Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 21/01413

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/01413 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-FZUK NAC : 51Z JUGEMENT CIVIL DU 25 JUIN 2024 DEMANDEURS Mme [P] [B] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [O] [W] [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR M. [H] [U] [Adresse 2] [Localité 4] / FRANCE Rep/assistant : Me Yannick CARLET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.06.2024 CCC délivrée le : à Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, Me Yannick CARLET COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024, prorogé le 25 Juin 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Juin 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous signature privée en date du 24 mars 2014, Monsieur [H] [U] a donné à bail d’habitation une villa de type F4 sise [Adresse 3] à [Localité 5], à Madame [P] [B] et Monsieur [O] [W]. Par acte authentique en date du 29 août 2016, Monsieur [U] a échangé ce bien donné à bail avec un bien immobilier appartenant à Madame [Y]. Par courrier adressé à Madame [Y] en date du 05 septembre 2016, Madame [B] et Monsieur [W] résiliaient unilatéralement leur bail d’habitation. Par acte de commissaire de justice en date du 02 juin 2021, Madame [B] et Monsieur [W] ont assigné Monsieur [U] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis afin de voir engager sa responsabilité contractuelle. Par ordonnance d’incident en date du 22 novembre 2022, la juge de la mise en état de ce tribunal a rejeté les fins de non-recevoir titrées du défaut de qualité à agir ainsi que de la prescription de l’action des demandeurs. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 08 septembre 2023, Madame [B] et Monsieur [W] demandent au tribunal, au visa de l’ancien article 1147 du code civil, de : Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [W] et Madame [B], à titre de dommages et intérêts, les sommes de : 77.400 euros au titre de leur préjudice matériel ; 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ; Assortir ces sommes principales des intérêts légaux à compter de l’assignation ;Condamner Monsieur [U] à payer à Monsieur [W] et à Madame [B] la somme de 2.000 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le même aux entiers dépens ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir réalisé, courant 2014, des travaux d’agrandissement du bien loué avec l’accord du propriétaire, en vue d’une acquisition future que ce dernier leur aurait promis. Ils soutiennent, ce faisant, s’être vu consentir par Monsieur [U] un droit préférentiel dans l’acquisition du bien loué. Ils reprochent à ce dernier de s’être inexécuté en procédant à l’échange de son bien le 29 août 2016. En outre, en réponse au défendeur, ils soutiennent que l’engagement préférentiel consenti par Monsieur [U] serait postérieur au compromis de vente en date du 03 avril 2014, lequel serait devenu caduc eu égard à leur échec à obtenir un prêt bancaire avant le 17 juin 2014. En réponse et en l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 09 novembre 2023, Monsieur [U] demande au tribunal de : DÉBOUTER Madame [B] [P] et Monsieur [W] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; CONSTATER que l’action introduite par Madame [B] [P] et Monsieur [W] [O] est abusive ; CONDAMNER Madame [B] [P] et Monsieur [W] [O] à payer in solidum à Monsieur [U] [H] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER Madame [B] [P] et Monsieur [W] [O] à payer à Monsieur [U] [H] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [B] [P] et Monsieur [W] [O] aux entiers dépens. en cas de condamnation, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire. Reconnaissant avoir consenti un pacte de préférence à Madame [B] et Monsieur [W], il soutient s’être exécuté de ses obligations contractuelles en l’état du compromis de vente en date du 03 avril 2014, lequel aurait échoué en raison de l’absence de capacités financières des preneurs. En outre, il indique avoir consenti à Madame [B] et Monsieur [W] une préférence en cas de vente de son bien, laquelle n’aurait pas eu à s’appliquer eu égard à l’opération d’échange finalement intervenue. Il soutient, par ailleurs, que l’éventuel préjudice des demandeurs ne pourrait résulter que de la perte d’une chance d’acquérir le bien litigieux, alors qu’ils solliciteraient une somme qui correspondrait à la plus-value apportée par des travaux d’amélioration effectués par leurs soins sur le bien. Il soutient qu’aucun lien de causalité n’est démontré entre sa prétendue faute et le préjudice allégué, puisqu’il n’aurait jamais été propriétaire des constructions nouvelles, alors que le bien se serait trouvé entre les mains de Madame [Y] lors de l’extinction du bail. Enfin, il soutient que Madame [B] et Monsieur [W] n’avaient aucun droit de transformer les locaux en l’absence d’accord écrit de sa part, et en déduit que le préjudice dont il est demandé la réparation est illicite. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2024, a fixé la date de dépôt des dossiers au greffe le 15 avril 2024 et la date de mise à disposition du jugement au 21 mai 2024, laquelle a été prorogée au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande principale en réparation d’une inexécution contractuelle : Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, applicable aux faits de l’espèce : “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.” Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, applicable aux faits de l’espèce : “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.” La vente est le contrat nommé par lequel l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Son régime juridique est prévu aux articles 1582 à 1701-1 du code civil. L'échange est le contrat nommé par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre. Son régime juridique est prévu aux articles 1702 à 1707 du code civil. En l’espèce, Madame [B] et Monsieur [W], qui invoquent l’existence d’un pacte de préférence par lequel leur bailleur, Monsieur [U], se serait engagé à leur donner priorité en cas de vente de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 5], produisent : Une lettre manuscrite non datée par laquelle Monsieur [U] informe Madame [B] de son intention de vendre la maison et où il précise que, sous réserve de ses moyens financiers, elle aurait la priorité pour acquérir la maison ;Un document manuscrit non daté par lequel Monsieur [U] donne priorité à Madame [B] et Monsieur [W] en cas de vente de la maison ;Le témoignage de Monsieur [G] [S], attestant qu’en sa présence, à une date non précisée, Monsieur [U] a promis à Madame [B] et Monsieur [W] que la maison serait à eux “peu importe les circonstances”, s’engageant ainsi à trouver une solution. Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [B] et Monsieur [U] ont conclu un compromis de vente en la forme authentique, selon acte en date du 03 avril 2014 reçu par Maître [M]. Stipulant un prix de vente de 160.000 euros, ce compromis comportait une condition suspensive d’obtention de prêt, au plus tard le 17 juin 2014. Un échange a finalement opéré le transfert du bien de Monsieur [U] à Madame [Y], selon acte authentique en date du 29 août 2016. Les immeubles échangés ont été évalués chacun à la somme de 90.000 euros. Les éléments produits par Madame [B] et Monsieur [W] pour établir l’existence d’un pacte de préférence sont tous dépourvus de date certaine. Cependant, il ressort du témoignage de Monsieur [G] que ce pacte était toujours existant lors de la réalisation, par Madame [B] et Monsieur [W], de travaux d’agrandissement de la maison. En l’état des différentes factures versées par les demandeurs (datées du 29 juillet 2014 au 10 décembre 2014) et en l’absence de toute contestation sur leur date, ces travaux sont intervenus postérieurement à la caducité de la promesse de vente signée le 3 avril 2014. Dès lors, il y a lieu de considérer que le compromis de vente passé en la forme authentique en date du 03 avril 2014 n’a pas délié Monsieur [U] de ses obligations issues du pacte préférentiel consenti à Madame [B] et Monsieur [W], ce pacte préférentiel étant nécessairement postérieur à la caducité de la promesse authentique de vente. Cependant, les documents manuscrits versés aux débats font expressément état d’une préférence accordée par Monsieur [U] à Madame [B] et Monsieur [W] dans le cas d’une vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Or, c’est bien par échange que Monsieur [U] a transféré la propriété de son bien. En conséquence, le droit de préférence contractuel accordé par le bailleur à ses locataires n’avait pas vocation à s’appliquer dans le cas d’un échange tel qu’il a finalement été réalisé, de sorte qu’aucune inexécution contractuelle au sens strict ne saurait lui être reprochée. Toutefois, en procédant à un échange du bien pour une valeur déclarée inférieure de plus de 40% au prix de vente qui avait été proposé à Madame [B], Monsieur [U] a nécessairement manqué de loyauté envers Madame [B] et Monsieur [W] et violé l’obligation de bonne foi qui lui incombait. L’analyse des éléments du dossier permet d’établir que Madame [B] et Monsieur [W] se sont manifestement engagés dans un processus locatif en vue d’accéder à la propriété du bien pris à bail. Cette volonté ressort tant de la proximité entre la prise d’effet du bail le 24 mars 2014 et la conclusion d’un compromis de vente notarié le 03 avril 2014, que des travaux réalisés au sein du bien, mais encore de la proximité entre la mutation du bien par échange en date du 29 août 2016 et leur résiliation du contrat de bail le 05 septembre 2016. En outre, si Monsieur [U] n’a jamais donné d’accord écrit aux travaux engagés par ses locataires, il ressort des témoignages de Monsieur [G] et de Madame [C] qu’il avait connaissance des constructions entreprises pour s’être déplacé sur les lieux durant les travaux. En outre, Monsieur [G] atteste que Monsieur [U] encourageait ses locataires à faire davantage d’aménagements et leur disait qu’il trouverait une solution pour qu’ils acquièrent la maison. Ce faisant, il a nécessairement commis une faute ayant entraîné un préjudice chez Madame [B] et Monsieur [W], qui ont été incités à s’engager dans le financement de travaux d’aménagement d’un bien qu’ils comptaient acquérir. Ce préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une indemnité de 5.000 euros, correspondant au seul préjudice matériel dont il est justifié au dossier, à savoir celui consistant dans les dépenses réalisées pour l’achat des matériaux, et au préjudice moral résultant nécessairement de la déconvenue subie. Sur les dommage-intérêts en procédure abusive : En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce, Monsieur [U], qui succombe au principal, sera débouté de sa demande reconventionnelle formée sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le défendeur, qui succombe, sera tenu aux dépens. En outre, l’issue du litige et l’équité commandent de condamner Monsieur [U] à payer à Madame [B] et Monsieur [W] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’exécution provisoire de droit n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire et la demande contraire formée par Monsieur [U] ne peut prospérer. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à Madame [P] [B] et Monsieur [O] [W] une somme de 5.000€ (cinq mille euros) à titre de dommage-intérêts ; DÉBOUTE Monsieur [H] [U] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE Monsieur [H] [U] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à Madame [P] [B] et Monsieur [O] [W] une somme de 2.000€ (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ; Et le présent jugement a été signé par Sophie PARAT, Vice-présidente et Isabelle SOUNDRON, Greffière. La Greffière, La Vice-présidente