Cour d'appel, 16 février 2023. 21/03531

AFFAIRE :N° RG 21/03531 - N° Portalis DBVC-V-B7F-G4Y3   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION en date du 13 Octobre 2021 du Tribunal paritaire des baux ruraux d'ALENCON RG n° 51-20-0003 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE & BAUX RURAUX ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023 APPELANTE : E.A.R.L. DE LA RABELAIS, représentée par M. [W] [Z], gérant N° SIRET : 432 517 233 00016 Chez Mr [W] [Z] [Adresse 1] [Adresse 1] représentée et assistée de Me Bertrand DENIAUD, avocat au barreau D'ALENCON INTIMEES : Madame [G] [H] veuve [C] née le 31 Octobre 1923 à [Localité 5] [Adresse 4] [Adresse 4] Madame [P] [C] épouse [V] née le 26 Septembre 1944 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] représentées et assistées de Me Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 01 décembre 2022 GREFFIER : Mme ANCEL, greffier ARRÊT prononcé publiquement le 16 février 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Madame LE GALL, greffier EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS En vertu d'un acte authentique du 3 octobre 1984, M. [U] [C] et sa fille Mme [P] [C], épouse [V], ont donné à bail à long terme à M. [W] [Z] et à Mme [G] [N], son épouse, une propriété dite « Ferme des Rablais » située sur la commune de [Localité 6] (Orne), comprenant bâtiments d'habitation et d'exploitation, cour, jardin, chènevières, prés, pâtures, herbages, labours, pour une superficie totale de 57 ha 49 a 32 ca. Aucun procès-verbal d'état des lieux d'entrée n'a été établi. Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction. L'EARL de la Rabelais a été créée pour l'exploitation de la ferme donnée à bail. M. [Z] en est le gérant. M. [C] est décédé en 2006. Mme [G] [H], épouse [C], est venue aux droits de son époux en usufruit puis a cédé cet usufruit à leur fille, Mme [P] [C], épouse [V]. Un procès-verbal de constat constituant un état de sortie des lieux a été établi le 21 février 2019 en présence de M. [Z]. Suivant requête du 9 mars 2020, M. [Z], ès qualités de représentant légal de l'EARL de la Rabelais, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Alençon afin de voir condamner Mmes [G] [C] et [P] [V] au paiement de la somme de 59.232 euros à titre d'indemnité de preneur sortant. M. [Z] est intervenu volontairement à l'instance et a repris cette demande. Par jugement du 8 décembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Alençon a : - débouté M. [Z] de sa demande au titre de l'indemnité du preneur sortant, - condamné M. [Z] à payer à Mme [S] la somme de 9.665 euros au titre des réparations, - condamné M. [Z] à payer à Mme [S] la somme de 6.920,92 euros au titre des fermages, - condamné M. [Z] à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. Selon déclaration du 28 décembre 2021, l'EARL de la Rabelais, représentée par M. [Z], a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions du 24 novembre 2022 soutenues oralement à l'audience du 1er décembre 2022, M. [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement attaqué, de condamner Mme [S] au paiement de la somme de 59.232 euros ainsi qu'aux dépens. Il se désiste de ses demandes à l'encontre de Mme [C]. Au soutien de ses prétentions, l'appelant produit le rapport d'expertise établi à sa demande par la Chambre d'agriculture de l'Orne le 25 avril 2018, affirme que la signature contestée de M. [C] sur l'autorisation de travaux est bien la sienne, que les photographies produites par les intimées sont postérieures à son départ des lieux loués, révèlent la présence d'un nouveau preneur et que le matériel demeurant dans les lieux ne lui appartient pas. Il conteste être resté dans les lieux jusqu'au 31 mars 2019 et affirme avoir quitté ceux-ci le 1er janvier 2019, sa présence le 21 février 2019 lors du procès-verbal de constat d'huissier de justice ne démontrant pas son occupation et son exploitation des terres. M. [Z] fait valoir que les sommes dues au titre des fermages ne sont pas justifiées par un décompte. Par dernières conclusions du 28 novembre 2022 soutenues oralement à l'audience du 1er décembre 2022, Mmes [C] et [V] demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande au titre de l'indemnité du preneur sortant et en ce qu'il a condamné celui-ci à payer à Mme [S] la somme de 6.920,92 euros au titre des fermages, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 9.665 euros au titre des réparations, statuant à nouveau de ce chef, de condamner M. [Z] au paiement de la somme de 39.734,08 euros en réparation du préjudice subi par Mme [V], d'ordonner la compensation entre les sommes dues par M. [Z] et celles éventuellement dues par Mme [V]. En toute hypothèse, elles demandent à la cour de déclarer irrecevables les demandes formées à l'encontre de Mme [C] et de condamner M. [Z] à payer à celle-ci la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, celle de 2.000 euros à titre d'indemnité de procédure due aux intimées ainsi qu'aux entiers dépens. À l'appui de leurs prétentions, elles exposent que Mme [V] est désormais seule propriétaire des biens loués litigieux et soutiennent en substance que la stabulation des génisses construite en 2000, la stabulation des vaches laitières reconstruite en 2003, la fumière non couverte, l'extension de la fumière, le filtre à paille et la lagune mis en service en 2009 ont été construits sans autorisation préalable des bailleurs ou que ces améliorations ne sont plus fonctionnelles, de sorte qu'aucune indemnité n'est due ou encore que leur estimation doit être faite sur le fondement du rapport d'expertise établi par M. [M]. Les intimées font valoir que l'exploitation louée est en très mauvais état général dû à un défaut d'entretien et que les appentis construits sans autorisation que M. [Z] s'était engagé à détruire ne l'ont pas été. Enfin, elles affirment que M. [Z] n'a quitté les lieux loués que le 31 mars 2019 et reste redevable de la somme totale de 6.920,92 euros au titre des fermages impayés entre septembre 2018 et mars 2019. MOTIVATION 1. Sur la recevabilité des demandes formées contre Mme [H], veuve [C] Aucune prétention n'étant formée par la partie appelante à l'encontre de Mme [H], veuve [C], il n'y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir invoquée par cette dernière. 2. Sur la demande d'indemnité du preneur sortant Aux termes de l'article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. Les modalités de fixation de l'indemnité du preneur sortant sont définies par les dispositions impératives de l'article L. 411-71. Selon l'article L. 411-73, les travaux d'améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu'en observant, selon le cas, l'une des procédures détaillées dans cet article et, quelle que soit la procédure qui s'applique, ces travaux doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d'utilité certaine pour l'exploitation. En l'espèce, le bail contenait une clause autorisant le preneur à réaliser des travaux sans l'accord préalable des bailleurs, cette autorisation ne portant que sur des travaux d'amélioration des bâtiments existants, de protection du cheptel vif dans les conditions normales de salubrité, de conservation des récoltes, des éléments fertilisants, organiques et des aliments pour bétail ou sur une participation aux travaux collectifs d'assainissement, de drainage ou d'irrigation, ce qui excluait notamment la construction de bâtiments nouveaux et les travaux d'assainissement ou de drainage individuels, lesquels demeuraient soumis à l'autorisation préalable des bailleurs. Aucun état d'entrée dans les lieux n'a été établi par les parties. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties le 21 février 2019. L'appelant produit des factures et un rapport d'expertise amiable. Les intimées versent aux débats un rapport d'expertise amiable, des photographies et des procès-verbaux de constat d'huissier de justice. Il résulte des dispositions précitées que la charge de la preuve de l'autorisation préalable des améliorations apportées par le preneur incombe à ce dernier. Concernant la stabulation des génisses construite par M. [Z] en 2000 en kit et d'une surface de 585 m2, la stabulation des vaches laitières reconstruite en 2003 par le preneur, la construction de la fumière non couverte par le preneur en 2009 et l'extension de la fumière construite en 2011, la lettre de M. [C] en date du 31 mars 2000 invoquée par M. [Z] soutenant que celle-ci valait autorisation et contestée par les intimées n'est pas communiquée par la partie appelante. L'accord de réalisation de travaux signé le 15 mars 2006 par Mme [C], épouse [V], invoqué par la partie appelante n'est pas davantage communiqué par cette dernière, étant en outre relevé qu'il est postérieur aux travaux relatifs aux stabulations. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a considéré que la construction de ces bâtiments n'a pas été régulièrement autorisée par les bailleurs, de sorte que ceux-ci ne sauraient donner lieu à une indemnisation au profit du preneur sortant. S'agissant du filtre à paille et des lagunes en terre réalisés en 2009 pour le traitement des effluents peu chargés, l'accord de réalisation de travaux signé le 15 mars 2006 par Mme [C], épouse [V], invoqué par l'appelant n'est pas communiqué, si bien que l'autorisation de ces améliorations n'est pas démontrée. Au surplus, il ressort du rapport d'expertise établi par M. [M], expert près cette cour, le 27 février 2019, soit moins de deux mois après la date de fin du bail invoquée par le preneur, que ces améliorations n'étaient plus fonctionnelles, ce qui les prive de valeur effective d'utilisation au sens des dispositions de l'article L. 411-71 1° du code rural et de la pêche maritime et d'utilité certaine pour l'exploitation au sens des dispositions de l'article L. 411-73 II. À cet égard, les constatations de ce rapport d'expertise ne sauraient être remises en cause par celles du rapport d'expertise établi le 25 avril 2018 par la Chambre d'agriculture de l'Orne à la demande du preneur, dès lors que ce rapport a été rédigé près d'un an avant la fin du bail, date d'évaluation de l'indemnité due au preneur sortant. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande d'indemnité de preneur sortant. 3. Sur la demande du bailleur au titre des réparations Selon l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. En application de l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur. En l'espèce, aucun état d'entrée dans les lieux n'a été dressé par les parties, si bien que le preneur est réputé avoir pris les lieux en état. En vertu du bail en cause, le preneur était tenu d'entretenir les immeubles loués en bon état de réparations locatives et ne pouvait changer la destination des bâtiments, devait veiller à la conservation des immeubles loués et arracher en temps et saisons convenables les mauvaises herbes. Comme l'a justement retenu le tribunal, le procès-verbal de constat dressé le 1er février 2021 n'a pas de valeur probante suffisante en ce qu'il n'a pas été établi contradictoirement et l'a été près de deux années après l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties, lequel ne comporte aucune constatation sur l'intérieur de la chapelle ni sur la maison d'habitation. Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier établi le 21 février 2019 en présence de M. [Z] ainsi que du rapport d'expertise établi le 27 février 2019 par M. [M] et des devis et factures produits que la maison d'habitation et les bâtiments d'exploitation étaient en mauvais état d'entretien courant et que ceux-ci étaient encombrés de vieux matériaux tels que des pneus, des plaques de fibrociment amiantées, nécessitant l'intervention d'une entreprise de nettoyage et d'une entreprise d'enlèvement de gravats et de matériaux contenant de l'amiante. En revanche, le tribunal a exactement rejeté les demandes du bailleur relatives aux frais d'étaiement de la chapelle dès lors que la vétusté de sa toiture est relevée dans le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 21 février 2019, lequel ne comporte aucune constatation relative à l'intérieur de la chapelle, et que le devis établi le 20 décembre 2020 ainsi que les constatations faites par huissier de justice le 1er février 2021, soit près de deux ans après cet état des lieux de sortie, ne sont pas de nature à établir le lien de causalité entre un défaut d'entretien courant par le preneur et la nécessité de ces travaux d'étaiement ou de réparation. Les demandes du bailleur relatives aux réparations de la maison d'habitation seront également rejetées, l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 21 février 2019 ne comportant aucune constatation sur son état. Lors de l'état des lieux de sortie du 21 février 2019, M. [Z] s'était engagé à détruire deux appentis construits par ses soins sans autorisation, ce qu'il ne justifie pas avoir fait, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et que M. [Z] sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 4.059 euros au titre du coût de destruction des ces bâtiments, lequel est établi par le devis produit par le bailleur en pièce n°6. 4. Sur la demande en paiement des fermages Si M. [Z] produit un bulletin de mutation des terres louées établi le 1er janvier 2019 et enregistré par la MSA Mayenne Orne Sarthe le 26 février 2019, selon lequel les parcelles louées ont pour nouveau preneur M. [F], c'est à juste titre que le tribunal a considéré qu'il ressortait du procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 21 février 2019 en présence de M. [Z] que ce dernier avait occupé les lieux jusqu'au 31 mars 2019, dès lors que ce procès-verbal de constat mentionne que les parties ont déclaré que M. [Z] « quittera les lieux le 31 mars 2019 » et que le bail rural consenti à M. [F] n'a été établi que le 6 avril 2019 et ne porte que sur les parcelles de terre. En outre, il ressort de cet acte d'huissier de justice, dont les constatations font foi jusqu'à preuve contraire non rapportée en l'espèce, qu'au 21 février 2019 étaient encore présents des vaches et du matériel d'exploitation. Le preneur ne produit aucune pièce de nature à établir qu'il a quitté effectivement les lieux loués avant la date du 31 mars 2019. Le montant des fermages impayés au 31 mars 2019 retenu par le tribunal sur le fondement d'un décompte communiqué par le bailleur n'est pas utilement contesté par M. [Z] qui ne rapporte pas la preuve de leur paiement, dont la charge lui incombe. Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef. 5. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive Le droit d'exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s'il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l'appréciation de ses droits qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions. Faute pour Mme [H], veuve [C], d'établir un tel abus, sa demande de dommages-intérêts formée contre M. [Z], qui ne forme aucune demande à son encontre, sera rejetée. 6. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées. M. [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et condamné à payer aux intimées la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Dit n'y avoir lieu de statuer sur la fin de non-recevoir invoquée par Mme [G] [H], veuve [C] ; Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné M. [W] [Z] à payer à Mme [P] [C], épouse [V], la somme de 9.665 euros au titre des réparations ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées, Condamne M. [W] [Z] à payer à Mme [P] [C], épouse [V], la somme de 13.724 euros au titre des réparations ; Y ajoutant, Déboute Mme [G] [H], veuve [C], de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre M. [W] [Z] ; Condamne M. [W] [Z] aux dépens d'appel et à payer à Mmes [G] [H], veuve [C] et [P] [C], épouse [V], la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT F. EMILY N. LE GALL