Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/08858

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 JUIN 2022 N°2022/455 Rôle N° RG 21/08858 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUJG S.A.R.L. MONTESSORI INTERNATIONAL [Localité 5] C/ [S] [O] S.C.I. LINDA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe DAUMAS Me Philippe PAYAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03381. APPELANTE S.A.R.L. MONTESSORI INTERNATIONAL [Localité 5], Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Me Philippe DAUMAS de l'ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS, plaidant INTIMES S.C.I. LINDA, Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Philippe PAYAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant Monsieur [S] [O] né le 05 Juin 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargés du rapport. Mme Sylvie PEREZ, Présidente , a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Sylvie PEREZ, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022. ARRÊT Défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022. Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2016, la SCI Linda a consenti à M. [V] [O], substitué par la SARL Montessori International [Localité 5], un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2016, portant sur le lot numéro 260 d'une surface de 298 m², en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété située [Adresse 4], pour y exercer l'activité d'établissement scolaire, moyennant un loyer annuel de 24'000 euros hors charges, payable par trimestre et d'avance. Par acte séparé du 19 avril 2016, Monsieur [O] s'est porté caution solidaire des engagements contractés pour le compte de la SARL Montessori International [Localité 5]. Par acte de sous-seing privé en date du 29 août 2018, un second bail commercial a été conclu entre les parties pour une durée de neuf ans, à compter du 1er juillet 2018, portant sur le lot numéro 260 du même immeuble, au premier étage, d'une surface de 171 m², pour y exercer l'activité d'établissement scolaire, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros hors charges, payable par trimestre et d'avance. Par deux actes du 23 juin 2020, la SCI Linda a fait délivrer à la SARL Montessori International [Localité 5] deux commandements de payer visant de la clause résolutoire portant sur les deux lots, l'un pour paiement de la somme en principal de 11'448,70 euros et l'autre pour la somme en principal de 8 384,37 euros. Soutenant que les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées, la SCI Linda par, par acte d'huissier en date du 23 septembre 2020, fait assigner en référé la SARL Montessori International [Localité 5] aux fins de résiliation du bail et d'expulsion ainsi que M. [O], aux fins de condamnation solidaire au paiement de provisions. Par ordonnance réputée contradictoire du 18 mai 2021, le juge des référés du tribunal de Marseille a : - jugé réguliers les deux commandements de payer, - condamné solidairement la SARL Montessori International [Localité 5] et M. [O] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Linda la somme de 11'748,70 euros et celle de 300 euros à titre d'indemnité forfaitaire réduite, - condamné la SARL Montessori International [Localité 5] seule à payer, à titre provisionnel à la SCI Linda la somme de 8 384,37 euros et celle de 300 euros à titre d'indemnité forfaitaire réduite, - accordé à la SARL Montessori International [Localité 5] et à Monsieur [O], un délai de 12 mois pour s'acquitter de la somme de 11'448,70 euros, ce en sus des loyers courants, au plus tard en 12 mensualités consécutives de 954,05 euros chacune, le premier de chaque mois à compter du 1er juin 2021 jusqu'au 1er mai 2022, - ordonné la suspension de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 23 juin 2020, - accordé à la SARL Montessori International [Localité 5] seule, un délai de 12 mois pour s'acquitter de la somme de 8 384 euros, ce en sus des loyers courants, au plus tard en 12 mensualités consécutives de 698,69 euros chacune, le premier de chaque mois à compter du 1er juin 2021 jusqu'au 1er mai 2022, - ordonné la suspension de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 23 juin 2020, - dit qu'à défaut de versement intégral d'une quelconque mensualité à la date la concernant fixée supra, le montant total de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprenant alors son plein et entier effet, le bail étant résilié, l'expulsion de la SARL Montessori International [Localité 5] étant alors derechef ordonnée des lieux susvisés et une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer mensuel charge en sus étant alors mise à sa charge et à celle de M. [O] solidairement s'il s'agit du premier bail et à la charge de la SARL Montessori International [Localité 5] seule s'il s'agit du second bail, jusqu'à complète libération des lieux, - condamné les défendeurs solidairement à payer à la SCI Linda la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens du référé, en ceux compris le coût du commandement de payer délivré au titre du premier bail, le coût de celui délivré au titre du second bail étant à la charge de la SARL Montessori International [Localité 5] seule. Par déclaration au greffe du 15 juin 2021, la SARL Montessori International [Localité 5] a relevé appel de l'ordonnance, appel ne portant pas sur la régularité des commandements. Par conclusions déposées et notifiées le 22 juillet 2021, la SARL Montessori International [Localité 5] a conclu comme suit : - infirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - débouter la SCI Linda de l'intégralité de ses demandes, - si la cour devait considérer que les demandes en paiement sont fondées, lui accorder des délais de paiement dans le délai de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, En conséquence, - suspendre les effets de la clause résolutoire des deux baux commerciaux, En tout état de cause, - condamner la SCI Linda à lui payer la somme de 4 500 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SARL Montessori International [Localité 5] oppose aux demandes de la SCI Linda une contestation tenant à l'absence d'exploitation paisible des deux locaux commerciaux en raison : 1- d'une part de travaux promis mais non réalisés par le bailleur ayant pour conséquence une inexploitation de la surface louée et une baisse de son chiffre d'affaires, 2- et d'autre part en raison de la fermeture administrative pour la période de confinement liée à la pandémie du Covid-19. Concernant les travaux, l'appelante rappelle les dispositions de l'article 1719 du Code civil aux termes duquel le bailleur doit s'assurer que le locataire puis exerçait son activité dans les locaux loués conformément à la destination du bail. Elle explique que le bailleur s'était engagé à réaliser des travaux permettant l'accès du rez-de-chaussée au R+1 en créant un escalier et une porte d'accès en interne pour des raisons évidentes de sécurité pour les élèves des écoles maternelle et élémentaire, que la construction de l'escalier a été faite, non pas pendant l'été 2018 comme promis par le bailleur, mais en décembre 2018, soit avec six mois de retard, et que la porte d'accès à cet étage, qui a été endommagé lors de ces travaux, est restée inutilisable pendant plus d'un an. Elle fait également valoir : - que malgré ses relances incessantes, le bloc de climatisation qui a été changé par le bailleur est resté de très longs mois dans la cour de récréation des enfants, avec des fils dénudés, perturbant ainsi l'utilisation de cette cour par l'école pour des raisons de sécurité ; - la présence d'évacuation sauvage (non-raccordement à l'égout) d'un des robinets du local à l'extérieur et à proximité du bâtiment, a entraîné de l'eau stagnante faisant proliférer les insectes par milliers dans le local ; - la plomberie, qui n'est pas aux normes, oblige le preneur à faire appel au moins 5 fois par an à une société de débouchage, aux frais du locataire ; - l'électricité n'est pas non plus conforme et sécurisée, entraînant le passage d'électricien régulièrement ; - un volet roulant a été cassé et n'a jamais été remplacé par le bailleur ; - le bailleur avait également promis la reprise du petit terrain au-dessus de la cour ; - enfin, depuis le 10 novembre 2020, elle a alerté la SCI Linda que l'ascenseur de l'immeuble était en panne ; or, à ce jour, les réparations n'ont toujours pas été effectuées ce qui causent de graves difficultés à l'un des élèves qui est handicapé et qui ne peut accéder à la salle de classe que par l'intermédiaire de cet ascenseur. La SARL Montessori International [Localité 5] indique justifier de la baisse de son chiffre d'affaires par comparaison du bilan au 31 décembre 2019 avec celui de 2018, alors que selon elle la prise à bail du second bail aurait dû permettre une augmentation de la capacité d'accueil et accroître le chiffre d'affaires. Elle rappelle avoir, pendant la période de confinement, adressé un courriel au bailleur le 18 mars 2020 pour solliciter l'annulation de ses loyers et charges, au motif qu'elle était privée de la jouissance des locaux que le bailleur est tenu de lui garantir en contrepartie du règlement du loyer, considérant comme inéquitable d'avoir à régler un loyer pendant la période où il lui était interdit de recevoir du public. Elle rappelle que les bailleurs ont été aidés par l'État, leur permettant de suspendre les échéances de prêts éventuels et d'autre part de déduire de leurs revenus fonciers imposables des loyers et charges non perçus en cas d'abandon de créances locatives durant la crise sanitaire et ce, à hauteur de 50 %. L'appelante expose que les circonstances exceptionnelles entraînées par la crise du Covid-19 imposent l'application aux baux commerciaux signés par elle des principes juridiques de l'exception d'inexécution, de la force majeure, de l'imprévision, de la perte partielle de la chose louée et de la bonne foi dans les contrats, estimant être est bien fondée à solliciter une exonération des loyers et charges pendant la première période de confinement sur ces fondements invoqués. Par conclusions déposées et notifiées le 11 août 2021, la SCI Linda a conclu comme suit : - confirmer l'ordonnance du 18 mai 2021, Y ajoutant, - condamner la société Montessori au paiement de la somme de 4500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'intimée relève concernant la contestation relative aux travaux, que le moyen manque en preuve et qu'il n'est produit aucun justificatif comptable d'une éventuelle baisse de chiffre d'affaires en lien avec ces travaux. Elle rappelle de plus que le preneur ne peut se faire justice à lui-même en interrompant le règlement des loyers sans autorisation judiciaire aux fins de consignation. Concernant la contestation relative à la crise sanitaire, l'intimée expose qu'aucun texte n'a à ce jour prononcé l'annulation des loyers dus. Par acte d'huissier en date du 16 juillet 2021, la SARL Montessori International [Localité 5] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [O], lequel assigné en application de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 25 avril 2022, l'affaire a été clôturée. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Chacun des baux comporte une clause résolutoire, rappelée dans les commandements de payer délivrés le 23 juin 2020. Les causes de ces commandements, qui visent notamment les loyers dus au premier trimestre 2020, n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti à la locataire. Dès lors, tenant à l'existence d'une dette locative en première instance, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l'expulsion de la SARL Montessori International [Localité 5], tout en mettant à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation, de sorte que l'ordonnance est confirmée de ces chefs. 2. La provision réclamée par le bailleur et les contestations élevées par la locataire au titre de travaux et de l'état d'urgence sanitaire : Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Pour s'opposer à la demande en paiement de la SCI Linda, la SARL Montessori International [Localité 5] élève plusieurs contestations qu'elle estime sérieuses. 2.1. Tenant à l'exécution de travaux : La SARL Montessori International [Localité 5] rappelle, en référence aux dispositions de l'article 1719 du Code civil, que le bailleur doit s'assurer que le locataire puisse exercer son activité dans les locaux loués conformément à la destination du bail. L'appelante fait ainsi grief au bailleur d'avoir manqué à son obligation, en construisant l'escalier devant relier les locaux du rez-de-chaussée à ceux du premier étage, non pas pendant l'été 2018 comme promis par celui-ci, mais en décembre 2018, ajoutant que la porte d'accès à cet étage a été endommagée lors de ces travaux et est restée inutilisable pendant plus d'un an, de sorte que les salles du rez-de-chaussée et du premier étage n'ont pu être exploitées normalement. Il convient de relever que la construction de cet escalier ne concernerait en tout état de cause que le second bail, sur lequel elle n'est pas mentionnée, de sorte que ne relevant pas d'une obligation contractuelle du bailleur, aucun manquement au contrat ne saurait lui être imputé. Ce bail comporte même une clause selon laquelle le preneur s'interdit d'exiger du bailleur l'adjonction d'équipements supplémentaires. La SARL Montessori International [Localité 5] se prévaut également de l'existence de désordres, sans aucunement en justifier, la SCI Linda faisant de plus valoir à bon droit que s'il était avéré l'existence d'un manquement du bailleur à ses obligations, ce manquement n'autoriserait pas pour autant la locataire à suspendre le paiement des loyers en invoquant l'exception d'inexécution. Par ailleurs, il est rappelé que l'exception d'inexécution peut être soulevée si le défaut d'entretien est tel qu'il rend l'usage de la chose impossible, preuve non rapportée en l'espèce par la locataire. 2.2. Tenant à la pandémie : La SARL Montessori International [Localité 5] expose que l'arrêté du 14 mars 2020, pris en application de la loi d'urgence auquel s'est substitué le décret numéro 2020-293 du 23 mars 2020 dans sa version en vigueur le 25 avril 2020, interdit jusqu'au 11 mai 2020, l'accueil du public dans un grand nombre d'établissements, de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de son activité dans les locaux commerciaux donnés à bail. 2.2.1. Une exception d'inexécution liée aux manquements du bailleur : La SARL Montessori International [Localité 5] expose avoir connu des difficultés financières suite à la fermeture administratif imposée par l'État pendant la première période de confinement lié à la pandémie du Covid-19. Elle soutient qu'aux termes de l'article 1219 du Code Civil, « une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre partie n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » et rappelle que l'article 1220 du même code dispose, par ailleurs, qu' « une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ». La SARL Montessori International [Localité 5] considère que le mécanisme de l'exception d'inexécution et spécifiquement le dispositif de suspension par anticipation de son obligation est applicable aux loyers des locaux commerciaux directement impactés par les mesures d'interdiction imposées par le décret. La SARL Montessori International [Localité 5] se considère ainsi bien fondée à solliciter du bailleur une exonération totale ou partielle des loyers en considération de la part de son activité directement impactée par lesdites interdictions pendant leur durée ainsi qu'en dispose l'article 1217 du Code Civil qui prévoit une réduction du prix, une impossibilité d'exploiter les locaux conformément à la destination des baux, l'autorisant ainsi à être exonérée de son obligation de paiement des loyers pendant la période concernée, toutes demandes qui ne figurent cependant pas au dispositif de ses conclusions. La SCI Linda fait valoir à bon droit que le preneur ne peut se soustraire à son obligation de payer le loyer que s'il est privé de la jouissance du bien loué et dans l'impossibilité totale d'exploiter les locaux par la faute du bailleur, alors que la fermeture des locaux loués, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l'épidémie de Covid-19 lui sont extérieures. Pendant la crise sanitaire, le bailleur a en effet continué à mettre ses locaux loués à disposition du preneur, satisfaisant ainsi à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail au sens de l'article 1719 du Code civil, aucun manquement ne pouvant lui être imputé au regard des dispositions des articles 1219 et 1220 du Code civil. L'exception d'inexécution invoquée par la SARL Montessori International [Localité 5] pour s'opposer aux demandes de la SCI Linda n'est donc pas fondée, en l'absence de contestation sérieuse des obligations du preneur. 2.2.2. La force majeure : La SARL Montessori International [Localité 5] expose, au visa de l'article 1218 du Code civil, que nonobstant la force obligatoire du contrat stipulée à l'article 1103 du Code Civil, la défaillance dans l'exécution de ses obligations peut être justifiée ou entraîner la renégociation des termes du contrat dans certains cas prévus par la loi, considérant que dans le contexte exceptionnel de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques, l'épidémie de Covid-19 peut être regardée comme un cas de force majeure. La force majeure se caractérise par la survenance d'un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu'il rende impossible l'exécution de l'obligation. Or, s'agissant d'une obligation de somme d'argent, le moyen tiré de la force majeure soulevé par la société demanderesse pour s'opposer aux demandes en paiement du bailleur est inopérant en ce qu'une obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n'est, par nature, pas impossible : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse. Enfin, il convient d'ajouter que l'appelante ne produit qu'un compte de résultats de l'année 2019, soit antérieur à la pandémie et à la période de confinement, de sorte qu'elle ne justifie d'aucune difficulté de trésorerie rendant impossible tout règlement de ses loyers et charges. Faute de cette absence de justification, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l'événement lié à l'épidémie de Covid-19. 2.2.3. L'imprévision : Au visa de l'article 1195 du Code Civil, la SARL Montessori International [Localité 5] expose que l'exécution de nos commerciaux a été rendue difficile tant par la propagation de l'épidémie de Covid-19 mais également en ce qu'elle a affecté les moyens de l'entreprise, par les mesures exceptionnelles de confinement et de restriction des activités économiques mises en place par le gouvernement. Elle explique ainsi la fermeture totale de la société pendant la première période confinant a entraîné une baisse importante de son chiffre d'affaires, expliquant que ce changement de circonstances liées à l'épidémie était imprévisible lors de la conclusion du contrat et rend l'exécution des baux signés excessivement onéreuse. La SCI Linda fait valoir à bon droit que l'article 1195 du Code civil ne s'applique qu'aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016 en application de l'article 9 de l'ordonnance du 10/02/2016, de sorte que cette disposition est purement et simplement inapplicable au premier bail en date du 19 avril 2016. S'agissant du second bail, les obligations de la locataire ne sont en rien modifiées dès lors que l'article 1195 du Code civil prévoit que le bouleversement du contrat donne lieu, soit à sa renégociation voire à une révision judiciaire ou à une résiliation. En tout état de cause, cette renégociation du contrat ne vaudrait que pour les obligations à venir de la locataire et pas sur celles passées, de sorte que le moyen tiré du bouleversement de l'économie du contrat est inopérant en l'espèce. 2.2.4. La bonne foi : Au visa de l'article 1104 du Code civil, la SARL Montessori International [Localité 5] rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Elle expose avoir été fortement perturbée économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et qu'elle s'en est ouvert auprès de son bailleur pour tenter de trouver une solution amiable, sans qu'aucune réponse ne lui soit apportée. L'appelante considérant dès lors que la demande en paiement pendant la période de confinement est sérieusement contestable. La SCI Linda fait valoir quant à elle que la locataire omet de dire qu'elle était en situation d'impayé depuis le printemps 2019, soit un an avant l'apparition de la crise sanitaire de 2020. Aucune contestation sérieuse tenant à la bonne foi dans l'exécution de ses obligations par le bailleur ne saurait par conséquent lui être opposée. 2.2.5. Une destruction partielle de la chose louée : Au visa de l'article 1722 du Code civil, la SARL Montessori International [Localité 5] fait valoir qu'en cas de destruction partielle de la chose louée, le preneur peut demander une diminution du prix. Aux termes de l'article 1722 du Code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Elle expose que la destruction doit être entendue conformément à la jurisprudence comme l'impossibilité d'user du bien conformément à sa destination, résultant des mesures administratives prises pendant la période de confinement. Il est constant que l'application de l'article 1722 du Code civil n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose et qu'elle s'étend au cas, ou, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination. De même, l'interdiction administrative d'exploiter des locaux commerciaux équivaut à la perte de la chose louée. Contrairement à ce que soutient le bailleur, la perte partielle de la chose louée n'est pas nécessairement définitive et peut être temporaire. La SARL Montessori International [Localité 5] a subi, à l'évidence, une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination, pendant la période de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur l'obligation au paiement de la SARL Montessori International [Localité 5] de l'intégralité des loyers pendant la période de fermeture administrative des lieux loués, du 14 mars au 11 mai 2020. Les sommes réclamées par la SCI Linda sont celles pour lesquelles les deux commandements de payer ont été délivrés le 23 juin 2020. Ainsi pour le premier bail, le commandement a été délivré pour paiement de la somme en principal de 11'448,70 euros couvrant la période d'avril 2019 au 8 juin 2020, en ce compris le quittancement du second trimestre de l'année 2020 du 1er avril 2020, au rappel de ce que le loyer est payable par trimestre et d'avance. Considérant la contestation sérieuse concernant les sommes afférentes à la période protégée, il convient de considérer comme non sérieusement contestable l'obligation à paiement de la locataire d'une provision de 2 891,30 euros, déduction faite du loyer trimestriel du second trimestre. Le montant non sérieusement contestable de la créance de la SCI Linda s'établit par conséquent à la somme de 2 891,30 euros, montant provisionnel auquel il convient de ramener la condamnation de la SARL Montessori International [Localité 5] Pour le second bail, le commandement a été délivré pour paiement de la somme en principal de 8 384,37 euros couvrant la même période et y compris le quittancement du 1er avril au 30 juin 2020. L'obligation à paiement non sérieusement contestable de la locataire s'établit, déduction faite de ce quittancement à la somme de 2103,69 euros. Le montant non sérieusement contestable de la créance de la SCI Linda s'établisse en conséquence de quoi à la somme de 2103,69 euros, montant provisionnel auquel il convient de ramener la condamnation de la SARL Montessori International [Localité 5]. En conséquence de quoi, l'ordonnance sera réformée quant au quantum des condamnations prononcées à titre provisionnel du chef des loyers dus. 2.2.6. La proportionnalité : La SARL Montessori International [Localité 5] demande de débouter la SCI Linda de l'intégralité de ses demandes au titre de sa demande de paiement des loyers et charges et celle lié également à l'indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues qui est manifestement disproportionnée ou à défaut de renvoyer le bailleur à saisir le juge du fond compte tenu des contestations sérieuses soulevées. L'appelante ne précise pas par rapport à quoi devrait s'apprécier cette disproportion, observation faite qu'au regard du montant de la provision retenue pour chacun des baux et de l'indemnité forfaitaire justement appréciée par le premier juge et ramenée à la somme de 300 euros pour chacun des baux, il n'y a pas de disproportion. 3. Les délais de paiement : Il est rappelé que le premier juge a fait droit à la demande de délais de paiement sur une durée de 12 mois. La SARL Montessori International [Localité 5] sollicite des délais de paiement sur une durée de 24 mois pour s'acquitter de sa dette locative. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1343-5 du Code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération de la situation du créancier, dans la limite de deux années, à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La SARL Montessori International [Localité 5] ne produit, à l'exception de son compte de résultats pour l'année 2019, aucun justificatif de sa situation économique. Elle ne justifie pas non plus de versements effectués en exécution de l'ordonnance de référé. Enfin, la SARL Montessori International [Localité 5] doit être condamnée à payer à la SCI Linda la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance du mai 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, sauf concernant le quantum de provision allouée au titre des loyers ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne la SARL Montessori International [Localité 5] à payer à la SCI Linda la somme provisionnelle de 2 891,30 euros au titre des loyers et charges impayées au 31 décembre 2020 afférents au bail du 19 avril 2016 ; Condamne la SARL Montessori International [Localité 5] à payer à la SCI Linda la somme provisionnelle de 2 103,69 euros au titre des loyers et charges impayées au 31 décembre 2020 afférents au bail du 19 août 2018 ; Déboute la SARL Montessori International [Localité 5] de sa demande de délais de paiement complémentaires ; Condamne la SARL Montessori International [Localité 5] à payer à la SCI Linda la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SARL Montessori International [Localité 5] aux entiers dépens. La greffièreLa présidente