Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/04834

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 MAI 2024 N° RG 23/04834 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPMS [X] [O] épouse [K] [U] c/ S.A. DOMOFRANCE [E] [K] [U] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 21 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/00495) suivant déclaration d'appel du 26 octobre 2023 APPELANTE : [X] [O] épouse [K] [U] de nationalité Française, demeurant [Adresse 4] Représentée par Me Sandrine DURGET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A. DOMOFRANCE Société anonyme d'HL, prise poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANT : [E] [K] [U] né le 19 Juillet 1976 à [Localité 2] ESPAGNE de nationalité Française demeurant [Adresse 4] Non représenté, assigné à personne physique COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * Par acte sous-seing privé en date du et à effet du 17 juin 2015, la SA HLM Domofrance a donné à bail à M. [E] [K] [U] et Mme [X] [O] épouse [K] [U] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2022, la SA HLM Domofrance a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.175,91 euros au titre de l'arriéré locatif et aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 10 fevrier 2023, la SA HLM Domofrance a assigné M. et Mme [K] [U] devant 1e juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment: - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 juin 2015 à la date du 10 janvier 2023, - constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, - ordonner leur expulsion. Par ordonnance réputée contradictoire du 21 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - au principal renvoyé les parties à se pourvoir, ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, Vu l'urgence - constaté la réunion à la date du 10 janvier 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résolution insérée dans le contrat de bail du 17 juin 2015 entre M. Et Mme [K] [U] et la SA HLM Domofrance, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (33), - condamné solidairement M. et Mme [K] [U] à payer à la SA HLM Domofrance la somme de 2785,70 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 11 juillet 2023 (échéance du mois de juin 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - accordé à M. et Mme [K] [U] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 77 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglées à leur échéance, - dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu, - ordonné en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail, - dit que le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué, - dit en revanche qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, - qu'en ce cas, à défaut pour M. et Mme [K] [U] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, - qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution , - qu'en ce cas, sera due l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (717,47 euros par mois à la date de l'audience) augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamnons solidairement M. et Mme [K] [U] à son paiement à compter du mois de juillet 2023, jusqu'à libération effective des lieux, - rejeté le surplus des demandes, - condamné solidairement M. et Mme [K] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, - condamné solidairement M. et Mme [K] [U] à payer à la SA HLM Domofrance une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Par déclaration électronique du 26 octobre 2023, Mme [O] épouse [K] [U] a relevé appel de la décision, intimant la SA HLM Domofrance. Par ordonnance du 17 novembre 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 27 mars 2024, avec clôture de la procédure au 13 mars 2024. Par acte du 24 novembre 2023, l'appelante a signifié la déclaration d'appel à M. [E] [K] [U]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 mars 2024 et signifiées à M. [K] [U] par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Mme [K] [U] demande à la cour, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 808 du code de procédure civile, de: - la déclarer recevable et bien fondée en son appel contre l'ordonnance rendue en référé par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 septembre 2023, Y faisant droit - réformer dans sa totalité l'ordonnance rendue en référé par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 septembre 2023 Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2024 et signifiées à M. [K] [U] par acte du 20 mars 2024 la SA Domofrance, la SA HLM Domofrance demande à la cour, sur le fondement des articles 9 et 16 du code de procédure civile et l'article 1353 du code civil, de : A titre principal, - déclarer Mme [K] [U] mal fondée en son appel, - l'en débouter, - confirmer en tout point l'ordonnance de référé du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 septembre 2023, En tout état de cause : - condamner Mme [K] [U] au paiement d'une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [K] [U] aux entiers dépens de l'instance. Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION. Mme [K] [U] demande que l'ordonnance entreprise soit réformée en totalité. Elle explique dans le corps de ses écritures qu'une contestation sérieuse s'oppose à ce que soit constaté le jeu de la clause de résiliation de plein droit du bail en raison de l'existence d'un dégât des eaux la privant de la jouissance de la chambre de ses enfants et de ce que, suite aux réparations finalement intervenues en juillet 2021, elle a été privée de chauffage jusqu'au mois d'août 2022, une indemnisation lui étant due au titre de la perte de jouissance en sorte qu'elle a cessé de payer les charges locatives. La SA Domofrance sollicite la confirmation de l'ordonnance, exposant que les retards de paiement ont débuté lorsque Mme [K] [U] n'a plus bénéficié de l'allocation de logement, étant ainsi sans lien avec l'absence de chauffage invoquée et soutenant à cet égard que, dès qu'elle a été informée de la difficulté, elle a mis en oeuvre les moyens nécessaires à y remédier, les travaux de réparation du chauffage ayant été réalisés en juillet 2021, un dédommagement amiable ayant été versé pour la privation de l'usage d'une chambre. L'argumentation soutenue par Mme [K] [U] s'analyse en une exception d'inexécution. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement tandis qu'aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1219 du code civil prévoit enfin que 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. Il appartient à Mme [O] épouse [K] de démontrer l'existence d'une exception d'inexécution constitutive d'une contestation sérieuse et en l'espèce, de circonstances rendant impossible une jouissance normale et effective des lieux loués, seule l'impossibilité totale d'en user pouvant justifier le non paiement des loyers. Mme Mme [O] épouse [K] qui ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers et charges dont le paiement est sollicité à titre provisionnel par la SA HLM Domofrance, ne produit en l'espèce aucun avis technique permettant de connaître l'état du chauffage de l'appartement durant la période incriminée ni ne justifie de la consommation d'électricité excessive alléguée due à l'utilisation de radiateurs électriques. Les attestations produites par Mme [O] épouse [K] qui font état, l'une de dysfonctionnements du chauffage, l'autre de l'absence de chauffage du mois d'octobre 2021 au mois d'octobre 2022, sont contredites par le courrier de la SA HLM Domofrance daté du 7 avril 2021 selon lequel des travaux ont été réalisés suite au sinistre dégât des eaux survenu au mois de janvier 2021 et par le courrier du 26 septembre 2022 dont il ressort que des mesures ont été prises suite aux signalements de Mme [O] épouse [K] concernant le dysfonctionnement du chauffage. Il n'est donc nullement établi que la locataire a été dans l'impossibilité d'user des lieux loués, la contestation ainsi élevée n'apparaissant pas sérieuse, en sorte que c'est à juste titre que le juge des référés a constaté le jeu de la clause de résiliation de plein droit du bail, prononcé l'expulsion de la locataire, l'a condamnée au paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, tout en lui accordant des délais de paiement sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée en toutes ses dispositions. Sur les mesures accessoires. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, Mme [O] épouse [K] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la SA d'HLM Domofrance une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La Cour, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne Mme [X] [O] épouse [K] [U] à payer à la SA d'HLM Domofrance une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, La condamne aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Mme Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,