Cour d'appel, 20 septembre 2022. 19/08287

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/286 Rôle N° RG 19/08287 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJ5X S.C.P. [K] ROUANET-RIGAUD SALTEL C/ SCI RESIDENCE LES IRIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Gilles ALLIGIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05519. APPELANTE : S.C.P. [K] ROUANET-RIGAUD SALTEL, Notaires associés, [Adresse 1] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Jean Luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN. INTIMEE SCI RESIDENCE LES IRIS, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Bastien FINET, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé : Vu le jugement rendu le 2 mai 2019 par le tribunal de Grande instance de Draguignan, ayant condamné la société civile professionnelle de notaires [K] Rouanet-Rigaud Saltel à payer à la société civile immobilière Résidence les Iris la somme de 125'000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens et dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire. Vu l'appel interjeté le 21 mai 2019 par la société civile professionnelle de notaires [K] [K] Rouanet Rigaud Saltel. Vu les conclusions du 19 février 2020 de la société civile professionnelle [K] Rouanet- Rigaud Saltel, demandant de : ' réformer le jugement et rejeter toutes les demandes de la société civile immobilière Résidence les Iris, ' reconventionnellement, la condamner au paiement de la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, celle de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Vu les conclusions de la société civile immobilière Résidence les Iris en date du 12 mai 2022, demandant de : ' confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité professionnelle de la société de notaires, ' réformer le jugement sur le montant de l'indemnisation et condamner la société civile de notaires devenue SAS Bers Vidauban à lui payer la somme de 152'777 € en réparation du préjudice subi relatif aux droits d'enregistrement trop payés avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2011, la somme de 2466 € au titre de la procédure intentée contre le trésor public, la somme de 12'000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive l'ayant contraint à engager une procédure contre le trésor public ainsi que la présente procédure, ' la somme de 12'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de l'appelante à lui rembourser les entiers dépens. Vu l'ordonnance de clôture du 24 mai 2022. Motifs Par acte authentique du 24 janvier 2011, reçu par Maître [L] avec la participation de Maître [K] assistant l'acquéreur, la société civile immobilière Résidence les Iris, s'étant substituée à Mme [D], signataire du compromis du 26 mai 2010, a acheté de la société civile immobilière les Iris un ensemble immobilier constituant une maison de retraite au prix de 3 millions d'euros. Il était alors réglé par le notaire au Trésor public, au titre des droits d'enregistrement, la somme de 152'702 €. Le compromis avait prévu une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 30 septembre 2010, pour certains travaux et le vendeur avait obtenu le permis le 23 septembre 2010. En cours de préparation d'une seconde opération immobilière passée en 2014 par une société distincte de la société résidence les Iris, mais ayant les mêmes actionnaires, ceux-ci ont interrogé le notaire sur la possibilité de bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement sur la précédente vente, ce à quoi il leur était répondu par le notaire, le 20 novembre 2013, qu'il était possible de faire un acte complémentaire avec demande de restitution des droits. Le notaire établissait l'acte complémentaire et l'adressait aux services fiscaux le 4 avril 2014. Mais l'administration fiscale, qui avait demandé qu'une réclamation contentieuse soit faite par la société, décidait finalement, le 21 mai 2015, de ce que la réclamation ne pouvait être reçue car tardive, étant postérieure au 31 décembre 2013, la dernière date possible légale étant fixée par les textes au 31 décembre de la deuxième année suivant le règlement des droits d'enregistrement, en application de l'article R 196-1 du livre des procédures fiscales. C'est dans ces conditions que la société civile immobilière Résidence les Iris a recherché la responsabilité du notaire pour manquement à son obligation de conseil. La société civile de notaires [K] [K] Rouanet Rigaud Saltel a assisté l'acquéreur dans le cadre d'une mission qui lui avait été demandée par celui-ci. Le notaire était donc tenu d'une obligation de conseil, notamment sur les incidences fiscales de l'acte envisagé, peu important qu'un autre notaire soit intervenu à l'acte . Il n'est pas contesté qu'au jour de l'acte, la société civile professionnelle [K] [K] Rouanet Rigaud Saltel n'a pas informé l'acquéreur de la possibilité d'une exonération fiscale des droits d'enregistrement sous réserve de son engagement de remettre à neuf dans le délai de quatre ans le bien acquis, ce dont elle se défend en affirmant que l'acquéreur, lui-même, en déclarant ne pas être assujetti à la TVA et en ne justifiant pas de travaux susceptibles de l'assujettir, ne répondait pas aux exigences de l'exonération. Il n'est pas non plus contesté que le délai de deux ans prévu par les textes n'a pas été respecté et il lui est donc aussi reproché de ne pas avoir donné l'information à l'acquéreur sur les risques à ne pas faire la rectification dans ledit délai, étant précisé que par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 31 mars 2017, il a bien été confirmé que la réclamation présentée au nom de la société était tardive par rapport à la date du 31 décembre 2013. Devant la cour, le notaire fait valoir que selon le permis prévoyant les travaux au nom de la société civile immobilière venderesse, ceux-ci consistaient, non pas dans des travaux de réhabilitation, mais dans des travaux de mise en sécurité et conformité de la maison de retraite qui d'ailleurs n'a jamais fermé ses portes et a continué à être exploitée au cours des travaux ; que le vendeur et l'acquéreur ont déclaré à l'acte ne pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée et qu'ils ont eu l'information que l'acte était soumis au tarif de droit commun en matière immobilière prévue à l'article 1594 D du code général des impôts ; que les statuts de la SCI Résidence les Iris habilitaient les gérants à obtenir un financement pour réaliser des travaux d'aménagement ; que le contrat de prêt adressé le 23 août 2012 envisageait une « enveloppe complémentaire sur des travaux de réaménagement de l'Ehpad; que lorsque le notaire a reçu la société, le 24 août 2012, les travaux financés ne nécessitaient pas de permis modificatif et aucune information sur leur nature n'était transmise; que dans la seconde opération, il y a eu des échanges entre le notaire et la société civile immobilière sur la question des frais et que la société en nom collectif exploitant la maison de retraite a alors pris l'engagement de produire un immeuble neuf pour n'acquitter qu'un droit d'enregistrement de 225 € ; qu'en ce qui concerne l'acte rectificatif de la première opération, Monsieur [D] a transféré à l'étude, le 10 janvier 2014, une attestation de fin de travaux accompagnée d'un courrier de celui-ci écrivant qu'après consultation de ses conseils « nous ne risquons rien à demander le remboursement » ; que le 28 mars 2014, Monsieur [D] a adressé à l'étude le permis de construire, son transfert, le descriptif des travaux, le procès-verbal de réception desdits travaux, la déclaration d'achèvement et de conformité à la date du 28 mars 2014 et qu'il a sollicité la signature de l'acte complémentaire, pour la première fois, par un mail du 1er avril 2014 dans les termes suivants: « tu peux l'envoyer quand l'acte complémentaire ' Comme on passe en commission samedi matin à la caisse d'épargne, ça serait bien si on pouvait justifier de l'envoi. »; Que le 2 avril, le notaire a reçu le procès-verbal de délibération des associés de la SCI permettant à Monsieur [D] de signer l'acte complémentaire ; que le cabinet de Maître Antonetti, avocat fiscaliste de l'acquéreur, l'a averti dès le 25 avril 2014, du caractère très difficile du succès de cette démarche en émettant l'idée que le point de départ du délai de réclamation pourrait être l'acte complémentaire, ce qui prolongerait le délai. En droit, la société de notaires expose que les travaux, objet de l'engagement de construire, doivent obligatoirement rentrer dans le champ d'application de la TVA ; qu'en l'espèce, les travaux déclarés par l'acquéreur et inclus dans le permis obtenu sont des travaux de mise en conformité avec une réorganisation intérieure et de mise en sécurité au regard du risque d'inondation de la zone ; que le prêt destiné à financer ces travaux envisage des travaux de réhabilitation des locaux existants, d'amélioration de la sécurité et de ravalement des façades ainsi que modifications extérieures ; qu'il n'est pas démontré que les travaux envisagés répondent aux exigences de l'article 257-2 a,b,c,d du code général des impôts ; qu'en outre, la société n'était pas soumise à la TVA et qu'il n'est pas établi que les travaux l'étaient, même simplement pour partie ; qu'il a été porté information aux différents conseils de Monsieur [D] de la possibilité de faire la déclaration rectificative et ce dès le mois de novembre 2013 et que ce n'est que le 1er avril 2014 qu'il lui a été demandé de faire la diligence ; que cette déclaration pouvait être faite par le contribuable lui-même ou le notaire rédacteur de l'acte. Il fait enfin valoir que jusqu'au 28 mars 2014, le demandeur n'a jamais fourni aucun justificatif matériel de la nature réelle des travaux, que les seuls travaux connus n'entraient pas dans le cadre de ceux emportant soumission à la TVA et qu' il n'est pas prouvé que l'acquéreur aurait pu déduire la TVA et que la situation sur le long terme 'était économiquement défavorable'. ********* L'article 1594-O G A I et II du code général des impôts prévoit que sous réserve de l'article 691 bis, qui prévoit la perception d'une taxe de publicité foncière ou d'un droit fixe de 125€, sont exonérées de la taxe de publicité foncière ou des droits d'enregistrement les acquisitions d'immeubles réalisées par les personnes assujetties au sens de l'article 256A du code général des impôts lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement de l'acquéreur d'effectuer, dans un délai de quatre ans éventuellement prorogeable, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257. La dite exonération qui a donc été sollicitée à posteriori par l'acquéreur auprès de l'administration fiscale est donc soumise à plusieurs conditions : - L'acquéreur est assujetti à la TVA. - Il doit justifier que les travaux répondent aux exigences de l'article 257 du code général des impôts, la justification de ces travaux étant assurée dans les conditions de l'article 266 bis de l'annexe 3 du même code, au moyen d'une déclaration spéciale ou au moyen du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l'achèvement des travaux et de la conformité des travaux au permis délivré. - Enfin, l'acte d'acquisition doit contenir l'engagement de l'acquéreur d'effectuer les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf dans le délai de quatre ans. Selon l'article 257, les travaux requis doivent concerner : ' soit, la majorité des fondations, ' soit, la majorité des éléments hors fondation déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage, ' soit, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ' soit, l'ensemble des éléments de second oeuvre tel qu'énumérés par décret en conseil d'État dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. A supposer que le notaire, qui savait que l'acquéreur devait réaliser des travaux sur l'immeuble même si leur nature telle que résultant des documents en sa possession ne relevait pas, à priori, de ceux exigés pour bénéficier de l'exonération, puisse donc, y compris au visa de ce que la SCI Résidence les Iris avait spontanément déclaré ne pas être assujettie à la TVA, être jugé fautif de ne pas lui avoir, au moment de la vente, présenté l'option possible afin qu'il bénéficie de l'exonération des droits d'enregistrement et quand bien même : - il est par ailleurs effectivement fautif de ne pas avoir, en novembre 2013, avisé l'acquéreur du délai dans lequel l'établissement de l'acte complémentaire devait être réalisé, ainsi que de ne pas l'avoir pas mis en garde contre la nécessité de le faire avant le 31 décembre 2013, étant en outre considéré qu'il ne l'a au demeurant pas non plus averti de la tardiveté des démarches poursuivies au début de l'année 2014, (la réalité de l'envoi de son mail à M [M], étant contestée par celui-ci et non démontrée notamment par un accusé de réception , puisque le mail a été fait au nom de '[M]' alors que ce nom s'écrit '[M]', - et il ne peut, non plus, de ce chef, utilement avancer n'avoir été saisi de la demande d'acte complémentaire que le 1er avril 2014, vu les échanges des parties dès la fin du mois de novembre 2013, Il demeure, compte tenu des dispositions légales sus énoncées qui sont d'interprétation stricte, s'agissant d'une exonération que l'acquéreur qui a spontanément affirmé à l'acte ne pas être assujetti à la TVA en se référant de surcroît précisément à l'article 256 A du code général des impôts : - d'une part, n'établit pas qu'il était, à cette date, effectivement assujéti à la TVA, l'attestation de l'expert comptable de la société ne pouvant être comprise que comme ne faisant état que de son assujétissement à la date de sa rédaction en l'absence de mention particulière et expresse dudit assujetissement à un date antérieure, - d'autre part, ne démontre de toute façon pas que l'opération envisagée était susceptible de répondre aux exigences du texte pour bénéficier de l'exonération au regard de la nature des travaux qui devaient être diligentés. A cet égard, - ni les mentions de la condition suspensive, qui évoquent la mise en conformité de l'Ehpad avec les conventions tripartites de réhabilitation d'Ehpad existants par une ré-organisation intérieure ( 30 chambres à un lit et 16 chambres à deux lits ) et la mise en sécurité du bien au regard du risque d'inondation de la zone par le déplacement des chambres situées au rez de jardin vers les étages supérieurs, - ni le permis obtenu qui vise la réhabilitation des locaux existants, l'amélioration de la sécurité et le ravalement des façades ainsi que des modifications extérieures, ni son transfert - ni les mentions des demandes de prêt destinés à les financer, qui mentionnent pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage maison de retraite plus frais d'acquisition, (ou frais divers) travaux de rénovations (ou travaux de réaménagement de l'Ehpad les Iris), matériels et équipements, frais d'architecte, - ni le courrier de la SCI résidence les Iris au service des impôts de la fiscalité patrimoniale de Nice Aréna, versé à son dossier en pièce numéro 10 qui déclare avoir réalisé des travaux de rénovation concourant à la production d'un immeuble neuf au sens de la réglementation fiscale sans toutefois détailler ces travaux, ni justifier de leur réalité exacte, - ni l'attestation de fin de travaux du 4 décembre 2013 qui vise comme travaux terminés les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les installations sanitaires et de plomberie, les installations électriques, le chauffage, sans qu'il soit apporté la preuve qu'ils pourraient correspondre à l'un des cas prévus à l'article 257 du code général des impôts, - ni le descriptif sommaire des travaux, ni le procès-verbal de réception et de levée des réserves faisant mention de la réhabilitation de l'Ehpad, démolition, maçonnerie, gros 'uvre, carrelage, réfaction toiture, sans qu'il soit non plus démontré que lesdits travaux rentrent dans l'un des cas de l'article 257, - ni enfin, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux du 1er avril 2014 ne visant que le permis initialement délivré, ne font la preuve utile de ce que ces travaux satisfont aux conditions précises de l'article 257, de sorte qu'en l'absence de preuve que la société répondait aux exigences de ce texte, il sera jugé qu'elle n'établit pas la réalité du bien fondé de son droit à bénéficier de l'exonération qu'elle réclame à ce jour au notaire à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera donc infirmé. La société civile professionnelle de notaires ne démontre de son côté pas la réalité du préjudice moral qu'elle invoque par suite de l'exercice de cette action, laquelle ne saurait, par ailleurs et vu la motivation ci-dessus, être considérée comme abusive. La demande de dommages et intérêts formée pour 10'000 € par la société appelante sera, en conséquence, rejetée. Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile. L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement et statuant à nouveau, Rejette les demandes de la société civile immobilière Résidence les Iris, Rejette la demande de condamnation de la société civile professionnelle [K] Rouanet- Rigaud Saltel, désormais dénommée Bers Vidauban, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société civile immobilière Résidence les Iris aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT