Cour d'appel, 14 mars 2024. 23/11143

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 14 MARS 2024 N° 2024/ 151 Rôle N° RG 23/11143 N° Portalis DBVB-V-B7H-BL2IZ [N] [V] C/ LE TRESOR PUBLIC [Y] [T] CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MIRAMAS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Michel ROCHAS Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Julie ROULLIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de TOULON en date du 11 Juillet 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00043. APPELANT Maître [N] [V] agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société SYMO, SAS , immatriculée au RCS de SALON DE PROVENCE sous le N°492.536.321, dont le siège social est à [Localité 9] (BDR), [Adresse 3], fonctions auxquelles il a été nommé suivant jugement du Tribunal de Commerce de SALON DE PROVENCE du 25 octobre 2018 né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 8] représenté et plaidant par Me Jean-Michel ROCHAS de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMES LE TRÉSOR PUBLIC au domicile élu par lui dans les bureaux du Service des Impôts de la [Localité 10], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis Centre des Finances Publiques, [Adresse 5] assigné à jour fixe le 06/10/23 à personne habilitée défaillant Monsieur [Y] [T] né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6] assigné à jour fixe le 06/10/23 à étude représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Corinne BONVINO ORDIONI, avocat au barreau de TOULON CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE MIRAMAS société coopérative à responsabilité limitée à capital variable, immatriculée au RCS de SALON DE PROVENCE sous le n°309.674.133, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4], assigné à jour fixe le 10/10/23 à personne habilitée, représentée et assistée par Me Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Evelyne THOMASSIN, Président, et Madame Pascale POCHIC, Conseiller. Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024. ARRÊT Réputé Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Maitre [V] a été nommé par le tribunal de commerce d'Aix en Provence, liquidateur judiciaire de la société SYMO, il poursuit en cette qualité la vente sur saisie immobilière de plusieurs lots constitués d'appartements et parkings situés à Six Fours les plages (83), dans un ensemble immobilier avenue du Cap Nègre à l'encontre de monsieur [Y] [T] pour avoir paiement d'une somme de 114 396.27 euros outre intérêts au taux légal majorés de 5 points à compter du 22 mars 2022, frais judiciaires et d'exécution. Le juge de l'exécution de Toulon, le 11 juillet 2023 a: - ordonné la mainlevée de la saisie immobiliére résultant du commandement en date du 21 avril 2022, délivré par la SCP Babau Chambon, publié au 2ème bureau duservice de la publicité fonciére de Toulon le 4 mai 2022, volume 2022 S n° 41, outre bordereau rectificatifpublié le 12 mai 2022 volume 2022 S n° 43 ; - ordonné la radiation dudit commandement aux frais de maitre [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo ; - condamné maitre [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo à verser à monsieur [Y] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procedure civile et es qualité de liquidateur de la SAS SYMO aux entiers dépens ; - rejeté tous autres chefs de demandes. Sur le fondement de l'article L311-5 du code des procédures civiles d'exécution, il retenait que la valeur des 7 lots saisis était largement supérieure à la créance invoquée alors que seul le lot n°3 estimé à 300 000 euros permettait l'apurement des dettes, de sorte que l'acte d'exécution était disproportionné. Me [V] es qualité a fait appel de la décision le 25 août 2023, il a été autorisé à assigner à jour fixe par ordonnance du 20 septembre 2023 et conformément à l'article 922 du code de procédure civile, a déposé les assignations ainsi délivrées au greffe, le 12 octobre 2023. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 30 août 2023, auxquelles il est renvoyé, Me [V] es qualité demande à la cour de : Vu les articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Vu l'article 16 du code de procédure civile, Vu les explications qui précèdent et les pièces versées aux débats, - Infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Toulon le 11 juillet 2023 en ce qu'il a ordonné la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement en date du 21 avril 2022, délivré par SCP Babau & Chambon, huissiers de justice à Toulon, publié au 2ème Bureau du service de la publicité foncière de Toulon le 4 mai 2022, Volume 2022 S N°41, outre bordereau rectificatif publié le 12 mai 2022 volume 2022 S N°43, en ce qu'il a ordonné la radiation dudit commandement aux frais de maître [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo, en ce qu'il a condamné maître [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo à verser à monsieur [Y] [T] la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a condamné maître [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo aux entiers dépens de l'instance et en ce qu'il a rejeté tous autres chefs de demandes ; Et statuant a nouveau, - Statuer ce que de droit conformément à l'article R.322-5 alinéa 2, aux articles R.322-15 et R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution ; Après avoir statué, le cas échéant, sur l'autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, - fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s'agit, - taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l'état de la procédure - fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts - juger que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente à intervenir - fixer la date d'audience à laquelle l'affaire sera appelée conformément aux dispositions de l'article R.322-21 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, à défaut de vente amiable envisageable ; - fixer la date de vente judiciaire et déterminer les modalités de visite des immeubles conformément aux dispositions de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution - dire qu'afin de permettre aux amateurs de visiter les lieux saisis, il pourra être procédé à la visite des lieux dans les quinze jours précédents la vente par un huissier choisi par le poursuivant et que l'huissier pourra, en cas de difficultés, se faire assister de monsieur le commissaire de police, d'un serrurier et d'un technicien du bâtiment ; - débouter monsieur [Y] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ; - condamner monsieur [Y] [T] à payer à maître [N] [V], es qualité de liquidateur de la SAS Symo une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente. Il expose agir en vertu de différents titres à savoir : *la grosse en due forme exécutoire d'un jugement rendu le 21 juillet 2020 par le tribunal de commerce de Salon de provence signifié le 17 aout 2020 (Pièces n°1 et n°2) ; * la grosse en due forme exécutoire d'un arrêt rendu le 27 mai 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-provence signifié le 22 juin 2021 (Pièces n°3 et n°4) ; * un bordereau d'hypothèque judiciaire définitive publié le 18 juin 2021 volume 2021 V N°3944 se substituant à l'inscription d'hypothèque provisoire publiée le 25 septembre 2019 volume 2019 V N° 4350 suivi d'un bordereau rectificatif publié le 25 septembre 2020 Volume 2020 V N° 3502 (Pièces n°5 à n°7) ; Il conteste la valeur probante de l'estimation retenue par le premier juge, sur le seul lot n°3 qui vaudrait 300 000 euros car l'avis de valeur n'est pas signé, l'agence n'est pas identifiable et l'estimation n'était valable que durant six mois. Il rappelle que la caisse de Crédit Mutuel a une créance également à hauteur de 151 083.23 euros outre intérêt légal majoré à compter du 12 juillet 2022. Il y a également violation du contradictoire par le premier juge qui n'a pas invité les parties à s'expliquer sur la disproportion. De plus, il n'a pas examiné les demandes de vente amiable qui étaient présentées pour les lots n°3 et n°7 que le jex aurait pu admettre alors qu'il était également sollicité la modification des mises à prix sur les lots mais il souligne que la modification des lots n'est pas possible. Les offres amiables produites sont caduques et supposaient l'obtention d'un crédit à hauteur de 100 000 €, elles ne peuvent être retenues. Il n'y a pas lieu à cantonnement alors qu'il n'est pas justifié que la vente des seuls lots 3 et 7 serait suffisante à désinteresser le Crédit Mutuel qui vient en rang préférable et Me [V] es qualité. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 22 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé, monsieur [T] demande à la cour de : - confirmer la décision rendue, - débouter Me [V] de toutes ses demandes, - le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de 'larticle 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Il soutient que les articles L111-7 et L311-5 du code des procédures civiles d'exécution étaient dans le débat, de sorte que le premier juge n'a pas failli au respect du contradictoire. Il appartient au créancier de démontrer que la saisie d'un seul ou certains des lots n'est pas suffisante pour désinteresser les créanciers inscrits. Plusieurs études de marché communiquées justifient la valeur des lots qui chacun avoisine 285 000 euros (pièce 5) et 255 000 euros (pièce 6). Le juge qui a ordonné la mainlevée de la saisie immobilière, n'avait pas à statuer sur les autres demandes et en particulier de vente amiable, elles devenaient sans objet. Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 6 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet, le Crédit Mutuel de Miramas demande à la cour de: - lui donner acte de ce qu'elle s'associe à la position de maitre [V], es qualité de liquidateur de la société Symo, - condamner tout succombant aux dépens. Elle rappelle qu'elle est créancier de premièr rang et que sa créance de 151 083.23 euros outre intérêts doit être prise en compte. Le trésor public, SIP la [Localité 10] assigné à personne habilitée le 6 octobre 2023 n'a pas constitué avocat. A l'audience de plaidoirie, la cour a invité les parties à communiquer leurs conclusions de première instance, et à verser aux débats le procés verbal descriptif, le cahier des conditions de vente et les informations sur les baux en cours. Le dossier de première instance n'étant pas parvenu à la cour. Elles ont été autorisées à une note en délibéré en lien avec ces documents. MOTIVATION DE LA DÉCISION * sur le non respect du contradictoire par le premier juge : Maitre [V], dans ses écritures fait reproche au premier juge de n'avoir pas respecté le principe du contradictoire, en ayant statué sur la disproportion des poursuites sans avoir, au préalable, invité les parties à s'expliquer sur ce point. Les conclusions de première instance prises par monsieur [T], en avril et en mai 2023, communiquées entre conseils, permettent toutefois de vérifier qu'elles visent les dispositions des articles L111-7 et L311-5 du code des procédures civiles d'exécution, de sorte qu'il n'y a pas là manquement au contradictoire par le juge de l'exécution, les moyens de droit ayant été soumis à la discussion des parties. * sur la mise en oeuvre de la saisie immobilière : Selon l'article L111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. Aux termes de l'article L311-5 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier ne peut procéder à la saisie de plusieurs immeubles de son débiteur que dans le cas où la saisie d'un seul ou de certains d'entre eux n'est pas suffisante pour le désintéresser et désintéresser les créanciers inscrits. Le créancier ne peut saisir les immeubles qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans le cas où l'hypothèque dont il bénéficie ne lui permet pas d'être rempli de ses droits. Le cahier des conditions de vente, se rapporte à trois appartements en rez de jardin et quatre parkings extérieurs, situés dans un bâtiment à [Adresse 11]. Un règlement de copropriété a été rédigé le 18 octobre 2018. Le lot n°1 est un trois pièces de 66 m² qui selon les éléments communiqués, a été loué à madame [L] le 22 octobre 2017 au prix de 884 euros par mois. Le lot n°3 est un trois pièces de 65 m² loué à monsieur [J] le 7 août 2015 pour 875 euros par mois. Le lot n° 4 est un deux pièces de 53 m² qui était occupé par monsieur [F] pour un loyer mensuel de734 euros selon bail du 2 janvier 2014, lequel a quitté les lieux en octobre 2023. Chaque logement dispose d'un petit jardin privatif et d'un stationnement. Les loyers ont fait l'objet de saisies par le trésor public. Les quatre parkings extérieurs sont inclus dans la saisie immobilière également. Dans la poursuite, il a été décidé de ne constituer qu'un seul lot englobant les trois appartements et les quatre places de stationnement sur la mise à prix unique de 100 000 €. Le procès verbal descriptif établi le 16 mai 2022 par la SCP Babau Chambon, huissiers de justice à Toulon, décrit une copropriété en bon état d'entretien, de même les parties communes végétalisées. Deux des logements les numéros 3 et 4 sont en état d'usage, le numéro 1 en bon état d'entretien. Le lot numéro 3 avait été proposé à la vente à monsieur [J] au prix de 295 000 €. Il a été estimé par l'agence Sovamer, située au 537 de l'avenue du Cap Nègre, donc voisine immédiate des logements, au prix de 300 000 euros et bien que cet avis de valeur soit contesté car non signé, la vérification de sa sincérité était aisée puisque portant la dénomination et les coordonnées du professionnel l'ayant réalisé. Une offre d'acquisition a été faite en novembre 2022, par monsieur [K] à 250 000 € qu'il a renouvelée en mars 2023. L'agence GTI Royal Immo en mars 2023 l'évalue à un prix moyen de 285 000 €. Le lot numéro 4 qui était loué à monsieur [F] a été estimé en mars 2023, par diverses méthodes de comparaison également, à un prix moyen de 255 000 €. Compte tenu de sa surface et son descriptif, outre son rapport locatif on peut admettre que le lot numéro 1 a également une valeur de l'ordre de 280 000 €. Les stationnements n'ont pas été chiffrés, mais ces éléments doivent être rapprochés de la créance du créancier poursuivrant arrêtée à 114 396.27 euros outre intérêt légal majoré à partir du 22 mars 2022 et de la créance du crédit Mutuel de 151 083.23 euros au 12 juillet 2022. Ainsi pour des créances de l'ordre de 265 500 euros à actualiser depuis 2022, les biens immobiliers ont été regroupés en un seul lot, mis en vente sur une mise à prix unique de 100000€, pour une valeur globale des biens saisis de plus de 800 000 euros sur le marché immobilier. Monsieur [T] apporte donc la preuve que la saisie globale est excessive, mais il ne demande devant la cour ni la vente amiable, ni le cantonnement se bornant à solliciter confirmation de la décision qui lui convient parfaitement. De sorte que la cour ne peut statuer de ces chefs, ces prétentions ne lui étant soumises par aucune des parties, étant rappelé que le juge de l'exécution ayant décidé la mainlevée de la saisie n'avait pas davantage à les envisager. Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [T] les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 2 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, CONFIRME la décision déférée, Y ajoutant, CONDAMNE Me [V], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS Symo à payer à monsieur [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE