Tribunal judiciaire, 28 novembre 2025. 25/00388

5AA Minute N° N° RG 25/00388 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GX3X TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025 PRESIDENT Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS GREFFIER Madame [M] [B] DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS DEFENDEUR Monsieur [S] [Y] né le 15 Juillet 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] Non comparant, non représenté DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 SEPTEMBRE 2025 JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025 Copie exécutoire délivrée le à EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 13 juin 2023, la SCI [Adresse 4], représentée par [H] [C], a donné à bail à [S] [Y] un appartement situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 470€ augmenté de 60 € à titre de provision sur charges. Par acte du 14 juin 2023, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement. En raison de l’existence d’incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution de la SASU Action Logement Services, de sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 4 538,12 € au titre des sommes dues par [S] [Y]. Le 6 décembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait signifier à [S] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 137,80 €. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX de [Localité 3] le 6 décembre 2024 Par la suite, la SAS Action Logement Services a été amenée à régler au bailleur la somme supplémentaire de 546,45 €. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner [S] [Y] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence ordonnée l’expulsion du locataire ; elle a sollicité en outre sa condamnation au paiement de la somme de 5 803,47€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 137,80€ et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de [S] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 3] le 27 juin 2025. Le diagnostic social et financier de [S] [Y] n’a pu être établi, faute pour le locataire de se présenter au rendez-vous fixé. La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de [S] [Y], elle est subrogée à tous les droits qu’avait ses créanciers, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation. A l’audience du 12 septembre 2025, la SAS Action Logement Services, représentée par son Conseil, a déposé son dossier, dont il résulte qu’elle a maintenu ses demandes. [S] [Y], qui a été cité à l’étude, n’est ni présent, ni représenté. La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1.  “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”. En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”. Il n’est pas contestable que suivant acte du 14 juin 2023, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par [S] [Y] en conséquence du contrat de bail conclu avec la SCI [Adresse 4], ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 470 € augmenté de 60 € au titre de charges provisionnées. Il n’est pas moins contestable que la SCI MAISON [C] a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 8 592,63 € suivant quittance subrogative récapitulative du 25 juillet 2025, qui déduit un versement de 100 euros. La SAS Action Logement Services précise néanmoins que [S] [Y] a déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7] le 29 avril 2024, sa situation ayant depuis lors fait l’objet de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. A ce titre, la somme de 4 394,20 euros, correspondant à la créance déclarée de la SAS Action Logement Services, a été effacée ; ce qui porte à 4 198,43 euros la dette exigible de [S] [Y] à l’égard de la SAS Action Logement Services. Sur ce point, le juge des contentieux de la protection observe qu’il se déduit de ce qui précède qu’en dépit de la recevabilité de la situation de surendettement des particuliers, [S] [Y] s’est abstenu d’acquitter le loyer et les charges courantes, ce dont la décision de la Commission ne le dispense pas. En conséquence, [S] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 4 198,43 €, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 1 137,80 €, date du commandementde payer, et pour le surplus à compter du présent jugement. La SAS Action Logement Services justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose cependant que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire se trouvant en situation de régler sa dette locative ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En l’espèce, il résulte de ce qui précède que [S] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges ; en outre, sa situation est inconnue, et il n’a pas comparu à l’audience. Par ailleurs, le juge des contentieux de la protection observe que le bail comprend une clause résolutoire en son paragraphe VIII., qui stipule qu’ “il est prévu que le bail sera résilié de plein droit dans les cas suivants : défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou à défaut de versement du dépôt de garantie (...) Les modalités d’application de cette clause sont détaillées à l’article 4.3.2.1. de la notice d’information annexée au contrat”. Cette notice stipule en page 16 que “si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail”. (page 16). Le commandement de payer délivré au locataire reproduit la clause résolutoire, en précisant en page 1 de l’acte qu’un délai de deux mois est octroyé à [S] [Y] pour acquitter sa dette ; et en précisant en page 2 que ce délai est de 6 semaines. Les stipulations contractuelles, au demeurant plus favorables au locataire, seront conservées, les mentions portées sur l’acte en page 2 du commandement de payer résultant à l’évidence d’une erreur de plume. Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette de [S] [Y], déduction faite de la dette effacée, n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail, et plus précisément en son paragraphe VIII, prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 7 février 2025. Il y a lieu, par conséquent, d'autoriser la SAS Action Logement Services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion de [S] [Y] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef. Il convient, par application de l'article R 412-2 du code des procédure civiles d'exécution, de décider d'office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [S] [Y]. Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge de [S] [Y], et ce avec effet du 26 juillet 2025. Il convient, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, de condamner [S] [Y] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d'assignation ainsi que sa dénonciation à M. le Préfet de la [Localité 7]. Enfin, l’équité commande d’allouer à la SAS Action Logement Services, qui a dû faire assurer sa représentation en justice, une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SAS Action Logement Services ; CONSTATE à la date du 7 février 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI [Adresse 4], bailleuresse, et [S] [Y], preneur, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ; CONSTATE que depuis cette date, [S] [Y] est occupant sans droit ni titre du dit logement, DIT qu'à défaut pour [S] [Y] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [S] [Y], CONDAMNE [S] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 198,43 € (quatre mille cent quatre vingt dix huit euros, quarante trois centimes), déduction faite de la somme de 4 394,20 euros effacée par les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, imposées par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 1 137,80 € et pour le surplus à compter du présent jugement ; FIXE, à compter du 26 juillet 2025, à la charge de [S] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, et révisable selon les modalités prévues au bail, CONDAMNE [S] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services le montant des indemnités d’occupation ainsi fixées sur présentation de quittances subrogatives correspondantes, CONDAMNE [S] [Y] aux dépens de l'instance en ce inclus le coût du commandement et de l'assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 7], LE CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité de 800€ (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. LE GREFFIER LE JUGE