Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/01019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/01019 - N° Portalis 352J-W-B7I-C326F N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [O] [Y] épouse [E], demeurant [Adresse 4], représentée par Me Geneviève LEMOINE FANTUZ, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C1390 DÉFENDEURS Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté Madame [C] [S], demeurant [Adresse 1],représentée par Me Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque A0344 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01019 - N° Portalis 352J-W-B7I-C326F EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 01/06/2011, [V] [Y] a donné à bail à [K] [S] et [C] [H] épouse [S] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1]. Suite au décès de [V] [Y] le 31/05/2021, [O] [Y] épouse [E] est devenue propriétaire du bien occupé. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/05/2023, pour avoir paiement d'un arriéré de 6139,46 euros. Par actes de commissaire de justice en date du 04/12/2023 délivrés à étude, [O] [Y] épouse [E] a fait assigner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés et à défaut prononcer la résiliation du bail ; - prononcer l'expulsion de [K] [S] et [C] [H] épouse [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et d'un serrurier ; - dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1, L433-1, L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] au paiement d'une somme provisionnelle de 7016,30 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 06/10/2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées, et à compter du présent exploit pour le surplus ; - condamner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actuel, augmentée des charges, soit 876,84 euros charges comprises, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux loués ; - condamner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et tous les frais afférents à la procédure. L'affaire était appelée à l'audience du 13/02/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 23/04/2023. La bailleresse, représentée par son conseil, maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 7013,10 euros, avril 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Elle s'oppose aux demandes reconventionnelles d'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, et sollicite subsidiairement en cas d'octroi, des délais pour quitter les lieux inférieurs à 6 mois. Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01019 - N° Portalis 352J-W-B7I-C326F [K] [S] et [C] [H] épouse [S], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs conclusions soutenues oralement à l'audience, des délais de paiement d'une durée de 36 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire et la condamnation de la bailleresse à leur rembourser la somme de 838,20 euros au titre du remplacement du ballon d'eau chaude. Ils demandent à titre subsidiaire un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux. Ils demandent en tout état de cause le rejet des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou leur réduction à de plus justes proportions. La juge des contentieux de la protection soulevait l'irrecevabilité de l'action au titre de la résiliation du bail pour défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat et sollicitait la preuve de cet élément en cours de délibéré. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. Par courriel contradictoire du 29/04/2024, le conseil de la bailleresse informait de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l'Etat. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. La bailleresse, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Néanmoins, elle ne justifie pas de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat six semaines avant l'audience. Par conséquent, la demande visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable ainsi que par voie de conséquence les demandes d'expulsion sous astreinte et d'indemnités d'occupation. En outre, il convient de relever que la demanderesse sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Or, la juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas compétente pour prononcer la résiliation du bail, qui relève du juge du fond. Sur la demande en paiement de l'arriéré Compte tenu du commandement de payer délivré aux locataires et du décompte actualisé, la dette locative s'élève à la somme de 7013,10 selon décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus. Les défendeurs ne contestent pas le montant de la créance. Il convient en conséquence de condamner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] au paiement provisionnel de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus postérieurement au commandement de payer. Sur la demande reconventionnelle en remboursement du prix du ballon d'eau chaude Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, [K] [S] et [C] [H] épouse [S] indiquent avoir régler à leur frais la réparation du ballon d'eau chaude suite à une panne. Ils estiment que cette réparation est à la charge de la bailleresse. Or, cette dernière conteste le principe et le montant de la créance, indiquant qu'il n'est pas démontré de la nécessité de faire changer le ballon d'eau chaude. Compte tenu de l'existence d'une contestation sérieuse, la juge des référés, juge de l'évidence, n'est pas compétente pour trancher. Les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir devant la juge du fond. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et en équité il n'y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [K] [S] et [C] [H] épouse [S] aux dépens de la procédure. Le commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas compris dans les dépens de la présente procédure. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe: RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : DECLARE irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties et par voie de conséquence les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, portant sur le bien situé au [Adresse 1], pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONDAMNE [K] [S] et [C] [H] épouse [S] à payer à [O] [Y] épouse [E] la somme provisionnelle de 7013,10 euros selon décompte arrêté au mois d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; DEBOUTE [K] [S] et [C] [H] épouse [S] de leur demande reconventionnelle en condamnation en paiement ; DIT n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [K] [S] et [C] [H] épouse [S] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection