Cour d'appel, 23 octobre 2025. 25/01202

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/01202 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKU4G Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 8 Novembre 2024 -Président du TJ d'[Localité 7] - RG n° 24/00723 APPELANTE S.A.S. ETT INTERIM, RCS de [Localité 6] sous le n°832 596 696, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 8] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19 INTIMÉE S.C.I. SCI H.A., RCS d'Evry sous le n°839 921 772, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Myriam LAHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1249 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 3 septembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par un acte sous seing privé du 21 janvier 2021, la sci HA a consenti à la société ETT Intérim un bail précaire à usage commercial soumis aux dispositions des articles L.145-5 et suivants du code de commerce, ce, pour une durée de trois années entières et consécutives commençant à courir le 1er février 2021 pour se terminer le 31 janvier 2024. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 mai 2024, la société ETT Intérim a fait connaitre à la sci HA son intention de libérer les lieux au terme d'un préavis d'un mois. Par exploit du 28 juin 2024, la sci HA a fait assigner la société ETT Intérim devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir : Condamner la société ETT Intérim à lui payer par provision la somme de 118.932 euros à parfaire au titre des arriérés de loyers, charges et impôts pour la période depuis février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date du commandement de payer demeuré sans effet ; La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance y compris les frais d'huissier et de commandement de payer. Par ordonnance contradictoire du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a : Condamné la société ETT Intérim à payer à la sci HA une provision d'un montant de 102.625 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges d'eau et d'électricité et de taxe foncière ; Dit que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2024 à hauteur de 94.911,90 euros et à compter de la décision pour le surplus ; Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamné la société ETT Intérim à payer à la sci HA une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné la société ETT Intérim aux dépens de l'instance en référé en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 394,13 euros ; Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit. Par déclaration du 27 décembre 2024, la société ETT Intérim a relevé appel de cette décision. Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 février 2025, la société ETT Intérim demande à la cour de : Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Dire et juger n'y avoir lieu à référé ; Débouter la société HA de toutes ses demandes ; Condamner la société HA à payer à la société ETT Intérim la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société HA aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par ordonnance du 17 juin 2025, le président de la chambre a : Déclaré irrecevables les conclusions de la partie intimée, déposées et notifiées le 2 mai 2025 ; Déclaré en conséquence irrecevables les pièces communiquées avec ces conclusions ; Joint les dépens de l'incident à ceux du fond ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées de l'appelante pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025. SUR CE, Selon l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société ETT Intérim conteste les sommes mises à sa charge par l'ordonnance entreprise aux motifs que le bail était irrégulier et qu'il existe une contestation sur sa validité, qu'elle ne peut être tenue au paiement des loyers et charges que jusqu'au 19 juin 2024, date de la libération des lieux, qu'aucune des sommes réclamées à titre provisionnel n'est due en ce que le bail renferme des contradictions s'agissant du montant du loyer et des charges, qu'elle n'était pas seule occupante des lieux et que des factures d'électricité et la taxe foncière ne lui sont pas imputables, alors que le dépôt de garantie a vocation à être déduit des sommes réclamées. S'agissant de la question de l'irrégularité du bail, soulevée à titre de contestation sérieuse, la société ETT Intérim argue en réalité de l'exception d'inexécution, estimant que la sci HA a manqué à son obligation de délivrance en méconnaissant les règles d'urbanisme et en louant un bien à destination agricole. L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1719 de ce code dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». Le locataire ne peut toutefois refuser de payer le loyer en invoquant l'exception d'inexécution que lorsqu'il se heurte à une impossibilité totale d'utiliser les lieux. Or, en l'espèce, la société ETT Intérim se contente de produire sur ce point une attestation de la ville de [Localité 5] certifiant que le bien est situé en zone agricole du PLU, ce qui est insuffisant à établir l'irrégularité du bail mais aussi l'impossibilité totale d'exploiter les lieux. S'agissant de la date de fin de bail, le bail dont s'agit renferme une clause résolutoire indiquant que la résiliation peut intervenir à tout moment, moyennant sa notification par le bailleur au preneur dans un délai de préavis de trois mois. Cette clause précise qu'« à défaut de paiement intégral d'une seule quittance d'indemnité d'occupation (y compris les charges) à son échéance, ou en cas d'inexécution constatée d'une des clauses du présent engagement, et un mois après une sommation de payer ou d'exécuter restée sans effet, la convention sera résiliée de plein droit et si bon semble au bailleur, et l'expulsion aura lieu au moyen d'une simple ordonnance de référé rendue à titre d'exécution d'acte ». Il est constant que la société ETT Intérim a entendu par courrier recommandé du 7 mai 2024 donner congé des locaux loués indiquant « le logement étant en zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois à compter de la réception de la lettre recommandée ». Dans ces conditions, alors qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui avait été délivré le 30 avril 2024, clause résolutoire dont l'acquisition n'a pas été demandée en première instance par la sci HA, force est de constater comme l'a à juste titre apprécié le premier juge, que la société ETT Intérim ne fait pas référence à ce commandement de payer dans sa lettre du 7 mai 2024. De la sorte, en application des dispositions de l'article 2 du bail qui lie les parties, c'est bien un préavis de trois qui doit trouver application, aucun cas de dérogation n'étant prévu. Par conséquent, et quand bien même la société ETT Intérim a quitté les lieux le 19 juin 2024, le bail s'est poursuivi jusqu'au 8 août 2024 et la bailleresse était fondée avec l'évidence requise en référé à arrêter les comptes entre parties à cette date. S'agissant du montant du loyer, montant qui est critiqué par la société ETT Intérim, l'article 3 du bail prévoit : « la location est consentie et acceptée moyennant une indemnité d'occupation de 10.000 euros HT par mois charges incluses ('). Le preneur fera son affaire personnelle des factures d'eau et d'électricité, d'entretien des espaces verts. La taxe foncière ainsi que tous autres impôts et toutes autres charges et taxes seront à la charge du locataire (') un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer HT sera demandé à la signature du contrat, soit la somme de 13.000 euros ». Il résulte de cette rédaction claire et précise que le loyer mensuel est bien de 10.000 euros HT par mois, quand bien même le dépôt de garantie a été fixé à 13.000 euros avec la mention « équivalent à deux mois », ce qui apparaît procéder d'une erreur étant observé que la société ETT Intérim s'est acquittée pendant la durée du bail de la somme de 10.000 euros HT par mois auprès de la bailleresse. Il n'est pas discuté par la société ETT Intérim qu'elle a cessé de régler ces loyers à compter du 1er mai 2024, le bail s'étant poursuivi jusqu'au 8 août 2024,de sorte que l'ordonnance rendue devra être confirmée en ce qu'elle a alloué à ce titre à la sci HA une provision de 32.258 euros (10.000 x3+(10.000/31x7)). S'agissant des charges d'eau et d'électricité, il doit être relevé que l'article 3 cité plus haut indique que le preneur fera son affaire personnelle des factures d'eau et d'électricité, d'entretien des espaces verts et que ces charges ne sont pas comprises dans le loyer mensuel de 10.000 euros HT. Il n'est contesté par la société ETT Intérim que ces charges d'eau et d'électricité n'ont pas été réglées par ses soins et qu'elle ne justifie pas, ainsi que l'a observé le premier juge, avoir souscrit un abonnement énergétique par ses propres moyens. De la sorte, ces charges d'eau et d'électricité sont dues à la bailleresse, sans qu'il soit besoin d'interprétation. La société ETT Intérim argue en outre à titre de contestation sérieuse de ce que d'autres entreprises seraient installées à l'adresse des lieux loués, mais force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce de nature à établir que ces entreprises auraient généré des consommations d'eau et d'électricité alors que la sci HA a justifié de ce qu'elles étaient en réalité domiciliées à l'adresse des lieux loués. Aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue sur ce point et l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a retenu à ce titre que l'obligation de paiement de la société ETT Intérim n'était pas sérieusement contestable à hauteur de 49.953,78 euros. Sur la taxe foncière, l'article 3 du bail indique encore qu'elle est à la charge du locataire, la société ETT Intérim exposant elle-même que la sci HA a corrigé son décompte afin de retenir la quote-part qui lui est imputable, mais cependant, alors que le premier juge a retenu que des avis produits concernaient en réalité un autre bien, aucune des pièces produites ne permet de déterminer la somme non sérieusement contestable qui serait due à ce titre par la société ETT Intérim. Sur le dépôt de garantie, dont la société ETT Intérim soutient qu'il doit être déduit des sommes dues, celle-ci produit (sa pièce n°4) un extrait du grand livre auxiliaire qui n'établit pas qu'il aurait été versé. Dès lors, l'obligation des paiement à ce titre de la sci HA est sérieusement contestable à ce titre. Enfin, l'ordonnance entreprise condamne la société ETT Intérim à payer au surplus à la sci HA une somme provisionnelle de 12.022,22 euros, sans indiquer à quel titre elle serait due, de sorte que l'obligation de paiement de la société ETT Intérim qui ne présente pas d'observations particulières sur ce point mais demande l'infirmation, est sérieusement contestable. Au vu de ces éléments, le solde de loyers, charges et indemnités d'occupation dus par la société ETT Intérim s'élève à la somme de 82.211,78 euros (32.258 euros + 49.953,78 euros). La créance non sérieusement contestable de la sci HA s'élève donc à la somme de 82.211,78 euros, au paiement de laquelle la société ETT Intérim sera condamnée à titre provisionnel. L'ordonnance sera en conséquence infirmée sur le montant de la provision allouée au bailleur. Sur les frais et dépens L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement apprécié par le premier juge. En revanche, l'appel de la société ETT Intérim est fondé de sorte que la sci HA sera tenue aux dépens d'appel sans qu'il y ait lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre, celle-ci restant créancier du locataire. PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société ETT Intérim à payer à la sci HA une provision de 102.625 euros à valoir sur les sommes dues au titre des loyers et charges et taxe foncière ; Statuant à nouveau de ce chef, Condamne la société ETT Intérim à payer à la sci HA une provision de 82.211,78 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 8 août 2024 ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne la sci HA aux dépens d'appel ; Rejette la demande formée par la société ETT Intérim en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE