Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/04759

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/04759 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVFZ AFFAIRE : M. [B] [Y] ... C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODÉRÉ Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2020 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES N° RG : 11-19-000919 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/09/22 à : Me Carine DUCROUX Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [B] [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Maître Carine DUCROUX de la SELEURL DUCROUX CARINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373 Madame [Z] [U] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Maître Carine DUCROUX de la SELEURL DUCROUX CARINE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 373 APPELANTS **************** S.A. CDC HABITAT SOCIAL LOYER MODÉRÉ Ayant son siège [Adresse 2] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R178 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Selon contrat signé le 2 avril 2014, la société d'HLM Efidis, aux droits de laquelle vient la société d'HLM CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [Z] [U] et Monsieur [B] [Y] un appartement situé [Adresse 1] (78) moyennant un loyer mensuel de 630,08 euros révisable, outre une avance sur charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer. Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2019, le bailleur a fait notifier à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Les locataires ont définitivement quitté les lieux le 11 septembre 2019. Par acte d'huissier de justice délivré le 26 avril 2019, la société CDC Habitat Social a assigné M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail et subsidiairement la résiliation judiciaire, - l'expulsion des locataires et de tous occupants, avec l'assistance de la force publique en cas de besoin, - la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux, - le paiement de la somme de 4 370,06 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - les dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté le désistement de la société CDC Habitat Social de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion de M. et Mme [Y] et de fixation d'une indemnité d'occupation, - condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à la société CDC Habitat Social en deniers ou quittances la somme de 7 182,19 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2019, - condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le bailleur du surplus de ses demandes, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné solidairement M. et Mme [Y] aux dépens de l'instance comme visé dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire. Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2021, M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 19 octobre 2021, ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement rendu le 15 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il les a condamnés à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 7 182,19 euros au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2019, - à titre subsidiaire, condamner la société CDC Habitat Social à leur payer la somme de 7 182,19 euros en réparation du préjudice subi par les concluants en raison de l'inexécution de son obligation contractuelle, - ordonner la compensation entre les sommes dues par la société CDC Habitat Social et par eux, - condamner la société CDC Habitat Social à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, - condamner la société CDC Habitat Social à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Carine Ducroux. Aux termes de ses conclusions signifiées le 18 janvier 2022, la société CDC Habitat Social demande à la cour de : - débouter M. et Mme [Y] de l'ensemble des moyens, fins et prétentions les déclarant non fondés, - confirmer le jugement rendu le 15 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions, - condamner M. et Mme [Y], solidairement à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [Y] solidairement aux entiers dépens dont ceux de première instance, comprenant le coût du commandement de payer, l'assignation devant le tribunal judiciaire et la notification en préfecture. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] reprochent au premier juge d'avoir retenu une période concernant l'arriéré erronée et affirment que la demande concernant des charges d'eau est injustifiée, d'autant qu'ils avaient signalé le caractère défectueux du compteur et ont toujours contesté les demandes de régularisation de charges. Ils ajoutent que la société intervenue sur place a constaté le dysfonctionnement sans réaction de la part de la bailleresse qui ne peut prétendre obtenir paiement de la surconsommation. A défaut, ils sollicitent que la société bailleresse soit condamnée à leur payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'ils subissent en raison de l'inexécution de son obligation contractuelle de mettre à disposition un logement en bon état de fonctionnement, la compensation entre les créances devant de plus être ordonnée. Ils soulignent qu'ils n'ont jamais pu obtenir une solution à ces appels de charges 'astronomiques' et que cette résistance abusive de la part de la bailleresse leur a causé un préjudice moral qui justifie réparation, d'autant que cette situation les a contraints à donner congé du logement, face à l'impossibilité d'obtenir une jouissance paisible des lieux en bon état. En réponse, la société CDC Habitat Social conteste toute erreur de période, affirmant que seule importe la date de libération des lieux et de remise des clés, intervenues le 11 septembre 2019, la circonstance que l'arrêté ait été établi le 4 octobre étant indifférente. S'agissant des charges d'eau, elle souligne que la dette locative ne porte pas exclusivement sur des charges d'eau, les locataires n'ayant pas réglé les loyers courants outre les provisions sur charges pour les mois de mai, juillet et le prorata pour septembre 2019. Enfin, elle relève que les consommations d'eau de M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] sont constantes entre 2016 et 2019, et qu'en cas de compteur défectueux, les indices auraient révélé des variations de consommations significatives. Elle s'oppose à la demande de dommages-intérêts qu'elle estime nouvelle en cause d'appel, et en toute hypothèse l'estime infondée, cette prétention témoignant seulement de l'opportunisme et de la mauvaise foi des locataires, alors qu'ils ont donné congé à la suite de l'achat d'un appartement. Sur ce, ' sur la demande en paiement au titre des loyers et charges La société CDC Habitat Social verse un décompte de loyers et charges daté du 15 novembre 2019 et arrêté à la date du 4 octobre 2019. Il est établi que les lieux ont été libérés et les clés restituées à la date du 11 septembre 2019, de sorte que M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] sont redevables des loyers et provisions sur charges jusqu'à cette date. Or, la société CDC Habitat Social prétend être payée du loyer dû au titre de l'appartement et du parking, outre des provisions sur charges pour le mois d'octobre 2019, ainsi qu'il résulte de la facture datée du 4 octobre 2019. Seuls le montant du dépôt de garantie venant en déduction et les régularisations de consommation d'eau froide et d'eau chaude, outre le coût du badge de parking peuvent être inclus à l'arriéré de loyers et charges, aucune somme n'étant due en revanche pour le loyer et les provisions sur charges d'octobre. Aucune explication n'est donnée par la société CDC Habitat Social sur la demande présentée au titre du loyer et des provisions sur charges pour le mois d'octobre 2019. En conséquence, la facture du mois d'octobre est au crédit des locataires (-(630,08+35+ 40+ 0.04) + (69,81+108,30+60), de sorte que l'arriéré arrêté au 4 octobre 2019 prenant en compte la restitution du dépôt de garantie et les dernières régularisations pour charges s'élève à une somme de 6 356,27 euros. M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] contestent par ailleurs le montant des régularisations de charges d'eau, affirmant que leur compteur présente une anomalie générant une surconsommation. Ils versent au soutien de cette allégation divers courriers adressés à leur bailleresse à compter de juillet 2016, outre un rapport d'intervention de la société EGRPB daté du 12 septembre 2016 selon lequel 'débit important du compteur EC, le compteur EC fonctionne mal prévoir son remplacement.' Il est certain que la société CDC Habitat Social n'a pas fait changer le compteur d'eau chaude à la suite de cette intervention, considérant pour sa part qu'aucune anomalie n'affectait ledit compteur et qu'aucune surconsommation n'était relevée, les chiffres des consommations d'eau étant constants d'une année à l'autre au sein du logement loué par M. [B] [Y] et Mme [Z] [U]. Le courrier du 16 août 2016 adressé par la société Efidis, bailleresse aux droits de laquelle intervient désormais la société CDC Habitat Social, fait part de l'absence d'anomalie et de la cohérence des relevés effectués sur les compteurs d'eau entre la date d'entrée dans les lieux et la date du courrier. M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] ne versent aucun autre élément de nature à corroborer leurs affirmations, en particulier ils n'établissent pas qu'un changement serait intervenu au cours du bail quant à la consommation d'eau froide et d'eau chaude, ni que les précédents locataires se seraient également plaints d'une difficulté identique. Ce seul compte-rendu d'intervention ne permet pas d'établir l'existence d'un dysfonctionnement du compteur qui affecterait la consommation d'eau, étant précisé qu'ils ne se plaignent par ailleurs d'aucune fuite. En conséquence, ils échouent à établir la réalité de l'anomalie dénoncée, ni ne démontrent que la société bailleresse n'a pas fait le nécessaire pour remédier à la difficulté, alors que celle-ci a considéré, sans que ce fait puisse lui être reproché, qu'aucune donnée ne confirmait leur plainte. Le jugement est en conséquence émendé du chef de la somme due au titre des loyers et charges et M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] condamnés à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 6 356,27 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019, date de l'arrêté de compte. ' sur les demandes en dommages-intérêts présentée par M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] Les demandes en dommages-intérêts présentées en cause d'appel par M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] sont recevables et ne peuvent être considérées comme nouvelles, alors que les locataires n'étaient ni comparants ni représentés devant le premier juge. M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] ne démontrent aucun manquement de la part de la société CDC Habitat Social, qui aurait selon eux manqué à son obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux en bon état. Ils ne peuvent se contenter de verser leurs courriers, auxquels il a été systématiquement répondu qu'aucune anomalie n'avait été constatée, pour prétendre établir un manquement de la part de la bailleresse. Ils sont en conséquence déboutés de la demande de dommages-intérêts pour réparation du préjudice causé par l'inaction prétendue de la société bailleresse. S'agissant ensuite de la demande en réparation du préjudice moral qu'ils disent subir, cette demande ne peut pas plus prospérer. En effet, le fait qu'ils n'aient pas obtenu satisfaction ne caractérise pas un manquement de la société bailleresse, et ils ne peuvent prétendre avoir dû donner congé pour ce motif, alors qu'ils expliquent eux-mêmes avoir fait l'acquisition d'un appartement au sein duquel ils résident désormais. ' sur les autres demandes Le jugement étant émendé quant au montant de la condamnation, il est justifié de rejeter la demande présentée par la société CDC Habitat Social au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] sont condamnés in solidum aux dépens. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Emende le jugement déféré quant au montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [B] [Y] et Mme [Z] [U], Confirme pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 6 356,27 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2019, Déboute M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] de leurs demandes de dommages-intérêts, Y ajoutant, Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande d'indemnité de procédure, Condamne in solidum M. [B] [Y] et Mme [Z] [U] aux dépens. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,