Cour d'appel, 15 février 2023. 21/00933

ARRET N° . N° RG 21/00933 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIIRJ AFFAIRE : S.A.S. [Localité 3] CENTRE AUTO Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège. C/ S.N.C. HYPER 19 Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège de la société. GV/MS Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée à Me Christophe DURAND-MARQUET, COUR D'APPEL DE LIMOGES Chambre sociale ---==oOo==--- ARRET DU 15 FEVRIER 2023 ---===oOo===--- Le QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe: ENTRE : S.A.S. [Localité 3] CENTRE AUTO Prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège. , demeurant [Adresse 2] représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Hélène JOLIVET, avocat au barreau D'AURILLAC APPELANTE d'une décision rendue le 17 SEPTEMBRE 2021 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE ET : S.N.C. HYPER 19 Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège de la société., demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christophe DURAND-MARQUET, avocat au barreau de LIMOGES, Me Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Evelyne BARBIER, avocat au barreau de PARIS INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Janvier 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2022. La Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur Jean-Pierre COLOMER et de Madame Géraldine VOISIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Février 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2013, la SNC HYPER 19 a donné en location à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO un local se situant dans un ensemble immobilier à usage commercial de Centre Auto situé [Adresse 2] (19), identifié sous le Volume 7, d'une superficie de 755 m2, formant le bâtiment dit 'FEU VERT', moyennant un loyer annuel de 60 000 € HT, hors charges, payable trimestriellement et d'avance. A l'article X du bail § 5 'Parking', il est noté que 'Le Preneur bénéficiera, pour sa clientèle, de l'usage du parking pour automobiles éventuellement installé sur le terrain de l'immeuble'. Ce local correspond à 3 310 tantièmes sur les 104 557 de l'ensemble immobilier géré par une association foncière urbaine libre (AFUL). Le 8 juin 2016, l'assemblée générale de l'AFUL a voté la réalisation de travaux destinés à la réfection du parking du centre commercial pour un budget prévisionnel de 1 309 128 € HT. Les travaux ayant été réalisés, la SNC HYPER 19 a adressé à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO une facture en date du 28 juin 2017 d'un montant de 49 789,88 € TTC au titre des travaux de réfection du parking correspondant à sa quote-part. Le 1er juillet 2017, le bailleur a émis un appel de fonds de 49 789,88 € à l'égard de la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO. Ce montant a été prélevé le 20 juillet 2017 sur le compte de la locataire. Le 2 novembre 2017, il a fait l'objet d'un avoir, le compte de la locataire étant recrédité du même montant. Un nouvel appel de fonds a été émis par le bailleur le 8 novembre 2017 à hauteur de 49 789,88 €. En l'absence de règlement, la SNC HYPER 19 a fait délivrer le 7 septembre 2018 à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO un commandement de payer visant la clause résolutoire, la mettant en demeure de lui payer la somme de 49 837,88 € en principal, outre la somme de 4 983,78 € au titre de la clause pénale. ==0== Par ordonnance du 27 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 3] a débouté la SNC HYPER 19 de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO et sa condamnation à lui payer la somme de 59 158,90 € en principal au motif de l'existence d'une contestation sérieuse. Par acte d'huissier délivré le 25 juin 2020, la SNC HYPER 19 a fait assigner la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO devant le tribunal judiciaire de [Localité 3] pour la voir condamnée à lui payer la somme de 54 821,67 € au titre de l'arriéré locatif, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire acquise et ordonner son expulsion. Par jugement rendu le 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 3] a : - condamné la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO à payer à la SNC HYPER 19 la somme de 49 789,88 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 7 septembre 2018 ; - constaté l'acquisition au 8 octobre 2018 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO par la SNC HYPER 19 le 1er juillet 2013 à effet au même jour, et portant sur un local identifié sous le Volume 7 formant le bâtiment 'FEU VERT", local se situant dans un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 2] ; - accordé à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO un délai de 24 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 23 mensualités de 2 000 €, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification du présent ; - dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; Dans I'hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises : - dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ; - ordonné l'expulsion des lieux loués de la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO à payer à la SNC HYPER 19 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmente des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu'à la libération des lieux ; - condamné la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO à payer à la SNC HYPER 19 la somme 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SNC HYPER 19 du surplus de sa demande ; - débouté la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO aux dépens. La SAS [Localité 3] CENTRE AUTO a interjeté appel de ce jugement le 4 novembre 202. ==0== Aux termes de ses dernières écritures déposées le 29 novembre 2022, la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO demande à la cour de : - réformer le jugement en tous ses chefs critiqués ; En conséquence, de : - juger que la clause contractuelle mettant à charge du preneur l'ensemble des dépenses et travaux effectués dans le centre commercial de [Localité 4] en ce compris les réparations visées à l'article 606 du code civil liées au local du preneur quand bien même ces dépenses résulteraient de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale et/ou par la réglementation actuelle ou future liée à l'activité du preneur constitue une clause potestative frappée de nullité ; - en conséquence, juger que les parties sont en l'état des dispositions supplétives des articles 1720, 1754 et 1755 du code civil ; - plus encore, au bénéfice du principe d'interprétation stricte des clauses dérogatoires du droit commun et constatant que la cause de vétusté n'est pas expressément visée à la clause dérogatoire, juger que, conformément à l'article 1755 du code civil, la réfection intégrale du parking du centre commercial par suite de sa vétusté ne peut être mise à charge du preneur ; - infirmer, de plus fort, le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et, en conséquence, ordonné l'expulsion du preneur ; - ordonner la restitution des sommes perçues par le bailleur au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement du 17 septembre 2021 ; - subsidiairement, confirmer le montant de la condamnation prononcée par le premier juge à la somme de 49 789,88 € exclusive des frais de relance et de la clause pénale, disposition non contestée par l'intimée ; - subsidiairement encore, confirmer le jugement dont appel en ce qu'il lui a accordé 24 mois de délai pour s'acquitter de sa dette, fixé au montant du loyer celui de l'indemnité mensuelle d'occupation et à la date du commandement de payer le point de départ des intérêts légaux ; - y ajoutant, juger que la condamnation s'exécutera en deniers ou quittances ; - débouter, en conséquence, la SNC HYPER 19 de ses demandes, en ce compris celle formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SNC HYPER 19 aux entiers dépens de première instance et d'appel outre une somme de 3 500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS [Localité 3] CENTRE AUTO soutient que l'article V 3) des conditions générales du bail qui impose au preneur de supporter la totalité des travaux entrepris par le bailleur, quelqu'en soit la nature, est une clause léonine nulle car potestative. En effet, la décision d'engager les travaux, et donc l'obligation pour le preneur de les payer, repose sur la seule volonté du bailleur. Ainsi, il s'exonère de son obligation de délivrance. En outre, cette clause ne mentionnant pas la vétusté, les travaux de réfection du parking doivent rester à la charge du bailleur, en application de l'article 1755 du code civil. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 6 décembre 2022, la SNC HYPER 19 demande à la cour de : - débouter la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO de son appel déclaré mal fondé ; - confirmer, en conséquence, le jugement critiqué, sauf concernant le point de départ des intérêts, l'octroi de délai de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire, ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation ; Faisant droit à son appel incident déclaré recevable, - réformer la décision attaquée en ces dispositions critiquées ; Et, statuant à nouveau, - fixer au 20 novembre 2017 le point de départ des intérêts ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO à compter de la date de résiliation du bail, au double du montant du loyer et condamner la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO au paiement de la somme fixée jusqu'à la libération des locaux ; - débouter la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Y ajoutant, - juger que la condamnation à paiement interviendra en deniers et quittances ; - condamner, en toute hypothèse, la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO à lui verser une indemnité supplémentaire de 6 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel en accordant à Maître Durand-Marquet, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La SNC HYPER 19 soutient que la clause litigieuse, habituelle en la matière, n'est ni potestative ni léonine, l'obligation en cause ayant été librement acceptée par le preneur, ne se heurtant à aucune disposition d'ordre public. Elle a pour contrepartie l'entretien et la conservation des parties communes par le bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance. Les travaux en cause consistaient en une rénovation du parking et non en une réfection complète due à la vétusté. Si vétusté il y avait, l'usage du parking n'aurait plus été possible dans des conditions normales, ce qui n'était pas le cas. La clause résolutoire est donc acquise avec toutes conséquences de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2022. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées. SUR CE, I Sur la validité de la clause litigieuse Le bail prévoit en son article V relatif aux 'CHARGES' § 3) Charges communes - provision 'A titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et/ou d'utilité commune qui seront remboursées par le Preneur au Bailleur, comprendront notamment sans que cette liste soit limitative et après avoir rappelé qu'est expressément exclue toute participation aux charges du centre commercial, de la galerie marchande et des caddies dans ladite liste: ... - Les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif de l'Ensemble Immobilier et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil liées au local du Preneur, quand bien même ces dépenses résulteraient de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future liée à l'activité du Preneur. - L'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature de l'Ensemble Immobilier et de ses abords y compris des parkings ayant un caractère obligatoire ou non, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil liées au local du Preneur, quand bien même ces dépenses résulteraient de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou par la réglementation actuelle ou future liée à l'activité du Preneur (équipements électriques, chauffage, climatisation, réseau de sprinklage, nappe haute et nappe basse, ascenseurs, de PC de sécurité, escalators, monte-charges...).' Les dispositions de l'article 1720 du code civil selon lesquelles : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives' ne sont pas d'ordre public. En conséquence, avec l'accord du locataire, le bailleur peut mettre à la charge de ce dernier les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. En revanche, sont d'ordre public les dispositions des articles anciens du code civil applicables à l'espèce : - 1170 : 'La condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher.' - 1174 : 'Toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige'. Ainsi, une obligation ne peut pas être contractée sous une condition potestative du débiteur. C'est l'obligation elle-même qui est nulle et non la seule condition. En l'espèce, l'obligation du preneur est de payer les charges, celle du bailleur est de délivrer la chose au locataire en bon état de réparations. Or, cette obligation de délivrance n'est pas mise en cause par cette clause de façon potestative par le bailleur. Ce dernier reste en effet tenu à son obligation de délivrance dont il est responsable. Il est seulement dit que le locataire assumera la charge des réparations, même autres que locatives, ce qui est possible puisque l'article 1720 du code civil n'est pas d'ordre public. A cet égard, il convient de noter que cette clause a été déterminante de la volonté des parties de conclure le bail puisqu'elle figure sous la mention article V relatif aux 'CHARGES' : 'Les dispositions de la présente clause « CHARGES » sont considérées comme une condition essentielle du bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti et n'aurait plus d'existence conformément à l'article 1134 du Code Civil'. En conséquence, la clause litigieuse, incluse à l'article V du bail, a été déterminante de la volonté, non seulement du bailleur, mais aussi du preneur de conclure le bail. Ce dernier a donc manifestement accepté en toute connaissance de cause une dérogation aux dispositions de l'article 1720 du code civil. De plus, la décision d'engager les travaux ne dépend pas uniquement du bailleur, la SNC HYPER 19, mais également des autres membres de l'association foncière urbaine libre (AFUL) du centre commercial GÉANT CASINO de [Localité 4], comme en témoigne le procès-verbal d'assemblée générale du 8 juin 2016 de ses membres qui ont approuvé le projet de travaux destinés à la réfection du parking. Or, la SNC HYPER 19 n'est qu'un membre parmi d'autres de cette association. En conséquence, la décision d'engager les travaux dépendant également de tiers, elle ne peut pas être considérée comme potestative de la part de la SNC HYPER 19. Il convient de considérer en conséquence que celle clause ne présente pas un caractère potestatif pour le bailleur. Ce moyen doit donc être rejetée. II Sur l'interprétation de la clause L'article 1755 dispose qu''Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'. Or, les clauses litigieuses disent seulement que les travaux, y compris les grosses réparations, sont à la charge du preneur : 'quand bien même ces dépenses résulteraient de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future liée à l'activité du Preneur' et 'quand bien même ces dépenses résulteraient de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou par la réglementation actuelle ou future liée à l'activité du Preneur '. Elles ne disent donc pas que, nonobstant la vétusté, le preneur serait tenu de prendre en charge ces travaux. En conséquence, si les travaux en cause relèvent de la vétusté du parking, ils ne sont pas à la charge du preneur. La vétusté peut être définie comme un état de détérioration produit par le temps. La SAS [Localité 3] CENTRE AUTO produit de nombreuses attestations de clients habituels du supermarché Géant Casino de [Localité 4] selon lesquelles le parking était très endommagé avant sa réfection (trous, fissures, absence de marquage au sol, bordures arrachées ...). M. [V] [I] dit : 'D'ailleurs, je pense qu'il n'avait jamais été refait depuis la création du site. Il y a plus de 30 ans'. M. [S] [L] : 'Le Parking était très vieux, il avait besoin'. M. [G] [J], chef d'agence de la société Colas de 1993 à 2008 atteste qu'après avoir examiné la notice descriptive et le bilan financier des travaux du parking, ils 'correspondent de manière évidente à une réfection générale due à la vétusté'. La notice descriptive des travaux en date du 26 avril 2016 mentionne que : 'Le marché a pour objectif la réfection du parking de l'hypermarché GÉANT CASINO de [Localité 4]'. Les photos figurant dans cette notice descriptive font état d'un enrobé fissuré, de creux et de bosses, d'une déformation du bitume due au développement des racines des arbres, d'un effacement du marquage au sol..., ce qui démontre un état de vétusté du parking avant réalisation des travaux. L'utilisation normale de ce parking était donc remise en cause. Le bilan financier estimant les dépenses en date du 18 avril 2016 pour la réfection du parking fait état de travaux de grande ampleur. De plus, selon procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2016, les membres de l'AFUL ont approuvé le projet de travaux destiné à « la réfection du parking ». Les résolutions de l'assemblée générale comportent le mot 'réfection' du parking et non une simple rénovation. En conséquence, il ne s'agit pas d'une simple rénovation du parking, mais d'une réfection générale due à la vétusté. La vétusté n'étant pas visée par la clause litigieuse, la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO doit être exemptée de leur prise en charge qui incombe seulement au bailleur. Le jugement sera donc infirmé. La SNC HYPER 19 doit être déboutée de ses demandes en paiement et tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et expulsion de la SAS [Localité 3] CENTRE AUTORISATION. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SNC HYPER 19 succombant, elle doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il est équitable de la condamner à payer à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et 1 500 € pour ceux engagés en appel. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 3] le 17 septembre 2021 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : DEBOUTE la SNC HYPER 19 de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE la SNC HYPER 19 à payer à la SAS [Localité 3] CENTRE AUTO les sommes de : - 1 500 € au titre des frais irrépétibles engagés en première instance - 1 500 € pour ceux engagés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SNC HYPER 19 aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.