Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/01076

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/105 N° RG 23/01076 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X3O5 3 copies GROSSE délivrée le05/02/2024 àla SELARL ADRIEN BONNET Me Baptiste MAIXANT Rendue le CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 08 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. 3SK, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Philippe-adrien BONNET de la SELARL ADRIEN BONNET, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. ECLAIRAGE BIS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES : Par acte du 19 mai 2023, la SCI 3SK a assigné la SARL ECLAIRAGE BIS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - constater que la SARL ECLAIRAGE BIS est sans droit ni titre ; - ordonner l’expulsion de la SARL ECLAIRAGES BIS à réception de l’ordonnance à intervenir, et à défaut avec le concours de la force publique ; - condamner la SARL ECLAIRAGES BIS au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 550 euros par mois, ladite indemnité étant due en totalité pour chaque mois commencé ; - condamner la SARL ECLAIRAGES BIS au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’aticle 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La demanderesse expose qu'elle a consenti à la défenderesse par acte du 1er avril 2020 un bail de courte durée qui est arrivé à expiration le 28 février 2023 ; qu’elle a manifesté son opposition à poursuivre ledit bail ; que la défenderesse refuse de quitter les lieux ; qu’elle lui a fait délivrer par acte du 11 mai 2023 une sommation de déguerpir, en vain. L’affaire, appelée à l’audience du 18 septembre 2023, a fait l'objet de plusieurs renvois pour conclusions des parties avant d'être retenue à l'audience du 08 janvier 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : la demanderesse, le 03 novembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes et les précise en sollicitant la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 620,75 euros au titre des loyers impayés à l’échéance du 28 février 2023, et à une indemnité d’occupation de 1 691,19 euros à compter du 1er mars 2023, et de voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance ; à titre infiniment subsidiaire, elle demande le renvoi de l’affaire à une audience de fond en pplication de l’article 837 du code de procédure civile ;la défenderesse, le 05 octobre 2023, par des écritures dans lesquelles elle conclut au rejet des demandes de la SCI 3SK tendant à son expulsion en sollicitant que soit jugée non écrite la clause du bail commercial dérogatoire intitulée “durée”, qu’il soit jugé qu’elle a été maintenue en possession des locaux situés [Adresse 1] au-delà du délai légal de sorte qu’à compter du 1er avril 2023 le bail dérogatoire s’est converti en bail commercial statutaire, et qu’en conséquence la demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes pour défaut d’existence de trouble manifestement illicite dans la mesure où elle ne justifie nullement de l’occupation sans droit ni titre du local ; la défenderesse conclut également au rejet des demandes de la SCI 3SK tendant au paiement dans la mesure où elles ne sont pas présentées à titre provisionnel et sollicite en tout état de cause le rejet de la demande au paiement de l’indexation du loyer pour la période antérieure au 28 février 2023 dans la mesure où elle se heurte à des contestations sérieures et pour la période postérieure dans la mesure où elle dispose d’un titre depuis le 1er avril 2023 qu’est le bail commercial statutaire ; elle sollicite enfin que soit écartée l’exécution provisoire s’il est fait droit aux demandes de la SCI 3SK et de condamner cette dernière à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, “les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre(...)”. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que les parties ont conclu un “bail commercial dérogatoire” le 1er avril 2020 pour une durée maximale de “35 mois à compter du 1er avril 2020 pour se terminer le 28 février 2023"; - que la SCI 3SK a fait délivrer le 11 mai 2023 une sommation de déguerpir à la SARL ECLAIRAGES BIS. La défenderesse soutient qu'elle dispose d’un titre par la conversion du bail dérogatoire en bail statutaire, dans la mesure où elle a été laissée en possession des lieux sans que le bailleur ne manifeste de manière expresse son opposition avant le terme du bail dérogatoire comme dans le délai d’un mois suivant celui-ci. Elle ajoute que la clause de renonciation insérée au bail de revendiquer le droit au renouvellement est réputée non écrite. La demanderesse oppose qu’elle a clairement manifesté son opposition et produit pour en justifier des échanges de SMS, notamment celui qu’elle a adressé le 24 novembre 2022 à la locataire, rédigé en ces termes “Bonjour Mme [R], votre bail arrive en effet bientôt à échéance. Aussi, auriez-vous l’amabilité de me rappeler ?” Cependant, même si à l’évidence la défenderesse s’est employée, au cours des mois suivants, à se soustraire à tout contact direct, elle est fondée à soutenir que les messages ne contiennent aucune opposition clairement exprimée à son maintien dans les lieux, et qu’il ressort au contraire de certains messages de sa bailleresse que ce maintien était acquis. Ainsi en est-il du SMS de la SCI indiquant “je compte sur vous pour procéder au paiement du loyer d’avril, qui passe à 1 600 euros “. En conséquence, faute pour la SCI 3SK d’avoir manifesté clairement sa volonté de reprendre le local objet du bail dérogatoire antérieurement au 28 février 2023, terme dudit bail, ou dans le délai d’un mois à compter dudit terme, l’illiceïté de l’occupation de la SARL ECLAIRAGE BIS se heurte à des contestations sérieuses qui interdisent de considérer cette occupation comme constitutive d’un trouble manifestement illicite et commandent le rejet de la demande d’expulsion comme des demandes subséquentes en paiement d’une indemnité d’occupation ou au titre de l’indexation.. La demanderesse sollicite à titre infiniment subsidiaire le renvoi de l’affaire devant la juridiction du fond au visa de l’article 837 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, les circonstances du litige ne revêtant pas le caractère d’urgence requis par le texte. Sur les autres demandes Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. La SCI 3SK sera condamnée aux entiers dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Déboute la SCI 3SK de l’ensemble de ses demandes ; Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile Condamne la SCI 3SK aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,