Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/06866

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [E] [S] à : Monsieur [V] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien MENDES GIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06866 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFC N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 3] HABITAT - OPH [Adresse 2] représentée par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS Madame [E] [S] [Adresse 1] représentée par M. [V] [Y] muni d’un pouvoir Monsieur [V] [Y] [Adresse 1] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06866 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFC EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 06/01/2017, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à [E] [S] et [V] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], esc B, 6ème étage, porte 32, pour un loyer initial de 782,01 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/03/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2682,59 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 30/06/2023 délivré à étude s’agissant de [V] [Y] et en date du 04/07/2023 délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à [E] [S], puis de nouveau délivré à cette dernière le 25/10/2023 à étude, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner [E] [S] et [V] [Y] aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [E] [S] et [V] [Y] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [E] [S] et [V] [Y] ;condamner solidairement [E] [S] et [V] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 5552,20 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement arrêté au 19/06/2023, à parfaire à l’audience ;condamner solidairement [E] [S] et [V] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et des charges ; - condamner solidairement [E] [S] et [V] [Y] au paiement d'une somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer et la présente assignation. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 04/07/2023. Après un premier renvoi à l’audience du 19/10/2023, l’affaire était évoquée à l’audience du 11/12/2023. Le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9406,98 euros, octobre 2023 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il s’oppose à la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et à la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement. [V] [Y], présent en personne et représentant [E] [S], sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des déais de paiement pour régler la dette locative. Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06866 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UFC Il indique avoir eu des difficultés pour régler le loyer après la diminution du salaire de sa compagne, [E] [S], suite à son arrêt. Il explique que sa compagne a repris le travail depuis septembre 2023, qu’elle perçoit 2277 euros par mois et lui 2100 euros en tant que fonctionnaires. Il ajoute ne plus avoir de chéquier, ce qui l’a empêché de régler les derniers loyers, ses virements bancaires étant par ailleurs rejetés. Il dit vouloir rester dans le logement, et pouvoir avoir l’aide de son père pour régler les prochains loyers. Il indique enfin avoir effectué un virement bancaire pour payer le mois de novembre 2023. La décision était mise en délibéré au 20 février 2024 par mise à disposition au greffe. [Localité 3] HABITAT OPH était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé à décembre 2023 de la dette locative. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 21/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 20/03/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [E] [S] et [V] [Y] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/05/2023 à minuit, soit à compter du 21/05/2023. [V] [Y] et [E] [S] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, et indiquent avoir réglé une somme par carte bancaire pour régler le mois de novembre 2023. [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte arrêté au 01/10/2023, octobre 2023 inclus, qui ne permet pas de connaître les éventuels règlements effectués par les défendeurs avant l’audience. Le bailleur n’a pas produit le décompte actualisé avant le délai accordé par la juge des contentieux de la protection, soit avant le 21/22/2023. Par conséquent, compte tenu de la situation professionnelle stable des locataires, fonctionnaires, de leur capacité de paiement, de l’absence d’élément venant contredire l’absence de reprise du paiement des loyers, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [V] [Y] et [E] [S], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [V] [Y] et [E] [S], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [V] [Y] et [E] [S] restent devoir une somme de 9278,84 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 1er octobre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner solidairement [V] [Y] et [E] [S] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [V] [Y] et [E] [S] et de leur capacité financière, il y a lieu de mettre en place des délais de paiement. [V] [Y] et [E] [S] seront autorisés à apurer la dette par mensualités de 255 euros selon les modalités prévues au dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [V] [Y] et [E] [S] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [V] [Y] et [E] [S] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner solidairement [V] [Y] et [E] [S] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 20/03/2023 et de l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/05/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1], esc B, 6ème étage, porte 32, pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE solidairement [V] [Y] et [E] [S] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 9278,84 euros au titre des loyers et charges dus au 1er octobre 2023, octobre 2023 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [V] [Y] et [E] [S] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 255 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [V] [Y] et [E] [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ; DIT que [Localité 3] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [V] [Y] et [E] [S], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [Localité 3] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [Y] et [E] [S] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, solidairement [V] [Y] et [E] [S] à payer [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE solidairement [V] [Y] et [E] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20/03/2023 et de l’assignation ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE