Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/07250

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [L] [Z] Madame [J] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07250 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YCU N° MINUTE : 11/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 mars 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDERESSES Madame [L] [Z] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] comparante en personne Madame [J] [Z] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07250 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YCU Exposé du litige Par actes sous seing privé en date des 08 septembre 2003 et 04 janvier 2011, [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]) a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [Z] née [G] et Monsieur [X] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et de l’emplacement individuel de parking n°0162 situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,27 euros. Suite à un jugement de divorce en date du 13 septembre 2010, le droit au bail a été attribué à Madame [D] [G]. Le 20 mars 2014, un avenant a été pris suite au mariage de Madame [D] [G] et de Monsieur [V] [G] célébré le 2 mai 2013, en vue d’établir le bail au nom des deux époux. Suite au décès de Madame [D] [G] le 12 août 2021, le droit au bail a été transféré à ses deux filles, Mesdames [L] [Z] et [J] [Z] par avenant en date du 03 février 2021. Par actes de commissaire de justice du 12 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7385,59 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] le 13 octobre 2022. Par assignations du 25 août 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4628,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 19 décembre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 décembre 2023, s'élève désormais à 4288,15 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défenderesses. [Localité 4] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, en plus du loyer courant. [Localité 4] HABITAT-OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 12 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7385,59 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 13 décembre 2022. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution des baux pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 décembre 2023, Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] lui devaient la somme de 4101,31 euros, soustraction faite des frais de procédure (186,84). Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 décembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT -OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que les baux en date des 08 septembre 2003 et 04 janvier 2011 entre [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] (suite à l’avenant en date du 03 février 2021 transférant à ces dernières le droit au bail) , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] et l’emplacement individuel de parking n°0162 situé [Adresse 3] est résilié depuis le 13 décembre 2022, CONDAMNE solidairement Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 4101,31 euros (quatre mille cent un euros et trente et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISE Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 13 décembre 2022, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] seront solidairement condamnées à verser à titre de provision à [Localité 4] HABITAT -OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Madame [L] [Z] et Madame [J] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 octobre 2022 et celui des assignations du 25 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge