Cour d'appel, 28 mai 2024. 21/05616

1ère Chambre ARRÊT N°165 N° RG 21/05616 N° Portalis DBVL-V-B7F-R74Y (Réf 1ère instance : 11-19-994) Mme [C] [F] C/ Mme [R] [O] M. [J] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 février 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 16 avril 2024 à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [C] [F] née le 03 Mars 1965 à [Localité 6] (42) [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Pierre-Yves MATEL, avocat au barreau de VANNES INTIMÉS : Madame [R] [O] née le 08 Novembre 1984 à [Localité 8] (21) [Adresse 4] [Localité 1] Monsieur [J] [H] né le 04 Août 1984 à [Localité 9] (51) [Adresse 4] [Localité 1] Représentés par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentés par Me Benoît MARTIN de la SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de VANNES EXPOSÉ DU LITIGE Par acte en date du 20 juin 2015, Mme [R] [O] et M. [J] [H] ont consenti à bail à M. [I] [D] un logement à titre de résidence principale non meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7] en date du 20 juin 2015. Prenant fin en principe le 19 juin 2018, le contrat de location a été reconduit tacitement le 20 juin 2018, jusqu'au 19 juin 2021. M. [I] [D] a régulièrement donné son congé le 04 avril 2019 par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 avril 2019. Avec un préavis de 3 mois, le contrat de location a pris fin le 25 juillet 2019. Le congé énonçait le souhait de Mme [F] [C] avec qui le locataire, M. [D], a vécu un temps en concubinage, de reprendre le contrat de bail. Cependant, l'Agence de gestion immobilière Nestenn a fait part du refus des bailleurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juillet 2019 faisant suite à un refus précédemment énoncé par courriels en date des 10 et 16 mai 2019. Mme [F] [C] a indiqué par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par l'Agence de gestion immobilière Nestenn le 24 juillet 2019 qu'elle ne quitterait pas le logement à la fin du préavis. Mme [O] et M. [H] lui ont vainement fait délivrer par huissier de justice une sommation de quitter les lieux le 11 octobre 2019. Suivant acte d'huissier du 19 novembre 2019, Mme [O] et M. [H] ont fait assigner Mme [F] [C] devant le tribunal d'instance de Vannes aux fins d'expulsion et en paiement de diverses sommes. Le 10 janvier 2020, un rendez-vous a été organisé afin d'établir un état des lieux de sortie que Mme [F] a refusé de signer. Il y était également mentionné que celle-ci a refusé de remettre les clés. Les demandeurs ont présenté une requête aux fins de constat d'abandon des lieux et ont obtenu une ordonnance à laquelle Mme [F] a fait opposition. Mme [O] et M. [H] ont repris les lieux le 10 août 2020, selon procès-verbal de constat de Me [E] et après l'intervention d'un serrurier. A cette date, un nouveau procès-verbal de constat était dressé. Par jugement en date du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a : - condamné Mme [C] [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H], en deniers ou quittance, la somme de 9.286,95 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 25 juillet 2019 et le 10 août 2020, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019 sur la somme de 3032.40 € et à compter du jugement pour le surplus, - condamné Mme [C] [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme de 765.79 euros en réparation de leur préjudice matériel, - rejeté tous les autres chefs de demande, - condamné Mme [C] [F] à verser à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts, - condamné Mme [C] [F] à verser à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [C] [F] aux entiers dépens de l'instance, incluant la somme de 193.81 € mais en ce non compris le coût du procès-verbal d'abandon du 5 mars 2020 pris en application des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Suivant déclaration du 3 septembre 2021, Mme [F] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement. EXPOSÉ DES PRÉ TENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 2 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [C] [F] demande à la cour de : - dire et juger que si Mme [F] a pu être, durant un temps, occupant sans droit, ni titre du logement loué auprès de Mme [O] et M. [H], cette situation a pris fin en janvier 2020, par le départ volontaire de l'intéressée, En conséquence, - réformer, dans son intégralité, le jugement rendu le 20 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Vannes, - rejeter la demande de Mme [O] et M. [H] portant sur le paiement d'une indemnité d'occupation, - rejeter la demande de condamnation formulée par Mme [O] et M. [H] à titre de dommages et intérêts, - condamner Mme [O] et M. [H] à payer à Mme [F] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [O] et M. [H] à supporter l'intégralité des dépens d'instance. ***** Aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 13 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [R] [O] et M. [J] [H] demandent à la cour de : - déclarer Mme [C] [F] irrecevable en tous ses moyens, fins et prétentions en application du principe jurisprudentiel de l'estoppel, - déclarer Mme [C] [F] irrecevable en son appel, - rejeter toutes ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes en date du 20 mai 2021 en ce qu'il : * condamne Mme [C] [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H], en deniers ou quittance, la somme de 9286.95 euros au titre des indemnités d'occupation dues entre le 25 juillet 2019 et le 10 août 2020, * dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2019 sur la somme de 3032.40 € et à compter du jugement pour le surplus, * condamne Mme [C] [F] à payer une indemnité à Mme [O] et M. [H] en réparation de leur préjudice matériel, * condamne Mme [C] [F] à verser à Mme [R] [O] et M. [J] [H] des dommages et intérêts, en réparation de son maintien dans les lieux et de l'atteinte au droit de propriété de ces derniers, * condamne Mme [C] [F] à verser à Mme [R] [O] et M. [J] [H] une indemnité de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamne Mme [C] [F] aux entiers dépens de l'instance, incluant la somme de 193.81 €, * rejette les demandes de Mme [C] [F], * ordonne l'exécution provisoire du jugement. - infirmer, dans le cadre d'un appel incident, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes en date du 20 mai 2021, en ce qu'il : * fixe à la somme de 765.79 € l'indemnité due par Mme [C] [F] à Mme [R] [O] et M. [H] en réparation de leur préjudice matériel, * fixe à la somme de 800 € les dommages et intérêts dus par Mme [C] [F] à Mme [R] [O] et M. [H], en réparation de son maintien dans les lieux et de l'atteinte au droit de propriété de ces derniers, * rejette la demande de Mme [O] et de M. [H] de faire condamner Mme [C] [F] au coût du procès-verbal d'abandon du 5 mars 2020 pris en application des dispositions de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, * rejette la demande de Mme [R] [O] et de M. [J] [H] de voir constater la résidence sans droit ni titre de Mme [C] [F] à compter du 25 juillet 2019, * rejette la demande de Mme [R] [O] et de M. [J] [H] de voir constater que Mme [C] [F] a quitté les lieux vide de tous biens lui appartenant, * rejette la demande de Mme [R] [O] et de M. [J] [H] de voir constater la reprise des lieux sis au [Adresse 2], par Mme [R] [O] et M. [J] [H], à la date du 10 août 2020, En conséquence, statuant à nouveau : - déclarer Mme [C] [F] irrecevable en tous ses moyens, fins et prétentions en application du principe jurisprudentiel de l'estoppel, - déclarer Mme [C] [F] irrecevable en son appel, - rejeter toutes ses demandes, fins et prétentions, - constater la résidence sans droit ni titre de Mme [C] [F] à compter du 25 juillet 2019, - constater que Mme [C] [F] a quitté les lieux vide de tous biens lui appartenant, - constater la reprise des lieux sis au [Adresse 2], par Mme [R] [O] et M. [J] [H], à la date du 10 août 2020, - condamner Mme [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme principale de 9.286,95 €, au titre de l'indemnités d'occupation due, (et à titre subsidiaire des loyers dus) à compter de la date du 25 juillet 2019 jusqu'à la reprise des lieux le 10 août 2020, avec les intérêts de droit à compter de la sommation de quitter les lieux en vertu de l'article 1153-1 du code civil à compter du 19 novembre 2019 sur la somme de 3032.40 €, et à compter du jugement pour le surplus, - condamner Mme [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner Mme [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H], la somme de 5.000 € en application de l'article 1231-6 du code civil, en réparation de son maintien dans les lieux et de l'atteinte au droit de propriété de ces derniers. - condamner Mme [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H], la somme de 4.254,31 € en application de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice matériel lié aux réparations des dégradations, - condamner Mme [F] aux entiers dépens incluant notamment le paiement de la somme de 193,81 € en vertu des articles 695, 6° et 696 du code de procédure civile, ainsi que le PV de constat d'abandon du 5 mars 2020 d'un montant de 162.61 €. Y ajoutant : - condamner Mme [F] à payer à Mme [R] [O] et M. [J] [H] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [F] aux entiers dépens d'appel. MOTIVATION DE LA COUR À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de 'constater', 'dire' ou 'dire et juger' qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder. 1°/ Sur la fin de non-recevoir tirée de l'estoppel Les consorts [H]-[O] font valoir que Mme [F] se contredit en invoquant l'existence d'un bail à son profit et donc d'un lien contractuel alors qu'en première instance et dans le dispositif de ses conclusions d'appel, elle admet avoir été occupante sans droit ni titre. Mme [F] ne conclut pas sur ce point. La Cour de cassation définit l'estoppel comme une « attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions ». (Civ 2e 15 mars 2018, n°17-21.991) L'estoppel sanctionne donc la déloyauté procédurale du plaideur, dès lors que sa contradiction porte sur des prétentions et qu'elle s'opère dans une seule et même procédure. Il est constant que de simples allégations contraires ne peuvent suffire à caractériser un estoppel dès lors que les prétentions restent inchangées. En l'espèce, il est exact qu'en première instance, Mme [F] ne revendiquait aucun lien contractuel, puisqu'elle soutenait que « dès lors que les bailleurs estiment que l'occupant du bien est sans droit, ni titre, ils ne peuvent réclamer à son égard le paiement d'aucun loyer, puisque celui-ci n'est appuyé sur aucun contrat de location qui aurait été conclu en amont». Cela est contradictoire avec ses conclusions d'appel aux termes desquelles elle indique désormais que 'le jugement est affecté d'une méconnaissance des textes, en se fondant sur les dispositions de la responsabilité quasi délictuelle alors que les parties étaient liées par un contrat' et invoque pour s'opposer aux demandes indemnitaires des intimés, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 notamment l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation. La cour relève que les conclusions d'appel sont d'ailleurs elles-mêmes assez peu cohérentes puisque tout en soutenant l'existence d'un lien contractuel, Mme [F] admet que sur une 'courte période, elle s'est maintenue sans titre dans les lieux' ou encore qu'elle a pu 'être, durant un temps, sans droit ni titre du logement loué (').' Toutefois, s'il s'agit d'allégations et de moyens pour le moins contradictoires, les prétentions de Mme [F] sont quant à elles restées inchangées en ce qu'elles tendent au rejet des prétentions adverses. La fin de non-recevoir tirée de l'estoppel ne peut donc être retenue. 2°/ Sur la libération des lieux et l'indemnité d'occupation due par Mme [F] a. Sur la date libération des lieux En l'espèce, le bail sous seing privé du 20 juin 2015 n'a été signé que par M. [D]. Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [F] n'avait donc pas la qualité de colocataire. Ce bail a pris fin, compte tenu des trois mois de préavis, à compter du 25 juillet 2019 et les bailleurs n'ont consenti aucun nouveau bail à Mme [F]. Il est par ailleurs constant qu'en présence d'un congé régulièrement donné par M. [D], Mme [F] ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant, en cas d'abandon du domicile par le locataire ou de décès de celui-ci, le transfert du contrat de location au profit du concubin notoire qui vivait avec lui au moins depuis un an à la date de l'abandon des lieux ou du décès. Mme [F] a donc poursuivi son occupation des lieux sans droit ni titre, aucun lien contractuel ne l'unissant aux consorts [O]-[H]. Il n'est pas contesté que Mme [F] a quitté les lieux dès la fin janvier 2020. C'est toutefois à tort que cette dernière en déduit que n'étant plus occupante des lieux, les consorts [O]-[H] seraient mal fondés à lui réclamer une indemnité d'occupation au-delà de cette date. Il ressort en effet de l'état des lieux contradictoirement dressé avec le concours de l'agence immobilière le 10 janvier 2020 que Mme [F] a refusé de restituer les clés : 'Mme [F] conserve les clés. M. [D] a remis une clé entrée et une clé véranda lors de la donation de son congé le 25 juillet 2019. M. [D] et Mme [F] refusent de signer l'EDLS.' Dans ses écritures, Mme [F] insiste sur le fait qu'elle a quitté les lieux mais ne dit rien sur la remise des clés aux propriétaires. Or, l'important n'est pas la date à laquelle Mme [F] a quitté les lieux mais la date à laquelle les propriétaires ont pu récupérer leur bien sans commettre de voie de fait ce qui ne peut se caractériser que par la remise régulière des clés du logement par le locataire. En l'absence de remise de clés, le premier juge a retenu à juste titre que les propriétaires n'ont légalement pu reprendre possession de leur bien que sur autorisation judiciaire, à l'issue du procès-verbal de reprise des lieux dressé par huissier de justice en date du 10 août 2020, avec le concours d'un serrurier. Les consorts [H]-[O] sont donc fondés à solliciter des indemnités d'occupation entre le 25 juillet 2019 et le 10 août 2020. b. Sur l'indemnité d'occupation A défaut de tout autre élément d'évaluation, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer courant au moment de la résiliation du bail, soit 754,44 €. Il en découle que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer à M. [H] et Mme [O] la somme de 9.286,95 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 25 juillet 2019 et le 10 août 2020 et en ce qu'il a dit que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.032,40 € à compter du 19 novembre 2019 (date de l'assignation) et non à compter de la sommation de quitter les lieux (qui ne comporte aucune mise en demeure de payer), et à compter de jugement pour le surplus. 3°/ Sur les demandes indemnitaires des consorts [H]-[O] a. Au titre des dégradations commises Mme [R] [O] et M. [J] [H] sollicitent la condamnation de Mme [F] à leur payer la somme de 4.254,31 € en réparation des dommages constatés dans le logement, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Ils font griefs au premier juge de n'avoir retenu que les frais afférents au changement de la serrure et au nettoyage du logement, en écartant la réparation de la chaudière. Mme [F] fait grief au premier juge de l'avoir condamnée à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle alors que celle-ci était liée aux bailleurs par un contrat de location et que ces derniers n'ont pas respecté leur obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation locatives selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [F] ne peut se prévaloir d'aucun contrat de bail. C'est donc de manière totalement inopérante qu'elle invoque les dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour s'opposer aux demandes des consorts [H]-[O]. En l'absence de bail, la réparation des dégradations du logement ne peut être fondée que sur les dispositions de l'article 1240 du code civil selon lesquelles tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les consorts [H]-[O] doivent donc démontrer l'existence de dégradations dans la maison et que celles-ci sont imputables à la faute de Mme [F]. En l'espèce, Mme [F] a refusé de manière totalement injustifiée de remettre les clés aux propriétaires alors qu'elle ne disposait d'aucun droit ni titre pour se maintenir dans la maison, ce qui a obligé les consorts [H]-[O] à exposer des frais liés au changement de serrure à hauteur de 423,50 €. Par ailleurs, en tant que dernière occupante des lieux, il appartenait à Mme [F] de les rendre en bon état de propreté. Or, il résulte de l'état des lieux du 10 janvier 2020 que le nettoyage général est insuffisant, ce que confirme le procès-verbal d'état des lieux dressé le 10 août 2020 par Me [E]. Parmi les tickets de caisse produits, la cour retient, à l'instar du premier juge, les dépenses nécessaires au nettoyage de la maison et à la reprise des peintures sales imputables à la négligence de Mme [F], soit la somme de 342,29 €. En revanche, les dépenses liées à l'état d'usage normal du logement ainsi que le coût de réparation de la chaudière ne peuvent être mis à la charge de Mme [F] qui n'était pas locataire et dont il n'est pas démontré qu'elle serait responsable d'une quelconque dégradation à ce titre. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer aux consorts [H]-[O] la somme de 765,79 € en réparation du préjudice matériel et en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes. b. Sur l'indemnisation du préjudice lié au maintien dans les lieux de Mme [F] Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, les consorts [H]-[O] sollicitent la condamnation de Mme [F] à leur payer la somme de 5.000€ à titre de dommages-et-intérêts en faisant valoir que son maintien dans les lieux sans droit ni titre et sans rien régler leur a causé divers préjudices, en affectant notamment la gestion de leur patrimoine et en dévaluant celui-ci, en les plaçant dans une situation d'instabilité sur le plan financier et moral et en portant atteinte à leur droit de propriété. Mme [F] conclut au rejet de cette prétention en faisant valoir d'une part, que l'indemnité d'occupation sollicitée répare déjà intégralement le préjudice subi par les bailleurs du fait de l'occupation sans droit ni titre et d'autre part, que les intimés ne sauraient prétendre à une quelconque indemnisation dès lors qu'ils n'ont pas respecté leur obligation de délivrance d'un logement décent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, ainsi que précédemment indiqué, Mme [F] ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du locataire résultant de la loi du 6 juillet 1989. En outre, il doit être considéré que le préjudice financier subi par les consorts [H]-[O] résultant de l'occupation de leur bien par Mme [F] sans aucune contrepartie a été intégralement réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant, ce depuis la fin du bail jusqu'à la libération définitive des lieux. Par ailleurs, les intimés ne justifient d'aucune dévaluation de leur patrimoine. En définitive, c'est à juste titre que le premier juge n'a retenu que l'existence d'un préjudice moral lié aux troubles et tracas résultant de la situation d'occupation illicite et de l'atteinte au droit de propriété, qu'il a justement indemnisé à hauteur de 800 €. Le jugement sera confirmé de ce chef. 4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Le tribunal a en effet parfaitement retenu que les dispositions de l'article 14- 1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la base desquelles le constat d'abandon a été dressé, n'étaient en réalité pas applicables en l'espèce, Mme [F] n'ayant jamais eu la qualité de locataire. C'est donc à juste titre qu'il a exclu le coût de ce constat d'abandon des dépens. Les frais liés à cet acte doivent s'analyser comme des frais irrépétibles. Succombant en appel, Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel. Il n'est pas inéquitable de la condamner à payer à M. [H] et à Mme [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Déboute Mme [R] [O] et M. [J] [H] de leur fin de non-recevoir tirée de l'estoppel, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [C] [F] aux dépens d'appel, Condamne Mme [C] [F] à payer à Mme [R] [O] et à M. [J] [H] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE