Cour d'appel, 25 mai 2022. 20/11768

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 245 N° RG 20/11768 N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSQS [F] [B] C/ [O] [X] épouse [T] [J] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine TOLLINCHI Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-2751. APPELANT Monsieur [F] [B] né le 29 Janvier 1956 à SIDI RABAH (TUNISIE), demeurant 27 rue Hérold LE WELCOME 06000 NICE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/1110 du 20/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [O] [X] épouse [T] née le 30 Juillet 1939 à CASANOVA LERRONE, demeurant 6 Lacet Saint Léon Chateau Périgord 98000 MONACO Madame [J] [T] née le 30 Décembre 1962 à ALBENGA, demeurant 6 Lacet Saint Léon Chateau Perigord 98000 MONACO représentées par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 12 mai 1989, Mme [O] [T] née [X] et Mme[J] [T] ont donné à bail à M.[F] [B] un appartement situé 27 rue Hérold immeuble le WELCOME à NICE (06000). Elles lui ont délivré le 7 novembre 2018 un congé pour vendre pour le 14 mai 2019. M.[F] [B] est resté dans les lieux. Par acte d'huissier de Justice délivré le 18 juin 2019, Mme [O] [T] née [X] et MmeVincenza [T] ont attrait M. [F] [B] devant le tribunal d'instance de NICE aux fins de prononcer l'expulsion de ce dernier, de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 368,33 € à compter du 14 mai 2019 jusqu'à la libération effective des lieux, de le condamner à payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1.200€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Par jugement rendu le 10 juillet 2020, le Tribunal d'instance de NICE a : REJETE les exceptions de nullité du congé pour vendre délivré le 7 novembre 2018; DÉCLARE le congé pour vendre délivré le 7 novembre 2018 pour le 14 mai 2019 valable; PRONONCE la résiliation du bail au 15 mai 2019, date de prise d'effet du congé pour vendre; DIT que M.[F] [B], depuis le 15 mai 2019, est occupant sans droit ni titre de l'appartement situé 27 rue Hérolde immeuble le WELCOME à NICE (06000); ORDONNE en conséquence à M. [F] [B] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision; DIT qu'à défaut pour M. [F] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] [T] née [X] et Mme [J] [T] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; CONDAMNE M. [F] [B] à payer à Mme [O] [T] née [X] et Mme [J] [T] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 15 mai 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitíve des lieux; FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 368,33€ par mois; DÉBOUTE M. [F] [B] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte, DÉBOUTE M. [F] [B] de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive, DÉBOUTE M. [F] [B] de sa demande d'indemnisation pour préjudice de jouissance, CONDAMNE M. [F] [B] à payer la somme de 1.000 € à Mme [O] [T] née [X] et Mme [J] [T] pour résistance abusive; CONDAMNE M.[F] [B] à payer la somme de 1.000 € à Mme [O] [T] née [X] et Mme [J] [T] sur le fondement de l'a1ticle 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens; ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration au greffe en date du 30 novembre 2020, M.[B] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : -le constat de la nullité du congé pour vendre en date du 7 novembre 2018, pour défaut d'identification de l'objet de la vente (type de logement, nombre de pièces, lot, descriptif). -le constat de la nullité du congé pour vendre en date du 7 novembre 2018, pour défaut de référence au bail liant les parties, (Bail du 23 juillet 1992, à effet au 15 mai 1992, alors que le bail de l'appelant est en date du 12 mai 1989). -le constat de la nullité du congé pour vendre en date du 7 novembre 2018, pour discordance entre le bien loué et le bien proposé à la vente (appartement et cave loués, et appartement seul proposé à la vente), l'offre de vente ne correspondant pas au bien loué. -le constat de la nullité du congé pour vendre en date du 7 novembre 2018, pour défaut de mention des conditions de la vente (charge des frais notariés, ainsi que l'ensemble des autres charges ou réserves qui affectent la transmission,). EN CONSEQUENCE, INFIRMANT LE JUGEMENT ENTREPRIS, -la NULLITE du Congé pour Vendre délivré le 7 Novembre 2018 pour le 14 Mai 2019. -le débouté des intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions. RECONVENTIONNELLEMENT -la condamnation des intimés à effectuer, sous astreinte de 500€ par jours de retard, passés 15 jours à compter de la signification de l'Arrêt à intervenir, les travaux de remise en état des sanitaires de l'appartement, notamment de réparation ou changement au chauffe eau, et de réparation et de remise aux normes de l'installation électrique. -la condamnation des intimés à lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour se refuser à effectuer jusqu'à maintenant les travaux nécessaires à la remise aux normes de l'appartement, tant du point de vue sanitaire que s'agissant de l'installation électrique, laquelle fait courir un danger certain à Monsieur [B]. -la condamnation des intimés à lui payer la somme de 2.500€ au titre de l'Article 700 du CPC et aux entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir que le congé est irrégulier pour défaut de description du bien, pour défaut de référence au bail du bien loué proposé à la vente, pour défaut de détermination précise d'objet de la vente (la cave pourtant louée n'étant pas indiquée au congé), et pour défaut d'indication des conditions de cette vente, ce qui lui fait nécessairement grief. Les consorts [T] concluent : -à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté M.[B] de l'ensemble de ses arguments fins et prétentions ; -à l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes de M.[B] qui ne sont pas des prétentions ; -au débouté de M.[B] de ses arguments fins et prétentions ; -à l'expulsion de M.[B] et de tous occupants se trouvant de son chef au 27 Rue Hérold, le Welcome à NICE (06000)), si besoin est avec le concours de la force publique. -à la fixation à la somme de 368,33 €, l'indemnité d'occupation mensuelle qui est due par M.[B] à compter du 14 mai 2019 jusqu'à la libération effective des lieux. -à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M.[B] au paiement de dommages et intérêts, le réformer quant au quantum et le condamner à 5.000,00 € de dommages et intérêts. -à la condamnation de M.[B] au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Ils soutiennent : -que les demandes de constat de l'appelant doivent être rejetées comme n'étant pas des prétentions, -qu'il n'y a pas d'imprécision lorsque l'offre se contente de mentionner qu'elle correspond aux locaux loués selon le bail, -que la vente ne va occasionner que des frais notariés fixés par décret à la charge de l'acquéreur par principe de sorte qu'il n'y a aucune incertitude sur le prix, -que le congé vise divers locaux que la cave en fait donc partie, -que l'appelant vit dans les locaux depuis 21 ans sans l'entretenir, -qu'occupant sans droit ni titre il ne saurait solliciter des travaux qu'il refuse d'ailleurs en pratique. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de certaines demandes reconventionnelles Conformément aux articles 4,5 et 31 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Ainsi, les 'dire et juger' et les 'constater' ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, de sorte que les moyens de M.[B] commençant par 'constater' sont rejetés comme n'étant pas des prétentions. Sur l'exception de nullité du congé L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent chapitre. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. M.[B] soulève la nullité du congé en raison d'une description trop succincte du bien, pour discordance entre le bien loué et le bien proposé à la vente ( appartement et cave loués, appartement seul proposé à la vente), pour défaut de référence au bail liant les parties, et pour imprécision sur le prix de vente. C'est valablement que le premier juge a considéré que ces motifs de contestation de la régularité du congé constituent des exception de nullité de forme, nécessitant la démonstration d'un grief causé par les irrégularités alléguées. En l'espèce, le congé vise certes la vente des locaux objet du bail et la bonne adresse et étage de ces locaux, mais fait référence à un bail du 23 juillet 1992 conclu à NICE pour une durée de 36 mois ayant pris effet le 15 mai 1992, alors que le seul bail versé aux débats est un bail conclu à NICE du 12 mai 1989, avec effet au 15 mai 1989, pour une durée de 36 mois. Pour autant cette référence erronée ne saurait entraîner aucune équivoque pour M.[B], qui connaît parfaitement son adresse et son étage et qui se voit proposer, par le congé en question, l'acquisition du bien loué à cette adresse et à cet étage, depuis 1989 et dont la description précise (au deuxième étage: un studio face escalier se décomposant d'une entrée, séjour sur balcon, coin cuisine, salle de bain. cave) résulte du bail initial liant les parties. En effet, le bail vise l'appartement et la cave et le congé 'les divers locaux' prévus au bail. De sorte que si irrégularité il y a, M.[B] n'établit pas en quoi cette irrégularité lui aurait causé grief et serait donc de nature à entraîner la nullité du congé. Par ailleurs, le congé prévoit le prix de 80 000€ payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Le fait qu'il n'est pas prévu à l'acte les frais notariés, fixés par décret et à la charge de l'acquéreur par principe, n'occasionne aucune incertitude sur le prix et ne saurait davantage constituer un motif légitime de nullité du congé. En conséquence c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'exception de nullité du congé pour vendre délivré le 7 novembre 2018, a déclaré ledit congé régulier et valable, a dit M.[B] occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2019, a ordonné l'expulsion de ce dernier et l'a condamné à une indemnité d'occupation de 368,33€ par mois jusqu'à la libération des lieux. Sur la demande reconventionnelle de réalisation des travaux sous astreinte et de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive C'est valablement que le premier juge a retenu que le locataire étant devenu, du fait de la régularité du congé pour vente, occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2019, ne saurait solliciter l'exécution de travaux dans l'appartement objet du bail et l'en a débouté. Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à la réalisation de ces travaux, formulée devant la présente cour. Sur la demande d'indemnisation pour résistance abusive du locataire Retenant qu'il est établi par une pièce versée aux débats que M.[B] s'est fautivement opposé à l'accès des personnes mandatées pour la vente, aux fins notamment de réalisation des diagnostiques nécessaires à l'établissement d'un compromis de vente, alors qu'un acheteur s'était présenté, ce durant 3 mois et qu'en conséquence l'acheteur potentiel n'a pas donné suite, c'est à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 1 000€ la réparation due aux bailleresses, sans que ces dernières n'établissent, en cause d'appel, un préjudice d'un montant supérieur. Sur les autres demandes M.[B] est condamné à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Tribunal d'instance de NICE Y ajoutant DECLARE irrecevable l'ensemble des demandes de M.[B] qui ne sont pas des prétentions, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[B] à régler aux consorts [T] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[B] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT