Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/57785

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57785 N° Portalis 352J-W-B7H-C3BJH N° : 3 Rétablissement du : 16 octobre 2023[1] [1] 2 copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 14 février 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. Cabinet J. LESIEUR & CIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Anne-Elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS - #G0244 DEFENDEURS Monsieur [O] [M] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [D] [M] [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS - #K0049 DÉBATS A l’audience du 12 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Monsieur [O] [M] et Madame [D] [K], épouse [M], sont propriétaires, au sein de l'immeuble du [Adresse 2] des lots 11 et 35 situés au 5ème étage gauche. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété. Envisageant d'y réaliser des travaux, les époux [M] ont sollicité du syndic de copropriété, par courrier du 20 avril 2021, de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale devant se tenir courant juin 2021, les résolutions suivantes : - acquisition du WC mitoyen au lot 11 et d'une partie du palier desservant ce WC au prix de 3000€, - réalisation des travaux relatifs à l'ouverture de murs porteurs au niveau de leur appartement selon le rapport du bureau d'études structure, - demande de privatisation et mise en vente des conduits de cheminée faisant partie des parties communes au prix de 2000€. Les travaux envisagés ayant été réalisés sans attendre le vote des copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires s'étant tenue le 29 juin 2021 a rejeté les résolutions proposées au vote par les époux [M]. Par courrier recommandé du 5 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a mis les époux [M] en demeure de remettre en état les parties communes annexées. Ayant fait constater que les parties communes n'avaient pas été remises en état, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] a, par exploit délivré le 6 octobre 2021, fait citer les époux [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa notamment des articles 835 du code de procédure civile, 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, sollicitant en substance la remise en état des lieux. A l'audience du 26 octobre 2021, les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur et l'affaire a été renvoyée. Les parties ont sollicité le retrait du rôle à l'audience du 25 novembre 2022. L'affaire a été par la suite ré-enrôlée, pour être plaidée à l'audience du 12 janvier 2024, la demande de renvoi des époux [M] ayant été refusée. A cette audience, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire des époux [M], sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, à : - déposer la cloison édifiée sans autorisation sur le palier du 5ème étage de l'immeuble ayant pour effet l'appropriation des parties communes, - restituer le palier et les WC communs situés au 5ème étage, - remettre en état le mur séparant les parties communes du lot 11 au niveau du palier et des WC communs du 5ème étage, - remettre en état le mur de refend séparant le séjour et la chambre 2 du lot 11 selon plan initial, - remettre en état le mur de refend séparant le séjour et l'entrée du lot 11 selon plan initial, - remettre en état les conduits de cheminée situés dans le lot 11, - remettre en état le mur de refend situé entre le salon et la chambre 3 du lot 11 selon plan initial, - remettre dans l'état d'origine les parties communes ainsi endommagées sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, les travaux n'étant considérés comme conformes aux règles de l'art qu'après l'avis favorable de ce dernier, - justifier de la remise en état par la production des factures y afférentes avec les devis et descriptifs des travaux ainsi réalisés et l'avis favorable de l'architecte de l'immeuble. Il sollicite en outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2500€ à titre de dommages et intérêts, outre celle de 7000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. En réponse, les époux [M] concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent la condamnation du requérant à leur verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus. MOTIFS Sur la remise en état En vertu de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. En vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale. En outre, l'article 26 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d; b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Il est constant que cette autorisation doit être donnée préalablement à la réalisation des travaux. Enfin, le règlement de copropriété qualifie de parties communes : « Les canalisations (…), les souches et têtes de cheminée et leurs accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent des locaux privatifs (…) ; Les fondations, le gros œuvre et tous les éléments porteurs nécessaires à la stabilité et la solidité du bâtiment, même s'ils sont inclus à l'intérieur d'une partie privative, et d'une façon générale, tous les éléments verticaux et horizontaux de structure y compris leur ravalement extérieur (les murs de façades, les pignons, les murs de refends et gros porteurs, (….) ; Les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives.(...) ». De la même manière, sont communes aux lots 3 à 20 : « Tous les espaces, dégagements, tous les locaux collectifs et techniques à l'usage et à l'utilité des copropriétaires des Lots n°3 à 20 inclus, notamment : (…) Dans les étages : - les water-closets communs situés sur le palier de l'escalier de service du deuxième au septième étage (….) ». En l'espèce, il résulte des constatations effectuées par l'architecte de l'immeuble le 17 septembre 2021 et par huissier le 2 septembre 2021, ainsi que des déclarations des époux [M] lors des opérations d'expertise judiciaire, que ces derniers ont fait procéder à des travaux consistant en : - l'appropriation du WC commun et d'une partie du palier située devant l'entrée de leur appartement situé au 5ème étage gauche, - la dépose d'un mur de refend séparant le séjour et l'entrée, la dépose d'un mur de refend séparant le séjour et la chambre (n°3), - la dépose des anciens conduits de cheminée situés à l'intérieur du lot 11, - la création d'une ouverture dans le mur de refend séparant l'entrée de la chambre 2. Les murs de refend, le WC commun ainsi que le palier situé au 5ème étage, outre les anciens conduits de cheminées sont des parties communes. Les époux [M] ne peuvent justifier d'une autorisation préalable ni a posteriori d'une assemblée générale des copropriétaires, les assemblées des 29 juin 2021 et 11 janvier 2024 ayant rejeté les différentes résolutions permettant de valider les travaux et les appropriations. L'absence d'une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d'un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, de sorte que la validation de ces travaux par le bureau de contrôle et par l'architecte ainsi que les développements des défendeurs relatifs au dommage imminent sont sans incidence sur la réalité et l'existence du trouble. Enfin, le fait que d'autres propriétaires aient obtenu une autorisation de l'assemblée générale pour les mêmes travaux à des étages différents (travaux autorisés qui ne sont pas exactement les mêmes à l'exception des acquisitions des WC et du palier) n'interdit pas à l'assemblée générale de refuser de valider des travaux qui ont été exécutés sans attendre le vote des copropriétaires et alors qu'une expertise judiciaire est en cours mettant en évidence l'existence d'un lien de causalité entre les travaux et les fissures observées dans l'appartement situé au 4ème étage. En tout état de cause, le juge des référés doit prescrire toutes mesures permettant de mettre fin au trouble, même en présence d'une contestation sérieuse, laquelle n'est au demeurant pas démontrée. Dès lors, les époux [M] seront enjoints de procéder aux remises en état permettant de mettre fin au trouble manifestement illicite. Compte tenu de l'expertise judiciaire en cours, la remise en état ne pourra avoir lieu qu'à compter du jour où l'expert aura fait part, aux époux [M] et au syndicat des copropriétaires, de la fin de ses opérations. Sur la demande provisionnelle L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il n'est pas contestable que le syndicat des copropriétaires a exposé des frais d'architecte afin de faire vérifier l'ampleur des travaux exécutés sans autorisation de la copropriété par les époux [M]. Le copropriétaire étant responsable à l'égard de la copropriété des dommages résultant de la réalisation de ses travaux en vertu de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [M] seront solidairement condamnés à verser au requérant la somme de 1100€ à titre de provision à valoir sur les honoraires de l'architecte. Le préjudice moral n'étant nullement étayé, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, succombant à l'instance, seront solidairement condamnés au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Enjoignons Monsieur [O] [M] et Madame [D] [K], épouse [M], dans un délai de quatre mois suivant l'avis donné par l'expert que les travaux de remise en état peuvent être exécutés compte tenu de la fin de ses opérations d'expertise, à : - déposer la cloison édifiée sur le palier du 5ème étage de l'immeuble ayant pour effet l'appropriation des parties communes, - restituer le palier et les WC communs situés au 5ème étage au syndicat des copropriétaires, - remettre en état le mur séparant les parties communes du lot 11 au niveau du palier et des WC communs du 5ème étage, - remettre en état le mur de refend séparant le séjour et l'entrée du lot 11 selon plan initial, - remettre en état les conduits de cheminée situés dans le lot 11, - remettre en état le mur de refend situé entre l'entrée et la chambre 2 du lot 11 selon plan initial, - remettre en état le mur de refend situé entre le salon et la chambre 3 du lot 11 selon plan initial, - remettre dans l'état d'origine les parties communes ainsi endommagées sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, et après validation par lui des devis comportant le descriptif des travaux, - justifier de la remise en état par la production des factures y afférentes, Disons que passé ce délai, Monsieur [O] [M] sera redevable, pendant une période de trois mois, d'une astreinte provisoirement fixée à 300 euros par jour de retard, pour chaque poste ainsi précisé : WC et palier, conduits de cheminée, mur de refend séparant l'entrée et le séjour, mur de refend séparant l'entrée et la chambre n°2, mur de refend séparant le séjour et la chambre n°3 ; Disons que passé ce délai, Madame [D] [K], épouse [M] sera redevable, pendant une période de trois mois, d'une astreinte provisoirement fixée à 300 euros par jour de retard, pour chaque poste ainsi précisé : WC et palier, conduits de cheminée, mur de refend séparant l'entrée et le séjour, mut de refend séparant l'entrée et la chambre n°2, mur de refend séparant le séjour et la chambre n°3 ; Condamnons solidairement Monsieur et Madame [M] à verser au syndicat des copropriétaires : - la somme de 1100 euros à titre de provision à valoir sur les honoraires de l'architecte ; - la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons solidairement Monsieur et Madame [M] au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe, le 14 février 2024. Le Greffier,Le Président, Arnaud FUZATAnne-Charlotte MEIGNAN