Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/14210

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 07 MAI 2024 (n° 190 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14210 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEVO Décision déférée à la cour : ordonnance du 28 juin 2023 - président du TJ de Paris - RG n° 22/58901 APPELANTE Mme [Y] [R] [U] [F] [Adresse 7] [Localité 3] (CORSE) Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 Ayant pour avocat plaidant Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA INTIMEE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] À [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [W] [O] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0020 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre Anne-Gaël BLANC, conseillère Valérie GEORGET, conseillère Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition. Par acte authentique du 11 septembre 2019, Mme [F] et ses parents ont acquis le lot n°44 de l'immeuble en copropriété, soumis à la loi du 10 juillet 1965, situé[Adresse 1] à [Localité 5]. Ce lot, anciennement désigné comme un grenier par le règlement de copropriété de l'immeuble, a fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour un changement de destination en logement d'habitation. Mme [F] a divisé l'appartement en deux studios meublés qui ont été mis, à compter de novembre 2021, en location via la plate-forme Airbnb. Exposant que les propriétaires et occupants de l'immeuble subissaient des nuisances résultant des locations meublées de courtes durées du lot n° 44, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a, paracte extrajudiciaire du 14 novembre 2022, fait assigner Mme [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment : procéder à la dépose du sanibroyeur ; ordonner la cessation de l'activité de location ou sous-locations de meublés touristiques. Par ordonnance contradictoire du 28 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : enjoint Mme [F] de cesser à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision, l'activité de locations courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile dans le lot n°44 situé dans l'immeuble du [Adresse 1] et ce jusqu'à ce qu'une décision définitive soit éventuellement prononcée par le juge du fond ; dit que, passé le délai de quinze jours suivant la signification de la décision, Mme [F] sera redevable d'une astreinte provisoire de 200 euros par jour et par requérant ; condamné Mme [F] à verser au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [F] au paiement des dépens. Par déclaration du 8 août 2023, Mme [F] a interjeté appel de cette décision de l'ensemble des chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [F] demande à la cour de : infirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 28 juin 2023 ; débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à lui interdire, sur le fondement de la violation des dispositions légales et réglementaires, de donner en location pour de courtes durées le lot n° 44 ; déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en cette même demande fondée sur l'existence de troubles anormaux du voisinage ; subsidiairement : déclarer lesdits troubles non caractérisés et rejeter en conséquence la demande formée par le syndicat des copropriétaires ; plus subsidiairement : ordonner une expertise, le technicien commis recevant mission : - de se rendre sur les lieux, en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ; - de se faire remettre toutes pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; - de visiter les lieux et de décrire précisément leur configuration ; - d'entendre tous sachants ; - de procéder à tous relevés acoustiques utiles ; - de rechercher l'origine, l'étendue et les causes des désordres allégués ; - de donner son avis sur les travaux à réaliser pour que, le cas échéant, un terme soit mis aux désordres ; - de fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ; plus subsidiairement encore : déclarer disproportionnée la sanction de l'interdiction des locations de courtes durées et débouter par voie de conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la cessation de ces locations ; condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 7 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : confirmer l'ordonnance du juge des référés rendue le 28 juin 2023 en toutes ses dispositions ; débouter Mme [F] de sa demande de désignation d'un expert judiciaire ; condamner Mme [F] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [F] à supporter les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Namiech sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2024. Sur ce, Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite Au cas présent, le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation de l'ordonnance qui a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite. Il dénonce des troubles anormaux du voisinage et une violation des stipulations du règlement de copropriété. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. S'agissant, en premier lieu, du trouble manifestement illicite constitué par les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, Mme [F] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaire en l'absence de préjudice collectif. Elle fait valoir que le trouble allégué est, pour l'essentiel, ressenti par les voisins immédiats du lot n°44, qu'il n'est pas démontré l'existence de nuisances dans les parties communes et qu'alors que la copropriété compte 41 copropriétaires, seules six attestations sont produites. Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires produit des pièces qui établissent que le lot n°44 est situé dans un bâtiment en fond de cour, qualifié 'd'ancienne longère', que les nuisances dénoncées affectent l'ensemble des occupants de ce bâtiment, qu'il est également fait état de troubles nés de l'occupation, par les locataires du lot n°44, des parties communes, notamment la cour, située au coeur de la copropriété, et l'entrée de celle-ci. Le caractère collectif des troubles qui affectent, de surcroît, pour partie les espaces communs de la copropriété est établi. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée. Les troubles anormaux du voisinage peuvent, lorsqu'ils sont caractérisés, constituer un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Aux termes de l'article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l'espèce, Mme [F] expose que le caractère inhabituel ou intolérable des bruits dénoncés n'est pas démontré pas plus que l'imputabilité des nuisances alléguées. Cependant, Mme [F] ne conteste pas avoir proposé pour de courtes durées les deux studios meublés constituant son lot n°44 à des locataires de passage n'y élisant pas domicile. Le syndicat des copropriétaires produit un constat établi le 13 octobre 2022 par un huissier de justice qui a constaté que le lot n°44, était divisé en deux studios meublés et qu'à cette date, les annonces, toujours actives, avaient suscité au moins 54 commentaires de personnes qui avaient loué l'un ou l'autre des appartements. Le syndicat des copropriétaires produit également des attestations, dont les auteurs relatent des faits précis et circonstanciés. Le président du conseil syndical, propriétaire occupant du lot 36 situé en rez-de-chaussée sur cour atteste que les habitants de l'immeuble ressentent une insécurité car, du fait des locations en cause, de nombreuses personnes inconnues ont accès à l'immeuble. Il ajoute que les arrivées des locataires du lot n°44 occasionnent du bruit, parfois en pleine nuit, par l'usage de valises traînées sur les pavés et dans les escaliers. Il expose que la cour est souvent occupée l'été par ces locataires qui ne se préoccupent pas de la gêne occasionnée aux résidents et qu'il faut, après leur passage, ramasser les mégots de cigarettes abandonnés dans la cour. Mme [S], propriétaire occupante des lots 42, 43, 45 et 64 du bâtiment C écrit que, depuis le mois de novembre 2021, elle constate la présence fréquente de locataires dans les studios situés dans le lot n° 44, qu'elle qualifie de bruyants et irrespectueux de la copropriété. Elle explique que ce 'défilé incessant' s'est accentué à compter de mars 2022, que les locataires restent deux ou trois jours, qu'à leur départ la personne chargée du ménage intervient même le dimanche et que les studios sont réinvestis par d'autres locataires après le ménage. Elle atteste qu'elle entend les locataires, qui tirent leurs valises dans les escaliers, qui arrivent ou quittent les lieux à des heures matinales ou tardives. Elle ajoute que cette activité de locations de courtes durées induit le passage de nombreux artisans dans les studios en cause pour effectuer des travaux ou changer les serrures en cas de perte des clefs par les locataires. Elle écrit avoir été insultée par des locataires à qui elle demandait de faire moins de bruit avec les valises. M. [H], propriétaire occupant, relate qu'il a constaté des nuisances émanant des locataires en cause dans le bâtiment au fond de la cour et dans la cour. Il qualifie ces nuisances de fréquentes, répétées et prolongées - parfois pendant plusieurs heures la nuit en été. Il explique avoir vu les locataires en état d'ivresse dans la cour, avoir subi du bruit en raison des valises tirées sur les pavés et dans les escaliers outre les discussions la nuit dans la cour et avoir déploré la présence de mégots et autres déchets dans la cour. Mme [G], qui vit dans le logement situé à l'étage inférieur du lot n°44, expose qu'elle entend le jour et la nuit du bruit qui 'semble être celui d'un déménagement de meubles' et que ces déménagements se répètent très souvent et nuisent à son repos. Mme [X], qui réside dans l'immeuble, se plaint des passages tardifs des locataires du lot n°44. Elle décrit un sentiment d'insécurité et explique que les locataires occupent les bancs dans la cour. Mme [V], qui réside dans le bâtiment au fond de la cour, se plaint également de nuisances. Elle atteste que les locataires du n°44 empruntent un escalier qui n'a pas été insonorisé pour accéder aux studios, que les allées et venues incessantes peuvent avoir lieu à 3 heures du matin ou entre 23 heures et minuit, qu'elle est dérangée en permanence par des groupes qui défilent dans l'entrée, traînant de lourdes valises et qui parfois forcent, par erreur, sa serrure car ils ignorent où se trouve le studio loué. Elle ajoute que les interventions fréquentes de la personne chargée du ménage, notamment à des heures tardives ou les fins de semaine, générent également du bruit, outre les passages des livreurs. Elle se plaint également de l'occupation bruyante, par les locataires, de la cour commune en soirée et des mégots jetés par ceux-ci. Ces témoignages établissent que la présence fréquente des locataires du n°44, pour de courtes durées, génère des nuisances qui excèdent les troubles normaux du voisinage. Il est justifié d'un sentiment d'insécurité, de nuisances sonores, la nuit, et d'une occupation inappropriée des espaces communs. Ces agissements perturbent la tranquillité des habitants de l'immeuble, étant observé que Mme [F], qui réside loin de l'immeuble en cause, puisqu'elle vit en Corse, n'allègue pas avoir pris des mesures pour inciter ses locataires à respecter la tranquillité des habitants de l'immeuble. Pour contester l'existence de troubles anormaux du voisinage, Mme [F] soutient encore que l'occupation du lot n°44 par elle-même ou par un locataire 'permanent' serait également source de bruits. Cependant, ce moyen, qui fait état de surcroît une situation hypothétique, sera écarté. Le syndicat des copropriétaires justifie, en effet, de troubles inhérents à la fréquentation soutenue de la copropriété par des inconnus, qui n'y établissent pas leur résidence habituelle, de passage pendant des séjours de courtes durées. Cette situation occasionne, au cas présent, des nuisances excédant les troubles normaux du voisinage. C'est donc par une exacte appréciation des faits que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires établissait l'existence d'un trouble manifestement illicite caractérisé par des troubles anormaux du voisinage. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires argue du non-respect, par Mme [F], des stipulations du règlement de copropriété. Le règlement de copropriété contient une clause ainsi rédigée : 'les appartements ne peuvent être affectés qu'à l'usage bourgeois et doivent être occupés par des personnes de bonnes vie et moeurs.' L'article 3-9 de ce même règlement stipule que chaque copropriétaire '...devra veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par son fait, par celui des personnes de sa famille, de ses invités, de gens à son service, ou encore des animaux tolérés. En conséquence, il ne pourra faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machine et outils de quelque nature que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner ses voisins et il devra se conformer pour tout ce qui n'est pas prévu ici aux usages établis dans les maisons bien tenues.' Or, il est établi par les attestations précitées, précises et circonstanciées que les studios de Mme [F] accueillent de nombreux locataires qui font souvent et beaucoup de bruit et qui gênent les habitants de la copropriété. Le débat sur la nature civile ou commerciale de l'activité de Mme [F] est sans portée de même que celui relatif sur le changement de destination du local au regard de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, l'ordonnance entreprise, dont les motifs pertinents sont adoptés, sera confirmée en ce qu'elle enjoint Mme [F] de cesser à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision, l'activité de locations courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile dans le lot n°44 situé dans l'immeuble du [Adresse 1] et ce jusqu'à ce qu'une décision définitive soit éventuellement prononcée par le juge du fond. Contrairement à ce que soutient Mme [F], l'injonction provisoire de cesser de conclure des contrats de location de courtes durées ne méconnaît pas le principe de proportionnalité de la sanction et ne porte pas une atteinte injustifiée au droit de propriété. En effet, la mesure prononcée par le premier juge jusqu'à ce qu'une décision au fond intervienne, n'est pas excessive ou disproportionnée, au regard de la gravité des faits constatés qui portent atteinte à la tranquillité de la copropriété et à celle de ses occupants. Le syndicat des copropriétaires a établi, avec l'évidence requise en référé, qu'il convenait de mettre fin immédiatement à ce trouble manifestement illicite. L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande subsidiaire de Mme [F] tendant à voir ordonner une expertise pour permettre l'examen de l'existence ou pas d'un trouble anormal du voisinage. L'existence d'un trouble manifestement illicite constitué par un trouble anormal du voisinage est en effet établi. Le sens de l'arrêt conduit à confirmer les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par Mme [F], tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] ; Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Condamne Mme [F] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Namiech ; La condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT