Cour d'appel, 02 février 2024. 22/00919

ARRÊT N° PF R.G : N° RG 22/00919 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWLU S.A.R.L. AM GROUPE C/ [Y] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 02 FEVRIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 17 MAI 2022 suivant déclaration d'appel en date du 13 JUIN 2022 RG n° 21/00613 APPELANTE : S.A.R.L. AM GROUPE [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Mme [M] [D] [O] [Y], venant aux droits de Monsieur [Z] [Y] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 8 Juin 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2023 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 02 Février 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 02 Février 2024. * * * LA COUR : Par acte d'huissier du 16 mars 2021, M. [Y] a fait assigner la SARL AM Groupe devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 55.000 euros au titre de la non réitération d'une vente en dépit de l'accomplissement des conditions suspensives assortissant la promesse synallagmatique notariée du 26 décembre 2018 afférente à l'achat d'une terrain d'une superficie de 1ha 10a 20 ca cadastré AV [Cadastre 1] à [Localité 5], outre frais irrépétibles et dépens; Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal a: - déclaré recevable et bien-fondée la demande de M. [Y], - constaté que la SARL AM Groupe a, de mauvaise foi et intentionnellement, violé les dispositions du contrat, - constaté que le comportement de la SARL AM Groupe est seul à l'origine du défaut de réitération de la vente et de l'échec de l'opération envisagée par les parties, - jugé que les conditions suspensives relatives à l'obtention d'un permis de construire et de vente de l'ensemble en VEFA sont réputées accomplies du seul fait de la SARL AM Groupe, - jugé que la condition suspensive rédigée comme telle "Acquisition de l'ensemble en VEFA par une société d'économie mixte " est une condition potestative et est donc nulle, - constaté que la clause intitulée "STIPULATION DE PENALITE" prévue à la promesse synallagmatique de vente doit recevoir application, - constaté que le montant prévu à la clause intitulée "STIPULATION DE PENALITE" n'est pas excessif, - condamné la SARL AM Groupe à payer à M. [Y] la somme de CINQUANTE CINQ MILLE EUROS (55.000,00 euros) en exécution de la clause intitulée "STIPULATION DE PENALITE" figurant à la promesse synallagmatique de vente signée le 26 décembre 2018, assortie du taux d'intérêt légal courant à compter de la mise en demeure en date du 16 décembre 2020, avec bénéfice d'anatocisme, - condamné la SARL AM Groupe à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamné la SARL AM Groupe aux dépens. Par déclaration au greffe du 13 juin 2022, la SARL AM Groupe a formé appel du jugement. Elle demande à la cour de: - Déclarer son appel recevable et bien fondé ; - Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion du 17 mai 2022 ; Et, statuant à nouveau : - Débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; - Déclarer que son comportement n'est pas à l'origine du défaut de réitération de la vente et de l'échec de l'opération envisagée par les parties ; - Déclarer que M. [Y] ne peut se prévaloir de la clause pénale insérée dans le compromis de vente en l'absence de réunion de l'ensemble des conditions suspensives afférentes à la promesse de vente signée entre les parties en date du 26 décembre 2018, puisque les conditions suspensives ne sont pas réunies et en l'absence de mise en demeure même inopérante ; - Déclarer caduc le compromis de vente en l'absence de possibilité d'y construire au moins " cinquante maisons d'habitation " ; - Prononcer, à titre reconventionnel, la nullité du compromis de vente pour erreur sur la substance de la chose objet de la vente ; A titre subsidiaire, - Réduire le montant de la clause pénale à un montant de 5.000 euros ; En tout état de cause, - Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. M. [Y] sollicite de la cour de: - Confirmer le jugement dont appel du 17 mai 2022 dans son intégralité ; - Débouter la SARL AM Groupe de l'ensemble de ses demandes, fins ou conclusions ; - Condamner la SARL AM Groupe à lui verser la somme de 3.500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile; - Condamner la SARL AM Groupe à supporter les entiers dépens de l'instance. Par message RPVA du 23 novembre 2023, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous quinzaine sur les effets de la notification du décès de M. [Y] et la recevabilité les conclusions de reprise d'instance toutes deux intervenues le 12 septembre 2023, postérieurement à la clôture des débats, observation étant faite de surcroit de l'absence de transmission aux débats de l'acte de dévolution successorale de M. [Y], au visa des articles 8, 16, 370, 371 et 802 du code de procédure civile. Seul le conseil de M. [Y], joignant l'acte de dévolution successorale de ce dernier, a envoyé un message RPVA du 7 décembre 2023 précisant que le décès de M. [Y] est intervenu après la clôture de la mise en état mais notifiée avant l'ouverture des débats à l'audience du 17 novembre 2023 de sorte que l'instance a été interrompue mais valablement reprise par les conclusions qu'il a déposées au nom de Mme [Y], héritière reprenant l'instance. Il ajoute que si ces dernières conclusions de l'instance devaient être écartées, il conviendrait de constater l'interruption de l'instance et de renvoyer l'affaire à la mise en état aux mêmes fins. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de la SARL AM Groupe du 26 avril 2023 et celles de M. [Y] du 25 mai 2023, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 8 juin 2023; Vu les conclusions de reprise d'instance de Mme [Y] déposées le 12 septembre 2023; Vu la note en délibéré du 7 décembre 2023; A titre liminaire, la cour observe, au visa de l'article 802 du code de procédure civile, que la procédure introduite par [F] [V] [Z] [Y], décédé en cours d'instance, a valablement été reprise par Mme [M] [D] [O] [Y], seule héritière du défunt aux termes de l'acte de notoriété produit au soutien de la note en délibéré autorisée. Sur la nullité de la promesse de vente La SARL AM Groupe soutient que la promesse synallagmatique de vente conclue avec M. [Y] pour l'acquisition de sa parcelle serait nulle à raison d'un consentement entaché d'erreur sur la chose, l'impact du plan de prévention des risques sur la parcelle, la forte pente du terrain et sa surface de constructibilité moindre de celle annoncée interdisant la construction des 50 maison projetées. Sur ce, Vu les articles 1130 à 1133 du code civil; La promesse de vente notariée du 26 décembre 2018 au bénéfice de la SARL AM Groupe stipule la vente par M. [Y] d'un terrain cadastré AV [Cadastre 1] sis [Adresse 2] d'une surface enregistrée de 1ha 10a20 ca (p.4). Au titre des conditions suspensives, il est prévu en faveur du bénéficiaire l'obtention d'un permis de construire pour la construction d'au mois 50 maisons à usage d'habitation de type T4/5 pour une surface de plancher totale de 4.790m2. S'il se déduit de cette condition suspensive que la réalisation d'un projet immobilier d'ampleur était une qualité essentielle de la chose vendue attendue par le bénéficiaire, ce dernier, professionnel de l'immobilier, ne saurait arguer d'une erreur née de ce que le terrain litigieux ne présentait pas les caractéristiques requises pour la réalisation de son projet alors même que, comme le relève le promettant, l'acte notarié signé indique clairement que le bénéficiaire "a vu et visité le bien". La promesse fait observer que la contenance cadastrale n'a qu'une valeur indicative (p.4). Il prévoit en outre l'absence de garantie au promettant de contenance de terrain (p.13). Il s'ensuit que la SARL AM Groupe a pu elle-même se convaincre des caractéristiques du bien objet de la vente et des difficultés topographiques et administratives auxquelles elle était susceptible de se heurter. Elle ne peut ainsi valablement prétendre que son consentement aurait été entaché d'erreur sur les qualités essentielles de la chose. Sur l'application de la clause pénale. Mme [M] [D] [O] [Y], venant aux droits d'[F] [V] [Z] [Y], soutient que la SARL AM Groupe n'ayant pas régularisé la vente alors que l'ensemble des conditions suspensives étaient accomplies ou réputées l'être, le montant de la clause pénale doit lui être versé. La SARL AM Groupe objecte que la promesse est caduque à raison de la non réalisation des conditions suspensives. Elle prétend qu'aux termes du contrat, elle seul peut prétendre au versement d'une pénalité en cas de carence du bénéficiaire. Sur la subsistance de la clause et sa portée. En sa page 8, l'accord notarié des parties stipule : "Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (55.000 euros) au titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil". Vu les articles 1188 et 1231-5 du code civil ; Comme le relève Mme [Y], et à supposer la promesse devenue caduque par l'expiration du délai de levée des conditions suspensives, la SARL AM Groupe ne peut valablement soutenir que cette caducité priverait d'effet la clause pénale précitée, laquelle est précisément destinée à régir les suites d'une absence de régularisation de l'acte dans le délai imparti. Par ailleurs, ladite clause, figurant sous le titre "stipulation de pénalité", est parfaitement claire sur le fait qu'elle s'applique en cas de faute de l'une ou l'autre des parties, bénéficiaire ou commettant. Il n'y a donc pas lieu de l'interpréter à la lumière des stipulations de la clause figurant en page 6, autonomes et relatives à l'exécution de la promesse de vente pour la signature de l'acte authentique, lesquelles prévoient, en cas de mise en demeure infructueuse d'une des parties à l'autre de signer l'acte authentique après réalisation des conditions suspensives de la vente et expiration du délai de réitération que "En outre, en cas de défaut du BÉNÉFICIAIRE, le PROMETTANT percevra l'indemnité d'immobilisation éventuellement convenue aux présentes, et, en cas de défaut du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE percevra le montant prévu à la stipulation de pénalité convenue aux présentes". Il se déduit de ce qui précède que la demande de versement de la clause pénale formée par Mme [Y] n'est pas dépourvue de fondement juridique. Sur le bienfondé de la demande Mme [Y] énonce que le comportement de la SARL AM Groupe est à l'origine de l'échec de la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire et que la condition liée à l'acquisition du projet est purement potestative. - sur le caractère potestatif de la condition d'acquisition de l'ensemble en VEFA par une société d'économie mixte Vu l'article 1304-2 du code civil; La condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher. En l'espèce, comme l'a relevé le premier juge, la condition suspensive de réalisation de la vente tendant à "l'acquisition de l'ensemble [immobilier à édifier sur la parcelle] en VEFA par une société d'économie mixte", non assortie de conditions de prix, de temps ou de précisions sur le ou les bénéficiaires de la vente a un caractère potestatif pour dépendre de la volonté du seul bénéficiaire de la promesse pour conclure une vente dont les circonstances sont insuffisamment définies pour en permettre le contrôle. Le jugement ayant prononcé la nullité de celle-ci doit être confirmé. - sur la non réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire La SARL AM Groupe objecte d'une part qu'en l'absence de mise en demeure de justifier de l'obtention d'un permis de construire, le vendeur n'apporte pas la preuve de son défaut de diligence et la pénalité ne saurait lui être contractuellement acquise; d'autre part, elle affirme que la construction d'au moins 50 maisons d'habitation T4 était impossible au regard de la faisabilité réalisée et qu'elle n'a commis aucune faute empêchant l'accomplissement des conditions suspensives. Sur ce, Vu les articles 1103, 1231-5, 1304 et 1353 du code civil; En premier lieu, la cour rappelle que le bénéficiaire de conditions suspensives à la vente est tenu à diligence pour en obtenir leur mainlevée. La charge de la preuve de leur accomplissement incombe donc au bénéficiaire, en l'espèce la SARL AM Groupe. Si la clause pénale stipulée à la promesse (p.6) prescrit en effet qu'une mise en demeure soit envoyée au co-contractant défaillant avant d'être mise en oeuvre, cette mise en demeure vise à permettre à ce dernier de s'acquitter de ses obligations, non d'apporter une preuve du défaut d'accomplissement par le bénéficiaire des diligences requises pour la mainlevée des conditions suspensives. Au total, l'absence de dépôt de demande d'un permis de construire pour "la construction d'au mois 50 maisons à usage d'habitation de type T4/5 pour une surface de plancher totale de 4.790m2" dans le délai prescrit n'est pas contesté par la SARL AM Groupe, qui invoque par ailleurs l'absence de faisabilité du projet. Par ailleurs, Mme [Y] justifie d'une mise en demeure du 16 décembre 2020 adressée pour [F] [V] [Z] [Y] à la SARL AM Groupe d'avoir à régler la somme de 55.000 euros à titre de clause pénale au cas où la société n'entendait pas poursuivre la vente (pièce 5). En second lieu, la SARL AM Groupe justifie certes par les courriers échangés avec le constructeur GTOI pendant la période de validité de la promesse (pièces 1 et 2) que ce dernier a renoncé à un projet de construction de 50 maisons sur le terrain objet de la vente, la configuration du terrain impliquant d'une part de limiter le nombre de logements réalisables à 43 et d'engager d'importants ouvrages de voirie et soutènement ne lui permettant pas de trouver un équilibre économique. Après l'expiration du délai imparti pour l'obtention du permis, la SARL AM Groupe a également sollicité le constructeur Sofinim, lequel lui a également répondu, par courrier du 11 mars 2021, renoncer à l'achat la parcelle pour l'édification de logement sociaux en raison d'un coût VRD trop élevé (pièce 4). Pour autant, ces échanges et contraintes sont sans incidence directe sur la condition qu'elle avait elle même souscrite et définie tendant l'obtention d'un permis de construire pour 50 villas dans le délai imparti. En particulier, alors qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée et - a fortiori - aucun refus de permis de construire n'a été opposée à l'appelante, ces éléments sont insuffisants à démontrer que le projet de construction des 50 villas était assurément voué à l'échec et qu'elle n'a pas manqué aux obligations de diligences qui étaient les siennes dans la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Il en résulte que Mme [Y] est fondée à soutenir que la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire a été mise en échec par le comportement de la SARL AM Groupe. La condition suspensive étant ainsi réputée être réalisée, Mme [Y] peut valablement solliciter le paiement de la clause pénale à son profit en l'absence de réitération de la vente par acte authentique. Le jugement entrepris ayant condamné la SARL AM Groupe au paiement de cette somme, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2020, doit ainsi être confirmé. Sur les demandes accessoires Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; La SARL AM Groupe, qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande en outre de la condamner à verser à Mme [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Constate la reprise de l'instance initiée par [F] [V] [Z] [Y], décédé, par Mme [M] [D] [O] [Y], héritière, venant à ses droits, - Écarte l'exception de nullité de la promesse de vente du 26 décembre 2018; - Confirme le jugement entrepris; Y ajoutant, - Condamne la SARL AM Groupe à verser à Mme [M] [D] [O] [Y] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel; - Condamne la SARL AM Groupe aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT