Tribunal judiciaire, 08 mars 2024. 23/07118

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 08/03/2024 à : Maître Sébastien MENDES GIL Copie exécutoire délivrée le : 08/03/2024 à : Me Isabelle CHAUVEAU Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/07118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAH N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 08 mars 2024 DEMANDERESSE Madame [Y] [J] [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0176 DÉFENDERESSE [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173 COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 février 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 11 avril 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 08 mars 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 08 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/07118 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XAH EXPOSE DES MOTIFS Mme [Y] [J] [V] est locataire, depuis le 5 décembre 2018, d’un appartement de 104 m², composé de 5 pèces et propriété de [Localité 3] HABITAT-OPH, situé [Adresse 1]. Elle occupe les lieux avec ses quatre enfants. Le loyer figurant au contrat s’élève à la somme mensuelle de 676,41 euros terme échu. Suite à visite du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3], Mme [Y] [J] [V] était informée, le 27 août 2020, qu’une mise en demeure était adressée à [Localité 3] HABITAT-OPH, afin de faire cesser les désordres constatés dans l’appartement litigieux résultant d’infiltrations et de taux d’humidité important. En l’absence de travaux réalisés et alors que son fils [B] souffrant d’asthme chronique était hospitalisé, Mme [Y] [J] [V] a fait assigner [Localité 3] HABITAT-OPH par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, au visa du Code civil et de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 : - condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à reloger Mme [Y] [J] [V] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - autoriser Mme [Y] [J] [V] à suspendre le paiement de son loyer jusqu’à son relogement dans un logement décent adapté aux besoins de la famille, - condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à payer à Mme [Y] [J] [V] une somme provisoirement arrêtée au 31 mai 2023 à la somme de 23 688,90 euros en réparation du trouble de jouissance subi, - ordonner la compensation entre cette somme et l’arriéré locatif de Mme [Y] [J] [V], et en tant que de besoin, - condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à payer à Mme [Y] [J] [V] le solde qui pourrait résulter au profit de cette dernière, - condamner [Localité 3] HABITAT-OPH aux entiers dépens. A l’audience du 5 octobre 2023, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le renvoi de l’affaire a été accordé à la demande de [Localité 3] HABITAT-OPH qui, en réponse à l’opposition de Mme [Y] [J] [V] dont l’état de santé de son fils hospitalisé, nécessitait un logement salubre, a fait valoir qu’il pouvait faire en sorte que son client reloge au mieux la famille avant le 2 février 2024. A l’audience du 2 février 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH par la voix de son conseil, conformément aux conclusions déposées a sollicité un ultime renvoi à l’audience du 24 mai 2024, indiquant qu’il n’y avait pas eu de relogement et qu’une assignation en intervention forcée avait été délivrée pour cette date à son assureur, la société ALLIANZ IARD. Mme [Y] [J] [V] s’est opposée à la demande exposant le caractère dilatoire de l’assignation en intervention forcée pour une date ultérieure au renvoi précédemment accordé, [Localité 3] HABITAT-OPH disposant d’un droit d’action propre contre son assureur et le fils de sa cliente étant toujours hospitalisé. L’affaire étant retenue, le conseil du défendeur a poursuivi dans l’exposé de ses conclusions concluant au rejet des demandes de Mme [Y] [J] [V] et à titre subsidiaire à la condamnation de la société ALLIANZ IARD à le garantir. Mme [Y] [J] [V] représentée par son conseil a repris les termes de son assignation actualisant sa demande en réparation du trouble de jouissance à la somme de 26 594,76 euros. 1En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés. Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION In limine litis sur la demande de jonction Conformément aux dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble. En l’espèce [Localité 3] HABITAT-OPH demande le renvoi du dossier et sa jonction avec l’intervention forcée de la société ALLIANZ IARD opérée par voie d’assignation à une date d’audience postérieure à la présente. Or la demande en intervention constitue une demande incidente, elle ne peut en conséquence être délivrée pour une date d’audience postérieure à celle à laquelle l’affaire principale a été renvoyée, sauf à encourager des pratiques dilatoires pour obtenir un renvoi. Par ailleurs, l’intervention forcée de la société d’assurance de [Localité 3] HABITAT-OPH aux fins de le garantir des condamnations prononcées à son encontre n’est pas de nature à éclairer la juridiction sur la solution à apporter au litige et [Localité 3] HABITAT-OPH dispose d’une action directe à l’encontre de son assureur dans l’hypothèse d’une condamnation. Le juge de céans n’étant donc pas valablement saisi d’une intervention forcée délivrée par [Localité 3] HABITAT-OPH à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de décider d’un renvoi qui entraînerait un allongement du délai d’examen au fond du dossier, sans bénéfice pour la juste information du tribunal. Sur l’indécence et ses conséquences Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu'il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes. Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas plus admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux. Le locataire ne peut non plus exiger du bailleur son relogement et, réciproquement, un bailleur tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent ne peut se dégager de cette obligation en lui substituant une simple proposition de relogement. La sanction du relogement existe uniquement dans des cas plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu'il menace ruine. Pour protéger la santé ou la sécurité d'occupants de tels logements, l'article L.521-1du Code de la construction et de l'habitation met à la charge des propriétaires une obligation d'hébergement ou de relogement, en fonction du degré d'insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter. En l'espèce, à défaut d’arrêté du maire ou du préfet assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter, les conditions précitées d’un relogement ne sont pas réunies et Mme [Y] [J] [V] sera par conséquent déboutée de cette demande. S’agissant de l’état de l’appartement, il résulte des pièces les plus récentes produites par les parties que : - par courrier du 31 mars 2023, un inspecteur de salubrité suite à enquête menée le 16 mars 2023 a constaté des travaux partiels de réfection effectués dans le cadre du traitement du dégât des eaux par les assurances, mais la persistance de certains désordres voire l’apparition de nouveaux : - toilettes : peinture craquelée et boursouflée sur les murs et au plafond et traces d’infiltration marron au plafond - cuisine : dégradation des murs et traces d’infiltration sur les murs et développement de moisissures en partie basse du mur de façade - salle d’eau : peinture dégradée sur les murs et plafond - chambre enfant 1 : infiltration et revêtement dégradé en partie basse mur de façade - chambre enfant 2 : même chose avec pics de moisissures visibles - chambre enfant 3 : moisissures en partie basse de l’angle entre le mur de face et le mur droit - chambre parentale : traces d’infiltrations marrons sur les murs et plafond. Il en résulte que des infiltrations persistent et des moisissures se développent dans la cuisine et 2 chambres sur les murs de façade. - en réponse, par courrier du 15 mai 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait état à l’inspecteur salubrité que des travaux de remise en état avait été effectués suite à un dégât des eaux de mars 2019, financés et réalisés par l’assurance de Mme [Y] [J] [V]. Depuis, une nouvelle fuite a été constatée sous l’évier de la cuisine qui relève des réparations d’ordre locatives mais également qu’une nouvelle recherche de fuite sur l’ensemble des équipements sanitaires de Mme [Y] [J] [V] est en cours. [Localité 3] HABITAT-OPH précise qu’à la suite des visites sur place il a été constaté un manque d’entretien du logement et affirme que les problèmes d’insalubrité et d’humidité sont par ailleurs accentués par un manque de ventilation et une suroccupation des lieux. Il résulte par ailleurs des comptes rendus d’intervention produits par [Localité 3] HABITAT-OPH que le 20 novembre 2020, lors du remplacement de la baignoire il est constaté que les murs de façade sous la baignoire sont moisis et humides et le 17 septembre 2021 une nouvelle intervention est effectuée pour remplacer le tablier de la baignoire et 7m² de carrelage sur le mur de façade. Enfin, le 27 mai 2023 il est constaté de nouveau des fuites sous la baignoire et préconisé son remplacement complet. Si les murs des WC sont considérés comme secs, aucun contrôle n’est effectué dans les chambres, de sorte que [Localité 3] HABITAT-OPH ne saurait légitimement soutenir que la situation est assainie. Ainsi il est établi que l’appartement est l’objet d’infiltrations notamment sur les murs de façade dont la cause reste inconnue ; que des moisissures se développent dans les pièces de vie et notamment trois chambres sur quatre alors que [Localité 3] HABITAT-OPH ne produit aucun élément étayant son affirmation de manque d’entretien et de suroccupation des lieux. Ces désordres, ne caractérisent pas l'indécence du logement, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ils constituent en revanche une violation manifeste de l'obligation du bailleur de jouissance paisible du bien compris dans son ensemble (article 6 b). En ces conditions, il sera fait droit à la demande d’indemnisation du trouble de jouissance formée par Mme [Y] [J] [V]. Celle -ci sollicite le remboursement de l’équivalent des ¾ du montant total des loyers versés depuis le mois d’avril 2019, terme de janvier 2024 inclus soit la somme de 26 594,76 euros. En l’espèce il résulte des documents médicaux versés aux débats que depuis juillet 2022, le fils de Mme [Y] [J] [V] est hospitalisé suite à un asthme allergique. L’analyse de prélèvements opérés dans une des chambres de l’appartement (chambre 1) met en évidence la présence de Chaetomium (degré + sur une échelle ++++) associé à des cas d’asthme bronchique de sorte que le fils de Mme [Y] [J] [V] « reste hospitalisé pour éviter l’exposition à cet environnement délétère pour sa santé » (certificat médical établi le 20 mars 2023 pièce 14 de la demanderesse). Compte tenu de ces éléments, de la durée du trouble, du nombre de pièces impactées mais également de l’éloignement de l’un des enfants de la famille imposé, il sera alloué à Mme [Y] [J] [V] une indemnisation correspondant à la moitié du loyer depuis juillet 2022 jusqu’au 2 février 2024 (20 mois) soit la somme de 6 760 euros (676,41/2 = 338x20 = 6 760 euros). Sur la compensation de l’indemnité En l’absence de créance locative revendiquée par [Localité 3] HABITAT-OPH, il n’y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] [J] [V] de compensation entre l’indemnité allouée et le montant d’une dette locative. Sur les demandes accessoires [Localité 3] HABITAT-OPH partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 3] HABITAT-OPH à verser à Mme [Y] [J] [V] la somme de 6 760 euros à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 3] HABITAT-OPH aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection