Cour d'appel, 22 février 2024. 21/16650

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 22 FÉVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16650 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CELPN Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE RG n° 11-20-000072 APPELANTE S.A. IMMOBILIERE 3F [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Représentée par Me Jeanine HALIMI, de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 397 INTIME Monsieur [X] [J] [Adresse 4] [Localité 7] Défaillant, régulièrement avisé le 22 novembre 2021 par procès-verbal de remise à l'étude COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée le 10 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Anne-Laure MEANO, présidente Madame Muriel PAGE, conseiller Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN ARRET : - défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE La S.A. Immobilière 3 F a donné à bail à M. [U] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5]). M. [U] [O] est décédé le [Date décès 3] 2015 et M. [X] [J] a sollicité le transfert du bail à son nom. Estimant que ce dernier ne remplissait pas les conditions pour se voir attribuer le logement, la S.A. Immobilière 3 F l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent Sur Marne aux fins d'expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l'audience du 24 juin 2020, la S.A. Immobilière 3 F a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. M. [X] [J] a comparu en personne, a indiqué avoir prévenu sans tarder du décès de son père et avoir été étonné de la manifestation du bailleur en 2018 soit 3 ans après le décès. Il a par ailleurs indiqué être à jour du paiement des loyers du logement dans lequel il s'est installé au côté de son père en 2013. S'agissant de l'avis d'imposition, il a indiqué qu'il s'agissait de sa part d'une erreur ayant consisté à ne pas modifier son adresse fiscale. Enfin, il a indiqué être étonné du silence gardé par le bailleur en réponse à ses courriers. Par jugement contradictoire entrepris du 18 septembre 2020 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent Sur Marne a ainsi statué : Dit que le bail portant sur le logement situé [Adresse 5]) consenti à M. [U] [O] a été transféré à M. [X] [J] le [Date décès 3] 2015 ; Ordonne, en tant que de besoin, à la S.A. Immobilière 3 F de régulariser la situation ; Déboute la S.A. Immobilière 3 F de l'intégralité de ses demandes ; Rejette la demande formée par la S.A. Immobilière 3 F au titre des frais irrépétibles ; Condamne la S.A. Immobilière 3 F aux entiers dépens de l'instance ; Dit que la présente décision est exécutoire par provision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 19 septembre 2021 par la S.A. Immobilière 3 F ; Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 décembre 2021 par lesquelles la S.A. Immobilière 3 F demande à la cour de : Vu le jugement du 18 septembre 2020 ; Vu les pièces versées au débat ; - INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Nogent Sur Marne en date du 18 Septembre 2020 ; - STATUER A NOUVEAU : Constater que le contrat de bail liant la SA D'H.L.M. Immobilière 3F et feu [U] [O] est résilié du fait du décès de ce dernier ; Constater que M. [X] [J] occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre ; Ordonner la libération des lieux sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre ; Voir autoriser la requérante à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, dans la forme ordinaire et même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, de l'appartement sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre ; Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. [X] [J] ; Voir condamner M. [X] [J] au versement, à l'endroit de la SA D'H.L.M. Immobilière 3F, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer plus charges, à compter du [Date décès 3] 2015, date du décès de feu [U] [O], et ce jusqu'à la libération définitive des lieux ; CONDAMNER M. [X] [J] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques Bellichach, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; M. [X] [J] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées respectivement le 22 novembre 2021 et le 20 décembre 2021 en l'étude de l'huissier instrumentaire. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la demande principale de résiliation du bail En vertu de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (...) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (...). A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (...)'. Selon l'article 40, 'l'article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire'. * Sur le lien de parenté entre M. [X] [J] et le titulaire du bail et sa cohabitation d'au moins un an avec lui Pour retenir que M. [X] [J] rapportait la preuve suffisante de sa cohabitation depuis plus d'un an avec M. [U] [O] à la date de son décès, le premier juge s'est fondé sur la production de témoignages du voisinage non contestés par la S.A. Immobilière 3 F confirmant les autres éléments versés aux débats tels que la preuve de l'assurance du logement à son nom, le transfert du contrat d'électricité dès le 30 janvier 2015. A l'appui de son appel, la S.A. Immobilière 3 F soutient que M. [X] [J] ne rapporte pas la preuve de son lien de parenté avec M. [U] [O], dont rien ne prouve qu'il est son père outre que les documents produits ne démontrent pas une cohabitation d'au moins un an avant la date du décès. Il est exact que la preuve du lien de filiation entre M. [X] [J] et M. [U] [O] n'est pas rapportée par l'acte de naissance produit qui ne mentionne que la mère de M. [X] [J] et non son père. Comme le soutient à juste titre la S.A. Immobilière 3 F, la preuve du lien de parenté entre M. [X] [J] et M. [U] [O] ne peut résulter de simples témoignages. Par ailleurs, les pièces versées aux débats tels que la souscription d'un contrat EDF au nom de M. [X] [J] le 30 janvier 2015 et l'attestation d'assurance multirisques habitation du 22 novembre 2018 ne permettent pas de démontrer que l'intimé a cohabité avec M. [U] [O] au moins un an avant son décès survenu le [Date décès 3] 2015. Il sera observé en outre que les avis d'imposition de juillet 2017 et 2018 ainsi que les bulletins de salaire de mai, juin et juillet 2018 mentionnent une adresse de M. [X] [J] chez Mme [G] [J] au [Adresse 1]. Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré, dans ses motifs, que M. [X] [J] rapportait la preuve de sa cohabitation avec M. [U] [O] depuis plus d'un an à la date de son décès. M. [X] [J] ne rapporte la preuve suffisante ni de son lien de parenté M. [U] [O], ni de cette cohabitation. * Au demeurant, sur la sous-occupation du logement Selon l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation, 'les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale'. Devant la cour, la S.A. Immobilière 3 F justifie de ce que le logement est de type F3 de 67,80 m² ainsi qu'il ressort notamment de l'attestation locative du 3 mai 2021. Il résulte des pièces produites aux débats et notamment du courriel de Mme [R] [S], chargée de gestion locative, que M. [X] [J] est séparé de son épouse et vit seul dans le logement. Partant le logement n'est pas adapté à la taille du ménage au sens de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, comme le soutient à juste titre la S.A. Immobilière 3 F. Le jugement doit donc être infirmé sur ce point également. En conséquence le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a dit que le bail portant sur le logement situé [Adresse 5]) consenti à M. [U] [O] a été transféré à M. [X] [J] le [Date décès 3] 2015. Il n'est pas justifié de ce que les conditions du transfert du bail sont remplies à la date du décès du locataire. M. [X] [J] est par conséquent occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre. Subséquemment, il sera fait droit à la demande d'expulsion de M. [X] [J] à défaut de départ volontaire des lieux dans les conditions énoncées au dispositif. Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, qui est nécessaire à l'intéressé pour trouver un autre logement. Sur la condamnation au paiement des indemnités d'occupation M. [X] [J] doit être condamné au paiement, à compter de la résiliation du bail le [Date décès 3] 2015, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la S.A. Immobilière 3 F de sa demande de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le sens de la présente décision justifie d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance et de condamner M. [X] [J] aux dépens de première instance. Il est équitable de condamner M. [X] [J] à payer à la S.A. Immobilière 3 F une indemnité de procédure de 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt par défaut, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate que le contrat de bail liant la S.A. Immobilière 3F et feu [U] [O] est résilié du fait du décès de ce dernier le [Date décès 3] 2015 ; Constate que M. [X] [J] occupe sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre ; Ordonne la libération des lieux sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent arrêt ; Dit qu'à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, la S.A. Immobilière 3F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [X] [J] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, de l'appartement sis [Adresse 5]), dont seul feu [U] [O] était locataire en titre ; Dit que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [X] [J] à verser à la S.A. Immobilière 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail initial, outre les charges dûment justifiées, à compter du [Date décès 3] 2015, date du décès de M. [U] [O], et jusqu'à parfaite libération des lieux ; Condamne M. [X] [J] à payer à la S.A. Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; Condamne M. [X] [J] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.            La greffière                                                                           La présidente