Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 22/09433

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires Me Zayan BALHAWAN Me Cédric JOBELOT + 1 copie dossier délivrées le: ■ 5ème chambre 2ème section N° RG 22/09433 N° Portalis 352J-W-B7G-CW6NR Assignation du : 05 Août 2022 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 07 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Y], capital de 830.000,00 euros immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, sous le numéro 815 00 3117, dont le siège sociale est au [Adresse 2] - FRANCE, représentée par la gérante [J] [Y] représentée par Maître Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #218 DÉFENDERESSE La société CAGE THOUARD ET FILS, société anonyme à directoire, au capital de 50.000 euros, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 572 187 920, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. représentée par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154 Décision du 07 Mars 2024 5ème chambre 2ème section N° RG 22/09433 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW6NR COMPOSITION DU TRIBUNAL Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président adjoint Christine BOILLOT, Vice-Présidente Antoinette LE GALL, Vice-Présidente assistés de Catherine BOURGEOIS, Greffier, DÉBATS A l’audience du 12 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Antoinette LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 février 2024 et prorogé le 07 mars 2024. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort ******************** EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure : La société civile immobilière [Y] (ci-après la SCI [Y]) est propriétaire d’un appartement au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 2], d’une surface habitable de 93,56 m². Elle en a confié la gestion à la société CAGE THOUARD & FILS, suivant contrat de mandat de gestion immobilière du 7 juillet 2017. Suivant “bail à usage d’habitation consenti à une personne morale - logement de fonction meublé”, en date du 7 août 2017 à effet du 25 août 2017, la SCI [Y], représentée par son mandataire, a donné les lieux à bail à la société MADE IN K, représentée par son président M. [N] [R], lui-même représenté par Mme [V] [S], suivant délégation de pouvoir jointe. Le bail était conclu pour une durée de “7 jours + 1 an” et pour un loyer mensuel de 3.355 euros outre le versement d’une provision sur charges mensuelle à hauteur de 80 euros. Un dépôt de garantie de 6.710 euros était prévu. Un constat d’état des lieux a été réalisé contradictoirement par la société RA Expertise le 1er septembre 2017. Des incidents de paiement de loyers sont survenus, significativement, à compter d’avril 2020. Le 3 juillet 2020, la société CAGE THOUARD & FILS a fait délivrer à la société MADE IN K, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 16.654,99 euros, soit les loyers d’avril, mai, juin et juillet 2020 (14.650,71 euros), la clause pénale (1.495,07 euros) et le coût de l’acte (209,21 euros). Elle a fait signifier, le 13 octobre 2020, à la société MADE IN K un deuxième commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 15.977,57 euros, soit les loyers et charges impayées au 8 octobre 2020 (14.335,40 euros), la clause pénale (1.433,54 euros) et le coût de l’acte (208,63 euros). Le 10 novembre 2020, la société CAGE THOUARD & FILS a adressé à Mme [J] [Y], gérante de la SCI, un courriel dans lequel elle précisait que : “La société MADE IN K ne règle plus ses loyers. Je lui ai fait signifier un commandement de payer par huissier mais aucun règlement n’est venu. Je dois donc transmettre son dossier à un avocat. Je vous remercie de me dire si vous souhaitez que ce dossier soit transmis à un avocat en particulier”. Sur interrogation, le 10 novembre 2020, de Mme [Y] sur la période d’impayés de loyers, la société CAGE THOUARD & FILS a répondu le même jour que : “L’arriéré le plus ancien remonte à avril 2020. J’ai fait signifier un commandement de payer début juillet mais l’huissier a omis de le signifier au siège social de la société, ce qui a été fait le 13 octobre. Je dois donc transmettre le dossier à un avocat. Il semblerait que la société MADE IN K ne soit plus sur place au [Adresse 2].” Par e-mail du 13 novembre 2020, Mme [Y] a demandé à la défenderesse de se mettre en contact avec son avocat, M. [U] [H], “qui prendra la suite”. Elle lui demandait de lui “transmettre toutes les informations, échanges et documents utiles.” En réponse du même jour, la société CAGE THOUARD & FILS a précisé à Mme [Y], conserver les coordonnées de l’avocat, et que la locataire ayant annoncé un règlement sous huit jours, elle attendrait le 20 novembre pour le contacter. Par courrier daté du 25 novembre 2020 adressé à l’huissier de justice, la société MADE IN K a proposé la mise en place d’un échéancier de paiement de la somme de 15.000 euros, en six règlements de 2.500 euros chacun à compter du mois de novembre 2020, avec, en annexe, un chèque de 2.500 euros correspondant à la première échéance. Cette proposition a été transmise par la société CAGE THOUARD & FILS à la SCI [Y] le 3 décembre 2020. La proposition a été refusée par cette dernière. Des correspondances ont été échangées entre les parties et l’avocat de la demanderesse. Par acte d’huissier de justice du 7 janvier 2021, la SCI [Y] a assigné la société MADE IN K en paiement de l’arriéré de loyers au 14 décembre 2020 outre une indemnité d’occupation à compter de cette date et en acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 13 décembre 2020, ordonné l’expulsion de la société MADE IN K et l’a condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 34.422,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 3 mai 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, outre une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Entre l’assignation et le prononcé de l’ordonnance de référé, la société MADE IN K a quitté les lieux, un inventaire de sortie étant contradictoirement établi le 3 juin 2021. Le 30 août 2021, l’huissier de justice a informé l’avocat de la demanderesse que deux tentatives de saisies-attribution sur les comptes bancaires de la société MADE IN K s’étaient révélées infructueuses et que la troisième entre les mains de la Banque Postale a permis de bloquer une somme de 1.425,04 euros. Par lettre avec avis de réception du 6 décembre 2021, la SCI [Y], par l’intermédiaire de son conseil, a engagé la responsabilité de la société CAGE THOUARD & FILS et l’a mise en demeure de lui payer la somme de 84.961,45 euros à titre d’indemnisation des préjudices qu’elle exposait avoir subis. La SCI [Y] a, par acte d’huissier de justice du 5 août 2022, assigné, devant ce tribunal, la société CAGE THOUARD & FILS en paiement. Prétentions des parties : La SCI [Y], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, demande au tribunal de : Vu l’article 1992 du code civil, - déclarer sa demande recevable et bien fondée, - rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, - condamner la société CAGE THOUARD & FILS à lui payer : * la somme de 36.335,80 euros (à parfaire), au titre de la réparation du préjudice né de la perte d’une chance de recouvrer les loyers, charges et accessoires, * la somme de 48.204 euros (à parfaire) en réparation du préjudice matériel résultant du coût de la remise en état du bien loué, à la suite des dégradations consécutives à l’occupation du bien par le locataire sélectionné par le gestionnaire, * la somme de 13.420 euros au titre de la perte de loyers pendant la réalisation des travaux de remise en état du bien, * la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner la société CAGE THOUARD & FILS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI [Y], sur la base des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil, impute à la société CAGE THOUARD & FILS des fautes dans l’exécution de son mandat de location et de gestion locative. Elle lui reproche un manquement à son obligation de diligence et de contrôle de la solvabilité du locataire, en l’espèce une société commerciale, en s’abstenant de recueillir toutes informations utiles sur ses associés et dirigeants. Elle ajoute que la société locataire s’est révélée insolvable et prétend que son président était notoirement connu pour ne pas honorer ses dettes, contraindre ses créanciers à engager des procédures judiciaires et organiser son insolvabilité. Elle ajoute que l’examen du seul bilan 2016 de la société MADE IN K était insuffisant et qu’au surplus cette analyse, qui révèle une dette ancienne importante voire un état de cessation de paiement, aurait dû, au contraire, alerter la défenderesse sur la fragilité financière de la locataire. Elle conteste que l’ancienneté de la société soit un gage de fiabilité. Elle invoque une faute, tenant à l’absence de cautionnement solidaire ou bancaire à titre de garantie. Elle impute à la société CAGE THOUARD & FILS un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde. Elle estime qu’elle ne l’a pas informée de la possibilité de souscrire une assurance garantissant le risque d’impayés et précise que les membres de la SCI familiale [Y], domiciliés à l’étranger, sont des néophytes dans l’investissement locatif en France. Elle souligne que la défenderesse ne justifie pas lui avoir adressé le courrier dont elle se prévaut concernant l’assurance. Subsidiairement, elle invoque un manquement de la société CAGE THOUARD & FILS résultant de l’absence de réactivité face à la situation d’impayés et d’un défaut d’information diligent de son mandant. Elle réclame l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de recouvrer les loyers et les charges qu’elle arrête à la somme de 36.335,80 euros au 28 avril 2022. Elle fait valoir que le coût de la remise en état du bien, qui a été dégradé au cours de l’occupation, doit être mis à la charge de la société CAGE THOUARD & FILS à hauteur de 48.204 euros. Elle invoque les termes de la mission du gestionnaire professionnel, lequel était tenu de veiller au bon entretien des lieux. Elle sollicite l’indemnisation de la perte de loyers, pendant les quatre mois de travaux de remise en état, entre le 17 juin 2021 et le 28 septembre 2021, à concurrence de la somme de 13.420 euros. Elle invoque en outre un préjudice moral à hauteur de 10.000 euros. *** La société CAGE THOUARD & FILS, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, demande au tribunal de : Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article 1353 du code civil, Vu les articles 1991 et suivants du code civil, - la déclarer recevable et bien fondée, En conséquence, A titre principal, - débouter la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes et conclusions, en ce compris les demandes au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers, les demandes au titre de la remise en état de l’appartement et les demandes au titre de la perte locative, A titre subsidiaire, - la débouter de sa demande de condamnation à hauteur de 36.335,80 euros au titre du préjudice né de la perte de chance de recouvrer les loyers, charges et accessoires, - ramener à des plus justes proportions toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à son encontre au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers, charges et accessoires, En tout état de cause, - débouter la SCI [Y] de ses demandes plus amples ou contraires, - la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnations prononcées à l’encontre de la société CAGE THOUARD & FILS. La société CAGE THOUARD & FILS conteste toute faute relative au contrôle de la solvabilité du locataire. Elle considère ne pas être tenue à mener une “enquête people” sur les candidats locataires et que l’article sur le gérant de la société MADE IN K remonte à près de trois ans avant la signature du bail. Elle estime avoir procédé à des vérifications sérieuses. Elle fait valoir que pour l’année fiscale 2016, le bilan de la société est bénéficiaire pour plus de 800.000 euros et réfute l’existence d’une dette ou d’un état de cessation de paiement. Elle se prévaut de l’ancienneté de la société MADE IN K, créée en 2002, soit plus de 15 ans avant la signature du bail. Elle ajoute que le locataire était solvable et souligne que les loyers ont été payés pendant près de trois années consécutives. Elle conteste tout manquement dans la prise de garantie. Elle expose que le locataire était solvable, que le dépôt de garantie avait été payé et en déduit qu’une garantie n’était pas indispensable. Elle estime avoir rempli son devoir de conseil quant à l’information apportée à la bailleresse sur la possibilité de souscrire une assurance au titre des loyers impayés et se prévaut d’une lettre à cet égard envoyée à l’ensemble de ses clients. Elle ajoute que le non-paiement des loyers est un risque connu de chaque bailleur. Elle conclut à une absence de faute dans ses diligences face aux impayés locatifs et reprend leur calendrier. Elle ajoute que la SCI [Y] n’apporte pas la preuve du caractère infructueux de la dernière saisie-attribution de mai 2023. Subsidiairement, elle discute le montant des préjudices réclamés. Elle fait valoir que celui résultant d’une perte de chance d’avoir un locataire solvable ne peut être équivalent à l’intégralité des loyers impayés, un aléa existant en la matière. Elle dénonce une absence de preuve concernant les frais de remise en état de l’appartement et la durée invoquée des travaux. Elle fait valoir qu’elle n’est pas responsable du comportement du locataire et, dès lors, des dégradations qui ont être commises par celui-ci. Elle considère avoir rempli ses obligations tenant à l’entretien du bien au cours du bail. Elle remarque que la SCI [Y] n’a réclamé à la société preneuse, devant le tribunal, aucune réparation locative. Elle demande le rejet de ces demandes, y compris celle au titre d’un préjudice moral non justifié. *** Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties des 16 mai et 1er septembre 2023, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile. *** L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience à juge-rapporteur du 12 décembre 2023. MOTIFS Sur les demandes de la SCI [Y] : Sur la responsabilité de la société CAGE THOUARD & FILS : Aux termes des dispositions des articles 1984 et 1991 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. En vertu de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. L’article 1993 suivant dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. Il résulte des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Enfin; conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. *** La SCI [Y] ne peut utilement se prévaloir de la “personnalité particulièrement sulfureuse” du gérant de la société MADE IN K, M. [R], de prétendus “comportements déloyaux” de ce dernier voire de faits “d’escroqueries” dont il se serait rendu coupable, ou encore de “retentissantes condamnations judiciaires prononcées à son encontre” pour prétendre que la société CAGE THOUARD & FILS a manqué à son obligation de vérification de la qualité du locataire qu’elle a chois, sans étayer ses déclarations. La demanderesse ne peut sérieusement se fonder sur un simple et seul article de presse, en date du 14 avril 2014 et intitulé “les mauvaises affaires du propriétaire de “Lui”, article qui émanerait de “Bfmtv.com”, pour soutenir qu’il était de notoriété publique que le gérant de la société MADE IN K était un mauvais payeur. Outre l’ancienneté de l’article, soit plus de trois ans avant la signature du contrat de bail, les circonstances rapportées par le rédacteur dudit article ne sont étayées d’aucune référence précise ni de décisions de justice spécifiques et définitives. Les qualifications pénales, pourtant invoquées par la SCI [Y] dans ses écritures, ne résultent d’aucune condamnation identifiée et ne sont d’ailleurs pas mentionnées expressément dans ledit article. Enfin, la défaillance prétendue dans le sérieux des vérifications, par le mandataire, de la qualité d’un cocontractant ne peut résulter de l’absence de consultation de la presse et à l’aune d’un article, au surplus manifestement isolé, la demanderesse n’en produisant qu’un seul à l’appui de ses allégations. Le grief développé de ce chef par la SCI [Y] contre la société CAGE THOUARD & FILS est inopérant et sera écarté. S’agissant de la liasse fiscale 2016 de la société preneuse que la société CAGE THOUARD & FILS a examinée, dans le cadre de ses vérifications de sa solvabilité, la SCI [Y] ne démontre pas que les données portées sur le bilan de la société MADE IN K révéleraient un état obéré de ladite société, voire son état de cessation de paiement. La société MADE IN K a d’ailleurs payé régulièrement les loyers pendant près de deux ans et demi. La SCI [Y] ne prétend pas que cette société a été ensuite admise à une procédure collective et invoque, en mai 2023, une tentative de saisie-attribution sur le compte postal de ladite société, sans qu’aucun état de redressement ou de liquidation judiciaire de la société MADE IN K ne lui soit alors opposé. Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas que la communication par la société MADE IN K de trois bilans antérieurs à 2016 aurait été de nature à modifier l’appréciation faite par la société CAGE THOUARD & FILS de la solvabilité de la société et de sa capacité, sur la durée, à régler un loyer mensuel avec charges de 3.435 euros. Ce grief sera également rejeté. En outre, la SCI [Y] est infondée à soutenir que ses membres, demeurant à l’étranger, étaient tous néophytes en matière d’investissement locatif en France, alors que Mme [J] [Y], représentant la SCI [Y] signataire du contrat de mandat de gestion immobilière avec la société CAGE THOUARD & FILS, est domiciliée à Paris, que le risque d’impayés par un locataire est un risque notoirement potentiel et que ce risque est visé au contrat précité, notamment, à sa clause 6. De plus, il est constant que le gestionnaire immobilier n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant au paiement effectif du loyer par le preneur. S’agissant de la réaction de la société CAGE THOUARD & FILS, face aux impayés, il résulte des pièces produites, et particulièrement des décomptes locatifs, que la société MADE IN K a payé les loyers, régulièrement, entre septembre 2017 et mars 2020, soit pendant plus de deux ans et demi. Les décomptes révèlent qu’ensuite, le loyer de mars 2020 a été réglé le mois suivant, soit le 8 juin 2020, celui d’avril 2020 a été payé le 21 juillet 2020, celui de mai 2020 le 7 août 2020 et celui de juin 2020 a été payé le 7 septembre 2020. Le loyer d’août 2020 a, quant à lui, été apuré par le versement de la somme de 2.500 euros, initialement entre les mains de l’huissier poursuivant et porté au crédit du compte le 8 janvier 2021, puis par une partie du règlement de 2.500 euros porté au crédit du compte le 11 février 2021 (à hauteur de 1.083,85 euros). Le loyer de février 2021 n’a été payé que partiellement par l’imputation du solde de la somme de 2.500 euros à concurrence de 1.416,35 euros. C’est donc à compter d’août 2021 que les loyers ont cessé, durablement, d’être payés. De plus, la SCI [Y] a, à compter de novembre 2021, confié à son avocat personnel le soin d’engager la procédure contentieuse contre la société MADE IN K, procédure exigeant, par sa nature, des délais tels que celui de deux mois après la délivrance du commandement de payer et celui, relevé par le juge chargé de la protection, dans son ordonnance du 8 juillet 2021, de notification de l’assignation au Préfet. Aussi, compte tenu de ce calendrier des impayés, la SCI [Y] n’établit pas qu’une action plus rapide de la part de la défenderesse contre la société MADE IN K ait pu avoir pour effet d’obtenir utilement le paiement de la dette locative ou de la diminuer significativement. En revanche, c’est à bon droit que la SCI [Y] reproche à la société CAGE THOUARD & FILS de ne pas avoir exigé, lors de la souscription du bail, une garantie et, particulièrement, une caution solidaire. En effet, toute société, même ancienne et ne recelant pas de fragilité financière particulière, au moment de la conclusion initiale du contrat, peut en connaître au cours de son exécution. Le paiement par la société MADE IN K du dépôt de garantie ou la longue expérience de M. [R] dans le métier de la mode sont insuffisants pour exclure l’utilité et l’exigence d’une prise de garantie complémentaire. Aussi, en s’abstenant de faire souscrire un acte de cautionnement solidaire par le dirigeant ou un tiers dont la solvabilité devait également être vérifiée, la société CAGE THOUARD & FILS a commis une faute engageant sa responsabilité de mandataire envers la SCI [Y]. Cette dernière reproche également à la défenderesse le fait de ne pas avoir souscrit une garantie de loyers impayés, ou à tout le moins, un manquement à son obligation de conseil à ce titre. La société CAGE THOUARD & FILS, qui se prévaut, à cet effet, d’une lettre circulaire à ses clients en date du 1er janvier 2016 n’établit pas, - alors que la preuve lui en incombe par application des dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile -, l’avoir effectivement adressée à la SCI [Y] en 2017. Le bail en cause n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989 de sorte que les dispositions de l’article 22-1 de ladite loi interdisant, sauf cas particuliers, le cumul d’un cautionnement et d’une assurance garantissant les obligations locatives - ne sont pas applicables. Cependant, il est peu probable que la SCI [Y] ait accepté, tout à la fois, un cautionnement et la souscription d’une assurance, laquelle était payante et aux garanties manifestement limitées, pour autant qu’elle ait pu s’appliquer au bail considéré, portant sur un meublé consenti à une personne morale. En tout état de cause, le défaut de cautionnement ou le manquement à l’obligation de conseil ont pour conséquence une perte de chance, pour la SCI [Y], d’avoir pu disposer d’une garantie pour couvrir les préjudices qu’il lui incombe, en premier lieu, de justifier. Enfin, la SCI [Y] soutient que la société CAGE THOUARD & FILS a engagé sa responsabilité à raison du coût des réparations locatives qu’elle expose avoir supporté. En l’espèce, si la société CAGE THOUARD & FILS était tenue, en exécution du contrat de mandat de gestion immobilière, de faire procéder à toutes réparations, il n’entre pas dans les pouvoirs du mandataire de pénétrer, à sa guise, dans les lieux loués et de vérifier, à tout moment, les conditions d’occupation effectives par le locataire. Il incombait à la défenderesse d’établir ou de faire établir des états des lieux, ce qui a été fait. Elle justifie également être intervenue, en cours d’exécution du contrat, sur une douche de l’appartement, quand elle a eu connaissance de la nécessité de procéder à des travaux. Au demeurant, la SCI [Y] n’articule aucun grief précis à cet égard contre son mandataire, en cours d’exécution de la convention, mais prétend seulement lui faire prendre en charge les frais qu’elle allègue avoir supportés après le départ des lieux de la société MADE IN K. Or, seule la société preneuse est responsable des dégradations locatives, sous réserve, au surplus, que celles-ci résultent d’un manquement identifié à une obligation imputable au locataire et à l’exclusion, notamment, de la vétusté affectant le logement. Dans ces conditions, la société CAGE THOUARD & FILS ne peut être tenue pour responsable des éventuelles réparations locatives, que la SCI [Y] n’a d’ailleurs pas jugé utile de réclamer à la société MADE IN K. Toute demande formée, de ce chef, contre la société CAGE THOUARD & FILS sera dès lors rejetée. Sur les préjudices : La SCI [Y] sollicite, au titre de l’indemnisation de ses préjudices, réparation de la perte d’une chance de recouvrer les loyers, charges et accessoires. Elle établit qu’à l’exception d’une somme de 1.425,04 euros, les procédures de saisies-attribution sur les comptes bancaires et postal de la société MADE IN K ont été infructueuses. Décision du 07 Mars 2024 5ème chambre 2ème section N° RG 22/09433 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW6NR La société CAGE THOUARD & FILS ne peut arguer de l’absence de confirmation du caractère infructueux de la tentative de saisie-attribution effectuée en mai 2023 pour demander le rejet des prétentions. En effet, la procédure a été mise en oeuvre par un commissaire de justice, lequel n’avait pas manqué de porter au crédit de sa mandante, la SCI [Y], la somme de 1.425,04 euros bloquée en mai 2021, montant que la demanderesse a, dans le cadre de la présente procédure, soustrait de ses prétentions. Aussi, aucune raison ne milite pour envisager une dissimulation d’un éventuel produit de la dernière mesure d’exécution sur le compte de la société MADE IN K. Sur le montant du préjudice, bien qu’admettant, dans ses écritures, que “l’agent immobilier ne peut être tenu de la dette locative des propriétaires bailleurs” et invoquant la “perte de chance”, la SCI [Y] demande, pourtant, la condamnation de la société CAGE THOUARD & FILS à concurrence de l’intégralité des sommes restant dues par le locataire, suivant décompte établi par l’huissier de justice en vertu de l’ordonnance de référé du 8 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société MADE IN K, à titre provisionnel, au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Or, il est constant que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il y a lieu de relever que la SCI [Y] soutient, à tort, que le dépôt de garantie de 6.710 euros n’a pas été payé par la société MADE IN K ou, à tout le moins, ne lui a pas été reversé par la société CAGE THOUARD & FILS. Or, elle apporte elle-même la preuve de ce qu’elle a perçu cette somme, le 4 décembre 2017, intégrée dans un virement de 12.404,94 euros, (sa pièce n°21.4). La société CAGE THOUARD & FILS justifie que cette dernière somme correspond au dépôt de garantie d’août 2017, aux deux loyers de septembre et octobre 2017 (pour un total de 14.521,14 euros), à un versement effectué par la SCI [Y] de 3.400 euros début août 2017 (cf. pièce 21.3 demanderesse) dont étaient déduits les charges et dépenses de l’immeuble à hauteur de 5.196,20 euros et un état déficitaire de 320 euros au 31 juillet 2017 pour un solde de 12.404,94 euros (pièce n°10 défenderesse). Ce dépôt de garantie de 6.710 euros, conservé par la SCI [Y], doit dès lors être pris en compte dans l’appréciation de son préjudice lié aux loyers, charges et accessoires. En effet, la demande de la SCI contre la société CAGE THOUARD & FILS, au titre d’une responsabilité du chef des réparations locatives alléguées, a été rejetée ci-avant et la demanderesse n’a pas réclamé à son locataire l’indemnisation qui en aurait résulté. Dans ces conditions, la perte de chance d’obtenir d’un garant le paiement de tout ou partie de la dette locative, des indemnités et frais consécutifs sera, - pour tenir compte des faits de la cause ainsi que des aléas inhérents à toute action en justice et à toute exécution contre ce garant -, évaluée à 70% pour un préjudice arrondi, déduction faite de la somme précitée de 6.710 euros, à la somme de 19.000 euros, montant auquel la société CAGE THOUARD & FILS sera condamnée à titre de dommages-intérêts. La responsabilité de la défenderesse a été ci-dessus écartée s’agissant des prétendues réparations locatives. Aussi, les demandes de la SCI [Y] au titre du coût des travaux de réfection du bien loué (48.204 euros) et de la perte de loyers pendant la réalisation des travaux (13.420 euros) ne peuvent être accueillies. Elle en sera déboutée. S’agissant du préjudice moral, la SCI [Y] n’en justifie ni l’existence ni le montant. La demande à ce titre sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la société CAGE THOUARD & FILS sera condamnée aux dépens. Eu égard à la condamnation aux dépens, la société CAGE THOUARD & FILS devra payer à la SCI [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aucune circonstance d’équité n’étant de nature à écarter cette condamnation. Aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit le présent jugement. La demande de la société CAGE THOUARD & FILS, de ce chef, sera rejetée. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la société CAGE THOUARD & FILS à payer à la SCI [Y] la somme de 19.000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers, charges et accessoires, DEBOUTE la SCI [Y] du surplus de ses demandes à ce titre et de celles au titre du coût des travaux de réfection du bien loué, de la perte de loyers pendant la réalisation des travaux et d’un préjudice moral, REJETTE les plus amples demandes des parties, CONDAMNE la société CAGE THOUARD & FILS aux dépens, CONDAMNE la société CAGE THOUARD & FILS à payer à la SCI [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024 Le GreffierLe Président Catherine BOURGEOISAntoine de MAUPEOU