Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2022
(n° , 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06431 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRTK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n°
APPELANT
Monsieur [W], [K] [P] [S]
[Adresse 1]
[Localité 8]
né le 30 Mars 1978 à [Localité 12]
représenté par Me David HAYOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0481
INTIMES
Monsieur [B] [G]
[Adresse 7]
[Localité 9]
né le 09 Juin 1928 à [Localité 11]
représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assisté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
Madame [R] [G]
[Adresse 4]
[Localité 10]
née le 11 Mai 1947 à [Localité 11]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assisté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
Monsieur [C] [G]
[Adresse 4]
[Localité 10]
né le 19 Mai 1950 à [Localité 11]
représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assisté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
Madame [U], [Y], [Z] [G] épouse [T]
[Adresse 14]
[Localité 2]
née le 03 Février 1983 à [Localité 13]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
Madame [N], [A], [Z] [G] épouse [J]
[Adresse 6]
[Localité 5]
née le 12 Septembre 1985 à [Localité 13]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
Monsieur [F] [G]
[Adresse 3]
[Localité 10]
né le 26 Novembre 1988 à [Localité 13]
représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assisté par Me Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0140
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre
M. Jean-Christophe CHAZALETTE, Président
Mme Mme Patricia LEFEVRE, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Olivier POIX
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
******
Par acte sous seing privé du 1er février 2021, MM. [B] [G], [C] [G], [F] [G] et Mmes [R] [G], [U] [G] épouse [T], [N] [G] épouse [J], représentés par la société Caisse immobilière de gérance, administrateur de biens, ont consenti un bail d'habitation à M. [P] [S] portant sur un appartement situé [Adresse 1]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 415 euros, outre 380 euros au titre des provisions sur charges.
Par acte d'huissier du 6 juillet 2021, les consorts [G] ont fait délivrer à M. [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, mentionnant des impayés à concurrence de 11 185,36 euros.
Par acte d'huissier du 20 septembre 2021, les consorts [G] ont fait assigner en référé M. [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de constatation de la résiliation du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de M. [P] [S], de paiement d'une somme provisionnelle de 16 775,36 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2021 et de versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté la résiliation de plein droit le 7 septembre 2021 du bail consenti le 1er février 2021 par les consorts [G] à M. [P] [S], portant sur le logement (avec cave n° 10) situé [Adresse 1] ;
dit qu'à défaut par M. [P] [S] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ;
dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [P] [S] à payer aux consorts [G], pris conjointement, la somme provisionnelle de 15 150 euros, représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2021 (loyer de décembre 2021 compris), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021 sur 11 185,36 euros et à compter du 20 septembre 2021 sur le surplus ;
condamné M. [P] [S] à payer aux consorts [G], pris conjointement, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à totale libération des lieux, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif ;
dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement ;
condamné M. [P] [S] à payer aux consorts [G], pris conjointement, la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté les consorts [G] du surplus de leurs demandes ;
condamné M. [P] [S] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par déclaration du 28 mars 2022, M. [P] [S] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
débouter les consorts [G] de l'ensemble de leurs demandes ;
lui accorder un délai de paiement de 12 mois, soit une mensualité de remboursement de 1 191 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir, outre le paiement des loyers courants ;
prononcer la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 1er février 2021, jusqu'au parfait paiement de l'échéancier ;
A titre subsidiaire,
lui accorder un délai de 12 mois pour libérer les lieux, renouvelable une fois ;
En toute hypothèse,
condamner les consorts [G] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les consorts [G], aux termes de leurs dernières conclusions en date du 7 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demandent à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
émender l'ordonnance entreprise et condamner M. [P] [S] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 19 230,61 euros au titre des loyers et provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021 sur la somme de 11 185,36 euros et à compter du 29 septembre 2021 sur le surplus ;
débouter M. [P] [S] de toutes ses demandes ;
le condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel, ainsi qu'en tous les dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
M. [P] [S] ne conteste pas qu'il n'a pas payé les causes du commandement de payer du 6 juillet 2021 dans le délai de deux mois prescrit. Il fait cependant valoir qu'il est un débiteur malheureux, de bonne foi et dont la situation peut être rétablie et sollicite, au visa de l'article 1343-5 du code civil, un délai de paiement rétroactif jusqu'à la date à laquelle le paiement de l'intégralité des causes du commandement de payer actualisé interviendra. Il indique qu'il a effectué, les 3 et 4 mai 2022, 2 virements totalisant la somme de 8 000 euros, soit près de 35 % de l'arriéré locatif et réclame donc des délais de paiement rétroactif et un échéancier sur une durée de 12 mois au-delà, soit une mensualité de 1.191 €, outre les loyers courants.
En vertu des V et VII de l'article 24 précité, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; pendant ce délai, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus mais les modalités de paiement accordées ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce cependant, même si l'appelant justifie avoir procédé à un paiement partiel de sa dette, il demeure qu'il ne produit aucune pièce permettant de vérifier sa situation et celle de sa famille au regard de ses ressources et de ses charges. En outre, et surtout, il ressort du procès-verbal de tentative d'expulsion du 2 juin 2022 (pièce 12 intimé) que le logement litigieux était en réalité occupé par M. et Mme [X] et leurs deux enfants, la gardienne de l'immeuble allant jusqu'à affirmer à l'huissier instrumentaire qu'elle n'avait jamais vu M. [P] [S]. Au demeurant, les intimés justifient que la reprise des locaux est intervenue le 16 septembre 2022, avec la remise des clés du logement par M. et Mme [X] au commissaire de justice instrumentaire.
La demande de délai rétroactif sera donc rejetée ainsi que, pour les mêmes motifs, la demande subsidiaire de délai de 12 mois pour libérer les lieux, renouvelable une fois.
L'ordonnance entreprise confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. [P] [S] et de tous occupants de son chef et statué sur le sort des meubles.
Sur les provisions sur arriéré de loyers et indemnités d'occupation
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
M. [P] [S] ne formule aucune observation sur le montant de la dette locative arrêtée par le premier juge à titre provisionnel, ni sur la condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles.
Les consorts [G] sollicitent l'infirmation de l'ordonnance entreprise et la condamnation de M. [P] [S] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 19 230,61 euros au titre des loyers et provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 16 septembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021 sur la somme de 11 185,36 euros et à compter du 29 septembre 2021 sur le surplus.
Cette demande sera rejetée puisqu'elle ne constitue pas une demande de réformation de l'ordonnance entreprise dès lors que celle-ci a liquidé une condamnation provisionnelle de 15 150 euros, représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2021 (loyer de décembre 2021 compris), avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2021 sur 11 185,36 euros et à compter du 20 septembre 2021 sur le surplus, et une condamnation provisionnelle au paiement à compter du 1er janvier 2022 et jusqu'à totale libération des lieux, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Le titre obtenu par les intimés en première instance est donc équivalent à la demande qu'ils formulent en cause d'appel, à la seule différence qu'ils additionnent arriéré locatif et arriéré d'indemnité d'occupation, y compris du chef des intérêts moratoires.
L'ordonnance entreprise sera donc simplement confirmée de ces chefs.
Sur les autres demandes
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée.
M. [P] [S] sera tenu aux dépens d'appel et condamnés au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 précité.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne M. [P] [S] à payer aux consorts [G] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [P] [S] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
