Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 20/08298

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/08298 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTQ N° MINUTE : 4 Assignation du : 04 Septembre 2020 JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. LE MACIS venant aux droits de Monsieur [V] [C] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145 DÉFENDERESSE Madame [G] [I] [Z] [E] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466 Décision du 13 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/08298 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVTQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Mme Pauline LESTERLIN, Juge Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistées de Christian GUINAND, Greffier des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 14 Novembre 2023 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte du 20 juin 2012, Mme [G] [E] a donné à bail à M. [V] [C] des locaux commerciaux dépendants de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de trois, six, neuf ans consécutifs à compter du 1er juillet 2009 moyennant un loyer annuel en principal de 34.000 euros hors charges et hors taxes, pour une activité “CAFE - BAR - BRASSERIE et les activités annexes et connexes”. Ce local comprend : - lot n° 2 au rez-de-chaussée à droite de la porte de l’immeuble composé d’une boutique, une cuisine et un water-closet ; - lot n° 5 un appartement au premier étage composé d’une entrée, deux pièces principales, une cuisine, une salle de bains et un water-closet ; - lot n° 34 au sous-sol composé d’une cave communiquant avec la boutique par un escalier. L’immeuble dans lesquels se situent les locaux est soumis au statut de la copropriété. Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2012, M. [C] a cédé son fonds de commerce en ce compris du droit au bail, au profit de la SARL Le Macis (ci-après la société Le Macis). Par acte extrajudiciaire du 29 juin 2018, la société Le Macis a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2018 aux mêmes charges et conditions financières que le bail expiré sous réserve des dispositions résultant de l’application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel”. Par acte extrajudiciaire du 3 août 2018, Mme [E] a adressé à la société Le Macis un commandement visant la clause résolutoire au motif que cette dernière aurait réalisé des travaux en cave sans autorisation, ces travaux encombrant les parties privatives appartenant à un copropriétaire (M. [S] [R]), portant atteinte aux parties communes et ayant permis la création d’un second branchement en cave sur l’alimentation générale en eau de l’immeuble, ce qui lui permettrait d’échapper au compteur divisionnaire installé pour le local qu’elle occupe. Par ailleurs, en réponse à la demande de renouvellement de sa locataire, Mme [E] lui a signifié le 25 septembre 2018 son refus de renouveler le bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour les mêmes motifs. Par actes d’huissier délivrés le 16 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé Mme [E], la société Le Macis, M. [S] [R] et M. [K] [Y] afin de voir ordonner une expertise à la suite de désordres apparus et des travaux réalisés par la société Le Macis. Par ordonnance de référé rendue le 31 août 2018, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [O], lequel a déposé son rapport le 23 mars 2021. Par acte extra judiciaire en date du 28 novembre 2019, M. [S] [R] a fait assigner Mme [E], la société Le Macis et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris aux fins notamment de voir supprimer les canalisations installées dans ses caves et de les condamner à des dommages et intérêts. Cette affaire enregistrée sous le numéro RG 19/14626 est toujours pendante devant la 8ème chambre de ce tribunal. Parallèlement, par exploit introductif d’instance en date du 4 septembre 2020, la société Le Macis a attrait Mme [E] devant le tribunal Judiciaire de Paris aux fins de voir à titre principal constater l’absence de motifs graves et légitimes au congé qui lui a été délivré et obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 20/08298. Aux termes de ses dernières conclusions n°4 avant clôture notifiées par RPVA le 21 septembre 2022, la société Le Macis demande au tribunal de : 1/ Sur les demandes de constatation de la clause résolutoire et de résiliation du bail Au principal : - déclarer non écrite non écrite la clause résolutoire contenue dans le bail ; - juger que la clause résolutoire a été actionnée de mauvaise foi par le bailleur; - juger n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire, ni à prononcer la résiliation du bail ; Subsidiairement - prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de trois mois suivants la notification à la société Le Macis de l’accord de M. [R] et de la copropriété sur les travaux de déviation des canalisations validés par l’expert judiciaire ; En tout état de cause : - débouter Mme [E] de l’intégralité de ses demandes. 2/ Sur le refus de renouvellement du bail : - juger dénué de motif grave et légitime le refus de renouvellement délivré par Mme [E], En conséquence : - juger qu’elle bénéficie du droit au paiement d’une indemnité d’éviction ; - fixer l’indemnité d’éviction à la somme “provisionnelle” de 961.514 euros ; - condamner Mme [E] au paiement de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal capitalisés à compter de sa fixation et jusqu’au parfait paiement ; - juger qu’elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; A titre subsidiaire : - désigner tel expert qui lui plaira avec pour missions de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d’une perte de fond, notamment la valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, frais normaux de déménagement et de réinstallation, les frais de remploi, les frais et droits de mutation, la réparation du trouble commercial et la réparation de tous autres postes de préjudice en résultant. - fixer la provision à valoir sur les frais d’expertise à la charge de Mme [E], à l’origine de la demande de renouvellement, - dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, En tout état de cause : - condamner Mme [E] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [E] aux entiers dépens y compris les éventuels frais d’expertise judiciaire. Au soutien de ses demandes, la société Le Macis fait valoir en substance : - que la clause résolutoire figurant au bail liant les parties doit être réputée non écrite en ce qu’elle instaure deux délais différents qui créent une confusion dans l’esprit du preneur, à savoir un délai de 15 jours suivant sommation d’exécuter et un délai d’un mois suivant commandement de payer ; que le caractère non écrit affecte la totalité de la clause, - subsidiairement que la cour d’appel a été actionnée de mauvaise foi et repose sur des manquements qu’on lui impute qui sont non fondés, - qu’elle est de bonne volonté et offre de réaliser à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux de déviation des canalisations en cave litigieuses, lesquels sont conditionnés à l’accord de M. [R] et de la copropriété, - que les motifs invoqués par la bailleresse pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ne sont pas fondés ; que notamment, les travaux de création de nouvelles canalisations ont recueilli l’accord de la bailleresse ; que la société Le Macis ignorait qu’à cette occasion, le plancher devait être perforé ; que les travaux ont été réalisés par des entreprises qualifiées sous la supervision de la société Mickael B. Design en qualité d’architecte de conception et d’exécution ; que le rapport d’expertise a confirmé qu’il n’y avait eu aucun branchement de la société sur l’alimentation générale de l’immeuble, - qu’elle est donc fondée à réclamer une indemnité d’éviction, laquelle devra être chiffrée sur la base d’une perte de fonds, la société bénéficiant d’une clientèle de proximité. Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 2 juin 2022, Mme [E] demande au tribunal de : - débouter la société Le Macis de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail ou encore plus subsidiairement valider le refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction, - ordonner l’expulsion de la société Le Macis et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, - condamner la société Le Macis à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des taxes qu’elle aurait dû payer si le bail avait été maintenu, et ce à compter du 25 septembre 2018, - condamner la société Le Macis à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Le Macis aux entiers dépens, - rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, A titre subsidiaire, - dire et juger le montant des sommes réclamées par la société Le Macis injustifié, - dire et juger que l’expertise sollicitée se fera aux frais avancés de la société Le Macis, - dire et juger que l’expert devra également déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis l’échéance du bail, et ce conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce. Au soutien de ses demandes, Mme [E] fait exposer pour l’essentiel : - que lorsqu’une clause comporte des mentions réputées non écrites, seules ces mentions doivent être soustraites de la clause sauf caractère indivisible ; que dès lors, il convient de soustraire la référence au délai de 15 jours, ce qui a pour effet de voir la clause résolutoire s’appliquer dans le délai de 30 jours qui était prévu d’ailleurs, - que le preneur a violé ses obligations contractuelles en réalisant des travaux sans l’autorisation de son bailleur (perforation des dalles communes, appropriation de l’espace des caves privées) de la copropriété et du copropriétaire du dessous en exposant la bailleresse aux poursuites judiciaires, que la société Le Macis n’a pas à ce jour fait le nécessaire pour restituer au copropriétaire la jouissance de sa cave et rétablir ses installations dans la configuration d’origine avec étanchéité, - qu’une remise en état des lieux s’impose avant d’envisager les raccordements des canalisations de la société Le Macis sur les réseaux existants, - qu’elle n’a pas eu connaissance de l’ampleur des travaux menés par la société Le Macis, laquelle ne peut s’exonérer de sa responsabilité en prétendant avoir informé la bailleresse de son projet, - que l’attitude de la société Le Macis justifie à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, - que le montant de l’indemnité d’éviction réclamée par la société Le Macis est totalement injustifié. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022. Par conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, la société Le Macis a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, demande à laquelle s’est opposé l’avocat de Mme [E] par message RPVA du même jour ; l’incident a été joint au fond et évoqué devant le tribunal à l’audience de plaidoiries du 14 novembre 2023. MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ; pas plus il n’appartient au tribunal de donner acte à l’une ou l’autre des parties de déclarations qui n’ont aucun caractère juridictionnel. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la société Le Macis fait soutenir que postérieurement à l’ordonnance, par courriers des 22 septembre 2022 et 19 janvier 2023, elle a adressé deux courriers recommandés avec accusé de réception à sa bailleresse, sollicitant que les travaux de remise en état litigieux soient inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires mais qu’aucune réponse n’a été apportée à ces courriers. Elle indique qu’il est important que ces courriers soient versés aux débats, pour attester de sa volonté de faire réaliser, à ses frais avancés pour qui il appartiendra, les travaux de déviation des canalisations litigieuses. Elle ajoute vouloir également verser aux débats les conclusions notifiées le 1er juin 2013 dans la procédure enrôlée sous le n° RG 19/14626. Pour autant, ce motif n’est pas constitutif d’une cause grave pouvant justifier la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sollicitée ; étant entendu que la société Le Macis produit aux débats un dire récapitulatif adressé à l’expert judiciaire (ses pièces 28.4 et 49) en date des 12 janvier 2021 et aux termes duquel elle indiquait déjà vouloir “ faire part de sa volonté de régler amiablement le litige et entend s’associer à la solution proposée par le conseil du syndicat des copropriétaires consistant en des travaux de dévoiement des (canalisations des) caves n°35 et n°40, suivant deux devis estimatifs d’un montant respectif de 1.254,09 € HT pour la cave n°35 et 3.102,14 € HT pour la cave n°40” (...)” et demande “officiellement à Madame [E], au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [R] leur accord sur cette solution réparatoire.” Pas plus la production des conclusions notifiées dans le cadre de la procédure enrôlée sous le n°RG 19/14626 n’apparaît nécessaire à la résolution du présent litige, les parties ayant eu largement lors du déroulement de la présente procédure l’occasion d’échanger sur les questions en lien avec les désordres ayant conduit à la mesure d’expertise judiciaire. La demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la société Le Macis sera donc rejetée. Sur le fond Sur la validité de la clause résolutoire contractuelle L’article L 145-41 du code de commerce, qui vise la clause résolutoire énonce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.” Et l’article L 145-15 du même code, issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et applicable aux baux en cours précise : “ Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.” Compte tenu de la gravité des effets d’une clause résolutoire, les conditions d’application d’une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction stipulée au bail ; elle doit en outre viser le délai légal et impératif d’un mois. En l’espèce, la clause résolutoire est rédigée ainsi qu’il suit : “Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou du montant des accessoires à son échéance ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent contrat ou de la Loi comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus (...)” La prévision, par cette clause, d'une possible résiliation de plein droit du bail dans un délai de quinze jours suivant une mise en demeure si le preneur commet un manquement autre que le défaut de paiement des sommes dues est contraire aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et, par application de l'article L 145-15 du code de commerce, elle doit être réputée non écrite. Contrairement à ce que fait soutenir Mme [E], cette sanction n’a pas vocation à s’appliquer à la seule mention du délai de quinze jours, mais à tout le moins à la proposition de phrase en son entier qui dispose “ou quinze jours après une sommation d’exécuter” ; en effet, l’illégalité constatée entache nécessairement l’obligation d’exécuter qui est en lien avec le délai de quinze jours. La clause résolutoire du bail du 20 juin 2012 liant les parties sera donc réputée non écrite en ce qu’elle indique “ou quinze jours après une sommation d’exécuter”. En conséquence, les demandes de Mme [E] en constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur la sommation d’exécuter délivrée le 3 août 2018 et les demandes subséquentes seront rejetées. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Mme [E] Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un bail conclu le 20 juin 2012, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. En l'espèce, Mme [E] est mal fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail du 20 juin 2012 alors, d'une part, que ce contrat a d'ores et déjà pris fin le 30 juin 2018 par l'effet du refus de renouvellement signifié à la société Le Macis le 25 septembre 2018 et d'autre part, qu'elle ne sollicite pas du tribunal qu'il fasse rétroagir la résiliation à une date antérieure à la date d'effet dudit congé. Mme [E] sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. Sur le refus de renouvellement notifié par Mme [E] Sur la validité du refus de renouvellement En vertu des articles L.145-14, L.145-17 et L.145-28 du code de commerce, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail, et ce refus met fin au bail. S'il est fondé sur des motifs graves et légitimes, le preneur devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d'effet du refus, mais si les motifs invoqués par le bailleur sont jugés insuffisants, le preneur a droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité. Ce titre légal d'occupation peut être résilié en cas de manquement du preneur à ses obligations, celui-ci étant alors déchu de tout droit à indemnité d'éviction. L'article L.145-17 du code de commerce exige en outre, si le bailleur invoque l'inexécution d'une obligation, que la délivrance du congé soit précédée ou accompagnée d'une mise en demeure de faire cesser l'infraction dans le délai d'un mois, cet acte devant, à peine de nullité, être réalisé par acte extrajudiciaire et reproduire les termes dudit article. En l'espèce, la mise en demeure prévue à l’article L 145-7 est constitué par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 3 août 2018 par Mme [E] à la société Le Macis, lequel fait injonction au preneur dans un délai d’un mois, de : - supprimer les installations réalisées en cave sans autorisation du bailleur et la copropriété et de rétablir les lieux en l’état d’origine avant travaux, - cesser immédiatement de créer des infiltrations, des dégradations et des odeurs nauséabondes dans les caves de l’immeuble et d’utiliser le raccordement de la société preneuse sur l’alimentation générale de l’eau de l’immeuble sans passer par le compteur divisionnaire. Il est précisé dans l’acte que “les présentes valent mise en demeure, dans les termes de l’article L.145-17 du code de commerce”, dont les termes sont repris ensuite. Dès lors, le refus de renouvellement délivré le 25 septembre 2018 ayant été délivré dans les formes requises à l'article L.145-17 du code de commerce, a valablement mis fin au bail à compter du 30 juin 2028 à 24h. Sur les motifs graves et légitimes invoqués dans l'acte du 25 septembre 2018 Selon l'article L.145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime, soit tout acte, imputable au locataire sortant, constituant un manquement aux obligations nées des clauses du bail d'une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. Le tribunal relève à titre liminaire que le refus de renouvellement ne vise pas le manquement de la locataire en lien avec les travaux sur la façade de l’immeuble abritant les locaux loués, de sorte que les développements sur ce point de la société Le Macis sont sans objet. S’agissant des installations réalisées en cave, le contrat de bail prévoit que le preneur ne peut faire “aucun changement, démolition, percement de murs de vitrines ou cloisons, etc sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction e l’architecte du Bailleur dont les honoraires resteront à la charge du Preneur.” En outre, il résulte de l’article 1728 1° du code civil que le locataire est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. En l’espèce, il ressort de la procédure et notamment du rapport d’expertise de M. [O] versé aux débats, et il n’est pas contesté, que la société Le Macis a fait procéder à des travaux consistant notamment à la mise en place de canalisations nouvelles en cave, qui ont conduit à des percements du plancher, partie commune, et élément structurel de l’immeuble. Ces travaux ont en outre rendu la cave d’un copropriétaire (M. [R]) pour partie inutilisable compte tenu de la présence des nouvelles canalisations. Ils ont par ailleurs engendré des désordres en lien avec des infiltrations d’eau ayant affecté, notamment, une autre cave appartenant à M. [R]. Ces travaux sont imputables à la société Le Macis qui ne peut valablement, pour s’exonérer de sa responsabilité, se prévaloir de l’accord de la bailleresse étant entendu : - que l’expert judiciaire indique dans son rapport (page 82) que “A moins d’être sachant, il est impossible sur la base de l’APAS (avant projet sommaire) produit, d’apprécier la nature des travaux nécessaires relatives à la réalisation de ces percements et des conséquences sur la dalle de plancher et sur les espaces en sous-sol. Il est clair que si ces éléments avaient été portés à la connaissance de la propriétaire, celle-ci se serait rapprochée du syndicat des copropriétaires pour faire part de ces travaux qui impactent les parties communes (dalle) et privatives (caves) de la copropriété”, - qu’en toute hypothèse, le locataire, qui en l’espèce ne pouvait ignorer l’ampleur des travaux qu’il faisait diligenter, ne doit pas utiliser abusivement l'autorisation donnée par son bailleur. Pas plus la société Le Macis n’est fondée à objecter que la bailleresse vise des infractions auxquelles elle ne pouvait juridiquement et matériellement remédier dans le délai d’un mois, alors même que tant l'absence d'accord exprès et par écrit du bailleur à la réalisation des travaux précisément définis, qui n'est pas susceptible de régularisation, que la nature et l'importance des travaux effectués, qui portent atteinte aux parties communes, rendent l'infraction irréversible, de sorte que la délivrance d'une mise en demeure préalable n'était même pas nécessaire pour permettre au bailleur d'invoquer ce motif. Il s’ensuit que le manquement sus visé de la société Le Macis à son obligation d'user raisonnablement de la chose louée, auquel l'intéressée n'a pas mis un terme dans le délai d'un mois qui lui était imparti, constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction, sans qu’il soit besoin d’analyser les autres motifs retenus dans le congé délivré par Mme [E]. Il convient donc de débouter la société Le Macis de sa demande aux fins de voir dire qu'elle peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et de sa demande de désignation d'un expert judiciaire pour en déterminer le montant. Sur les demandes reconventionnelles d'expulsion de la société Le Macis et de condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation Il résulte du refus de renouvellement et sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction régulièrement signifié à la société Le Macis par Mme [E] le 25 septembre 2018 que le bail du 20 juin 2012 a pris fin le 30 juin 2018 à 24h00. Par voie de conséquence, la société Le Macis, qui n'a pas vocation à bénéficier du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L. 145-28 du code de commerce, est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er juillet 2018. Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion formée à son encontre par Mme [E], dans les conditions décrites au dispositif ci-après. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l'espèce, au vu des caractéristiques des lieux loués et du préjudice résultant pour le bailleur de leur occupation sans droit ni titre par la société Le Macis, il sera fait droit à la demande de Mme [E] de voir condamnée la société Le Macis à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier contractuel, outre les charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré. Cette somme sera due jusqu'à complète restitution des lieux. Sur les autres demandes La société Le Macis, qui perd le procès qu'elle a engagé, sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à Mme [E] la somme de 4000 euros. Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la société Le Macis, Déclare non écrite la mention figurant à la clause résolutoire du contrat de bail du 20 juin 2012 indiquant “ou quinze jours après une sommation d’exécuter”, Rejette la demande de Mme [G] [E] de constat d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes, Rejette la demande de Mme [G] [E] de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, Dit que le refus de renouvellement délivré le 25 septembre 2018 par Mme [G] [E] a valablement mis fin au bail la liant à la société Le Macis à compter du 30 juin 2028 à 24h. Déboute la société Le Macis de sa demande aux fins de voir dire qu'elle bénéficie du droit au paiement d'une indemnité d'éviction et de ses demandes de désignation d'un expert judiciaire, Dit Mme [G] [E] fondée à dénier à la société Le Macis le droit au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce, Dit que la société Le Macis est occupante sans ni titre depuis le 1er juillet 2018 des locaux objets du bail du 20 juin 2012 dépendants de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], En conséquence, ordonne à la société Le Macis de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, Dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Le Macis pourra être expulsée à la requête de Mme [G] [E], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamne la société Le Macis à payer à Mme [G] [E], à compter du 1er juillet 2018 et jusqu'à complète restitution des lieux loués, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré, Condamne la société Le Macis à payer à Mme [G] le refus de renouvellement délivré le 25 septembre 2018 ayant été délivré dans les formes requises à l'article L.145-17 du code de commerce, a valablement mis fin au bail à compter du 30 juin 2028 à 24h. [E] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Le Macis aux dépens, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 13 Février 2024 La GreffièreLa Présidente M. PLURIELS. GUILLARME