Cour d'appel, 14 février 2024. 21/07178

N° RG 21/07178 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N3NA Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 07 septembre 2021 RG : 21-001763 [P] C/ S.C.I. LES MIMOSAS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 14 Février 2024 APPELANTE : Mme [V] [P] née le 16 Mars 1968 à [Localité 3] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, toque : 1575 INTIMÉE : La SCI LES MIMOSAS, Société Civile Immobilière, au capital social de 304,90 euros, ayant son siège social sis [Adresse 2][Localité 4]N, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 433 031 416, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège Représentée par Me Vincent DURAND de la SELARL ACTIVE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 896 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 08 Décembre 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Décembre 2023 Date de mise à disposition : 31 Janvier 2024 prorogée au 14 Février 2024 Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Véronique DRAHI, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2005 à effet au 1er novembre 2005, la SCI «'Les Mimosas'», représentée par son mandataire, la Régie Investim, a donné à bail à Mme [V] [P], pour une durée de 3 ans renouvelable, un appartement type T4 au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 379,86 €, outre les charges locatives et le versement d'un dépôt de garantie de 759,72 €. Par lettre recommandée du 6 avril 2020, la SCI «'Les Mimosas'» a donné congé à la locataire à effet au 31 octobre 2020 avec offre de vente au prix de 220'000 €, hors place de parking. Par exploit du 19 mai 2020, la SCI a réitéré le congé à effet au 31 octobre 2020 pour le même motif et aux mêmes conditions. Soutenant que la locataire, qui n'avait pas exercé son droit de préemption, se maintenait dans les lieux sans droit ni titre, la SCI «'Les Mimosas'» a, par acte du 20 avril 2021, fait assigner celle-ci devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement rendu le 7 septembre 2021, statué ainsi': Constate la résiliation du bail consenti le 24 octobre 2005 par la SCI «'Les Mimosas'» à Mme [V] [P] à compter du 1er novembre 2020, Dit qu'à défaut de départ spontané dans un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, la SCI «'Les Mimosas'» sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [P] et de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur, Rappelle que si des meubles se trouvent encore dans les lieux, ceux-ci seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par elle ou un autre lieu choisi et décrit par l'huissier de justice qui en avisera Mme [V] [P] dans les conditions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, Condamne Mme [V] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges courants et jusqu'à libération effective des lieux, Déboute la SCI «'Les Mimosas'» de ses demandes contraires ou complémentaires, Déboute la SCI «'Les Mimosas'», de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [V] [P] aux entiers dépens. Par déclaration en date du 27 septembre 2021, Mme [V] [P] a relevé appel de cette décision, critiquant uniquement les chefs ayant constaté la résiliation du bail, ayant autorisé son expulsion et l'ayant condamnée à payer une indemnité mensuelle d'occupation. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 23 novembre 2023 (conclusions récapitulatives et de synthèse), Mme [V] [P] demande à la cour': Vu les dispositions de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 23 et 24, Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile, Vu les faits et les pièces produites, Infirmer en tous points le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, Statuant à nouveau, Prendre acte de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône du 24 août 2023 laquelle efface les dettes de la SCI «'Les Mimosas'» à l'égard de Mme [P] à hauteur de 11'206,87 €, Dire et juger que le bail du logement occupé par Mme [V] [P] n'est pas résilié, Décharger Mme [V] [P] de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, Débouter la SCI «'Les mimosas'» de l'intégralité de ses demandes, fins et moyens, Condamner la SCI «'Les mimosas'» à payer à Mme [V] [P] la somme de 2'500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner la même aux entiers dépens de l'instance. Elle demande à la cour de débouter la SCI «'Les Mimosas'» de sa demande en paiement puisqu'une dette de 11'206,87 € se trouve effacée par l'effet du rétablissement personnel prononcé le 24 août 2023 par la commission de surendettement des particuliers du Rhône. Elle dénonce ensuite le caractère frauduleux du congé délivré par la société bailleresse qui entend mettre un terme à plusieurs baux actuellement en cours pour relouer les appartements qu'elle possède à des loyers plus onéreux. Elle indique que M. [K] et Mme [B] se sont ainsi vus délivrer des congés, tandis que Mme [Y] a quant à elle quitté les lieux alors que son appartement a été reloué. Elle demande à la SCI de lui communiquer les contrats de bail concernant l'immeuble sur les 5 dernières années. Enfin, elle prétend que le prix de vente proposé est volontairement dissuasif, ce qui caractérise là encore une fraude. Elle prétend en effet que son appartement est d'une valeur de 150'000 à 180'000 € compte tenu des prix pratiqués dans le quartier. Elle conclut au rejet de l'appel incident de la SCI «'Les Mimosas'» visant à la condamnation à des charges impayées dans la mesure où la société intimée ne justifie pas du caractère récupérable des charges dont elle sollicite le paiement, ni même avoir notifié un décompte et proposé de consulter les justificatifs comme le prévoit l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 décembre 2023 (conclusions d'intimée appel incident n°5), la SCI «'Les Mimosas'» demande à la cour': Vu les dispositions du Décret n°87-713 du 26 août 1987, Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose, Vu l'article L441-2-3 du Code de la construction et de l'habitation, Vu les pièces versées aux débats, I. A TITRE LIMINAIRE, SUR L'IRRECEVABILITE DES DEMANDES DE Mme [V] [P] JUGER que les prétentions de Mme [V] [P] en contestation de la résiliation du contrat de bail et de la régularité du congé pour vente n'étaient pas présentées dans les conclusions prévues à l'article 908 du Code de procédure civile, JUGER que les prétentions de Mme [V] [P] en contestation de la résiliation du contrat de bail et de la régularité du congé pour vente constituent des demandes nouvelles en cause d'appel, JUGER que les prétentions de Mme [V] [P] en contestation de la résiliation du contrat de bail et de la régularité du congé pour vente sont devenues sans objet compte tenu du déménagement de l'appelante, En conséquence : JUGER les demandes de Mme [V] [P] en contestation de la résiliation du contrat de bail et de la régularité du congé pour vente irrecevables, II. A TITRE PRINCIPAL, SUR LE REJET DES PRETENTIONS de Mme [V] [P] CONFIRMER en tout point le Jugement rendu en première instance par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 07 septembre 2021, En conséquence, REJETER l'intégralité des demandes de Mme [P], III. A TITRE RECONVENTIONNEL SUR L'APPEL INCIDENT ET LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT DES CHARGES LOCATIVES ET INDEMNITE D'OCCUPATION CONFIRMER en tout point le Jugement rendu en première instance par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 07 septembre 2021, CONDAMNER Mme [P] à payer la somme de 11.206,87 € au titre de sa dette locative, Y ajoutant, CONDAMNER Mme [P] à payer à la SCI «'Les Mimosas'» la somme de 4'000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Mme [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Active Avocats, sur son affirmation en droit, En tout état de cause, DEBOUTER Mme [P] de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société SCI «'Les Mimosas'» y compris au titre de dommages et intérêts et de l'article 700 et des dépens. Elle y rappelle d'abord qu'aux termes de ses premières conclusions, Mme [P] ne contestait pas la résiliation du bail, contestation qui n'est apparue que dans un jeu de conclusions ultérieures et qui doit en conséquence être déclarée irrecevable en vertu du principe de concentration des moyens énoncé à l'article 910-4 du Code de procédure civile. Par ailleurs, elle considère que la demande nouvelle en appel, consistant à contester la validité du congé, doit aussi être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du Code de procédure civile. Au demeurant, elle observe que cette prétention nouvelle est devenue sans objet puisque Mme [P] a déménagé mais qu'en tout état de cause, la mauvaise foi de l'appelante est caractérisée puisqu'elle avait reconnu dans ses premières écritures la validité du congé, ce qui constitue un aveu judiciaire. Sur le fond, elle se défend de tout congé frauduleux et elle considère que Mme [P] ne rapporte la preuve contraire. Elle expose qu'elle délivre des congés à tous les locataires pour pouvoir vendre l'immeuble libre de toute occupation si aucun locataire ne se porte acquéreur d'un logement. Elle précise qu'en raison du maintien dans les lieux de locataires au-delà du terme des congés, plusieurs acquéreurs se sont désistés. Elle ajoute qu'elle doit, préalablement à la vente envisagée, mettre l'immeuble en copropriété, ce qui nécessite l'intervention d'un géomètre pour établir l'état descriptif de division, laquelle intervention a été empêchée par certains locataires. Elle relève que Mme [P] ne rapporte pas d'avantage la preuve que le prix de vente proposé serait excessif, produisant pour sa part des estimations par des professionnels de l'immobilier. Elle forme appel incident en sollicitant la condamnation de Mme [P] à lui payer un arriéré d'indemnités d'occupation de 11'206,87 €, précisant qu'elle avait formé un recours contre la décision de rétablissement personnel prise par la commission de surendettement qui doit ré-examiner la situation de l'appelante. *** Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions. MOTIFS, A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» ou «'prendre acte'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la recevabilité des prétentions de l'appelante': L'article 910-4 du Code de procédure civile dispose': «'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'» En l'espèce, l'appelante a régulièrement conclu dans les 3 mois de sa déclaration d'appel conformément aux dispositions de l'article 910 puisqu'elle a remis ses écritures au greffe par voie électronique le 20 décembre 2021. Aux termes de ces premières écritures, elle demandait, outre l'information du jugement, d'une part, de constater l'impossibilité de l'expulser pendant la trêve hivernale, et d'autre part, d'ordonner le maintien du bail jusqu'à l'aboutissement de sa demande de logement social. Ces prétentions, qui consistent à solliciter un délai pour quitter les lieux, sont exclusives de toute contestation de la validité du congé délivré. Dès lors, la demande tendant à voir juger que le bail ne serait pas résilié, laquelle figure dans les dernières écritures de Mme [P], est une demande nouvelle. En outre, la cour constate que cette nouvelle demande n'est pas destinée à répliquer aux conclusions adverses et que Mme [P] ne prétend pas, et encore moins ne démontre, que cette demande aurait pour objet de faire juger une question née de la survenance ou de la révélation d'un fait nouveau. Dès lors, la SCI «'Les Mimosas'» est fondée à opposer à l'appelante l'irrecevabilité de sa prétention tendant à discuter la validité du congé qui lui a été délivré. La cour déclare la demande tendant à juger que le bail ne serait pas résilié irrecevable. La cour constate qu'en l'absence de maintien de toute demande de délais pour quitter les lieux et en l'absence de demande valablement formée pour contester de la validité du congé, elle ne peut que confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions attaquées. Sur l'actualisation de sa demande en paiement par l'intimée : En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit notamment les charges récupérables comme des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée. L'alinéa 4 de ce même article 23 dispose : «'Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.'». Sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, il est jugé que l'indemnité d'occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité. En l'espèce, la SCI «'Les Mimosas'» réclame un arriéré locatif de 11'206,87 € qui correspond au montant de la créance déclarée auprès de la commission de surendettement. Pour autant, la société intimée ne produit aucun décompte à hauteur de ce montant. En effet, le décompte produit dans le cadre de la présente instance est daté du 26 octobre 2022 et il porte sur des soldes de charges pour les années 2019, 2020 et 2021, et sur des indemnités d'occupation impayées depuis septembre 2021, pour un arriéré locatif de 7'391,37 €. La cour constate que seuls les détails des soldes de charges pour les années 2020 et 2021 sont justifiés. Dès lors, le solde de charges pour 2019 d'un montant de 123,79 € sera écarté. La cour relève ensuite que contrairement aux contestations de Mme [P], il est suffisamment établi que les soldes de charges réclamés concernent des charges récupérables s'agissant de la taxe d'ordure ménagère, de frais d'entretien de l'immeuble, de frais location de bacs poubelle et de frais de sorties quotidiennes desdits bacs, le tout justifié selon avis de taxe foncières et factures régulièrement versés aux débats. Par ailleurs, la circonstance que la SCI «'Les Mimosas'» n'ait pas respecté son obligation, d'une part, de communiquer annuellement à la locataire le décompte de charges, et d'autre part, de tenir à sa disposition les pièces justificatives dans les 6 mois de la régularisation de charges opérée, ne suffit pas à discuter l'exigibilité desdites charges récupérables dès lors que ces charges sont justifiées dans leur principe et leur montant dans le cadre de la présente instance et qu'il est permis comme en l'espèce de vérifier les régularisations opérées. Il résulte de ce qui précède que la société intimée rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance correspondant à des arriérés de charges et à des indemnités d'occupations dus à compter du mois de novembre 2020, dont le montant est valablement calqué sur les loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail. Mme [P] sera ainsi condamnée à payer à la SCI «'Les Mimosas'» la somme de 7'267,58 €, avec cette précision que le créancier ne pourra pas recouvrer cette créance en cas d'effacement de celle-ci par l'effet du rétablissement personnel décidé le 24 août 2023 par la commission de surendettement des particuliers du Rhône ou de toute autre décision qui s'y substituerait compte tenu du recours formé par la SCI et transmis au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne statuant en matière de surendettement. Sur les autres demandes : Mme [P] succombant, la cour la condamne aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Active Avocats. La cour déboute Mme [P] de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles et la condamne à payer à la SCI «'Les Mimosas'» la somme de 1'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, montant justifié en équité. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare Mme [V] [P] irrecevable en sa demande tendant à voir juger que le bail n'est pas résilié, Confirme le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, Y ajoutant, Condamne Mme [V] [P] à payer à la SCI «'Les Mimosas'» la somme de 7'267,58 € au titre de charges locatives et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté à l'échéance du mois d'octobre 2022 incluse, Rappelle qu'en vertu des articles L.741-2 et L.741-6 du Code de la consommation, le rétablissement personnel entraîne l'effacement de toutes les dettes du débiteur qui en bénéficie, Condamne Mme [V] [P] aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Active Avocats, Rejette la demande de Mme [V] [P] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne Mme [V] [P] à payer à la SCI «'Les Mimosas'» la somme de 1'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Véronique DRAHI, CONSEILLER