Cour d'appel, 01 février 2023. 19/01996

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2023 N° 2023/ 051 N° RG 19/01996 N° Portalis DBVB-V-B7D-BDXM6 [W] [N] C/ [U] [F] [E] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mohamed BOURGUIBA Me Isabelle FICI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 07 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-1087. APPELANT Monsieur [W] [N] né le 31 Mai 1942 à [Localité 2] (80), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/2527 du 08/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Mohamed BOURGUIBA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Monsieur [U][F] décédé le 22 octobre 2021 Madame [E] [Z] née le 30 Août 1964 à [Localité 4] (93), demeurant [Adresse 5] représentés par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laura CUERVO, membre de l'AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Amandine QUEMA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Monsieur [U] [F] a donné à bail à Monsieur [W] [N] et Madame [E] [Z] une villa située [Adresse 1]), à usage mixte d'habitation principale et d'exercice d'une activité professionnelle d'infirmière libérale, pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er septembre 2013, moyennant un loyer mensuel de 1.850 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Par courrier daté du 22 juin 2016 adressé à l'agence MARCHE IMMOBILIER, mandataire du bailleur, Mme [Z] a entendu donner congé pour le 1er août 2016, précisant qu'elle avait quitté les lieux depuis le 1er juin précédent. L'agence a répondu à l'intéressée que son congé prendrait effet au 23 août 2016, mais qu'elle demeurerait malgré tout solidaire de M. [N] jusqu'au 23 janvier 2017. Par lettre de son conseil Mme [Z] a contesté cette analyse, considérant que ses obligations avaient pris fin à la date d'échéance du bail, soit le 31 août 2016. De son côté, M. [N] a écrit à l'agence pour l'informer de ce que ses moyens financiers ne lui permettaient pas de supporter seul le règlement du loyer. Par exploit d'huissier du 10 octobre 2017, le bailleur a fait signifier à M. [N] un commandement de payer un arriéré de loyer s'élevant à la somme de 23.297,83 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat. L'intéressé s'est pourvu devant le tribunal d'instance de Fréjus par acte délivré le 8 novembre 2017 afin d'entendre annuler ledit commandement, faute de signification à sa colocataire. Il a également assigné Mme [Z] en intervention forcée afin de lui rendre opposable le jugement à intervenir, demandant également en cours de procédure qu'elle soit condamnée à le relever et garantir de toutes condamnations. M. [F] a conclu à la validité du commandement et par suite à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion de M. [N] avec toutes ses conséquences de droit. Il a pareillement réclamé la condamnation de Mme [Z] à relever et garantir ce dernier de l'ensemble des condamnations mises à sa charge. Mme [Z] a conclu principalement à l'irrecevabilité de l'appel en intervention forcée, et subsidiairement au rejet de l'ensemble des demandes formées à son encontre. Par jugement rendu le 7 janvier 2019, le tribunal a : - débouté M. [N] de sa demande d'annulation du commandement, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 10 décembre 2017 et ordonné son expulsion, - condamné M. [N] à payer au bailleur la somme de 28.883,98 euros au titre de la dette locative, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 1.862,05 euros à compter du 10 décembre 2017 jusqu'à la libération effective des lieux, et une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, - écarté la fin de non recevoir invoquée par Mme [Z], mais jugé que la solidarité entre les colocataires avait pris fin à la date de l'échéance du bail, soit le 31 août 2016, et rejeté en conséquence comme mal fondées l'ensemble des demandes formées à son encontre, - rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [N] aux entiers dépens de l'instance, - et ordonné l'exécution provisoire de sa décision. [W] [N] a interjeté appel par déclaration adressée le 4 février 2019 au greffe de la cour. Par ordonnance rendue le 26 avril 2019 par le délégué du premier président, il a été débouté de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. [U] [F] étant décédé le 22 octobre 2021, l'instance d'appel a été momentanément interrompue jusqu'à l'intervention de sa fille Madame [H] [F], bénéficiaire d'un legs portant sur l'universalité de son patrimoine. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 18 avril 2019, Monsieur [W] [N] soutient en premier lieu que la démarche accomplie par Mme [Z] ne tendait pas à être désolidarisée des obligations découlant du bail, mais à obtenir la résiliation de celui-ci, et qu'à défaut elle restait tenue du paiement du loyer en application de l'article 2.17 du contrat, de sorte que le commandement visant la clause résolutoire devait lui être également signifié. Il fait valoir d'autre part qu'en sa qualité de locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de faibles ressources, il devait se voir proposer par le bailleur un autre logement adapté à ses besoins, en application de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient enfin que le bailleur aurait fait preuve de mauvaise foi en refusant de donner effet à la demande de résiliation, puis en restant inactif durant plus d'une année, et qu'il aurait en outre manqué à son devoir d'information et de conseil. Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : - d'annuler le commandement visant la clause résolutoire, - de dire et juger que le bail a été renouvelé, - subsidiairement, de condamner Mme [Z] à le relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge, - de mettre les entiers dépens de première instance et d'appel à la charge des parties intimées, - et de condamner M. [F] à lui payer une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 24 mars 2022 Madame [H] [F], venant aux droits de son défunt père, fait valoir : - que du fait du congé donné par Mme [Z] il n'y avait pas lieu de lui signifier le commandement, le bail s'étant poursuivi du seul chef de M. [N], - que son auteur n'a pas agi de mauvaise foi, et qu'il n'était pas tenu à un devoir d'information ou de conseil vis-à-vis de son locataire, - et que c'est en revanche M. [N] qui s'est abusivement maintenu dans les lieux alors que ses moyens financiers ne lui permettaient pas de s'acquitter du loyer. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du commandement, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l'expulsion de M. [N] et condamné ce dernier au paiement de la dette locative, d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts, sauf à porter le montant de ceux-ci à 2.500 euros. Elle conclut en revanche à l'infirmation de la disposition ayant débouté son auteur de sa demande dirigée contre Mme [Z], au motif que les effets de la clause de solidarité stipulée à l'article 2.17 du contrat de bail ne seraient pas limités dans le temps. Elle demande donc à la cour, statuant à nouveau de ce chef, de condamner l'intéressée à relever et garantir M. [N] de l'ensemble des condamnations mises à sa charge. Elle réclame accessoirement à l'encontre des deux autres parties à l'instance paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens. Par conclusions notifiées le 3 juin 2019, Madame [E] [Z] invoque en premier lieu une exception de nullité de l'assignation qui lui a été délivrée sur le fondement de l'article 56 du code de procédure civile, à défaut de contenir une quelconque prétention à son endroit. Elle demande principalement à la cour d'infirmer partiellement les dispositions du jugement querellé et, statuant à nouveau, de déclarer nulle l'assignation en intervention forcée, ou tout au moins irrecevables les réclamations formulées à son encontre. Subsidiairement, elle conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a rejeté ces mêmes réclamations au fond, faisant valoir que par l'effet du congé elle a été déliée de toute obligation à compter du 31 août 2016, date d'échéance du bail, celui-ci ayant été tacitement reconduit du seul chef de son ex-compagnon M. [N]. En tout état de cause, elle poursuit la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et réclame paiement à l'encontre de tout succombant de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022. DISCUSSION Sur la procédure : Il ne résulte pas de la décision déférée que l'exception de nullité de l'assignation ait été soulevée par Madame [Z] en première instance, de sorte qu'elle est irrecevable à invoquer ce moyen pour la première fois en cause d'appel conformément à l'article 74 du code de procédure civile. En revanche, c'est à bon droit que le tribunal a déclaré recevable la demande en intervention forcée dirigée à son encontre, dès lors qu'elle remplissait les conditions prévues par l'article 331 du même code. Sur le fond : Contrairement à ce que soutient M. [N], le courrier adressé le 22 juin 2016 par Mme [Z] à l'agence MARCHE IMMOBILIER, mandataire du bailleur, ne contenait pas une demande de résiliation pure et simple du bail, laquelle aurait nécessité une démarche commune de la part des deux colocataires, mais un congé délivré à titre personnel en raison de la séparation du couple, l'intéressée ayant précisé à cet égard que son ex-compagnon occupait désormais seul les lieux loués. Cet acte a été accompli conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, autorisant le locataire à donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois, celui-ci étant toutefois réduit à un mois dans les zones tendues mentionnées au premier alinéa du paragraphe I de l'article 17, parmi lesquels figure l'agglomération de [Localité 3]-[Localité 6], de sorte que le congé a pu valablement produire ses effets au 1er août 2016. D'autre part, la clause 2.17 du contrat, stipulant le maintien de la solidarité entre les colocataires même en cas de congé délivré par l'un d'entre eux, a cessé de plein droit de produire ses effets à la date d'échéance du bail en cours, soit le 31 août 2016, sa reconduction tacite s'étant opérée du seul chef de M. [N]. Le commandement de payer visant la clause résolutoire n'avait donc pas à être signifié à Mme [Z], et celle-ci n'est pas solidairement tenue de la dette locative, née postérieurement à la date susvisée, ni a fortiori des indemnités d'occupation. En application de l'article 24 de cette même loi, ledit commandement a par contre valablement produit ses effets à l'égard de M. [N] passé le délai de deux mois à compter de sa signification, soit le 10 décembre 2017. Ce faisant le bailleur n'a pas agi de mauvaise foi, mais n'a fait qu'exercer les droits qu'il tient de la loi, étant précisé qu'il n'était pas tenu d'un devoir d'information ou de conseil vis-à-vis de son locataire. Quant aux dispositions protectrices édictées par l'article 15 III au profit des locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de faibles revenus, elles ne trouvent à s'appliquer qu'en cas de congé délivré à l'initiative du bailleur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. C'est bien en revanche M. [N] qui s'est abusivement maintenu dans les lieux tout en sachant que ses moyens financiers ne lui permettaient pas de s'acquitter du loyer, ainsi qu'il l'écrivait lui-même au bailleur dès le 8 juillet 2016, occasionnant à ce dernier un préjudice distinct du simple retard de paiement, dont la réparation a été justement évaluée par le tribunal. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions, M. [N] devant être en outre condamné à payer à Mme [Z] la somme de 1.000 euros en application de l'article 559 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable l'exception de nullité de l'assignation invoquée en cause d'appel par Madame [E] [Z], Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, condamne Monsieur [W] [N] à payer à Madame [E] [Z] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne Monsieur [N] aux dépens de l'instance d'appel, Le condamne également à verser à chacune des parties intimées la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT