Tribunal judiciaire, 18 juin 2024. 24/00231

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2024 SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 24/00231 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLWM N° de MINUTE : 24/00974 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [7], [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de CERNAY, représenté par son gérant pris en la personne de Monsieur [X] [F] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003 C/ DEFENDEUR S.A. IN’LI [Adresse 3], [Localité 4] représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 07 Mai 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE La société In’Li est propriétaire des lots 49 à 90, 124, 192 à 232, 314 à 353 au sein de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93), ensemble immobilier soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) a assigné la société In’Li devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 361.220 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, outre 50,07 euros au titre des frais de recouvrement, 150.000 euros à titre de dommages-intérêts et 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024 et renvoyée à l’audience du 7 mai 2024. Par exploit du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la société In’Li devant le président statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 571.788,15 euros au titre des charges de copropriété outre 50,07 euros au titre des frais de recouvrement, 150.000 euros à titre de dommages-intérêts et 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 7 mai 2024, les deux affaires ont été jointes. Le syndicat des copropriétaires et la société In’Li s’en sont rapportés à leurs écritures respectives. Aux termes de ses écritures soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, de : - débouter la société In’Li de sa demande de nullité de l’assignation du 29 mars 2024, - débouter la société In’Li de sa demande de sursis à statuer et de désignation d’un administrateur provisoire, - condamner la société In’Li à apurer sa dette de charge d’un montant de 571.788,15 euros correspondant à 45.543,95 euros au titre des charges dues au 1er trimestre 2024 inclus ; 136.361,85 euros au titre des provisions non échues au titre de l’année 2024, 389.612,35 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 31/12/2023, - condamner la société In’Li à payer 50,07 euros au titre des frais de recouvrement ; - condamner la société In’Li à payer 150.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - condamner la société In’Li à payer 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Outre les dépens Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la société In’Li demande au président, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 15, 18 et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 117 à 121 du code de procédure civile, de : - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; - prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 29 mars 2024 et subsidiairement prononcer le sursis à statuer dans l’attente du sort de la procédure au fond enrôlée devant le tribunal judiciaire de Bobigny sous le numéro 22/03506 ; - constater que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ; - désigner Me [U] [C] en qualité d’administrateur provisoire ou tel administrateur qu’il plaira à la juridiction avec les chefs de mission de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 usuels ; - condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société In’Li la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Avisé, le ministère public a indiqué s’en rapporter. L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. 1. Sur la nullité de l’assignation L’article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. En outre, un syndic élu demeure syndic de la copropriété et a qualité pour agir en justice tant que la désignation du syndic n’a pas donné lieu à une décision irrévocable d’annulation de sa désignation. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal d’assemblée générale du 4 mai 2023 aux termes duquel le cabinet Pierre de Ville est nommé en qualité de syndic de la copropriété. Cette assemblée générale bien que contestée devant le tribunal judiciaire de Bobigny n’a pas été annulée de sorte que la désignation du cabinet Pierre de Ville était toujours en vigueur au moment de la délivrance de l’assignation du 29 mars 2024. La société In’Li sera déboutée de sa demande d’annulation de l’assignation du 29 mars 2024. 2. Sur la demande de sursis à statuer Il résulte de l’application combinée des articles 378 à 380 du même code que la décision de sursis, qui suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine, ne dessaisit pas le juge ; qu’à l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis ; que le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou abréger le délai. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie souverainement l’opportunité du sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. En l’espèce, les différentes procédures en cours notamment l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny et ayant pour objet la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 mai 2023 est en cours. Toutefois, en l’état des différentes instances, il n’apparait pas d’une bonne administration de la justice de suspendre la présente procédure. La demande de sursis sera rejetée. 3. Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. En l’espèce, il ressort des éléments produits que la société In’Li et le syndicat des copropriétaires sont en conflit quant à la validité du mandat du syndic Pierre de Ville. Il ressort également des éléments du dossier que la société In’Li, qui ne fait état d’aucune difficulté financière, refuse de régler les charges de copropriété dont elle reconnait être redevable en raison du différend entre les parties. L’obstruction de la société In’Li apparait comme étant à l’origine des difficultés de trésorerie du syndicat des copropriétaires. Toutefois, il n’est pas établi ni allégué que la société In’Li ne serait pas en mesure d’apurer sa dette. Par conséquent, la difficulté financière relevée est ponctuelle et n’est ni durable ni insurmontable. La trésorerie de la copropriété n’est pas gravement compromise. Un différend chronique s’est installé entre les parties conduisant à plusieurs saisines du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’annulation d’assemblées générales en raison de la contestation de la validité des conditions de leur convocation. Toutefois aucune décision n’a été rendue quant à l’assemblée générale du 4 mai 2023 de sorte que le syndic désigné le demeure valablement. Ainsi, en l’état des éléments du dossier, il n’est pas établi que des travaux urgents, qui auraient dû être engagés, n’auraient pas pu l’être ni que le syndicat des copropriétaires ne serait pas en mesure de pourvoir à la conservation de l’immeuble. La société In’Li sera déboutée de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire. 4. Sur la demande en paiement L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, aux termes d’une mise en demeure envoyée le 20 février 2024, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et le délai légal de 30 jours, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure la société In’Li d’avoir à régler les charges exigibles à date dont le dernier appel de provision pour le 1er trimestre 2024 exigible à réception. Faute pour la société In’Li d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure qui lui a été faite, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires produit : - l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de La société In’Li ; - l’extrait du compte copropriétaire; - les procès-verbaux des assemblées générales ; - les appels de fonds échus et à échoir ; - le décompte de répartition des charges pour la période appelée ; Le syndicat des copropriétaires justifie que la société In’Li n’ont pas réglé dans son intégralité la quote-part des charges de copropriété dues, pour un montant total de 571.788,15 euros dont : - 45.543,95 euros au titre des charges dues au 1er trimestre 2024 inclus ; - 136.361,85 euros au titre des provisions non échues au titre de l’année 2024 devenues exigibles ; - 389.612,35 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 31/12/2023 ; Au regard de ces éléments, il convient de condamner La société In’Li à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 571.788,15 euros à titre de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, appel provisionnel du 4e trimestre 2024 inclus. 5. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, la mise en demeure du 29 décembre 2021 facturée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50,07 euros n’a pas fait courir les intérêts moratoires et n’a pas constitué la formalité préalable à la mise en œuvre de la présente procédure. Cette mise en demeure ne correspond donc pas à une diligence nécessaire à l’introduction de l’instance. Par conséquent, les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965. La demande de prise en charge des frais de recouvrement sera rejetée. 6. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites et des conclusions de la société In’Li que celle-ci a délibérément décidé de ne plus régler les charges de copropriété afférentes à la résidence [7] en raison d’un différend l’opposant au syndicat des copropriétaires. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante a obligé les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. L’attitude de la société In’Li relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, La société In’Li sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 7.500 euros. 7. Sur les frais La société In’Li, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance. La société In’Li sera également condamnée à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond : Déboute la société In’Li de sa demande d’annulation de l’assignation qui lui a été délivrée le 29 mars 2024 ; Déboute la société In’Li de sa demande de sursis à statuer ; Déboute la société In’Li de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire ; Condamne la société In’Li à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93) la somme de 571.788,15 euros au titre des charges impayées dues au 31 décembre 2023 et au titre des provision dues au titre de l’année 2024, 4e trimestre 2024 inclus ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement ; Condamne la société In’Li à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93) la somme de 7.500 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne la société In’Li aux dépens; Condamne la société In’Li à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 1], au [Localité 6] (93) la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Fait au Palais de Justice, le 18 juin 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER