Cour d'appel, 13 juin 2024. 23/01890

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 13/06/2024 **** N° de MINUTE :24/516 N° RG 23/01890 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3R5 Jugement (N° ) rendu le 23 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille APPELANTS Madame [H] [S] née le 01 Octobre 1968 à [Localité 2] ([Localité 2]) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023003267 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI) Monsieur [Y] [D] né le 28 Juin 1963 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Stienne Duwez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023003267 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SA HLM Vilogia prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Gras Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 avril 2024 **** La société anonyme Vilogia, venant aux droits de la société anonyme SLE a, par acte du 13 juin 2019, fait délivrer assignation à Mme [H] [S] et M. [Y] [D] devant le tribunal d'instance de Lille pour faire constater la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 7] et ordonner l'expulsion des défendeurs, condamner solidairement et à défaut in solidum Mme [S] et M. [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, au paiement des sommes de 3 472,51 euros portée à 7 448,82 euros au titre des loyers, charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation, 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'assignation a été notifiée au préfet le 14 juin 2019. La SA Vilogia a accepté la suspension de la clause résolutoire et le paiement de la dette par mensualités sur 36 mois. Les locataires ont contesté devoir la somme réclamée en faisant valoir que la superficie mentionnée au contrat de bail n'était pas exacte. Par jugement avant dire droit, en date du 25 juin 2020, la juridiction saisie a : - ordonné une mesure d'expertise - commis pour y procéder M. [R] [P], avec mission tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants s'il y a lieu, connaissance prise de tous documents, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source, -de se rendre sur les lieux, les visiter, -de vérifier de manière précise et définir le nombre de mètres carrés de surface corrigée -de recalculer le loyer, -de faire le compte entre les parties, -dit n'y avoir lieu à fixation d'une provision, M. [D] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale ; -invité la SA Vilogia à justifier des charges facturées aux locataires ; -sursis à statuer sur le surplus de demandes renvoyé l'affaire à l'audience du 8 octobre 2020. L'expert a déposé son rapport, le 8 janvier 2021. Par jugement en date du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant après dépôt du rapport d'expertise, a : - entériné le rapport d'expertise, - dit que la surface corrigée de l'immeuble est de 132m2 et que c'est à cette surface corrigée qu'il convient d'affecter un prix au mètre carré pour dégager le loyer principal, - constaté que le loyer principal mensuel est de 521,40 euros à la date du 31 décembre 2020, - constaté que le montant de l'indu au titre des loyers s'élève à 9 558,56 euros au 31 décembre 2020, - débouté la SA Vilogia de sa demande de résiliation de bail, Et avant dire droit, a invité la SA Vilogia à produire les avis de régularisation de charges pour les années 2016 et 2020, apporter les explications sur les avis de régularisation de charges (mode et base de répartition, surface retenue pour le calcul de la taxe d'ordures ménagères, changement du nombre de postes facturés au titre des charges générales en 2018 et 2019 ... ), justifier du poste « générateur» facturé 5,07 euros par mois, à présenter un décompte conforme aux conclusions de l'expert à compter du 1er janvier 2021 tenant compte de la surface corrigée de 132m2 et d'un loyer de 521,40 euros arrêté à la date du 31 décembre 2020, à présenter un décompte à compter de juin 2016, - invité les locataires à justifier de leur assurance habitation, - invité la SA Vilogia à justifier du renouvellement des portes et fenêtres, - sursis à statuer sur le surplus des demandes, - réservé les dépens. Suivant jugement contradictoire en date du 23 février 2023, le juge des contentieux de la protection statuant après réouverture partielle des débats a : - débouté la SA Vilogia de sa demande au titre des charges locatives pour les années 2020 et 2021, - condamné Mme [S] et M. [D] solidairement à payer à la SA Vilogia en deniers ou quittances valables la somme de 16 620,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, dit que Mme [S] et M. [D] devront s'acquitter de cette somme par mensualités de 50 euros, payables le 15 de chaque mois et pour la première le 15 du mois suivant la signification du présent jugement en sus du loyer courant, le solde étant payé le 36ème mois, - dit qu'en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - condamné la SA Vilogia à payer à Mme [S] et M. [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, - débouté Mme [S] et M. [D] du surplus de leurs demandes, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA Vilogia aux dépens en ce compris le coût de l'expertise, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. Mme [S] et M. [D] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 avril 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle déboute la SA Vilogia de sa demande au titre des charges locatives pour les années 2020 et 2021, condamné la SA Vilogia à payer à Mme [S] et M. [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, condamné la SA Vilogia aux dépens en ce compris le coût de l'expertise. La SA Vilogia a constitué avocat le 9 mai 2023. Par leurs dernières conclusions en date du 7 mars 2024, Mme [S] et M. [D] demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Lille en date du 23 février 2023 en ce qu'il a condamné Mme [S] et M. [D] à payer solidairement à la SA Vilogia en deniers ou quittances valables la somme de 16 620,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, dit qu'ils devront s'acquitter de cette somme par mensualités de 50 euros payables le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement en sus du loyer courant le solde étant payé le 36ème mois, dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, a limité la somme due par la SA Vilogia à Mme [S] et M. [D] à titre des dommages-intérêts à la somme de 3000 euros, les a déboutés du surplus de leurs demandes, - débouter la SA Vilogia de ses demandes, - condamner la SA Vilogia à payer à Mme [S] et M. [D] le montant des charges facturées depuis le 1er juin 2014 soit 3062 euros, - condamner la SA Vilogia à payer à Mme [S] et M. [D] la somme de 20439,23 euros, au titre du préjudice financier, somme arrêtée au 31 mai 2023, - condamner la SA Vilogia à payer à Mme [H] [S] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, - condamner la SA Vilogia à payer à M. [Y] [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; - condamner la SA Vilogia aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais d'expertise - condamner la SA Vilogia à payer à Me Virginie Stienne- Duwez la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. Par ses dernières conclusions en date du 28 mars 2024, la SA Vilogia demande à la cour de : - dire bien jugé, mal appelé, Ce faisant, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, - dire mal fondée Mme [S] et M. [D] en leurs demandes, fins, conclusions, les en débouter, Reconventionnellement et de manière incidente, - dire que toute somme due et fixée au profit de l'une ou l'autre des parties à l'instance se compensera entre elles au visa de l'article 1347 du code civil, - condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [H] [S] à payer à la SA Vilogia une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la contestation des locataires au titre des charges : L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. En l'espèce, c'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a énoncé que si la bailleresse n'avait pas justifié des charges et régularisations de charges, lesdits justificatifs de charges et régularisations de charges avaient bien été produites au titre des années 2017, 2018 et 2019. La cour précise que le poste générateur de gaz apparaissant dans les régularisations correspond à l'entretien de la chaudière, qu'il a été justifié du contrat confort + et du contrat Dispositif nuit et qu'enfin les chiffres retenus au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'étaient pas remis en cause par la rectification du loyer alors que la modification de la surface corrigée n'appelait pas de modification de la surface habitable qui demeurait de 88 m2. En conséquence, c'est à bon droit que le jugement entrepris a dit qu'il convenait de ne déduire du montant réclamé que les seules charges inscrites dans le décompte pour les années 2021 et 2021 soit la somme de 732,36 euros. Sur la demande en paiement de la société Vilogia au titre des loyers et des charges : Il sera précisé que le sort de la demande de ce chef est encadré par deux considérations : -en premier lieu, l'autorité de la chose jugée attachée au jugement mixte rendu le 17 février 2022 par le juge des contentieux de la protection, lequel par voie de dispositions bénéficiant de l'autorité de la chose jugée a dit que la surface corrigée de l'immeuble donnée était de 132 m2 et que c'était à cette surface corrigée qu'il convenait d'affecter un prix au mètre carré pour dégager le loyer principal, constaté en conséquence que le loyer principal mensuel était de 521,40 euros à la date du 31 décembre 2020, et constaté enfin que le montant de l'indû au titre des loyers s'élevait à la somme de 9558,56 euros au 31 décembre 2020 ; -en second lieu, la limitation des demandes de la société Vilogia dans le temps. A cet égard, le jugement entrepris a condamné Mme [S] et M. [D] solidairement à payer à la SA Vilogia en deniers ou quittances valables la somme de 16 620,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022 et la société Vilogia s'est bornée à demander la confirmation pure et simple de la condamnation sur ce point, sans chercher à actualiser le montant de la créance locative au-delà de l'arrêté de compte du 30 septembre 2022. Il s'ensuit que si les locataires ont fait valoir que les loyers continuaient à leur être facturés pour le montant ancien et que par ailleurs la société bailleresse se permettait de facturer un montant de loyer surfacturé u titre du SLS et ce à hauteur de la somme de 1573,44 euros pour le mois de février 2024, la cour n'a pas à déterminer si les surfacturations postérieures à septembre 2022 sont justifiées ou non dès lors qu'elles n'entrent pas dans le périmètre de la demande de la société Vilogia et que les locataires n'ont pas fait de demande reconventionnelle sur ce point. Ces points étant précisés, il y a lieu d'observer que la société Vilogia a produit aux débats un arrêté de compte arrêté à la date du 30 septembre 2022 (pièce 10 du dossier de la partie intimée), qui reprend pour chaque mois concerné le montant du loyer réellement dû après réduction conformément aux préconisations du rapport d'expertise et à la décision rendue antérieurement par le juge des contentieux de la protection, ce décompte ne comportant aucune majoration au titre du SLS, et faisant apparaître un solde débiteur d'un montant de 17352,39 euros. Les parties appelantes n'ont pas justifié du règlement de sommes qui n'auraient pas été prises en considération dans ce décompte. Après déduction de la somme de 732,56 euros correspondant aux charges injustifiées ainsi que cela a été dit, c'est ainsi exactement que le premier juge a conclu qu'il subsistait un solde de loyers et des impayés d'un montant de 17353,39 - 732,36 = 16 621,03 euros. Enfin, la cour observe que les débiteurs n'ont pas justifié de règlements postérieurs à l'arrêté de compte au 30 septembre 2022 qui pourraient venir en déduction de la somme susdite au titre de l'imputation sur les dettes les plus anciennes. Dès lors, la cour confirmera purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [S] et M. [D] solidairement à payer à la SA Vilogia en deniers ou quittances valables la somme de 16 620,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2022. Sur les dommages et intérêts pour préjudice financier : Mme [S] et M. [D] soutiennent que l'arrêt du versement de l'aide au logement est dû à la faute du bailleur qui a réclamé un loyer dont le montant n'était pas conforme à la réalité de la superficie du logement. Les locataires n'étaient toutefois pas fondés à suspendre le paiement des loyers au motif qu'ils contestaient la surface corrigée du logement. Il s'ensuit que quelque puisse être la décision de la CAF concernant le rétablissement ou non de l'aide au logement et les conditions de ce rétablissement, les appelants ne peuvent faire valoir qu'ils ont subi un préjudice financier d'un montant de 20439,23 euros correspondant à la perte de l'allocation logement suite à leurs impayés. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande sur ce point. Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral : Les locataires font valoir, qu'outre le fait que les loyers ont été calculés pendant de nombreuses années sur des bases erronées concernant la superficie, la procédure en résiliation de bail engagée par Vilogia aux fins de résiliation leur a causé un grave préjudice moral, lié à la crainte de leur expulsion ce qui a entraîné une dépression chez M. [D] et un syndrome anxio-dépressif chez Mme [S]. Ils demandent en conséquence la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour chacun d'eux. C'est cependant de manière tout à fait pertinente que le premier juge a alloué à ce titre une indemnité globale de 3000 euros pour les deux appelants, le lien de causalité avec les traits dépressifs des deux locataires, lesquels traits dépressifs ne ressortent que du seul certificat médical établi par leur médecin traitant, n'étant pas suffisamment caractérisé. Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, confirmation à laquelle la société Vilogia ne s'oppose pas. Sur les délais de paiement : Ils ne sont pas remis en cause dans le cadre de l'appel. Sur la compensation demandée : Il convient de l'ordonner dès lors que rien ne s'y oppose. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. Les appelants succombant dans leur recours en supporteront les dépens. Il n'y a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Ordonne la compensation entre les créances réciproques résultant de la présente décision; Condamne Mme [S] et M. [D], recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Harmony POYTEAU Le président Véronique DELLELIS