Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/01854

ARRET N° S.A.S. FRANCELOT C/ [Y] [I] VBJ/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/01854 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBZ7 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU ONZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : S.A.S. FRANCELOT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Vigny Business Park [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Hervé SELOSSE-BOUVET, avocat au barreau D'AMIENS Plaidant par Me DAGUERRE, avocat au barreau de BORDEAUX APPELANTE ET Madame [F] [Y] née le 27 Avril 1944 à [Localité 7] (60) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Imed Eddine ABDERHIM, avocat au barreau de SENLIS Monsieur [H] [I], décédé n'est plus dans la cause de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 3] Non constitué INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 13 octobre 2022, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre et M. Pascal MAIMONE, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président, Madame Christina DIAS DA SILVA, Président et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 15 décembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier. * * * DECISION : Suivant acte reçu le 6 septembre 2016 par Me [J], notaire, M. [H] [I] et son épouse Mme [F] [Y] ont consenti à la SAS Francelot une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain situé à [Adresse 6] cadastré section AI n°[Cadastre 4] d'une contenance de 27 ares et 71 centiares, au prix de 92.925 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2017, la SAS Francelot a informé les époux [I] de la levée de l'option annonçant le versement entre les mains du notaire du prix et des frais de la vente. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 avril 2018 le conseil des époux [I] a informé la SAS Francelot de la volonté de ses clients de reprendre la libre disposition de leur bien en raison d'irrégularités affectant la promesse. Cette volonté a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 septembre 2018. Par lettre officielle du 23 avril 2019, le conseil de la SAS Francelot a fait part de l'intention de sa cliente de procéder à la réalisation de l'acte authentique de vente, à peine de poursuivre l'exécution forcée de la promesse. [H] [I] est décédé. Suivant exploit délivré le 2 juillet 2020, Mme [F] [Y] veuve [I] a fait assigner la SAS Francelot aux fins de voir principalement prononcer la caducité de la promesse de vente notariée et condamner la défenderesse à leur payer les frais d'immobilisation outre des dommages et intérêts, sollicitant à titre subsidiaire la nullité de la promesse. La SAS Francelot n'a pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a : - dit la demande régulière et recevable, - dit être territorialement compétent pour connaître de la demande, - débouté M. [H] [I] et Mme [F] [Y] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente reçue le 6 septembre 2016 par Me [J], notaire, - dit qu' à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai contractuel de deux ans, ladite promesse est devenue caduque le 6 septembre 2018, - condamné la SAS Francelot à payer à M. [H] [I] et Mme [F] [Y] les sommes suivantes : - 4.646,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de l'immeuble objet de la promesse unilatérale de vente, - 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les demandeurs de leurs prétentions au titre des dommages et intérêts complémentaires, - condamné la SAS Francelot aux dépens, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 9 avril 2021 la SAS Francelot a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 23 décembre 2021, elle demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [I] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente du 6 septembre 2016 et en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre des dommages et intérêts complémentaires, - réformer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse de vente, condamné la société Francelot à payer la somme de 4.646,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de l'immeuble et celle de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - juger que la promesse de vente du 6 septembre 2016 consentie à la société Francelot par les époux [I] n'est pas atteinte de caducité, - juger que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due par la société Francelot, - débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Mme [I] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 9 mai 2022, Mme [F] [Y] veuve [I] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, - condamner la société Francelot à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Francelot aux dépens, - 'dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir'. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 13 octobre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur l'effet dévolutif de l'appel Ainsi qu'il est dit à l'article 562 du code de procédure civile l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Par ailleurs l'article 954 du même code dispose que 'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.' En l'espèce dans sa déclaration d'appel la société Francelot n'a dévolu à la cour que les chefs suivants du jugement entrepris : - la caducité de promesse de vente au 6 septembre 2018 à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai contractuel de deux ans, - la condamnation de la SAS Francelot à payer à M. [H] [I] et Mme [F] [Y] les sommes de 4.646,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de l'immeuble objet de la promesse unilatérale de vente et de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions Mme [Y] demande la confirmation de la décision entreprise et n'a pas formé appel incident. Il s'ensuit que le jugement est définitif en ce qu'il s'est dit territorialement compétent pour connaître de la demande et en ce qu'il a débouté M. [H] [I] et Mme [F] [Y] de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente reçue le 6 septembre 2016 par Me [J], notaire. Les développements de Mme [Y] sur la nullité de la promesse de vente sont dès lors inopérants. - sur la caducité de la promesse La société Francelot fait valoir à l'appui de son appel que la promesse avait une durée de validité de 24 mois ; qu'elle a rempli ses obligations en levant l'option dans le délai et en procédant au versement du prix entre les mains du notaire selon virement bancaire du 5 décembre 2017 et que la vente définitive n'a pas été réalisée par la seule faute des promettants. Il convient de rappeler que l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations n'est pas applicable au présent litige dès lors que la promesse unilatérale de vente litigieuse a été conclue antérieurement au 1er octobre 2016, date de l'entrée en vigueur de ce texte. Selon les articles 1101, 1103 et 1134 du code de civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes sont obligées envers plusieurs autres sans que, de la part de ces dernières, il y ait d'engagement. Le contrat est obligatoire et doit être exécuté de bonne foi. Selon l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. En l'espèce la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 6 septembre 2016 prévoit qu'elle est consentie pour une durée de 24 mois. Cette promesse expirait donc le 6 septembre 2018. Cette convention stipule par ailleurs qu' 'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse'. L'acte précise encore que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire puis de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci. Vainement Mme [Y] soutient que la promesse de vente doit être déclarée caduque au motif qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu conscience que le projet de réalisation d'un lotissement à usage d'habitation ne serait pas suivi d'effet dès lors qu'ainsi qu'il a été définitivement jugé, la promesse de vente ne fait référence à aucun projet constructif particulier. De surcroît il ressort des termes de ladite promesse au chapitre sur les conditions suspensives que l'obtention d'un permis d'aménager constitue une condition à laquelle seul le bénéficiaire peut renoncer et non le promettant. La société Francelot a procédé à la levée de l'option par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 novembre 2017 soit dans le délai de 24 mois qui lui était imparti. Elle justifie par ailleurs avoir procédé au virement du prix et des frais de la vente entre les mains du notaire par virement bancaire du 5 décembre 2017 (pièce 5 de l'appelante). Il s'ensuit que la promesse de vente n'est pas caduque et la société Francelot est fondée à soutenir que la vente n'a pas été régularisée du seul fait des époux [I] lesquels ont invoqué la nullité de cette promesse, le jugement étant infirmé en ses dispositions soumises à la cour. - sur l'indemnité d'immobilisation La promesse de vente contient une clause relative à l'indemnité d'immobilisation. Il y est stipulé que les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation de 4.646,25 euros sous forme d'une caution bancaire fournie par le bénéficiaire dans le délai de 45 jours du dépôt du permis d'aménager ; que cette somme ne constitue pas des arrhes et qu'elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : 'a) en cas de réalisation de a vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci'. En application de cette clause qui fait la loi des parties, la demande de Mme [Y] tendant à voir condamner la société Francelot à lui payer l'indemnité d'immobilisation est mal fondée dès lors qu'il résulte des développements précédents que c'est la carence des époux [I]- [Y] qui n'a pas permis la réalisation de la vente promise. Sa demande de condamnation de la société Francelot à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice moral ne peut pas non plus prospérer dès lors qu'il n'est nullement rapporté la preuve d'une quelconque faute commise par cette société qui a parfaitement respecté les obligations mises à sa charge. - sur les frais irrépétibles et les dépens Mme [F] [Y] veuve [I] qui succombe doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle versera à la société Francelot une indemnité de 2.000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, sa demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ayant : - dit qu' à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente dans le délai contractuel de deux ans, ladite promesse est devenue caduque le 6 septembre 2018, - condamné la SAS Francelot à payer à M. [H] [I] et Mme [F] [Y] les sommes de 4.646,25 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation de l'immeuble objet de la promesse unilatérale de vente et celle de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Francelot aux dépens, Statuant à nouveau des chefs infirmés ; Dit que la promesse de vente signée entre les parties le 6 septembre 2016 n'est pas caduque ; Déboute Mme [F] [Y] veuve [I] de sa demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; Condamne Mme [F] [Y] veuve [I] à payer à la SAS Francelot la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [F] [Y] veuve [I] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT