamnation de Monsieur [Y] au paiement de la somme de 8 909, 75 € n'est donc pas nouvelle, qu'elle doit être déclarée recevable et sera examinée par la Cour ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Que sur le fondement de l'article 15 de la loi précitée, lorsque le locataire donne congé à son bailleur, le délai de préavis applicable est de trois mois ; Que l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que l'état des lieux de sortie est en principe établi, contradictoirement et amiablement, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ; Que si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions susvisées, il est établi par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et les frais sont partagés, par moitié, entre le bailleur et le locataire ; Attendu que Monsieur [Y] a donné congé à la société bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 octobre 2018 ; Que ce congé expirait à la date du 10 novembre 2018 ; Que dans ce même courrier, Monsieur [Y] indiquait également demeurer à la disposition du bailleur pour convenir d'un rendez-vous en vue d'établir l'état des lieux de sortie ; Qu'il résulte toutefois des pièces produites aux débats que la SCI [S] n'a jamais répondu à cette invitation et n'a pas contacté son locataire afin de convenir d'une date de réalisation de l'état des lieux de sortie ; Que la SCI [S] s'est contentée de prendre attache avec un huissier de justice afin d'établir un état des lieux de sortie, celui-ci ayant finalement été réalisé le 7 février 2019 ; Qu'il résulte de tout ce qui précède qu'en ne répondant pas à l'invitation de Monsieur [Y], formulée dans son courrier du 7 octobre 2018, la SCI [S] a rendu impossible la remise des clés par le locataire et s'est mise elle-même en situation de ne pas pouvoir reprendre possession des lieux, avant la réalisation de l'état des lieux de sortie par l'huissier de justice ; Qu'elle ne saurait, par conséquent, reprocher à son ancien locataire, qui a effectivement quitté le logement le 10 novembre 2018, de ne pas avoir restitué les clés au moment de son départ ; Que Monsieur [Y] ne peut, pour les mêmes raisons, être tenu au paiement des loyers échus postérieurement à la date du 10 novembre 2018 ; Attendu que dans son jugement rendu le du 23 février 2021, le Tribunal de proximité de MARTIGUES a estimé que Monsieur [Y] avait procédé au règlement des loyers et des charges dus pour la période antérieure au 10 novembre 2018 et qu'aucune réclamation ne saurait être formulée à son encontre au titre des loyers impayés ; Que la SCI [S] soutient néanmoins que Monsieur [Y] n'a pas procédé au règlement des loyers pour les mois d'août et décembre 2016 ; Qu'elle fonde cette prétention sur un courrier adressé à son ancien locataire le 18 mars 2019, lui réclamant différentes sommes au titre de loyers impayés et de dégradations causées dans le logement, sans produire aucun décompte détaillé, ce qui ne permet pas de démontrer que Monsieur [Y] n'a pas réglé les loyers d'août et décembre 2016 ; Attendu, en outre, que la SCI [S] avait déjà versé cette pièce aux débats en première instance et ne produit, en cause d'appel, aucune pièce nouvelle au soutien de cette prétention ; Que le jugement rendu par le Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 février 2021 sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que Monsieur [Y] n'était redevable d'aucune somme à l'égard de la SCI [S], au titre des loyers et charges dus en exécution du contrat de bail conclu le 5 juin 2014 ; Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; Qu'il est également obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; Que sur le fondement des dispositions de l'article 22 de la loi précitée, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; Que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ; Attendu que l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ; Que sur le fondement des dispositions de l'article 1347 du Code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes ; Attendu qu'il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie dressé par l'huissier de justice le 7 février 2019, que plusieurs désordres affectaient le logement lors du départ du locataire, notamment le fait que le ramonage de la cheminée et l'entretien des filtres de climatisation n'avaient pas été réalisés, que la boîte aux lettres avait été dégradée et que le grillage devait être en partie repris ; Que le montant de ces dégradations s'élève à la somme de 474,08 € ; Qu'il convient toutefois de préciser que le locataire ne saurait être tenu au règlement de la moitié des frais d'huissier puisque la SCI ne démontre pas en quoi la réalisation de l'état des lieux de sortie par accord amiable entre les parties était impossible, justifiant le fait de mandater un huissier aux fins d'établir ledit état des lieux ; Attendu qu'après compensation avec le dépôt de garantie, d'un montant de 1350 €, la SCI demeure tenue de rembourser à son ancien locataire la somme de 875,92 € ; Attendu que Monsieur [Y] fait valoir que dans la mesure où l'état des lieux de sortie aurait dû être établi contradictoirement mais a été réalisé par un huissier de justice, en raison du défaut de diligence de la société bailleresse, il ne peut être tenu d'indemniser les dégradations locatives sur la base de l'état des lieux de sortie réalisé par l'huissier de justice ; Attendu néanmoins que Monsieur [Y] demande, au dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a mis à sa charge la somme de 474,08 € au titre des travaux de reprise des dégradations affectant la villa ; Que cependant aucune disposition du jugement rendu par le tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 février 2021 ne l'a condamné à verser à la SCI [S] la somme de 474,08 € au titre des travaux de reprise du logement ; Qu'en effet, le jugement dont il est fait appel ne fait état, dans son dispositif, que d'une condamnation de la SCI [S] à rembourser à son ancien locataire la somme de 875,92 € avec intérêts au taux légal ; Que Monsieur [Y] ne critique donc aucun chef du jugement entrepris et ne formule aucune demande tendant à obtenir la condamnation de la société bailleresse à lui verser une quelconque somme en exécution du contrat de bail conclu entre eux, notamment à lui rembourser l'intégralité de son dépôt de garantie ; Que la Cour ne peut, par conséquent, pas statuer sur sa demande ; Attendu qu'il n'y pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où les deux parties ont formulé, en cause d'appel, des prétentions ayant été rejetées par la Cour ; Attendu que, sur ce même fondement, les dépens demeureront à la charge de la partie les ayant engagés ; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 février 2021 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES ; Y ajoutant, REJETTE toutes autres demandes ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; DIT que les parties conserveront la charge des dépens qu'elles ont engagés. LA GREFFIERE LE PRESIDENT