Cour d'appel, 20 février 2024. 22/01811

BR/SH Numéro 24/00632 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 20/02/2024 Dossier : N° RG 22/01811 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IIBN Nature affaire : Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente Affaire : [T] [S] C/ [Y] [N] [P] [G] épouse [N] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 Février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Novembre 2023, devant : Madame REHM, magistrate honoraire chargée du rapport, assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [T] [S] né le 27 Février 1990 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Maître LAGUNE, avocat au barreau de PAU assisté de Maître PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMES : Monsieur [Y] [N] né le 15 Juillet 1988 à [Localité 8] de nationalité Française Lieu-dit [Adresse 6] [Localité 4] Madame [P] [G] épouse [N] née le 26 Juillet 1990 à [Localité 7] de nationalité Française Lieu-dit [Adresse 6] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/4480 du 14/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentés et assistés de Maître LABEYRIE de la SELARL NOURY-LABEDE LABEYRIE SAVARY, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 23 MARS 2022 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 20/01286 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [S] était propriétaire d'une maison individuelle à usage d'habitation sise [Adresse 3] (40). Le 1er juin 2019, Monsieur [T] [S] a signé avec Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N], une convention d'occupation précaire portant sur cet immeuble et dans la perspective de son acquisition par les époux [N], prenant effet au 1er juillet 2019, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 765,00 euros dont 15,00 euros à titre de provision pour les ordures ménagères, pour palier aux frais, notamment de crédit immobilier, dans l'attente de la vente. Il était prévu que cette convention avait une durée d'un an, avec comme date de fin, le jour de la signature de l'acte authentique de vente définitif du bien concerné chez le notaire. Un compromis de vente a été régularisé entre les parties le 16 octobre 2019, en l'étude de Maître [F] [H], notaire à [Localité 11] (40), aux termes duquel Monsieur [T] [S] a déclaré vendre à Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [G] épouse [N] cette maison individuelle moyennant le prix de 185 000,00 euros. Ce compromis a été soumis à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] d'un montant de 185 000,00 euros, les acquéreurs ayant indiqué qu'ils financeraient les frais notariés par un apport personnel de 14 600,00 euros. Les époux [N] disposaient d'un délai de 55 jours à compter de la signature du compromis, soit jusqu'au 09 décembre 2019, pour accomplir les démarches auprès des établissements bancaires en vue d'obtenir une offre de prêt et en justifier auprès du notaire. Le compromis de vente prévoyait que la date de réitération de l'acte authentique devait intervenir au plus tard 3 mois à compter de la signature du compromis, soit le 16 janvier 2020. Il était par ailleurs indiqué que, de convention expresse arrêtée entre les parties, il n'était pas versé de dépôt de garantie mais le compromis stipulait une clause pénale d'un montant de 18 500,00 euros. Un avenant au compromis de vente a été signé entre les parties les 20 et 29 décembre 2019 prévoyant que la réitération par acte authentique interviendrait au plus tard le 16 mars 2020 et que les autres clauses de l'acte du 16 octobre 2019 demeuraient inchangées. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 mars 2020, Monsieur [T] [S] a mis en demeure les époux [N] de réitérer l'acte authentique le 16 mars 2020. En l'absence de réitération par les acquéreurs, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mars 2020, Monsieur [T] [S] a informé les époux [N] que le compromis de vente était caduc et il les a mis en demeure de lui verser le montant de 18 500,00 euros correspondant à la clause pénale. Finalement Monsieur [T] [S] a vendu le bien litigieux à Monsieur [A] [B], suivant acte reçu le 04 décembre 2020 par Maître [F] [H], notaire à [Localité 11] (40), pour le prix de 141 500,00 euros. Aucune solution amiable n'ayant pu être trouvée au litige, par exploit du 13 octobre 2020, Monsieur [T] [S] a fait assigner Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan (40), sur le fondement des articles 1104 et 1304-3 du code civil, aux fins de : - dire que Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] sont responsables de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et par suite condamnés au paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente, Par conséquent : - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 18 500,00 euros au titre de la clause pénale contenu dans le compromis de vente établi par Maître [F] [H], notaire à [Localité 11] (40), en date du 16 octobre 2019, - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 7999,92 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel pour paiement des loyers, - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 40 000,00 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel en raison de la dépréciation du bien immobilier, - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 15 000,00 euros au titre du préjudice moral subi pour la non-réitération de l'acte authentique avec Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] et des conséquences subies, - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 100 000,00 euros pour préjudice moral au titre de la perte de chance pour la non-réitération de l'acte authentique de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] (30), - condamner solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner solidairement aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 23 mars 2022, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : - dit que la condition suspensive d'obtention du prêt immobilier est réputée accomplie en raison de la faute commise par Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N], - condamné in solidum Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 4 000,00 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente établi par Maître [F] [H], notaire à [Localité 11], en date du 16 octobre 2019, - rejeté le surplus des demandes indemnitaires de Monsieur [T] [S], - condamné in solidum Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] aux dépens, - rejeté les prétentions plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi le premier juge a imputé aux époux [N] la responsabilité de la défaillance de la condition suspensive liée au prêt immobilier aux motifs que : - les époux [N] n'avaient pas justifié, dans le délai de réalisation de la condition suspensive, soit jusqu'au 07 février 2020, ni d'une offre ni d'un refus de crédit conforme aux caractéristiques du prêt mentionné dans le compromis de vente, estimant que ni l'accord de principe du CREDIT AGRICOLE en date du 03 mars 2020, ni le refus de prêt de l'AGENCE EMPRUNTIS ne pouvaient être pris en compte, notamment pour avoir été émis postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive ; - Monsieur [Y] [N] n'avait pas respecté son engagement de financer par un apport personnel les frais d'acte notarié et de crédit et de solliciter un emprunt limité à une somme de 185 000,00 euros, puisqu'il a sollicité un emprunt à hauteur de 199 600,00 euros incluant les frais d'acte notarié, ce qui a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte que conformément à la clause prévue dans le compromis de vente, la condition suspensive d'obtention du prêt est considérée comme réalisée. Le tribunal a ainsi considéré que la clause pénale avait vocation à s'appliquer en rappelant qu'elle indemnisait forfaitairement le préjudice consécutif à la non réalisation de la cession immobilière. Après avoir constaté que, outre l'application de la clause pénale, Monsieur [T] [S] sollicitait un préjudice matériel pour les loyers payés pour se loger en raison de l'impossibilité d'acquérir le bien immobilier sis dans le Gard pour lequel il avait passé un compromis, un préjudice matériel pour la perte de valeur du bien immobilier et un préjudice moral pour les difficultés à vendre le bien ainsi que pour la perte de chance d'acquérir un bien immobilier dans le Gard, le premier juge a considéré que ces postes de préjudice étaient consécutifs à la non réalisation de la cession immobilière et ne pouvaient faire l'objet d'une indemnisation distincte mais qu'en revanche, ils seraient pris en compte pour apprécier l'opportunité de modérer ou non la clause pénale. Estimant qu'aucun des préjudices invoqués par Monsieur [T] [S] n'était établi et que son seul préjudice résidait dans l'immobilisation de son bien pendant une durée de 5 mois, le tribunal a retenu que la clause pénale fixée à 18 500,00 euros était manifestement excessive et a fixé la clause pénale à la somme de 4 000,00 euros. Enfin, le tribunal a jugé que les condamnations à l'encontre des époux [N] devaient être prononcées in solidum et non solidairement au motif que la solidarité ne se présumait pas en application de l'article 1310 du code civil et que s'il s'agissait d'époux, il n'était ni évoqué, ni démontré qu'il s'agissait d'une dette ménagère au sens de l'article 220 du code civil. Par déclaration du 28 juin 2022, Monsieur [T] [S] a relevé appel de cette décision en limitant son appel aux dispositions ayant condamné in solidum les époux [N] à lui payer la somme de 4 000,00 euros au titre de la clause pénale et à celles ayant rejeté ses demandes. Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 octobre 2023, Monsieur [T] [S] demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil, de : - confirmer le jugement du 23 mars 2022 en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux [N] pour la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt et en ce qu'il les a condamnés au paiement de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, - débouter les époux [N] de leurs demandes, - infirmer le jugement en ce qu'il a seulement alloué la somme de 4 000,00 euros au titre de la clause pénale, et en ce qu'il a débouté Monsieur [T] [S] de ses demandes indemnitaires complémentaires, Statuant à nouveau : - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 18 500,00 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente du 16 octobre 2019, - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 7 999,92 euros au titre de dommages et intérêts correspondant au paiement des loyers, - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 40 000,00 euros au titre de dommages et intérêts correspondant à la dépréciation du bien immobilier détérioré par les époux [N], - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 15 000 € au titre du préjudice moral subi pour la non réitration de l'acte authentique avec Monsieur [Y] [N] et Mme [P] [N] et des conséquences subies, - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 100 000,00 euros pour préjudice moral au titre de la perte de chance pour la non réitération de l'acte authentique de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] (30), - condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris ceux de première instance. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 octobre 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] demandent à la cour, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, de : - déclarer Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] recevables et bien fondées en leurs demandes, En conséquence : A titre principal : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en date du 23 mars 2022 en ce qu'il a déclaré Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] responsables de la défaillance de la clause pénale, condamné Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à verser à Monsieur [T] [S] la somme de 4 000,00 euros au titre de la clause pénale et 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Monsieur [T] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en date du 23 mars 2022, - débouter Monsieur [T] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Monsieur [T] [S] à verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été fixée au 18 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1°) Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt Monsieur [T] [S] sollicite la confirmation du jugement qui a imputé aux seuls époux [N] la responsabilité de la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Les époux [N] ont formé appel incident de cette disposition et soutiennent que la non réalisation de la condition suspensive ne leur est pas imputable, le simple refus d'un prêt par la banque ne constituant pas une faute. Il convient de rappeler les termes de l'article L.313-41 du code de la consommation selon lequel, lorsque l'acte (promesse unilatérale de vente acceptée ou contrat préliminaire prévu à l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitat) indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts immobiliers, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement (...). L'alinéa 2 précise que, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon les dispositions de l'article 1304 du code civil l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. Il résulte de l'article 1304-3 du code civil que la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. Il est de principe que le bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit établir qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, notamment quant au montant et au taux du prêt sollicité ; c'est au débiteur qu'il appartient de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. En l'espèce, il est indiqué à la page 21 du compromis de vente que : - le financement de l'acquisition s'établit ainsi : * prix de la vente : 185 000,00 euros ; * frais de l'établissement de l'acte notarié, évalués à 14 600,00 euros ; * frais de prêt évalués : mémoire Soit ensemble : 199 600,00 euros. - les acquéreurs doivent financer l'acquisition de la manière suivante : *deniers propres à concurrence de 14 600,00 euros ; *deniers empruntés à concurrence de 185 000,00 euros ; *total égal au montant à financer : 199 600,00 euros. Il est indiqué à la page 20 de l'acte dans un paragraphe intitulé 'Protection de l'emprunteur immobilier : L'acquéreur déclare qu'il paiera le prix de la vente avec l'aide d'un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes : Établissement financier sollicité : tout établissement financier. Montant du prêt : 185 000,00 euros. Taux d'intérêt maximum : 1,50 % hors assurances. Durée maximale du prêt : 30 ans. L'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêt dans les plus brefs délais et à en justifier aussitôt au Notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double. Par suite et conformément aux dispositions des articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d'ici 45 jours à compter des présentes et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par l'acquéreur des offres de prêts établies conformément aux dispositions des articles L.313-24 et suivants du code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard 55 jours à compter des présentes, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du vendeur et celui-ci délié de toute engagement, si bon lui semble. Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre et les sommes versées par le souscripteur lui seront immédiatement restituées sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. [...] L'acquéreur déclare être spécialement informé qu'en application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d'obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s'il a négligé d'en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles. Ainsi qu'il a été dit, l'obtention du ou des prêts dont il vient dêtre parlé, est une condition suspensive du présent contrat. Si dans le délai convenu, ce financement n'est pas obtenu sans qu'il y ait faute de l'acquéreur, les présentes seront nulles et non avenues, et toutes les sommes versées par ce dernier à titre d'acompte, devront lui être restituées aussitôt qu'il aura justifié du refus qui lui aura été notifié par le ou les organismes financiers. Si au contraire, ce financement n'est pas obtenu dans le délai imparti par suite d'une carence quelconque de l'acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l'acquéreur fautif en vue de l'obtention de dommages et intérêts.' Il n'est pas contesté que, comme l'a justement considéré le premier juge, l'avenant des 20 et 29 décembre 2019 reportant le délai de réitération de l'acte authentique au 16 mars 2020 a eu pour conséquence de reporter le délai de dépôt d'une demande de prêt par les époux [N] au 07 février 2020. S'il est établi par les courriels échangés entre les époux [N] et Madame [R] [D], conseillère au CREDIT AGRICOLE, qu'une demande de prêt a été déposée par les époux [N] le 16 novembre 2019, force est de constater que ces derniers sont restés particulièrement discrets sur les caractéristiques du crédit qu'ils ont demandé auprès de cette banque et de l'agence EMPRUNTIS, puisque seul un courrier du CREDIT AGRICOLE en date du 03 mars 2020 fait état d'un prêt sollicité de 199 600,00 euros, ce qui ne correspond pas aux caractéristiques de l'emprunt de 185 000,00 euros qui devait être contracté tel que défini dans le compromis de vente. Egalement, il est établi que bien qu'ayant affirmé dans le compromis de vente qu'ils financeraient l'acquisition du bien concerné par un apport personnel de 14 600,00 euros, les acquéreurs ne disposaient pas au moment de la signature du compromis, de cette somme ni d'un quelconque apport personnel et qu'ils n'avaient aucune perspective de bénéficier à court terme de cette somme ; c'est ainsi que Monsieur [Y] [N], dans un mail en date du 25 février 2020 adressé à Madame [J] [E], de l'agence EMPRUNTIS écrit "Je reste objectif mais réaliste : pas d'apport pas de prêt immobilier" également dans un mail en date du 03 mars 2020, Madame [J] [E] indique n'avoir eu que des retours négatifs pour le financement du projet et que le seul établissement susceptible de donner un avis positif, exigeait une somme de 20 000,00 euros d'apport ce qui n'était pas possible pour les époux [N]. Enfin, il est constant que les époux [N] n'ont justifié ni d'une offre, ni d'une refus de financement conforme aux prévisions contractuelles dans le délai de réalisation de la condition suspensive, soit au plus tard le 07 février 2020, puisque, outre le fait que comme cela a été indiqué, le crédit ayant recueilli un accord de principe de la part du CREDIT AGRICOLE ne correspond pas aux caractéristiques du prêt prévu dans le compromis de vente, tous les courriers de réponse adressés par les organismes de financement sollicités par les époux [N] sont postérieurs à la date susvisée du 07 février 2020 (courriels de Madame [E] de l'Agence EMPRUNTIS des 25 février, 27 février, 28 février et 03 mars 2020 et courrier du CREDIT AGRICOLE du 03 mars 2020). Il s'ensuit que c'est justement que le premier juge a estimé que la condition suspensive était défaillie du fait des époux [N]. Le jugement sera confirmé de ce chef. 2°) Sur la clause pénale Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En matière contractuelle, les parties peuvent convenir à l'avance par une clause pénale de l'indemnisation forfaitaire du préjudice subi par le créancier de l'obligation, en cas d'inexécution par le débiteur conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil selon lequel "lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure." La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l'obligation dont l'inexécution donne lieu à l'application de la clause pénale, de rapporter la preuve du caractère "manifestement excessif " de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d'obtenir la réduction de son montant. Le juge ne peut en effet modérer le montant de la clause pénale qu'en expliquant en quoi celui-ci est manifestement excessif, ce qui doit être apprécié à la date de la décision, la disproportion manifeste s'appréciant in concreto et au regard des circonstances de l'espèce. En l'espèce, le compromis de vente en date du 16 octobre 2019 prévoyait une clause pénale ainsi libellée: 'Au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 18 500,00 euros. Le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.' La condition suspensive de l'obtention d'un prêt étant réputée accomplie suite à la défaillance de l'acquéreur, lequel a par ailleurs été régulièrement mis en demeure par le vendeur de régulariser l'acte authentique par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 mars 2020, c'est à juste titre que le premier juge a décidé que le vendeur était en droit de demander le versement de la clause pénale précitée. Monsieur [T] [S] demande à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à 4 000,00 euros la somme qui lui a été allouée au titre de la clause pénale et sollicite celle de 18 500,00 euros prévue par le compromis de vente. Au soutien de sa demande, il fait valoir que le tribunal n'a pas démontré en quoi la clause pénale serait manifestement excessive et soutient qu'au contraire, son montant n'est en rien disproportionné en considération du préjudice subi, en soulignant que ce montant ne représente que 10% du prix de vente, pourcentage régulièrement retenu dans les actes portant sur des transactions immobilières. Les époux [N] sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a réduit à la somme de 4 000,00 euros le montant de la clause pénale en faisant valoir qu'en toute hypothèse, il était prévu dans le cadre de la convention d'occupation précaire signée avec Monsieur [T] [S] qu'ils pouvaient rester dans les lieux jusqu'au 1er juillet 2020, de sorte que le préjudice subi par le vendeur du fait de l'immobilisation de son bien est particulièrement limité et qu'il existe une disproportion entre le montant du préjudice et le quantum de la clause pénale. En l'espèce, au regard du montant du prix de vente de la maison de 185 000,00 euros, le montant de la clause pénale représentant 10 % du prix , est conforme aux pratiques de l'immobilier et ne présente pas en soi, un caractère manifestement excessif ou dérisoire. Le montant d'une telle clause pénale n'apparait pas non plus manifestement dérisoire ou excessif au regard des circonstances de l'espèce, alors que notamment, outre le fait que l'immeuble litigieux a été immobilisé pendant 5 mois entre le 16 octobre 2019 et le 16 mars 2020, Monsieur [T] [S] n'a pas vendu son bien dans les conditions qui avaient été acceptées puisqu'il n'a pu le vendre que le 04 décembre 2020, soit presque 9 mois après la date initialement prévue du 16 mars 2020 et pour le prix de 141 500,00 euros, soit 43 500,00 euros de moins que le prix convenu avec les époux [N]. Par conséquent il n'y a pas lieu de réduire le montant de cette clause pénale. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Le jugement déféré sera également infirmé en ce qu'il a dit que la condamnation à l'encontre des époux [N] au paiement de la clause pénale devait être prononcée in solidum et non solidairement alors que les deux époux qui sont désignés dans le compromis de vente sous le seul vocable d'ACQUEREUR et qui sont par ailleurs mariés sous le régime de la communauté légale, ont concouru au même acte prévoyant la clause pénale, de sorte qu'ils sont co-débiteurs solidaires de la clause pénale et que la condamnation doit par conséquent être prononcée solidairement et non in solidum. La cour condamnera donc solidairement les époux [N] à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 18 500,00 euros au titre de la clause pénale. 3°) Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires Outre l'application de la clause pénale, Monsieur [T] [S] sollicite une somme de 7 999,92 euros en réparation du préjudice matériel subi, en expliquant qu'en l'absence de vente de l'immeuble litigieux, il n'a pas pu acquérir un bien immobilier sis à [Localité 10] (30) dont il souhaitait faire son logement et pour l'achat duquel il avait signé un compromis de vente ; il explique qu'il s'est ainsi trouvé dans l'obligation de continuer à assumer le coût des loyers pour le montant sus-visé de 7999,92 euros. Il sollicite également une somme de 40 000,00 euros au titre de la perte de valeur de son bien fortement dégradé par les époux [N] pendant l'occupation des lieux. Il demande également une somme de 15 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de l'absence de signature de l'acte authentique par les époux [N]. Il réclame enfin une somme de 100 000,00 euros au titre de la perte de chance d'avoir pu acquérir le bien immobilier du Gard. En l'espèce, c'est justement que le tribunal a jugé que les postes de préjudice ainsi sollicités par Monsieur [T] [S] étaient consécutifs à la non réalisation de la cession immobilière et ne pouvaient faire l'objet d'une indemnisation distincte. En effet, la clause pénale ayant pour objet de fixer par avance et de manière forfaitaire le montant de l'indemnisation due par la partie défaillante à la partie adverse, Monsieur [T] [S] n'est pas fondé à solliciter de manière additionnelle des dommages et intérêts complémentaires et déjà indemnisés par l'application de la clause pénale. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [T] [S] de ces quatre demandes de dommages intérêts. 4°) Sur les demandes annexes Le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne les condamnations aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre. Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] seront par ailleurs condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 4 000,00 euros et a condamné in solidum Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à payer cette somme à Monsieur [T] [S] au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente conclu entre les parties le 16 octobre 2019, Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé, Condamne solidairement Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 18 500,00 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente conclu entre les parties le 16 octobre 2019, Y ajoutant, Condamne in solidum Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Monsieur [Y] [N] et Madame [P] [G] épouse [N] aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés en la forme prévue en matière d'aide juridictionnelle pour Madame [P] [G] épouse [N]. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE