Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/00870

AFFAIRE : N° RG 21/00870 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GW5U   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 16 Février 2021 RG n° 20/02539 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022 APPELANT : Monsieur [F] [M] né le 17 Août 1981 à [Localité 7] (ALLEMAGNE) [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 1] représenté et assisté de Me Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021003468 du 08/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMEE : S.A. LA CAENNAISE N° SIRET : 613 820 596 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, substituée par Me HEDOUIN, avocats au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 09 mai 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme EMILY, Président de Chambre, Mme VELMANS, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRÊT prononcé publiquement le 08 septembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2015, La Caennaise-Société caennaise de développement immobilier (SCDI) a donné à bail à [F] [M] un appartement de type T3, situé [Adresse 4]. Par exploit d'huissier signifié le 21 juillet 2020, la SCDI a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen. Par jugement en date du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Caen a : - prononcé la résiliation du bail à compter du jugement ; - dit qu`à défaut pour M. [M] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il serait procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l`assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et autransport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans un garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ; - débouté M. [M] de sa demande de délai pour quitter les lieux ; - condamné M. [M] à payer à la SCDI une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, à l'exclusion de tout autre frais ; - dit que le bailleur serait autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ; - condamné M. [M] à payer à la SCDI une indemnité de 500 euros en réparation de son préjudice ; - condamné M. [M] à payer à la SCDI une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [M] au paiement des dépens ; - rappelé que le jugement bénéficiait de plein droit de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 25 mars 2021, M. [M] a fait appel du jugement. Dans ses dernières conclusions du 5 avril 2022, outre les demandes de 'dire' ne constituant pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, il demande à la cour d'appel de : - infirmer le jugement ; Statuant à nouveau et à titre principal, - débouter la SCDI de sa demande de résiliation du bail, d`expulsion et dindemnité d'occupation ; - débouter la SCDI de sa demande au titre des loyers et charges ainsi que de sa demande au titre des réparations locatives ; A titre subsidiaire, - accorder à M. [M] un délai de trois ans avant d'avoir à quitter les lieux ; - accorder à M. [M] des délais de paiement de trois ans pour la dette locative et de deux ans pour les réparations locatives ; En tout état de cause : - débouter la SCDI de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCDI à payer à M. [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2022, la SCDI demande à la cour d'appel de : - confirmer le jugement sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués ; Par conséquent et compte-tenu de la libération des lieux, - condamner M. [M] à lui payer : - la somme de 2 234,54 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation, déduction faite du dépôt de garantie; - la somme de 1 989,13 euros au titre des réparations locatives ; - recevant en outre l'appel incident de la SCDI sur le montant des dommages et intérêts alloués, infirmer le jugement de ce chef ; Statuant à nouveau : - condamner M. [M] à payer à la SCDI la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ; En toute hypothèse, - condamner M. [M] à payer à la SCDI la somme de 1 200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure d'appel ; - condamner M. [M] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2022. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra. SUR CE, LA COUR L'article 1741 du code civil énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L'article7, b) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Ces dispositions sont reprises dans le contrat de bail signé entre les parties. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail au motif que M. [M] avait causé pendant plusieurs mois de nombreuses nuisances à ses voisins du fait de son propre comportement mais aussi du fait du comportement de M. [R] qu'il a hébergé chez lui. M. [M] fait valoir que la bailleresse ne justifiait pas d'un préjudice actuel au moment de la délivrance de l'assignation. Il soutient qu'il ne pouvait pas être expulsé de son logement du fait de troubles causés par un tiers et que ce n'était qu'en cours de procédure devant le tribunal que la SCDI avait fait état de troubles causés également par son propre comportement. M. [M] conteste être à l'origine de nuisances et indique que les témoignages fournis ne sont pas probants, les nuisances causées par M. [R] l'ayant été alors que celui-ci était hébergé par Mme [T] et l'épisode de violence intervenu dans la nuit du 25 au 26 août 2020, au cours duquel il a été blessé par M. [R], étant la conséquence de sa demande à ce dernier de quitter les lieux. La SCDI fait valoir que M. [M] est responsable des agissements des personnes qu'il héberge et qu'il a hébergé M. [R] qui terrorisait toute la résidence. La bailleresse précise en outre que M. [M] a organisé de nombreuses soirées bruyantes et que les troubles n'ont pas cessé à la suite du départ de M. [R] qui a été incarcéré mais qu'ils ont perduré et se sont même accentués. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a caractérisé les manquements du locataire et les nuisances répétées causées tant par son comportement que par celui de M. [R] qu'il a hébergé à plusieurs reprises à son domicile et ce malgré de nombreuses mises en demeure adressées par la SCDI. Contrairement à ce qu'il affirme, M. [M] a hébergé régulièrement M. [R] comme cela résulte des attestations versées aux débats (attestation de M. [X] du 4 mai 2020 qui précise que M. [M] héberge M. [R] depuis 3 ans de manière intermittente mais sur de longues périodes). Lors de son audition devant les services de police le 25 août 2020, M. [M] a déclaré qu'il hébergeait M. [R] depuis deux mois et que celui-ci avait les clés de l'appartement. L'incident ayant eu lieu dans la nuit du 25 au 26 août 2020, à savoir une bagarre violente entre M. [M] et M. [R] ayant nécessité l'intervention des pompiers et de la police, a de nouveau causé des nuisances aux voisins et a eu lieu car M. [R] avait toujours les clés de M. [M] et a pu ainsi pénétrer chez ce dernier. M. [M] est responsable des personnes qu'il héberge. Il ressort des courriers des 2 juin 2020 et 30 juin 2020, que M. [M] a été averti à plusieurs reprises des troubles causés par M. [R] (comportement agressif et insultant) sans réaction de sa part. Par ailleurs, M. [M] ne peut soutenir qu'il n'a commis aucune nuisance et que les troubles ont cessé après le départ de M. [R] dès lors que des plaintes de voisin ont à nouveau eu lieu après une soirée très bruyante le 10 septembre 2020. M. [X] et Mme [G] précisent dans leurs attestations que des individus ont au cours de cette soirée uriné ostensiblement sous leurs fenêtres. Ils font état d'une situation qui perdure et s'aggrave. Par ailleurs, il est précisé dans une attestation de M. [X] que M. [M] est toujours l'instigateur des nuisances commises et qu'il les commet avec son entourage (bruit, musique très forte, incivilités, bagarres très fréquentes). L'attestation de Mme [I] qui atteste ne pas avoir subi de nuisance depuis son arrivée dans l'immeuble en novembre 2020 ne remet pas en cause les autres témoignages qui sont antérieurs. Dès lors, au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail pour manquement par le locataire à ses obligations. Concernant la condamnation à des dommages et intérêts, M. [M] soutient que la bailleresse ne justifie pas de préjudice et qu'il ne peut être tenu à indemnisation pour le comportement de M. [R] qu'il n'a hébergé que sur une courte période. La SCDI réclame une indemnisation à hauteur de 2000 euros au motif qu'elle a dû faire face aux réclamations des locataires et à leur colère. Elle précise que la gestion de cette situation a été d'autant plus difficile que M. [M] n'a pas répondu aux convocations qui lui étaient adressées. Le tribunal a à bon droit retenu l'existence d'un préjudice de la SCDI qui a dû faire face au mécontentement et aux réclamations des locataires et gérer une situation de crise sur plusieurs mois qui a désorganisé son travail. M. [M] est responsable de cette situation causée par son comportement et par celui de la personne qu'il a hébergée sur une période de plusieurs mois. Le jugement sera confirmé sur la condamnation à paiement de M. [M]. La somme de 500 euros allouée à titre de dommages et intérêts par le tribunal a été exactement appréciée et sera confirmée. La SDCI sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2000 euros. L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution édicte que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. M. [M] fait valoir que son relogement peut prendre du temps eu égard à sa situation financière. La SCDI soutient que M. [M] n'établit aucune difficulté de relogement. M. [M] a perçu en juillet 2021 le RSA, l'allocation logement et la prime d'activité pour un total de 682 euros outre un salaire de 111 euros. Il ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Il ne justifie pas non plus de sa situation de logement puisqu'il a fait une demande de logement locatif social le 28 janvier 2021, que cette demande, au vu du courrier de la CU [3] du 28 janvier 2021, était valable un an et qu'il n'est pas justifié du renouvellement de celle-ci. Dès lors, il y a lieu de constater que M. [M] ne justifie pas que son relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Il sera en outre relevé que la SCDI indique que M. [M] a été expulsé du logement le 17 septembre 2021, ce qui n'est pas contesté par l'appelant. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux. M. [M], sur le fondement de l'article 566 du code civil, fait valoir dans les motifs de ses conclusions que les demandes de la SCDI relatives au paiement de l'arriéré de loyers et de charges et au paiement de réparations locatives sont nouvelles Il indique que la demande au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation n'est pas justifiée sans en soulever l'irrecevabilité. Il soulève dans ses motifs l'irrecevabilité de la demande relative aux réparations locatives mais sans reprendre cette demande d'irrecevabilté dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour. La SCDI ne répond pas sur ce point indiquant que la libération des lieux lui a permis d'établir un apurement de compte. Concernant la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation, la SCDI réclame le paiement d'une somme globale de 2234,54 euros (2495,43 euros - le dépôt de garantie de 260,89 euros) sans plus de précision et sans justificatif. Elle ne justifie donc pas de sa créance et sera déboutée de sa demande en paiement. Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 566 du code de procédure civile énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilié, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il convient de recueillir les observations des parties sur la recevabilité de la demande en paiement formée par la SCDI au titre des réparations locatives. Il sera donc sursis à statuer sur ce point et la réouverture des débats sera ordonnée. Il sera par conséquent également sursis à statuer sur les frais de procédure et les dépens. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives aux frais de procédure et aux dépens ; Y ajoutant ; DEBOUTE la SCDI de sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ; SURSOIT à statuer sur la demande en paiement formée par la SCDI au titre des réparations locatives ainsi que sur les frais de procédure en première instance et en appel et les dépens de première instance ; ORDONNE la réouverture des débats à l'audience du lundi 14 novembre 2022 à 14h00 afin que les parties fassent valoir leurs observations sur la recevabilité de la demande en paiement formée par la SCDI au titre des réparations locatives ; RESERVE les dépens ; LE GREFFIERLE PRÉSIDENT N. LE GALLF. EMILY