Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/03425

5ème Chambre ARRÊT N°-198 N° RG 23/03425 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T2XG V/REF : 22/01404 M. [N] [K] M. [G] [K] M. [O] [K] C/ Mme [Y] [M] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 15 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Mars 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [N] [K] ès nom et ès qualités d'héritier de son père [O] [K] décédé né le 18 Juillet 1959 à [Localité 11] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Marie-Caroline CLAEYS de MC2 AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Monsieur [G] [K] ès nom et ès qualités d'héritier de son père [O] [K] décédé né le 16 Octobre 1972 à [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Marie-Caroline CLAEYS de MC2 AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Monsieur [O] [K] (décédé le 27.10.2023) né le 21 Août 1935 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Marie-Caroline CLAEYS de MC2 AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Madame [Y] [M] née le 10 Décembre 1983 à [Localité 11] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Luc FURET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT Par acte en date du 24 septembre 2014, M. [O] [K] a donné un local à bail à titre commercial à Mme [Y] [M] des locaux à [Adresse 10]. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans, à compter rétroactivement du 1er juillet 2014. Les locaux sont affectés à usage commercial pour le rez-de-chaussée, et à usage d'habitation pour le surplus. Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par les consorts [K], le 9 mai 2022 pour manquement à ses obligations contractuelles. Mme [Y] [M] a contesté les manquements reprochés. Les consorts [K] ont saisi le tribunal judiciaire aux fins de constater la résiliation du bail. Par ordonnance du 19 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lorient a : - déclaré irrecevable l'action en résiliation de bail formé par les consorts [K] à l'encontre de Mme [Y] [M], - déclaré irrecevables les demandes d'expertise et de réduction provisoire du loyer formées reconventionnellement par cette dernière, - condamné les consorts [K] à verser à Mme [Y] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné les consorts [K] aux dépens. Le 14 juin 2023, les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision. M. [O] [K] est décédé le 27 octobre 2023. À l'audience du 22 novembre 2023, l'interruption de l'instance a été constatée, l'ordonnance de clôture révoquée et le dossier renvoyé à l'audience du 13 mars 2024. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 1er mars 2024, messieurs [N] et [G] [K] demandent à la cour de : - réformer l'ordonnance dont appel, En conséquence : - déclarer recevable leur demande en constat de la résiliation du bail sur le fondement du manquement à la clause 'Destination' compte tenu de l'exploitation d'une activité d'épicerie, aucune prescription n'étant invoquée, - déclarer recevables leur demande en constat de la résiliation du bail, sur le fondement du manquement à la clause 'Destination' et des travaux d'aménagement des WC réalisés sans autorisation, - débouter Mme [Y] [M] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer l'ordonnance dont appel pour le surplus, - débouter Mme [Y] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, - condamner Mme [Y] [M] au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 1er mars 2024, Mme [Y] [M] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 19 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lorient en toutes ses dispositions, - la dire et juger bien fondée à opposer aux consorts [K] une fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action, En conséquence, - prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les consorts [K] dans leur assignation délivrée suivant exploit d'huissier en date du 26 juillet 2022, - débouter les consorts [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins, plus amples ou contraires, - condamner les consorts [K] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [K] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 13 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [N] [K] et M. [T] [K] reprochent à Mme [M] des travaux d'aménagement des WC sans autorisation, le non-respect de la clause 'Destination' compte tenu de l'organisation de concerts et de l'activité d'épicerie exercées dans les lieux et de la violation de la clause 'Enseigne' du fait de la présence de plusieurs enseignes. Ils estiment que le juge de la mise en état a inversé la charge de la preuve en indiquant qu'ils ne prouvaient pas que les travaux avaient moins de 5 ans. Ils signalent qu'aucune pièce ne démontre que les travaux d'aménagement des WC étaient déjà réalisés à la date de signature du bail. Ils soutiennent qu'il n'est pas démontré leur connaissance de la réalisation des travaux des WC. Concernant la clause 'Destination', messieurs [K] considèrent que le juge de la mise en état a tranché une question relevant du juge du fond en soutenant que la mise en vente de coffrets ou paniers garnis ne caractérise pas l'exercice d'une activité d'épicerie à titre temporaire. Pour les activités de concerts, les bailleurs contestent la motivation du juge de la mise en état et affirment que Mme [M] organise régulièrement des concerts, activité non incluse dans le bail et qu'elle n'est pas détentrice de la licence d'organisatrice de spectacles. En réponse, Mme [M] affirme que les manquements visés dans le commandement du 9 mai 2022 et dans l'assignation sont connus des bailleurs depuis plus de 5 années. Elle expose que : - les travaux d'aménagement des WC ont été réalisés en 2011 et que les consorts [K] en avaient connaissance puisqu'un dégât des eaux dans les WC a entraîné des travaux à la charge des bailleurs, - elle conteste avoir exercé une activité d'épicerie ; elle vend, comme l'exploitant précédent des coffrets de bières ou autres boissons au moment des fêtes de fin d'année et ce comme tous les commerces de la commune, - elle est en règle pour l'organisation de concerts, de soirée disc-jockey ou soirées à thème, qui font partie de l'activité normale d'un débit de boissons, et que le reste des animations est organisé par des associations extérieures, - la devanture actuelle est dans le même état qu'au 24 septembre 2014. Elle considère que l'action en résiliation du bail est une réaction à la mise en demeure de la mairie de [Localité 9] du 23 décembre 2021 d'avoir à procéder à la remise aux normes du logement situé au 1er étage dans un délai de 6 mois, remise en état qui n'a pas été réalisée. Elle précise qu'elle continue à payer le loyer alors qu'elle a quitté ce logement. Elle décrit l'appartement et le commerce et signale un phénomène généralisé de moisissures et un début de pourrissement des plafonds et murs. En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Cette prescription commence à courir à compter du jour où les bailleurs ont eu connaissance des faits qu'ils reprochent au preneur. La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir. - Sur les travaux. Le bail prévoit en page 6 : il ne pourra être fait dans les locaux loués, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs, de cloisons ou plancher, ni aucun changement de distribution. Des pièces versées au dossier, il résulte que : - une déclaration de travaux a été déposée à la mairie le 22 avril 2011, - les membres de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité a donné, le 19 mai 2011, un avis favorable à l'agrandissement des WC, - une décision de non opposition à la déclaration de travaux de la part de la mairie du 2 août 2011, - des travaux ont été réalisés selon des factures des 30 juin 2011, 31 juillet 2011, 31 août 2011. Ainsi les travaux de modification des WC ont été réalisés avant la conclusion du bail commercial. Le bailleur ne pouvait ignorer ces travaux puisqu'en septembre 2016, un dégât des eaux a eu lieu dans ces WC en raison d'infiltrations d'eau au travers du plancher haut du rez de chaussée non protégé après l'enlèvement de la véranda sur demande de M. [O] [K], ce dernier étant présent sur site le 3 novembre 2016. Le fait que dans ses constats du 19 mai 2022 et du 23 janvier 2023, le commissaire de justice note 'des sanitaires d'aspect extrêmement récents' ou 'des aménagements récents' ne peut être probant s'agissant d'une appréciation subjective corroborée par aucune pièce justificative. Les travaux ayant été réalisés plus de 5 ans avant le commandement du 9 mai 2022, c'est par une juste appréciation que le premier juge a retenu la fin de non-recevoir sur ce point. - Sur l'aménagement de l'enseigne. Le bail prévoit en page 10 : le locataire ne pourra apposer sur la façade de l'établissement aucune affiche et aucun écriteau quelconque autre qu'une enseigne portant son nom et la nature de son commerce, conformément à l'usage, mais sous son entière responsabilité. Cette enseigne ne pourra être posée que sur la façade, à défaut d'autres dispositions plus contraignantes et notamment du règlement de copropriété. Les consorts [K] ne formulent aucune observation sur ce point dans leurs conclusions. Des pièces versées au dossier, il apparaît que : - M. [I], qui a acheté le fonds de commerce en 2000, atteste que deux enseignes se trouvaient sur la façade l'une au nom du bar et l'autre au nom d'une marque de bière, - la société France Boissons a pris en charge le financement d'une enseigne et d'un bandeau lumineux extérieur le 7 novembre 2011, - des témoins attestent de la présence des enseignes depuis au moins l'arrivée de Mme [M] dans le commerce. C'est par une juste appréciation que le premier juge a retenu la prescription des demandes des bailleurs sur ce point. - Sur la clause de destination. Le bail prévoit en pages 2 et 3 : le bien loué devra être affecté, savoir : - pour partie soit le rez de chaussée, à usage commercial, et plus précisément à usage de bar, - le surplus à usage d'habitation. Le locataire ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire, aucune autre activité commerciale que celle déterminée ci-dessus. Les parties conviennent que les biens loués forment un tout indivisible, à titre commercial pour le tout. Il n'est pas contesté que Mme [M] organise régulièrement des concerts au sein de son bar et qu'elle y vend, notamment au moment des fêtes de fin d'année, des paniers garnis. Ces activités ont eu lieu et se sont produites notamment en 2020, 2021, 2022 de sorte que la prescription invoquée par Mme [M] ne peut être retenue sur ces deux difficultés relatives à la clause de destination. L'ordonnance critiquée est infirmée sur ce point. - Sur les autres demandes. Les dépens de première instance et d'appel sont pris en charge par les consorts [K] pour moitié et par Mme [M] pour moitié. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition du greffe : Infirme l'ordonnance du 19 mai 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en résiliation de bail formée par les consorts [K] fondée sur le respect de la clause de destination du bail et en ce qu'elle a condamnée les consorts [K] aux frais irrépétibles et aux dépens et confirme l'ordonnance pour le surplus ; Statuant à nouveau, Juge recevable l'action en résiliation de bail formée par les consorts [K] fondée sur le respect de la clause de destination du bail ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile devant le premier juge ; Dit que les dépens de première instance sont pris en charge pour moitié par messieurs [K] et pour moitié par Mme [M] ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Dit que les dépens d'appel sont pris en charge pour moitié par messieurs [K] et pour moitié par Mme [M]. Le greffier, La présidente,